【文章內(nèi)容簡介】 要步驟 為 ：以城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測樣點地價與交易樣本地價為依據(jù)，用克里金插值等方法在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價等值線，再以宗地界線、街區(qū)道路、河流及 其他 線狀地物為依據(jù)，勾勒出地價區(qū)段的邊界。 實地踏勘 對內(nèi)業(yè)劃分的地價區(qū)段進行實地踏勘，調(diào)整、重劃不合理的地價區(qū)段邊界。 地價區(qū)段的編號 按附錄 B 要求編號 。 面積量算 量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實際土地面積等，并填寫地價區(qū)段登 記表。各用途實際土地面積根據(jù)城鎮(zhèn)地籍資料數(shù)據(jù)計算。 8 9. 地價監(jiān)測點布設(shè)與審核 地價監(jiān)測點的設(shè)立原則 （ 1）代表性原則 所選擇的地價監(jiān)測點 在 利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面 應(yīng)具有 所在地價區(qū)段的 代表性； （ 2）穩(wěn)定性原則 所選擇的地價監(jiān)測點應(yīng)在較長時間內(nèi)不會發(fā)生滅失、重建、用途變化等情況； （ 3）標識性原則 所選擇的地價監(jiān)測點應(yīng)易于觀測。 地價監(jiān)測點數(shù)量要求 （ 1） 地價監(jiān)測點 總數(shù) 省會城市和省轄市 不應(yīng)低于 120 個， 其他城市總數(shù)不應(yīng)低于 60 個。其中： 商業(yè)、住宅 地價 監(jiān)測點 分布密度應(yīng)達到 不少于 1 個 /km2。 工業(yè)用地地價監(jiān)測點 總數(shù) 省會城市和省轄市 不少于 20 個，其他城市 不少于 10 個 。 （ 2）商業(yè)與住宅用地地價區(qū)段應(yīng)達到每區(qū)段各用途至少有 2 個地價監(jiān)測點；工業(yè)用地地價區(qū)段應(yīng)達到每區(qū)段至少有 1 個地價監(jiān)測點。 地價監(jiān)測點布設(shè) （ 1）地價監(jiān)測點 以 地價區(qū)段 為單元 布設(shè)，同時應(yīng)與已有城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測成果相銜接，并填寫地價監(jiān)測點登記表，拍攝宗地照片。 （ 2）地價監(jiān)測點必須是形狀規(guī)則、具 有明確界限、且利用現(xiàn)狀、開發(fā)程度與區(qū)段內(nèi)涵一致的獨立宗地。 （ 3）每個地價監(jiān)測點都必須在地價監(jiān)測點圖上標注位置，各用途地價監(jiān)測點的分布應(yīng)盡可能均衡。 （ 4）每個地價監(jiān)測點必須編碼， 編碼 規(guī)則見 附錄 B。 9 地價區(qū)段與監(jiān)測點審核與確定 領(lǐng)導小組通過內(nèi)業(yè)審查與實地核對，對地價區(qū)段劃分的合理性、地價監(jiān)測點的代表性、地價監(jiān)測點的數(shù)量、密度、分布均衡程度進行審核，并出具書面審核意見。 10. 監(jiān)測點地價評估 監(jiān)測點地價內(nèi)涵 監(jiān)測點地價是指通過評估或市場交易地價修正得到的監(jiān)測點在一定時點 和一定條件下的地價。 監(jiān)測點地價評估要求 （ 1）分別評估監(jiān)測點現(xiàn)狀條件下與設(shè)定條件下的地價水平，評估值為監(jiān)測點地面價。 有條件的地方還可測算樓面地價。 （ 2）監(jiān)測點地價評估時不考慮他項權(quán)利限制。 （ 3）應(yīng)采用兩種或兩種以上的評估方法，但不能采用基準地價系數(shù)修正法。 （ 4）地價評估報告采用統(tǒng)一的格式 （ 格式見附錄Ｇ ） ，并由兩名以上注冊土地估價師簽字。 