【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 【建議】：規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，牽涉到政府相關(guān)的部分內(nèi)容，應(yīng)充分與當(dāng)?shù)芈毮懿块T溝通。專業(yè)設(shè)計(jì)師必須充分了解當(dāng)?shù)氐囊?些規(guī)定和要求。相關(guān)的報(bào)批工作要及時(shí)跟進(jìn)，盡可能做到在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行調(diào)整，以符合國(guó)家和地方的要求。 ******項(xiàng)目包含有酒店、影院、商業(yè)、住宅、寫字樓等各種業(yè)態(tài)，除一些通用的規(guī)劃設(shè)計(jì)以外，仍有許多專業(yè)的設(shè)計(jì)是需要根據(jù)具體經(jīng)營(yíng)管理者來決定的。該項(xiàng)目中因功能和業(yè)態(tài)等經(jīng)營(yíng)者要求進(jìn)行調(diào)整的變更非常多，尤其是酒店和商業(yè)，相關(guān)的例子有： （ 1）～～現(xiàn)代院根據(jù)最初設(shè)計(jì)規(guī)劃，在酒店廚房區(qū)域預(yù)留降板區(qū)。而后期裝修時(shí)，又根據(jù)經(jīng)營(yíng)者要求，變更廚房區(qū)域，造成原結(jié)構(gòu)預(yù)留降板區(qū)作廢，排水等配套設(shè)施更改。甚至影響到餐梯的位置更改，致 使餐梯新安裝位置的結(jié)構(gòu)需加固處理，造成不少的成本浪費(fèi)。 （ 2）～～現(xiàn)代院按通用要求設(shè)計(jì)的酒店污衣井設(shè)計(jì)尺寸偏小，后期根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理者要求加大污衣井，造成了工期延誤和成本上的浪費(fèi)。 （ 3）如海鮮池、洗衣機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、桑拿泳池、水景等的規(guī)劃設(shè)計(jì)，酒店管理者應(yīng)及早確定位置，提出詳細(xì)要求，設(shè)計(jì)時(shí)，可以結(jié)合結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)一并考慮，以免后期去修改變更結(jié)構(gòu)，造成結(jié)構(gòu)的不安全性和增加加固的工程成本。 （ 4）影院內(nèi)空調(diào)、照明的控制目前每個(gè)廳都無(wú)法分區(qū)域、分路進(jìn)行控制，不適合影院的實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求。 【建議】：今后開發(fā)的項(xiàng)目使用 功能和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)應(yīng)及早確定，明確具體要求后提交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)。評(píng)審時(shí)要求經(jīng)營(yíng)管理方提出對(duì)明確的使用功能的意見。同時(shí)，一旦完成設(shè)計(jì)開始施工時(shí)，經(jīng)營(yíng)管理者就應(yīng)該介入?yún)f(xié)調(diào)，以減少甚至杜絕施工過程或者施工完成后的修改，以保證工程的順利進(jìn)行和成本的有效控制。 公寓樓設(shè)計(jì)時(shí)按通用要求規(guī)劃用電量，供電部門根據(jù)規(guī)劃用電量配置開關(guān)和電表，而實(shí)際許多住戶使用了大功率用電器，造成使用過程中頻繁跳閘情況。還有單身公寓的裝修，增設(shè)了衛(wèi)生間浴霸等大功率用電設(shè)備，卻缺乏與原設(shè)計(jì)用電量的核對(duì)，也給業(yè)主的實(shí)際使用帶來瓶頸 。 【建議】：隨著人民生活水平的提高，家用用電設(shè)備逐漸增多，在實(shí)際用電總?cè)萘孔銐虻那闆r下，應(yīng)考慮給戶內(nèi)箱的用電量預(yù)留余地。同時(shí)裝修設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)核對(duì)與原設(shè)計(jì)用電量的差距。 第 17 頁(yè) 共 34 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃和協(xié)調(diào)方面，由于公司第一次做商業(yè)地產(chǎn)，存在的銜接溝通的問題比較多，下面簡(jiǎn)略的闡述幾點(diǎn)： （ 1）商業(yè)地產(chǎn)為定單式開發(fā)的房產(chǎn)形式，故對(duì)于定單的要求就務(wù)必要詳細(xì)到位。而實(shí)際上，合同工程附件中約定的施工界線不清晰，部分工程附件由于理解角度不同，產(chǎn)生較大的分歧。比如說喜滿客 KTV。 【建議】：大商家（餐飲、娛樂類）由于自身 裝修需要進(jìn)行較大的調(diào)整，我方只需將水、電、氣、空調(diào)冷媒水等配套到租戶區(qū)域內(nèi)指定點(diǎn)，其余由租戶自行進(jìn)行調(diào)整。 （ 2）商業(yè)廣場(chǎng)由于業(yè)態(tài)的調(diào)整變更，商家的更換等因素，造成工程進(jìn)度延誤，工程成本加大。比如，四層西側(cè)區(qū)域原設(shè)計(jì)為鋼架屋頂，通透開放，適合做零售和餐飲等業(yè)態(tài)，而實(shí)際作為 KTV，需要將原有鋼架屋頂封閉，改成封閉私密的空間。再說，商業(yè)廣場(chǎng)一層、二層的墻體，根據(jù)原設(shè)計(jì)砌筑后，又根據(jù)招商要求全部拆除，造成太大的浪費(fèi)。又如樂巢會(huì)的改造，必須要在地下室增加污水池以滿足其運(yùn)營(yíng)要求，增加了不少成本，同時(shí)為后期維修帶來一 定的隱患。歲豐美食廣場(chǎng)的區(qū)域分隔，將四樓南面唯一的電梯圈進(jìn)了區(qū)域之內(nèi)，成為該租戶的專用電梯，影響到其他租戶的使用。還有許多區(qū)域由于排水排污、天然氣等的配套不到位，也給招商帶來許多局限性。 【建議】：作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，有了工程規(guī)劃方案后，須盡快規(guī)劃業(yè)態(tài)布置，進(jìn)行大商家和主力店的招商和談判。然后將根據(jù)確定的業(yè)態(tài)布置和主力店的定單給設(shè)計(jì)融入到擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)中去。對(duì)于不確定的一些業(yè)態(tài)，在設(shè)計(jì)時(shí)就該考慮靈活多變。 而招商人員應(yīng)該根據(jù)確定的業(yè)態(tài)進(jìn)行招商，不能隨意的進(jìn)行分隔和大規(guī)模的調(diào)整。 （ 3）商業(yè)廣場(chǎng)后期 廣告位安裝時(shí)，要破壞外立面的干掛大理石、 GRC 板等，同時(shí)，廣告配電等也受到很大的限制。而內(nèi)部廣告位、導(dǎo)視系統(tǒng)、軟裝等也因?yàn)榘惭b較晚，對(duì)原已完成的成品造成不少破壞，還有許多因?yàn)闆]有預(yù)留電源，只能從筒燈內(nèi)接出，不符合規(guī)范要求，存在安全隱患。 第 18 頁(yè) 共 34 頁(yè) 【建議】：廣告位、導(dǎo)視系統(tǒng)、軟裝等的規(guī)劃和開發(fā)等，在工程施工圖設(shè)計(jì)完成后就應(yīng)該進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在主體施工時(shí)就應(yīng)該考慮到預(yù)留和安裝骨架。避免后期安裝時(shí)破壞外立面，影響美觀，也存在外墻漏水的隱患。 （ 4）整個(gè)廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)到商場(chǎng)的便利性不夠。整個(gè)地下停車場(chǎng)，采用扶梯上下的只集 中在里維也納街（有封頂?shù)慕郑?，這導(dǎo)致從地下車庫(kù)到其他區(qū)域的便利性不夠。這個(gè)問題主要在于前期的設(shè)計(jì)中，缺少了后場(chǎng)的動(dòng)線設(shè)計(jì)，在整個(gè)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)中，我們?cè)谇捌谠O(shè)計(jì)中對(duì)整體的人流動(dòng)線、車流動(dòng)線、物流動(dòng)線缺少整體的考慮和規(guī)劃。 （ 5）廣場(chǎng)的設(shè)備間設(shè)計(jì)和商鋪分隔的設(shè)計(jì)不合理。廣場(chǎng)的設(shè)備間占據(jù)了許多原本是商鋪的位置，導(dǎo)致商業(yè)街的商鋪的連續(xù)性不夠，這也影響商場(chǎng)的整體商業(yè)氛圍，而且從目前廣場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)看，如果要引進(jìn)好的品牌，使用面積必須在 50平方米以上，面寬在 6 米以上，商鋪越方正越好，而且目前，廣場(chǎng)的服飾生意，大面積的要比小面 積的好做。因此，在以后的設(shè)計(jì)中，商鋪?zhàn)詈冒?50 平方米設(shè)計(jì)，這樣合并容易，計(jì)算也容易。廣場(chǎng)設(shè)計(jì)中的柱子太多，直接影響了商鋪的使用率，導(dǎo)致許多大型的娛樂項(xiàng)目無(wú)法引入，如滑冰、溜冰、臺(tái)球等，都需要大空間。 前期投入較多的成本進(jìn)行 BA 控制、智能建筑等的建設(shè)，由于工程前期定位和具體要求不明確，造成后期更改很多。 ******廣場(chǎng)最初的弱電設(shè)計(jì)方案應(yīng)該是比較詳盡的，而實(shí)際施工中根據(jù)使用需要，進(jìn)行了一些調(diào)整，確實(shí)減少了不少成本投入，可實(shí)際上在中途進(jìn)行調(diào)整，已經(jīng)造成許多成本的投入了，比方說設(shè)計(jì)成本大了，工程預(yù)埋等造成的 報(bào)廢成本。 