【導(dǎo)讀】三、企業(yè)整體資產(chǎn)出售或企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移________________7

　　

【正文】 50525 （ 二 ）幾種情況下的扣除項(xiàng)目 賣生地（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ） 對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ： 《土地增值稅宣傳提 綱》 第六條第（一）款 發(fā)文日期： 19950316 賣熟地（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ） 對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的 20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 18 將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ： 《土地增值稅宣傳提綱》 第六條第（二）款 發(fā)文日期： 19950316 賣開發(fā)的房地產(chǎn)（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ） 對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì) 20％的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào)，以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ： 《土地增值稅宣傳提綱》 第六條第（三）款 發(fā)文日期： 19950316 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ） 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān) 參照評估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額（即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值），以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金。這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價(jià)能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ： 《土地增值稅宣傳提綱》 第六條第（四）款 發(fā)文日期： 19950316 （ 三 ）細(xì)則第九條中“總面積”的解釋（ 國稅函【 1999】第 112號(hào) ） 你局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地計(jì)算土地增值稅問題的請示》（桂地稅報(bào) [1999]17 號(hào)）文收悉。 對來文請示的《 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，．．．可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分?jǐn)偂敝小翱偯娣e”的含義，現(xiàn)答復(fù)如下： 根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》第九條的 “總面積 ”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計(jì)算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積 減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。 國稅函【 1999】第 112 號(hào) ： 關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問題請示的批復(fù)發(fā)文日期： 19990305 （ 四 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi) （ 國稅函 [2020]220 號(hào) ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 19 國稅函 [2020]220 號(hào) ：《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》第四條 發(fā)文日期： 2020519 （五）未支付的質(zhì)保金（ 國稅函 [2020]220 號(hào) ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程 竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 國稅函 [2020]220 號(hào) ：《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》第二條 發(fā)文日期： 2020519 （ 六 ）已裝修房屋的裝修費(fèi)用（ 國稅發(fā)【 2020】第 187號(hào) ） 房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 國稅發(fā)【 2020】第 187 號(hào)： 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》第四條第四款 發(fā)文日期： 20201228 （ 七 ）多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用（ 國稅發(fā)【 2020】第 187號(hào) ） 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 國稅發(fā)【 2020】第 187 號(hào)： 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》第四條第五款 發(fā)文日期： 20201228 （ 八 ）不能提供合法有效憑證的項(xiàng)目不能扣除（ 國稅發(fā)【 2020】第 187 號(hào) ） 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 國稅發(fā)【 2020】第 187 號(hào)： 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》第四條第一款 發(fā)文日期： 20201228 第四章 稅率 一、 條例的 規(guī)定 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50％的部分，稅率為 30％。 taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 20 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％、未超過扣除項(xiàng)目金額 100％的部分，稅率為40％。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100％、未超過扣除項(xiàng)目金額 200％的部分，稅率為 50％。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200％的部分，稅率為 60％。 摘自《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》（ 國務(wù)院令【 1993】第 138 號(hào) ）第七條 發(fā)文日期： 19931213 二、細(xì)則的解釋 條例第七條所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 摘自 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 （ 財(cái) 法字【 1995】第006 號(hào) ）第 十 條 發(fā)文日期： 19950127 三、宣傳提綱的規(guī)定（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ） 土地增值稅的稅率是如何規(guī)定的？ 土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率為 30%，最高稅率為 60％。超率累進(jìn)稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。 在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為 4 個(gè)級次：即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％，未超過 100％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100％，未超過 200％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，并分別適用 30％、 40％、 50％、 60％的稅率。 土地增值稅 4 級超率累進(jìn)稅率中每級增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。如增值額未超過項(xiàng)目金額 50％的部分，包括 50％在內(nèi)，均適用30％的稅率。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ： 《土地增值稅宣傳提綱》 第八條 發(fā)文日期： 19950316 第五章 應(yīng)納稅額的計(jì)算 第一節(jié) 基本規(guī)定 一、 條例的 規(guī)定 第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 21 條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。 第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。 摘自《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》（ 國務(wù)院令【 1993】第 138 號(hào) ）第七條 發(fā)文日期： 19931213 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收： （一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； （二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； （三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。 摘自《 中華人民共和國土地增值稅暫行 條例 》（ 國務(wù)院令【 1993】第 138 號(hào) ）第九條 發(fā)文日期： 19931213 二、細(xì)則的解釋 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。 摘自 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 （ 財(cái)法字【 1995】第006 號(hào) ）第八條 發(fā)文日期： 19950127 計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50％ 土地增值稅稅額＝增值額 30％ （二）增值額 超過扣除項(xiàng)目金額 50％，未超過 100％的 土地增值稅稅額＝增值額 40％－扣除項(xiàng)目金額 5 ％ （三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100％，未超過 200％ 土地增值稅稅額＝增值額 50％－扣除項(xiàng)目金額 15％ （四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200％ 土地增值稅稅額＝增值額 60％－扣除項(xiàng)目金額 35％ 公式中的 5％、 15％、 35％為速算扣除系數(shù)。 摘自 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 （ 財(cái)法字【 1995】第006 號(hào) ）第十條 發(fā)文日期： 19950127 第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 第十四條 條例第九條（一）項(xiàng)所稱的隱瞞，虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。 條例第九條（二）項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。 條例第九條 — （二）項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。 taxlawyerli/稅務(wù)律師李利威 Email： qq： 710547021 22 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 摘自 《中華人 民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 （ 財(cái)法字【 1995】第006 號(hào) ） 發(fā)文日期： 19950127 土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月 1 日國家公布的市場匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。 摘自 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 （ 財(cái)法字【 1995】第006 號(hào) ）第二十條 發(fā)文日期： 19950127 三、宣傳提綱的規(guī)定（ 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ） 怎樣計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額？ 應(yīng)納土地增值稅稅額等于增值額乘以 適用稅率 如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％以上，在計(jì)算增值額時(shí)，需要分別用各級增值額乘以適用稅率，得出各級稅額，然后再將各級稅額相加，得出總稅額。在實(shí)際征收中，為了方便計(jì)算，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算土地增值稅稅額，具體計(jì)算公式如下： （一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50％的土地增值稅稅額等于增值稅乘以30％。 （二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50％。未超過 100％的土地增值稅稅額等于增值額乘以 40％減去扣除項(xiàng)目金額乘以 5%. （三）增值額超過扣除 項(xiàng)目金額 100%，未超過 200％的土地增值稅稅額等于增值額乘以 50％減去扣除項(xiàng)目金額乘以 15％。 （四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200％的土地增值稅稅額等于增值額乘以60％減去扣除項(xiàng)目金額乘以 35％。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號(hào) ： 《土地增值稅宣傳提綱》 第十條 發(fā)文日期： 19950316