【文章內(nèi)容簡介】 原因：眾所周知，2005年國家一系列的“宏觀調(diào)控”是針對那些房地產(chǎn)價格上漲過快，老百姓購房困難的少數(shù)一線城市，“新政”與以往的宏觀調(diào)控有明顯不同，它通過抑制各種消費從而抑制房價與投資的過快上漲，并收到立竿見影的效果。而長春市的房地產(chǎn)市場并不存在泡沫，房價趨于平穩(wěn)，“新政”對長春的房價沒有太大的影響，卻對消費者的心理影響較大。原本計劃在今年購房的消費者，由于國家多項政策的出臺，為看清市場而轉為持幣觀望的態(tài)度，一旦發(fā)現(xiàn)長春市場較為平穩(wěn)，沒有太大的變化，那么這部分需求才會得到釋放。 房價：穩(wěn)步增長①2000年—2005年房價變化年 份2000年2001年2002年2003年2004年2005年商品房成交均價（元/㎡）224023732384230821952231中原統(tǒng)計成交均價（元/㎡）——————239824782566二手房成交均價（元/㎡）119210581173144814541659(注:數(shù)據(jù)來源于長春市房地產(chǎn)管理局)房價走勢圖 從近六年來長春的房價走勢來看，震蕩幅度一直很小，尤其是商品房成交均價。六年來長春的保障性住房由占年開發(fā)量10%翻番到占30%還多，拉低了一部分長春房價，加之郊區(qū)化風潮造就了大量的中低價位郊區(qū)樓盤又拉低了房價。但是，單純從長春房價的漲和跌幅度來判斷長春樓市的火爆與否并不客觀貼切，因為年度房價受當年市場供應高低價產(chǎn)品的分布不同影響較大，具有一定的偶然因素。整體來看長春的房價變化有它的合理性，基本上和長春經(jīng)濟發(fā)展的曲線相一致。②2005年112月長春住宅市場商品房加權平均價格變化月 份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房加權平均價（元/㎡）注：①加權平均價格＝∑（項目i平均價格項目i銷售面積）/∑（項目i銷售面積）②數(shù)據(jù)來源于長春中原數(shù)據(jù)庫112月份我市商品房加權平均價格穩(wěn)步上升，4月份、9月份房價達到波峰，主要是因為這兩個月是房地產(chǎn)項目強力推廣的兩個階段，所推出的產(chǎn)品綜合品質(zhì)相對較好，價格相對較高。9月份是長春市住宅市場產(chǎn)品熱銷的旺季，因此，第三季度住宅市場開盤量最多，供應量最大，商品房的銷售價格也達到了全年度的最高峰。直至11月份以后，長春房地產(chǎn)交易量及市場銷售價格才會趨于平緩。③長春房價環(huán)比、同比浮動情況2005年房價(元)同比(%)商品房成交均價↑商品住宅成交均價↑商品非住宅成交均價↓經(jīng)濟適用房成交均價↑二手房成交均價↑二手住房成交均價↑注：數(shù)據(jù)來源于長春市房地產(chǎn)管理局。上表所示，長春市房屋成交價格保持了一個比較良性的增勢，但只可謂表現(xiàn)平淡。2005年，表現(xiàn)搶眼的是“非住宅”，雖然“非住宅”，相當?shù)幕\統(tǒng)，既有商鋪又有寫字樓甚至還有車庫，成交價格的小幅跌價只能是低價產(chǎn)品集中供應的一種“偶然”。應該說二手房價格的“大跳”應該是房地產(chǎn)市場二、三級聯(lián)動的表象。三級市場的活躍既刺激購房者對居住條件更新?lián)Q代的欲望，也滿足二次置業(yè)者的需要，促進了二級商品房市場的繁榮；反過來二級市場的活躍也吸引了更多的已有住房者購置新的物業(yè)，為三級市場提供更多、更好的房源，從而出現(xiàn)房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動的有利局面，使長春市的房地產(chǎn)市場愈加成熟。 2005年長春房地產(chǎn)市場需求特征分析2005年長春房地產(chǎn)市場共計銷售商品房217萬平方米，共計銷售套數(shù)17969套，銷售均價2231元/平方米，下面我們將從面積特征、價格特征、區(qū)域特征進行細致分析： 按照面積區(qū)間劃分（長春市民最為歡迎的戶型面積） 根據(jù)中原最新掌握的數(shù)據(jù)顯示，在2005年長春成交的戶型面積來看，60—120平方米的戶型面積更容易為市民所接受，%，其中80—100平方米是需求的重點面積區(qū)間。