【正文】 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。對納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，稅務(wù)機關(guān)要進行核實，對隱瞞收入等情況要按評估價格確定其轉(zhuǎn)讓收入。經(jīng)研究，批復(fù)如下： 企業(yè)是由人（企業(yè)勞動者和經(jīng)營管理者）和物（企業(yè)貨幣資金、機器設(shè)備、原材料、建筑物及其占有的土地）組成的統(tǒng)一體，企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并非僅僅是不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)和原材料等物資所有權(quán)發(fā) 生轉(zhuǎn)移，而是整個企業(yè)（包括人和物）的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。 南京地稅土地增值稅征管和政策問題解答 二、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（ 國稅函 【 2020】 687 號 ） 廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局： 你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》 （桂地稅報〔 2020〕 32 號）收悉。如通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能 移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。 （二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的 社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 摘自《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》（ 國務(wù)院令【 1993】第 138 號 ）第五條 發(fā)文日期： 19931213 二、 細則的解釋 土地增值稅以人民幣為計算單位，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月 1 日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。 財稅字【 1995】第 048 號 ：《 關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》第六條 發(fā)文日期： 19950525 （二）外幣折算（ 財稅字【 1995】第 048 號 ） 關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題 對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規(guī)定，以取得收入當天或當月 1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。 國稅函 [2020]220 號 ：《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》第一條 發(fā)文日期： 2020519 第三章 扣除項目 第一節(jié) 基本規(guī)定 一、 條例的 基本規(guī)定 計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者 舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％以內(nèi)予以扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計 20％的扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 國稅函 [2020]220 號 ：《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》第 七條 發(fā)文日期： 2020519 （ 六 ）轉(zhuǎn)讓舊房不能取得評估價格也無法提供購房發(fā)票的扣除項目（財稅【 2020】第 021 號） 對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第 35 條的規(guī)定，實行核定征收。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ： 《土地增值稅宣傳提 綱》 第六條第（一）款 發(fā)文日期： 19950316 賣熟地（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ） 對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的 20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 對來文請示的《 土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，．．．可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分攤”中“總面積”的含義，現(xiàn)答復(fù)如下： 根據(jù)土地增值稅立法精神，《細則》第九條的 “總面積 ”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。 摘自 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 （ 財法字【 1995】第006 號 ）第八條 發(fā)文日期： 19950127 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項目金額 50％ 土地增值稅稅額＝增值額 30％ （二）增值額 超過扣除項目金額 50％，未超過 100％的 土地增值稅稅額＝增值額 40％－扣除項目金額 5 ％ （三）增值額超過扣除項目金額 100％，未超過 200％ 土地增值稅稅額＝增值額 50％－扣除項目金額 15％ （四）增值額超過扣除項目金額 200％ 土地增值稅稅額＝增值額 60％－扣除項目金額 35％ 公式中的 5％、 15％、 35％為速算扣除系數(shù)。 提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。 （四）增值額超過扣除項目金額 200％的土地增值稅稅額等于增值額乘以60％減去扣除項目金額乘以 35％。 摘自 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 （ 財法字【 1995】第006 號 ）第二十條 發(fā)文日期： 19950127 三、宣傳提綱的規(guī)定（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ） 怎樣計算土地增值稅應(yīng)納稅額？ 應(yīng)納土地增值稅稅額等于增值額乘以 適用稅率 如果增值額超過扣除項目金額 50％以上，在計算增值額時，需要分別用各級增值額乘以適用稅率，得出各級稅額，然后再將各級稅額相加，得出總稅額。 條例第九條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ： 《土地增值稅宣傳提綱》 第八條 發(fā)文日期： 19950316 第五章 應(yīng)納稅額的計算 第一節(jié) 基本規(guī)定 一、 條例的 規(guī)定 第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 21 條規(guī)定的稅率計算征收。 增值額超過扣除項目金額 200％的部分，稅率為 60％。 taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 19 國稅函 [2020]220 號 ：《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》第四條 發(fā)文日期： 2020519 （五）未支付的質(zhì)保金（ 國稅函 [2020]220 號 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程 竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ： 《土地增值稅宣傳提綱》 第六條第（三）款 發(fā)文日期： 19950316 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ） 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務(wù)機關(guān) 參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉(zhuǎn)讓時交納的有關(guān)稅金。 財稅字【 1995】第 048 號 ：《 關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》第九條 發(fā)文日期： 19950525 （二） 取得土地使用權(quán)支付的契稅（ 國稅函 [2020]220 號 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的 扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同 “按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用 ”，計入 “取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”中扣除。 財稅字【 1995】第 048 號 ：《 關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》第taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 16 十二條 發(fā)文日期： 19950525 （ 五 ） 轉(zhuǎn)讓舊房 不能取得評估價格但能提供購房發(fā)票 的扣除項目（財稅【 2020】第 021 號） （ 國稅函 [2020]220號 ） 關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算。 國稅函 [2020]220 號 ：《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》第三條 發(fā)文日期： 2020519 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用（ 國稅發(fā)【 2020】第 187號 ） taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 15 國稅發(fā)【 2020】第 187 號： 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》第四條第四款 發(fā)文日期： 20201228 四、舊房和建筑物的評估價格 （一）新房和舊房的區(qū)分（ 財稅字【 1995】第 048號 ） 關(guān)于新建房與舊房的界定問題 新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。 津地稅地 [2020]49 號： 關(guān)于印發(fā)《天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知 發(fā)文日期： 20200715 三、房地產(chǎn)開發(fā)費用 （一） 扣除項目金額中的利息支出 （ 財稅字【 1995】第 048號 ） （ 國稅函[2020]220 號 ） 關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題 （一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； （二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。 taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 12 三、宣傳提綱的規(guī)定（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ） 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 國稅發(fā)【 2020】第 187 號： 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》第三條 發(fā)文日期： 20201228 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 10 股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ，其收入按下列方法和順序確認： 、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益。 京地稅地 [2020]187 號 ： 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于北京房地產(chǎn)集團有 限公司無償承受非經(jīng)營性房產(chǎn)有關(guān)契稅、土地增值稅問題的通知 成文日期： 20200623 三、企業(yè)整體資產(chǎn)出售或企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移（ 云地稅一字 [2020]1 號 ） 保山市地方稅務(wù)局：