【文章內容簡介】 規(guī)定征稅。 國稅函 【 2020】 687 號 ： 國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復 發(fā)文日期： 20200905 第三節(jié) 不征稅行為 一、贈與方式無償轉讓房地產行為（ 財稅字【 1995】第 048號 ） 關于細則中 “贈與 ”所包括的范圍問題 taxlawyerli/稅務律師李利威 Email： qq： 710547021 7 細則所稱的 “贈與 ”是指如下情況： （一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。 （二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的 社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。 財稅字【 1995】第 048 號 ：《 關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》第四條 發(fā)文日期： 19950525 二、無償劃轉不征收土增稅（ 京地稅地 [2020]187 號 ） 北京房地集團有限公司為國有獨資公司，根據《北 京市人民政府辦公廳轉發(fā)北京市破產企業(yè)非經營性資產移交暫行辦法的通知》（京政辦發(fā) [2020]20 號）、北京市國有資產監(jiān)督管理委員會《關于劣勢國有企業(yè)非經營性資產移交管理工作有關問題的通知》（京國資改組字 [2020]54 號）及《北京市國有資產監(jiān)督管理委員會關于非經營性資產房產、土地移交無償劃轉的通知》要求，無償承受北京汽車工業(yè)控股有限責任公司、北京市對外經貿控股有限責任公司、北京化學工業(yè)集團有限責任公司、北京房地集團有限公司下屬企業(yè)、北京紡織控股有限責任公司、北京京城機電控股有限責任公司、北京二商集團有限責任公 司、北京興東方實業(yè)有限責任公司非經營性房產，現將其產權轉移過程中有關契稅、土地增值稅問題通知如下： 二、土地增值稅 （一）根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，北京汽車工業(yè)控股有限責任公司等八家企業(yè)將非經營性房產無償劃轉北京房地集團有限公司，不屬于土地增值稅征收范圍，不征收土地增值稅。 （二）根據《北京市地方稅務局關于加強土地增值稅管理工作的通知》（京地稅地 [2020]134 號）第二條規(guī)定，此種情況可不開具《土地增值稅涉稅證明》。 京地稅地 [2020]187 號 ： 北京市地方稅務局關于北京房地產集團有 限公司無償承受非經營性房產有關契稅、土地增值稅問題的通知 成文日期： 20200623 三、企業(yè)整體資產出售或企業(yè)所有權轉移（ 云地稅一字 [2020]1 號 ） 保山市地方稅務局： 你局《關于對企業(yè)整體資產出售或整個企業(yè)所有權轉移如何征稅問題的請示》（保地稅一字 [2020]46 號收悉。經研究，批復如下： 企業(yè)是由人（企業(yè)勞動者和經營管理者）和物（企業(yè)貨幣資金、機器設備、原材料、建筑物及其占有的土地）組成的統(tǒng)一體，企業(yè)整體資產出售或整個企業(yè)所有權轉移，并非僅僅是不動產所有權、土地使用權和原材料等物資所有權發(fā) 生轉移，而是整個企業(yè)（包括人和物）的產權發(fā)生轉移。因此，根據現行稅法規(guī)定，對企業(yè)整體資產出售或整個企業(yè)所有權轉移的行為，不征收營業(yè)稅和土地增值taxlawyerli/稅務律師李利威 Email： qq： 710547021 8 稅。 云地稅一字 [2020]1 號 ： 云南省地方稅務局關于企業(yè)整體資產出售或整個企業(yè)所有權轉移如何征稅問題的批復 發(fā)文日期： 20200108 第二章 應稅收入 第一節(jié) 基本規(guī)定 一、 條例的 基本規(guī)定 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 摘自《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》（ 國務院令【 1993】第 138 號 ）第五條 發(fā)文日期： 19931213 二、 細則的解釋 土地增值稅以人民幣為計算單位，轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月 1 日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。 摘自 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 （ 財法字【 1995】第006 號 ）第二十條 發(fā)文日期： 19950127 三、宣傳提綱的規(guī)定（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ） 土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 計算增值額需要把握兩個關鍵：一是轉讓房地產的收入，二是扣除項目金額。轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟利益。對納稅人申報的轉讓房地產的收入，稅務機關要進行核實，對隱瞞收入等情況要按評估價格確定其轉讓收入。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ： 《土地增值稅宣傳提綱》 第五條 發(fā)文日期： 19950316 taxlawyerli/稅務律師李利威 Email： qq： 710547021 9 第二節(jié) 具體規(guī)定 （一）代收費用（ 財稅字【 1995】第 048 號 ） 關于地方政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題 對 于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。 對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計 20％扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 財稅字【 1995】第 048 號 ：《 關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》第六條 發(fā)文日期： 19950525 （二）外幣折算（ 財稅字【 1995】第 048 號 ） 關于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題 對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規(guī)定，以取得收入當天或當月 1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月 1 日國家公布的市場匯價折合人民幣。 財稅字【 1995】第 048 號 ：《 關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》第十五條 發(fā)文日期： 19950525 （三） 非直接銷售和自用房地產的收入確定 (國稅發(fā)【 2020】第 187 號 )（ 國稅發(fā)【 2020】第 091 號 ） （一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認： 1. 、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 （二）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增 值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 國稅發(fā)【 2020】第 187 號： 《 關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》第三條 發(fā)文日期： 20201228 非直接銷售和自用房地產的收入確定 （一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給taxlawyerli/稅務律師李利威 Email： qq： 710547021 10 股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產 ，其收入按下列方法和順序確認： 、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 （二）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 國稅發(fā)【 2020】第 091 號 ： 《 關于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知 》第十九條 發(fā)文日期： 20200512 （四） 土地增值稅清算時收入確認 （ 國稅函 [2020]220 號 ） 關于土地增值稅清算時收入確認的問題 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開 具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。 國稅函 [2020]220 號 ：《 關于土地增值稅清算有關問題的通知 》第一條 發(fā)文日期： 2020519 第三章 扣除項目 第一節(jié) 基本規(guī)定 一、 條例的 基本規(guī)定 計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者 舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉讓房地產有關的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 摘自《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》（ 國務院令【 1993】第 138 號 ）第六條 發(fā)文日期： 19931213 二、細則的解釋 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為： （一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付taxlawyerli/稅務律師李利威 Email： qq： 710547021 11 的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡 稱房地產開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪 、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設施費，包括不能有償轉讓約開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 （三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類 同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的 5％以內計算扣除。 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的 10％以內計算扣除。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 （四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。 （五） 與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 （六）根據條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計 20％的扣除。 摘自 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 （ 財法字【 1995】第006 號 ）第七條 發(fā)文日期： 19950127 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定．可按轉讓土地使用權的面積占總面積 ① 的比例計算 分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。 摘自 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 （ 財法字【 1995】第006 號 ）第九條 發(fā)文日期： 19950127 ① 總面積的解釋 見第四節(jié)“其他規(guī)定”中（四） 國稅函【 1999】第 112 號 。 taxlawyerli/稅務律師李利威 Email： qq： 710547021 12 三、宣傳提綱的規(guī)定（ 國稅函