再說，現(xiàn)在我們物業(yè)管理的維修能力低，在 BA 系統(tǒng)和建筑智能系統(tǒng)的維修保養(yǎng)不到位，也造成了整個(gè)系統(tǒng)的使用壽命縮短和后期維修成本加大，甚至可能造成系統(tǒng)的癱瘓和報(bào)棄。 【建議】：做最合適的產(chǎn)品，建筑智能系統(tǒng)只能是物業(yè)管理的一個(gè)輔助工具，前期設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)該考慮怎樣做才是最合適。 前期規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)地中海單身公寓及酒店式公寓的物業(yè)管理及社區(qū)配套用房考慮不夠充分，現(xiàn)雖也通過街道部門等審核將地中海與新都的物業(yè)管理及社區(qū)配套用房綜合考慮，在面積上達(dá)到了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際管理使用中不是很合理，第 19 頁(yè) 共 34 頁(yè) 應(yīng)從物業(yè)管理相關(guān)規(guī) 定考慮，地中海與～～新都完全為兩個(gè)管理區(qū)域（不共用相關(guān)公共配套設(shè)施），現(xiàn)因兩區(qū)域都為～～物業(yè)管理，若日后兩區(qū)域業(yè)委會(huì)成立，換由兩家物業(yè)管理企業(yè)分別考慮，則在管理用房上將出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。且若單身公寓業(yè)主至酒店式公寓客服中心進(jìn)行處理事宜（因相對(duì)距離較遠(yuǎn)，現(xiàn)單身公寓穿一條馬路至～～新都客服中心辦理相關(guān)事宜）將存在一定問題，單身公寓的業(yè)主也肯定會(huì)提出意見。 【節(jié)能設(shè)計(jì)】 整個(gè)單身公寓走道無(wú)自然通風(fēng)井，室內(nèi)空氣沉悶需要經(jīng)常開啟風(fēng)機(jī)通風(fēng)，使成本大量上升。 照明的設(shè)置沒有從節(jié)能、便于控制角度考慮，存在較多的常明燈。各樓梯內(nèi)均為無(wú)開關(guān)設(shè)計(jì)的照明系統(tǒng)，后期為節(jié)能考慮，改為聲控感應(yīng)燈，增加了成本。 設(shè)置了太多的安全出口疏散燈和安全出口指示燈，而且該部分燈基本為常明燈，運(yùn)營(yíng)成本非常大。 【建議】：該部分燈為消防時(shí)使用，按規(guī)范最低要求設(shè)置即可，且該部分燈應(yīng)改為平時(shí)不亮，消防應(yīng)急時(shí)亮。 各樓層及入戶大堂燈回路太少，不能間隔控制，不能做到很好的節(jié)能效果。 商業(yè)裙房的走道照明系統(tǒng)，全部為人為控制，每天開關(guān)燈的時(shí)間和工作量是可想而知的，同時(shí)也造成能源浪費(fèi)。 【建議】：在以后同樣的設(shè)計(jì)過程中采用時(shí)間控制替代，可以節(jié)省人力，也能做到一些節(jié)能。 【設(shè)計(jì)管理】 項(xiàng)目邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)外多家設(shè)計(jì)單位來參與該工程的設(shè)計(jì)，本來這是項(xiàng)目宣傳的一個(gè)亮點(diǎn)。但是由于參與設(shè)計(jì)的單位過多，中間又缺乏很好的協(xié)調(diào)溝通和有效的控制，造成設(shè)計(jì)遺漏的交界問題眾多，需要協(xié)調(diào)明確的細(xì)部節(jié)點(diǎn)也非常多。從整個(gè)項(xiàng)目來看，造成如此這種現(xiàn)狀，關(guān)鍵是缺少一個(gè)思路清晰、組織能力強(qiáng)的第 20 頁(yè) 共 34 頁(yè) 人來專門負(fù)責(zé)各專業(yè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)把控工作。項(xiàng)目的最初方案是 WATG 設(shè)計(jì)，而后由～～現(xiàn)代院進(jìn)行深化設(shè)計(jì)。在深化設(shè)計(jì)成施工圖后，營(yíng)銷部又 引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)單位 RTKL，但兩個(gè)方案之間存在較大的差異。而此時(shí)，～～現(xiàn)代院已經(jīng)根據(jù) WATG 的方案基本完成了施工圖設(shè)計(jì)，要重新調(diào)整設(shè)計(jì)勢(shì)必要花很大的設(shè)計(jì)費(fèi)用和浪費(fèi)較多的時(shí)間，這也讓設(shè)計(jì)修改的談判變的艱難了。在沒有完全解決兩個(gè)方案如何整合統(tǒng)一的情況下，又找了深圳極尚對(duì) RTK 的方案進(jìn)行深化設(shè)計(jì)。于是就更加讓整個(gè)過程復(fù)雜化了。使得整個(gè)項(xiàng)目無(wú)效的圖紙版本繁多，也給后續(xù)的景觀設(shè)計(jì)帶來麻煩。景觀工程就是因?yàn)樨惗吡衷O(shè)計(jì)所依賴的建筑圖紙發(fā)生變化，造成景觀的圖紙和現(xiàn)場(chǎng)的出入很大，致使原來的圖紙并不適用，導(dǎo)致施工過程中的 大量現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整工作?？