【導(dǎo)讀】三、企業(yè)整體資產(chǎn)出售或企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移________________7

　　

【正文】 50525 （ 二 ）幾種情況下的扣除項目 賣生地（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ） 對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ： 《土地增值稅宣傳提 綱》 第六條第（一）款 發(fā)文日期： 19950316 賣熟地（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ） 對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的 20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 18 將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ： 《土地增值稅宣傳提綱》 第六條第（二）款 發(fā)文日期： 19950316 賣開發(fā)的房地產(chǎn)（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ） 對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計 20％的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ： 《土地增值稅宣傳提綱》 第六條第（三）款 發(fā)文日期： 19950316 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ） 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務(wù)機關(guān) 參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉(zhuǎn)讓時交納的有關(guān)稅金。這主要是考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ： 《土地增值稅宣傳提綱》 第六條第（四）款 發(fā)文日期： 19950316 （ 三 ）細則第九條中“總面積”的解釋（ 國稅函【 1999】第 112號 ） 你局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地計算土地增值稅問題的請示》（桂地稅報 [1999]17 號）文收悉。 對來文請示的《 土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，．．．可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分攤”中“總面積”的含義，現(xiàn)答復(fù)如下： 根據(jù)土地增值稅立法精神，《細則》第九條的 “總面積 ”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分攤，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積 減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。 國稅函【 1999】第 112 號 ： 關(guān)于廣西土地增值稅計算問題請示的批復(fù)發(fā)文日期： 19990305 （ 四 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費 （ 國稅函 [2020]220 號 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 19 國稅函 [2020]220 號 ：《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》第四條 發(fā)文日期： 2020519 （五）未支付的質(zhì)保金（ 國稅函 [2020]220 號 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程 竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 國稅函 [2020]220 號 ：《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》第二條 發(fā)文日期： 2020519 （ 六 ）已裝修房屋的裝修費用（ 國稅發(fā)【 2020】第 187號 ） 房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 國稅發(fā)【 2020】第 187 號： 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》第四條第四款 發(fā)文日期： 20201228 （ 七 ）多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用（ 國稅發(fā)【 2020】第 187號 ） 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 國稅發(fā)【 2020】第 187 號： 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》第四條第五款 發(fā)文日期： 20201228 （ 八 ）不能提供合法有效憑證的項目不能扣除（ 國稅發(fā)【 2020】第 187 號 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 國稅發(fā)【 2020】第 187 號： 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》第四條第一款 發(fā)文日期： 20201228 第四章 稅率 一、 條例的 規(guī)定 土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額 50％的部分，稅率為 30％。 taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 20 增值額超過扣除項目金額 50％、未超過扣除項目金額 100％的部分，稅率為40％。 增值額超過扣除項目金額 100％、未超過扣除項目金額 200％的部分，稅率為 50％。 增值額超過扣除項目金額 200％的部分，稅率為 60％。 摘自《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》（ 國務(wù)院令【 1993】第 138 號 ）第七條 發(fā)文日期： 19931213 二、細則的解釋 條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 摘自 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 （ 財 法字【 1995】第006 號 ）第 十 條 發(fā)文日期： 19950127 三、宣傳提綱的規(guī)定（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ） 土地增值稅的稅率是如何規(guī)定的？ 土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為 30%，最高稅率為 60％。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。 在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為 4 個級次：即增值額未超過扣除項目金額 50％的部分；增值額超過扣除項目金額 50％，未超過 100％的部分；增值額超過扣除項目金額 100％，未超過 200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用 30％、 40％、 50％、 60％的稅率。 土地增值稅 4 級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。如增值額未超過項目金額 50％的部分，包括 50％在內(nèi)，均適用30％的稅率。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ： 《土地增值稅宣傳提綱》 第八條 發(fā)文日期： 19950316 第五章 應(yīng)納稅額的計算 第一節(jié) 基本規(guī)定 一、 條例的 規(guī)定 第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 21 條規(guī)定的稅率計算征收。 第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。 摘自《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》（ 國務(wù)院令【 1993】第 138 號 ）第七條 發(fā)文日期： 19931213 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收： （一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； （二）提供扣除項目金額不實的； （三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。 摘自《 中華人民共和國土地增值稅暫行 條例 》（ 國務(wù)院令【 1993】第 138 號 ）第九條 發(fā)文日期： 19931213 二、細則的解釋 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。 摘自 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 （ 財法字【 1995】第006 號 ）第八條 發(fā)文日期： 19950127 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項目金額 50％ 土地增值稅稅額＝增值額 30％ （二）增值額 超過扣除項目金額 50％，未超過 100％的 土地增值稅稅額＝增值額 40％－扣除項目金額 5 ％ （三）增值額超過扣除項目金額 100％，未超過 200％ 土地增值稅稅額＝增值額 50％－扣除項目金額 15％ （四）增值額超過扣除項目金額 200％ 土地增值稅稅額＝增值額 60％－扣除項目金額 35％ 公式中的 5％、 15％、 35％為速算扣除系數(shù)。 摘自 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 （ 財法字【 1995】第006 號 ）第十條 發(fā)文日期： 19950127 第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。 第十四條 條例第九條（一）項所稱的隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。 條例第九條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。 條例第九條 — （二）項所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。 taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 22 隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 摘自 《中華人 民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 （ 財法字【 1995】第006 號 ） 發(fā)文日期： 19950127 土地增值稅以人民幣為計算單位，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月 1 日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。 摘自 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 （ 財法字【 1995】第006 號 ）第二十條 發(fā)文日期： 19950127 三、宣傳提綱的規(guī)定（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ） 怎樣計算土地增值稅應(yīng)納稅額？ 應(yīng)納土地增值稅稅額等于增值額乘以 適用稅率 如果增值額超過扣除項目金額 50％以上，在計算增值額時，需要分別用各級增值額乘以適用稅率，得出各級稅額，然后再將各級稅額相加，得出總稅額。在實際征收中，為了方便計算，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算土地增值稅稅額，具體計算公式如下： （一）增值額未超過扣除項目金額 50％的土地增值稅稅額等于增值稅乘以30％。 （二）增值額超過扣除項目金額 50％。未超過 100％的土地增值稅稅額等于增值額乘以 40％減去扣除項目金額乘以 5%. （三）增值額超過扣除 項目金額 100%，未超過 200％的土地增值稅稅額等于增值額乘以 50％減去扣除項目金額乘以 15％。 （四）增值額超過扣除項目金額 200％的土地增值稅稅額等于增值額乘以60％減去扣除項目金額乘以 35％。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ： 《土地增值稅宣傳提綱》 第十條 發(fā)文日期： 19950316