監(jiān)測點地價評估技術(shù)要求 按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，對地價監(jiān)測點地價進行評估。 （ 1）若所選擇的地價監(jiān)測點在報告期內(nèi)發(fā)生過正常交易，則其地價可直 接采用 基準日 、土地開發(fā)程度、土地使用年限、容積率等修正。 （ 2）若在報告期內(nèi)未發(fā)生過正常交易，則應(yīng)選取同區(qū)段內(nèi)類似的至少 3 宗地作為比較案例，采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法等估價方法進行評估，原則上以市場比較法為主。所采用的評估參數(shù)均應(yīng)為評估基準日水平。 10 （ 3）若同區(qū)段內(nèi)無法選取類似 3 宗比較案例，可從開發(fā)水平相仿、地價水平接近的地價區(qū)段內(nèi)選取比較案例。 11. 地價的測算 區(qū)段地價的測算 區(qū)段地價為地價區(qū)段在評估基準日，開發(fā)程度設(shè)定為區(qū)段平均開發(fā)程度，容積率為區(qū)段平均容積率，某用 途法定最高出讓使用年期出讓國有土地使用權(quán)的價格。 區(qū)段地價采用區(qū)段內(nèi)監(jiān)測點地價面積加權(quán)平均計算，其計算公式為： 區(qū)段地價 D＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D—區(qū)段地價； kJ —監(jiān)測點 k 的地價； kS —監(jiān)測點 k 的面積； n—區(qū)段內(nèi)監(jiān)測點個數(shù)。 分用途市區(qū)及市域地價的測算 將市區(qū)某用途所有區(qū)段地價進行面積加權(quán)平均，測算該用途市區(qū)地價。其計算公式為： 某用途市區(qū)地價 Dy＝?????nkkknkkSSJ11 式中： D y —某用途市區(qū)地價； kJ —區(qū)段 k 的地價 。 11 kS —區(qū)段 k 的面積； n—某用途區(qū)段個數(shù)。 同理可測算出市域分用途地價。 城市綜合地價的測算 將分用途地價進行面積加權(quán)平均，測算城市市區(qū)綜合地價。計算公式為： 城市市區(qū)綜合地價 Dz＝?????nkkknkkSSJ11 式中： Dz—城市市區(qū)綜合地價； kJ —用途 k 地價； kS —用途 K 地價區(qū)段總面積； n—土地用途種類，默認為 3； k—土地用途，默認 1 對應(yīng)商業(yè)用途， 2 對應(yīng)住宅用途， 3對應(yīng)工業(yè)用途。 同理可測算出城市市域綜合地價。 12. 地價指數(shù)的測算 區(qū)段地價指數(shù)的測算 區(qū)段地價指數(shù)分為區(qū)段定基地價指數(shù)和區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)兩種。 （ 1）區(qū)段定基地價指數(shù)等于某一用途某一區(qū)段地價與固定基期該區(qū)段地價的比率，區(qū)段基期地價指數(shù)設(shè)定為 100。區(qū)段定基地價指數(shù)計算公式為 ： Iy = 100?oyPP 式中： Iy——某一用途某一區(qū)段定基地價指數(shù)； yP ——某一用途某一區(qū)段當期地價； 12 oP ——某一用途某一區(qū)段固定基期地價（基期默認設(shè)定為 2020年 12 月 31 日）。 （ 2）區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)等于某一用途某一區(qū)段當期地價與該區(qū)段上期地價的比率。區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)計算公式為： Iy = 1001??yyPP 式中： Iy——某一用途某一區(qū)段當期環(huán)比地價指數(shù)； yP ——某一用途某一區(qū)段當期地價； 1?yP ——某一用途某一區(qū)段上期地價。 城市分用途地價指數(shù)的確定 城市某用途定基地價指數(shù) I＝?????nkkknkkSSI11 式中： I—城市某用途定基地價指數(shù)； kI —區(qū)段 k 的定基地價指數(shù)； kS —區(qū)段 k 的面積； n—某用途區(qū)段個數(shù)。 