體現(xiàn)價值：A、 事實證明，長春市民在進行購房決策的過程中，經(jīng)濟實用的面積區(qū)間已經(jīng)成為市場需求的主流，主要以60—150平米的戶型為主；B、 150平方米成為面積分水嶺，超過150平方米的戶型由于面積過大，總價過高，交易次數(shù)明顯低于150平米以內(nèi)的房型；C、 結合日常調(diào)研結果顯示，在長春戶型市場60—100平方米的兩房和100—150平方米的三房成為市場需求的主流。 按照價格劃分長春市民最容易接受的價格區(qū)間（單位：萬平方米；套） 按照上圖的數(shù)據(jù)顯示，從銷售面積來看，1500—2000元之間產(chǎn)品的消化面積最大，為78萬平方米，從銷售套數(shù)上來看，1000—1500元之間的產(chǎn)品交易次數(shù)最多為6455套價值體現(xiàn)：A、 從需求套數(shù)上來看（交易次數(shù)），3000元成為市場的分水嶺，商品房單價超過3000元，需求人群的數(shù)量也隨之劇減B、 從市場面積消化情況來看，2000元以下項目成為市場消化的主力，總消化面積占總銷售面積的1/2強 按照區(qū)域劃分區(qū)域消化量（單位：萬平方米）從長春各個區(qū)域的消化量情況來看，幾個政府大力扶持和棚戶區(qū)改造重點區(qū)域消化量較高，如：寬城、綠園、二道及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。寬城區(qū)成為全市住宅銷售的領頭羊，但并不代表寬城區(qū)的需求市場最為活躍，還有深層次的經(jīng)濟適用房及價格原因（報告中將另詳細闡釋）。 長春市需求特征結論① 按照成交單體的面積來看，80—120平米的戶型面積區(qū)間最容易為市場所吸納，其中80—100平米的兩房產(chǎn)品及100—150平方米的三房產(chǎn)品更為合理② 長春的房地產(chǎn)市場無論從價格還是單體戶型面積來看，都存在明顯的分水嶺，即單價超過3000元/平方米；單體戶型面積超過150平方米的產(chǎn)品將面臨巨大的市場挑戰(zhàn)。③ 從消化量的特點來看，長春2005年共計銷售商品房面積217萬平方米，其中50%的面積是在2000元以下的價格成交。④ 2005年寬城區(qū)的消化面積居全市各區(qū)之首，總面積為45萬平方米。 2006年長春住宅市場預測 政府：加快住房私有化進程長春市政府2006年將在以下三個方面繼續(xù)加大力度，規(guī)范我市房地產(chǎn)市場。①繼續(xù)加強商品房市場的調(diào)控力度，降低購房門檻，簡化購房手續(xù)，縮短辦理時限等，進一步促進商品房市場的繁榮。②對于發(fā)展中的長春來說，經(jīng)濟還不是特別發(fā)達，所以搞活二手房市場就顯得尤為重要。06年市政府將會加快住房制度改革，加快住房私有化進程，同時還將對1000萬平方米的無籍房進行處理。這樣可以使這部分房源進入流通領域，更大程度地搞活二手房市場。③加大力度規(guī)范中介市場。樹立誠信、便捷的中介服務形象，打擊非法不正當?shù)闹薪闄C構，使這個平臺能夠更加發(fā)揮為民服務的作用。除此以處，對于占有一定市場份額的租賃市場也要嚴加管理，使之更加規(guī)范、有序。 房價：小幅增長2004年，長春市的商品房價格達到近六年來的最低點，2005年在國家一系列的“宏觀調(diào)控”下，房價仍有小幅回升，可見，長春市的房地產(chǎn)市場正處于良好的發(fā)展態(tài)勢。預計2006年長春房價上漲幅度不會太大，而且短期內(nèi)表現(xiàn)也不會明顯，2006年長春房價將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。 供應量：普通住宅供應量持續(xù)增長2006年我市土地市場供給仍以棚戶區(qū)為主，計劃有269萬平方米的棚戶區(qū)改造項目，普通住宅新增供應量將會持續(xù)增長。而高檔住宅由于在2005年市場供應量較大，占總供應量的39%，雖然06年高檔住宅項目的開發(fā)仍有上升的趨勢，但其增幅將會減少。 需求量：普通住宅成交量有望大幅回升受國家政策環(huán)境的影響，長春房屋需求市場在05年受到了一定程度的制約，由于市民期望國家政策可以為自身帶來一定的房價實惠，而采取了持幣待購，這種需求力量的積累將在06年逐步的被釋放出來。 