傊?，由于設(shè)計(jì)的把控和協(xié)調(diào)不到位，造成施工圖設(shè)計(jì)這個(gè)源頭就出現(xiàn)了太多缺、漏、碰的問題，也必然給后續(xù)施工管理和成本控制工作帶來非常大的困難。 同時(shí)，雖然地中海項(xiàng)目選了多家單位共同設(shè)計(jì)建筑物的外觀，但在后期卻找不到一家設(shè)計(jì)單位幫忙審核外立面的修改。 【建議】：俗話說磨刀不誤砍柴功，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的前期階段，應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)和把控，多組織相關(guān)部門進(jìn)行評(píng)審。把設(shè)計(jì)做好了，后期的施工管理和成本控制也就簡(jiǎn)單了。這個(gè)階段很關(guān)鍵的一個(gè)難題是，要非常清楚明確我們要造什么樣的房子，要達(dá)到什么樣的目標(biāo)。另外，建議設(shè)計(jì) 單位也設(shè)總包制。另外，對(duì)于建筑物的外立面和一些重要的部位需要專業(yè)設(shè)計(jì)者全過程審核把關(guān)。所以，這部分設(shè)計(jì)只能有一個(gè)方案，不宜幾個(gè)方案造成后期外立面效果與原設(shè)計(jì)不一致。在審圖時(shí)要全力投入，每張圖紙都要審核到位，避免事后修改；最后是在施工過程中盡可能少的修改設(shè)計(jì)，以保證成本的有效控制。建議定期將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算工程單價(jià)比較，研究存在的問題。同時(shí)，要采取措施來降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時(shí)要做支出報(bào)告和支出審計(jì)，并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi) 用比較，進(jìn)行有效控制。 在設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)，建議對(duì)所有投標(biāo)單位的人員結(jié)構(gòu)、骨干技術(shù)人員、各工種的資深設(shè)計(jì)人員、設(shè)計(jì)資質(zhì)以及在行業(yè)的評(píng)價(jià)等情況事先進(jìn)行調(diào)查摸底。建立第 21 頁(yè) 共 34 頁(yè) 起動(dòng)態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫(kù)，在確定中標(biāo)單位以后，建議在合同中指定該單位的資深技術(shù)骨干作為項(xiàng)目的主要設(shè)計(jì)人。 設(shè)計(jì)出的施工圖中往往存在許多缺、漏、碰的問題，這實(shí)際上是設(shè)計(jì)院本身在設(shè)計(jì)過程中，內(nèi)部缺少溝通協(xié)調(diào)，沒有做好總圖的設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)工作。 【建議】：在設(shè)計(jì)合同中加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)的管理，把設(shè)計(jì)的誤差率加入到設(shè)計(jì)合同中去。 同時(shí)，針對(duì)目前設(shè)計(jì)人經(jīng)濟(jì)觀念淡薄， 設(shè)計(jì)變更隨心所欲。故應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。 設(shè)計(jì)變更管理方面缺少專人負(fù)責(zé)，導(dǎo)致單身公寓室內(nèi)衛(wèi)生間位置左右與圖紙不符，而營(yíng)銷部又未將銷售圖紙進(jìn)行及時(shí)修改造成交房后業(yè)主不滿要求退房。 【建議】：加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的管理和控制。 設(shè)計(jì)圖紙深度不足，導(dǎo)致在施工時(shí)邊修改邊施工，造成招標(biāo)的造價(jià)與實(shí)際相差較遠(yuǎn)，且造 成簽證過多，成本難以控制。 【建議】： 當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的非常重要的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制， 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙深度的審核、糾正。要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)成果的審核，在圖紙環(huán)節(jié)中必須消除低級(jí)錯(cuò)誤。按照質(zhì)量管理體系的要求完善施工圖紙的會(huì)審和評(píng)審制度，做到有審必有結(jié)果，堅(jiān)