同理，將 kI 替換為區(qū)段環(huán)比地價指數(shù)，即可測算出城市某用途環(huán)比地價指數(shù)。 城市綜合地價指數(shù)的確定 城市綜合地價指數(shù) Iz＝?????nkkknkkSSI11 式中： Iz—城市綜合定基地價指數(shù)； kI —用途 k 的城市定基地價指數(shù)； kS —用途 k 總面積； 13 n—土地用途種數(shù)，默認為 3； k—土地用途，默認 1 對應(yīng)商業(yè)用途， 2 對應(yīng)住宅用途， 3對應(yīng)工業(yè)用途。 同理，將 kI 替換為用途 K 城市環(huán)比地價指數(shù)，即可測算出城市綜合環(huán)比地價指數(shù)。 13. 基準地價體系的建立 基準地價包括區(qū)段基準地價與級別基準地價，原則上只建立區(qū)段基準地價體系，級別基準地價只作為政府掌握地價水平的參考?；鶞嗜漳J為每年的 1 月 1 日。 區(qū)段基準地價體系建立 區(qū)段基準地價的內(nèi)涵 區(qū)段基準地價是指城市某用途某一區(qū)段在評估基準日，開發(fā)程度設(shè)定為區(qū)段平均開發(fā)程度，使用年期設(shè)定為該用途法定最高出讓年期，容積率設(shè)為區(qū)段平均容積率時的出讓國有土地使用權(quán)價格。 區(qū)段基 準地價的測算 首先按 公式確定當年最后一個季度區(qū)段地價，然后用區(qū)段內(nèi)相應(yīng)用途的正常交易地價進行驗證，原則上商業(yè)與住宅用地地價區(qū)段市場正常交易地價與基準地價的差值不超過基準地價的 30%，工業(yè)用地不超過 10%。最后將通過驗證的區(qū)段地價值取整為 5 的整數(shù)倍作為區(qū)段基準地價 。 區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正體系的建立 為方便、快捷、高效地評估出宗地地價，在區(qū)段基準地價基礎(chǔ)上建立區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正體系，其修正因素按用途分類列表如下： 表 2 區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正體系影響因素表 14 土地用途 必選因素 備選因素 商業(yè)用地 容積率、臨街寬度與深度、形狀、拐角地、樓層 特殊地理位置（地鐵出入口、停車場邊）面積大小、寬深比等 住宅用地 微觀環(huán)境、容積率、樓層、朝向 綠化率、學區(qū)房、建筑密度、心理因素等 工業(yè)用地 區(qū)位、集聚程度 形狀、面積大小、自備碼頭等 根據(jù)各地價區(qū)段的實際情況，各地可從上表中選擇恰當?shù)囊蛩?，按《城?zhèn)土 地估價規(guī)程》中編制基準地價修正系數(shù)表的程序要求，編制區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正系數(shù)表，詳見附錄 C。 劃分土地級別、測算級別基準地價 土地級別劃分原則 土地級別通過地價區(qū)段歸并形成，并遵循以下原則： （ 1）級別內(nèi)地價區(qū)段開發(fā)程度一致。 （ 2）級別內(nèi)地價區(qū)段地價水平相近。 （ 3）不同級別之間價格有明顯差異。 土地級別劃分方法 采用數(shù)軸散點圖或頻率直方圖的方法劃分出土地級別。 級別基準地價測算 統(tǒng)計每個級別內(nèi)的地價區(qū)段的面積與區(qū)段基準地價，在此基礎(chǔ)上采用 面積 加權(quán)平均法，測算出級別基準地價。其計算公式為： 級別基準地價 Dj＝?????nkkknkkSSJ11 式中： Dj—級別基準地價； kJ —區(qū)段 k 區(qū)段基準地價； 15 kS —區(qū)段 K 面積； n—級別內(nèi)區(qū)段個數(shù)。 級別基準地價數(shù)值應(yīng)取整為 5 的整數(shù)倍。 14. 