凈月區(qū)別墅將成為06年長春高端房地產(chǎn)市場的主角從今年長春土地出讓的情況來看，凈月區(qū)的低密度用地占據(jù)了主角地位，同時結合眾多大型知名開發(fā)商的進駐，顯然06年的凈月區(qū)將是群雄逐鹿的重要地點。小結：總而言之，長春樓市挺過了一系列的“宏觀調(diào)控”，房價走得倒是很平穩(wěn)，呈現(xiàn)出“整個世界在下沉，惟獨我在上升”的狀態(tài)。上升的不僅是房價，更是住宅的質(zhì)量、老百姓對住房的需求和城市的經(jīng)濟活力。長春房地產(chǎn)市場之所以表現(xiàn)良好，是符合房地產(chǎn)市場發(fā)展客觀規(guī)律的。由于起步較晚，長春房地產(chǎn)市場，和其他一些發(fā)達城市房地產(chǎn)市場的初期階段表現(xiàn)一樣，穩(wěn)步發(fā)展，沒有出現(xiàn)房價上漲過快而導致的泡沫。4 未來機遇分析 長春市城市總體規(guī)劃依據(jù)《長春市城市總體規(guī)劃(20042020)》，長春市的城市性質(zhì)是吉林省省會，全國重要的汽車工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工基地和科教文貿(mào)城市，修編我市主城區(qū)空間發(fā)展方向為“南拓北優(yōu)、西控東展”。主城區(qū)空間結構為“雙心三翼、多組團”：“雙心”分別指人民廣場一帶主中心和人民大街南端的南部副中心；“三翼”分別指西南、東南和東北三個主要城市發(fā)展方向；多組團是指城市的空間拓展采取組團的布局模式。城市整體規(guī)劃使本案處于一個良好的開發(fā)時期內(nèi)——從長春市的整體規(guī)劃及發(fā)展趨勢來看，城市空間的擴張及舊城改造，為房地產(chǎn)市場帶來較大的發(fā)展契機；同時，非中心城區(qū)各類物業(yè)均顯示出較好的發(fā)展勢頭。本案位于“北優(yōu)”的主要地區(qū)——寬城區(qū)，是長春市重點規(guī)劃的區(qū)域。所謂“北優(yōu)”，主要是指優(yōu)化北部老工業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，對其進行科學合理化的重新規(guī)劃，通過對該地區(qū)的改造和城市功能調(diào)整和優(yōu)化。長春市城市總體規(guī)劃的敲定，使本案所在區(qū)域整體形象得到很大的改觀，區(qū)域的市政基礎配套設施和生活配套設施也將得到較大的改善，使得本案處于一個良好的開發(fā)時期內(nèi)。 老東北工業(yè)基地的振興 2005年是中央振興東北各項政策全面落實、各項工作全面展開的一年，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，東北振興一年來各方面取得了令人矚目的成就。中央政治局常委、國務院總理溫家寶在長春市主持召開了振興東北老工業(yè)最高規(guī)格的會議，他指出：實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快東部地區(qū)發(fā)展并率先實現(xiàn)全面小康和現(xiàn)代化，支持東北地區(qū)等老工業(yè)基地加快調(diào)整、改造，實行東西互動，帶動中部，促進區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，這是黨中央做出的我國現(xiàn)代化建設的重大戰(zhàn)略布局。用新思路、新體制、新機制、新方式，走出加快老工業(yè)基地振興的新路子。老東北工業(yè)基地的振興促進“鐵北”老工業(yè)區(qū)的發(fā)展——長期以來，鐵北所在的寬城區(qū)被稱為“老工業(yè)區(qū)”。在這一地區(qū)，分布著上百家中小工廠企業(yè)。而他們的發(fā)展布局具有比較隨機的特性，這就造成了工業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模上和規(guī)劃上的相對無續(xù)性，而這樣做最直接的結構就是產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，由于難以形成集約化、工業(yè)化的產(chǎn)業(yè)鏈條，這里的地價也遲遲無法看漲，土地含金量相對較低。