地價動態(tài)監(jiān)測成果整理 地價動態(tài)監(jiān)測成果內(nèi)容 （ 1）地價動態(tài)監(jiān)測報告，包括城市地價水平及變化趨勢、城市地價與房價對比分析、城市地價與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)狀況、城市地價與社會經(jīng)濟環(huán)境協(xié)調(diào)狀況、背景情況與未來趨勢分析，重點公布的指標有：區(qū)段地價與地價指數(shù)、城市市區(qū)地價與地價指數(shù)、城市市域地價與地價指數(shù)。 （ 2）地價動態(tài)監(jiān)測成果圖件，包括地價監(jiān)測點分布圖、地價區(qū)段分布圖。 （ 3） 監(jiān)測數(shù)據(jù) 采集 成果 包括 各種調(diào)查表、樣點交易資料 、社會經(jīng)濟 指標 文件 、 地價動 態(tài)監(jiān)測點 評估技術(shù)要點表、 宗地圖和 影像照片等。 （ 4） 數(shù)據(jù)庫成果 地價動態(tài)監(jiān)測 體系 數(shù)據(jù) 庫 。 地價動態(tài)監(jiān)測成果整理要求 （ 1）地價動態(tài)監(jiān)測報告的分析與描述應(yīng)客觀、合理，用語規(guī)范，并制作成 word 格式電子版。 （ 2）所有圖件均應(yīng)符合本規(guī)范 項所列要求。根據(jù)評價范圍大小的不同，紙質(zhì)地價監(jiān)測點圖可適當縮小比例尺至 1： 10000~1：25000。 （ 3）所有表格成果均應(yīng)按附錄要求填寫，并制作成 Excel 格式電子版。 （ 4）地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一采用 Access 數(shù)據(jù)庫格式。 16 15. 基準地價更新成果整理 基準地價更新成果內(nèi)容 （ 1）基準地價更新工作報告和技術(shù)報告； （ 2）基準地價更新成果圖件，包括收集的地籍圖、地形圖、規(guī)劃圖、地價監(jiān)測點圖、區(qū)段基準地價圖、級別基準地價圖及其他各種相關(guān)圖件； （ 3）地價動態(tài)監(jiān)測成果中與基準地價更新相關(guān)內(nèi)容。 基準地價成果整理的要求 （ 1）工作報告與技術(shù)報告應(yīng)描述客觀、分析合理、用語規(guī)范。 （ 2）區(qū)段基準地價圖能直觀反映不同級別內(nèi)各類用地地價區(qū)段基準地價及界線、位置，圖示及圖例可以參照附錄 F， 紙質(zhì) 基準地價成果圖比例尺可放至 1： 10000~1： 25000。 （ 3）區(qū) 段內(nèi)宗地地價評估修正系數(shù)表與修正系數(shù)說明表能直觀反映各類地價影響因素對應(yīng)的修正系數(shù)及相應(yīng)的修正條件。 （ 4）有關(guān)地價動態(tài)監(jiān)測的數(shù)據(jù)應(yīng)符合地價動態(tài)監(jiān)測成果整理的要求。 16. 成果驗收 地價動態(tài)監(jiān)測成果驗收 驗收方式 首次應(yīng)用本規(guī)范時， 縣 （ 市 ） 級工作 成果 由省轄市國土資源局負責驗收，省轄市 工作 成果 由省國土資源廳負責驗收 。 日常 地價動態(tài)監(jiān)測 成果 由省轄市 國土資源局 統(tǒng)一 驗收，并將成果報省國土資源 廳備案。省國土資源廳將對部分成果進行抽檢。 17 驗收內(nèi)容 （ 1）地價動態(tài)監(jiān)測范圍是否符合要求； （ 2）地價區(qū)段的劃分是否合理； （ 3）地價監(jiān)測點的數(shù)量、分布及更新是否符合要求； （ 4）地價監(jiān)測點 資料是否齊全、真實，地價測算是否科學，地價水平是否合理； （ 5）市場交易樣點資料是否真實、有效； （ 6）地價監(jiān)測點分布圖是否清晰，監(jiān)測點位置是否準確，要素是否齊全； （ 7）監(jiān)測點地價評估報告是否符合估價技術(shù)要求； （ 8）地價動態(tài)監(jiān)測指標的分析測算是否準確； （ 9）地價監(jiān)測分析報告是否科學、合理，是否與實際一致，是否反映當?shù)靥攸c； （ 10）相關(guān)表格、圖件和文字報告之間，是否一致。 （ 11）地價水平