老東北工業(yè)基地的振興，將把整個區(qū)域的工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶動起來，配合整體城市經(jīng)濟發(fā)展?！拌F北”的工業(yè)產(chǎn)業(yè)將顯現(xiàn)出更科學、更有秩序的特點，長春北部也將在產(chǎn)業(yè)集群的帶動下，走入發(fā)展的“黃金年代”。 長春亞冬會的舉辦亞冬會是亞洲規(guī)模最大、水平最高的綜合性冬季運動會，每四年一屆。第六屆亞冬會將于2007年1月28日至2月4日在長春舉行，預計屆時將有的。共設速度滑冰、短道速度滑冰、花樣滑冰、冰球、冰壺、高山滑雪、跳臺滑雪、越野滑雪、自由式滑雪、冬季兩項等10大項47小項比賽，并將舉辦亞冬會火炬?zhèn)鬟f，開、閉幕式儀式暨文化交流等大型活動。屆時，將有約40個國家和地區(qū)的3000余名運動員和官員參加；將有海內(nèi)外賓客、旅游團體、亞冬會合作伙伴、贊助商、供應商、商業(yè)伙伴、新聞記者等社會各界數(shù)萬人云集“北國春城”，參與盛會。中國中央電視臺、吉林電視臺將全程直播第6屆亞冬會，韓國、日本等亞洲國家和地區(qū)以及中國各省市電視臺也將對賽事進行現(xiàn)場直播或新聞報道，將覆蓋世界各地的數(shù)十億名電視觀眾。亞冬會的召開是拉動長春經(jīng)濟的增長點之一——亞冬會的召開不僅是作為東北老工業(yè)基地的長春加速發(fā)展、走向世界的一個契機，更是有實力有信譽的企業(yè)融入全球經(jīng)濟、弄潮國際舞臺的一個契機。作為北方城市，長春的冬季漫長，冰雪運動、冰雪旅游都是拉動經(jīng)濟的增長點。 長春冰雪旅游節(jié)2006年1月2日，一年一度的中國長春冰雪旅游節(jié)（即凈月潭瓦薩國際越野滑雪節(jié)）開幕。本屆冰雪節(jié)的主題是“冰雪旅游——長春與世界的橋梁”，歷時51天，為體現(xiàn)冰雪節(jié)的群眾性、參與性、娛樂性的特色，冰雪運動樂園從12月24日盛裝迎賓，還推出了國際越野滑雪比賽、汽車冰雪體驗、冰帆、情侶雪橇、雪地摩托、大象滑梯、雪地賽馬、馬拉爬犁、狗拉爬犁、鳥翼飛機、冰車、冰猴等40多項活動在冰雪節(jié)上舉行。 “冰雪節(jié)”是連接長春與世界的橋梁——本屆“冰雪節(jié)”由長春市政府、中國滑雪協(xié)會、吉林省旅游局和瑞典諾迪維國際發(fā)展公司共同主辦，中央電視臺新聞頻道將對開幕式進行現(xiàn)場直播。將有上萬名的國內(nèi)外滑雪愛好者和滑雪運動員參加越野滑雪比賽。瑞典著名的滑雪勝地莫拉市的市長前來助陣，帶來了500名歐洲滑雪運動員和愛好者。并且，本屆冰雪節(jié)期間，還將舉辦第12屆世界冬季城市市長會議、中國長春2006世界冬季城市產(chǎn)品博覽會等國際性活動?！氨┕?jié)”的舉辦是連接長春與世界的橋梁，在國際上提高長春知名度的同時，也為長春的發(fā)展帶來新的契機，是拉動長春經(jīng)濟的另一個增長點之一。 中國長春電影節(jié)中國長春電影節(jié)是經(jīng)中華人民共和國國務院批準，國際制片人協(xié)會承認的，具有國際性質(zhì)的電影賽事。中國長春電影節(jié)由中華人民共和國廣播電影電視部、吉林省人民政府、長春市人民政府主辦；長春市人民政府、廣播電影電視部電影事業(yè)管理局、吉林省文化廳、中國電影發(fā)行放映輸出輸入公司、中國電影合作制片公司和長春電影制片廠聯(lián)合承辦。中國長春電影節(jié)是國家級國際電影節(jié)，創(chuàng)辦于1992年，每兩年舉辦一次。電影節(jié)以“友誼、交流、發(fā)展”為宗旨，聘請中外電影界著名藝術家、理論家7至9位組成評獎委員會，對參賽的華語片、外語片進行評獎，設有“金鹿杯”和“銀鹿杯”。電影節(jié)的內(nèi)容有參賽影片評獎，中外電影展映、影片和劇本交易會、著名藝術家作品回顧展、電影藝術研討會和聯(lián)歡等。中國長春電影節(jié)使長春市在國內(nèi)外的影響更加廣泛——中國長春電影節(jié)已成功地舉辦了七屆，每屆都有新的發(fā)展，為中國吉林省、長春市的城市文化建設和社會發(fā)展做出了重要貢獻，有力地推動了地方文化建設和中國電影事業(yè)的發(fā)展，促進了中外電影文化的