【文章內(nèi)容簡介】 高一般無J、內(nèi)部景觀　很高高一般無I、休閑空間，綠化環(huán)境　低低一般無H、容積率、覆蓋率很高高一般低G、建筑質(zhì)量、裝修情況很高高不高低F、小區(qū)物業(yè)管理水平很高高一般低E、周邊自然及人文景觀弱較弱很 高高D、小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套很高高不 高低C、空氣環(huán)境很弱弱較 強(qiáng)強(qiáng)B、噪音及環(huán)境干擾性弱一般強(qiáng)很 強(qiáng)A、公共交通影 響 因子豪宅別墅中高檔住宅普 通 住 宅單 身公 寓 紅色代表項(xiàng)目所具備的開發(fā)條件第三部分 項(xiàng)目定位一、 市場(chǎng)定位 我們的樓盤以什么樣的姿態(tài)進(jìn)入新晃房地產(chǎn)市場(chǎng)？新晃的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級(jí)階段，面臨很多機(jī)遇與挑戰(zhàn)，嘉鴻公司作為第一個(gè)來新晃投資開發(fā)的外地企業(yè)需要面對(duì)諸多本土公司的競(jìng)爭，所以我們的樓盤在規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、小區(qū)品質(zhì)打造、營銷準(zhǔn)備、廣告推廣準(zhǔn)備等諸多方面都是以挑戰(zhàn)者的姿態(tài)進(jìn)入，力爭在項(xiàng)目運(yùn)作的前期從各方面超越本土樓盤，力爭把項(xiàng)目打造成新晃住宅典范。領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋 追隨者—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者√領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者樓盤的市場(chǎng)定位： 做項(xiàng)目定位也就是把項(xiàng)目本身最獨(dú)特、最閃光、最富有詩意的東西提煉出來，予以人文化，帶給人很多美好的向往，讓人依戀的不僅僅是房子，更深層次的是對(duì)生活環(huán)境、生活方式、生活韻味的憧憬和想象。 以規(guī)劃或產(chǎn)品的首創(chuàng)和創(chuàng)新點(diǎn)定位 以項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位 以文化象征定位 以一種生活方式定位 以行業(yè)或片區(qū)的引領(lǐng)者定位 優(yōu)勢(shì)組合定位 以地段的特征定位 通過產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)定位 形象定位的切入點(diǎn) 我們的項(xiàng)目如何定位？項(xiàng)目具有眾多優(yōu)勢(shì)：一流的地段、一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、一流的產(chǎn)品質(zhì)量、一流的內(nèi)外景觀；第一個(gè)以先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念在新晃開發(fā)項(xiàng)目，第一個(gè)通過專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研了解消費(fèi)者需求在進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目，第一個(gè)以專業(yè)銷售模式在新晃進(jìn)行操作的項(xiàng)目。以上這些賣點(diǎn)的單獨(dú)一個(gè)都無法表達(dá)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，所以我們采用綜合以上賣點(diǎn)，高度概括本項(xiàng)目——引領(lǐng)新晃未來居住的風(fēng)向標(biāo)！本項(xiàng)目的出現(xiàn)是新晃房地產(chǎn)乃至新晃人居住觀念進(jìn)步的里程碑，本項(xiàng)目的出現(xiàn)將徹底改變?cè)摰貐^(qū)的居住理念，從而追趕現(xiàn)代居住的時(shí)尚。二、客戶定位新晃企事業(yè)較少，客戶群分布分散，置業(yè)的欲望相對(duì)較弱。政府機(jī)構(gòu)的工作人員工作收入穩(wěn)定，喜好比較有檔次和品位的商品，以顯示其個(gè)人的地位和素質(zhì)個(gè)體戶是新晃收入較高的階層，資金充裕，能夠承受較高的房價(jià)，周邊居民對(duì)該地段的偏好 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群企事業(yè)單位員工政府公務(wù)員個(gè)體私營者周邊居民在調(diào)研的過程中，我們明顯感受到個(gè)體經(jīng)營者對(duì)購房的迫切需要，因此，這部分客戶是我們項(xiàng)目重點(diǎn)要把握的對(duì)象；無論在哪個(gè)城市，公務(wù)員都是購房的主力客戶群，憑借開發(fā)商與政府的良好關(guān)系，再通過一些營銷的手段，政府工作人員將具有潛力成為項(xiàng)目的另一主力客戶群。目標(biāo)客戶分類描述私營企業(yè)主他們大多是新晃的本地人或來此多年（5年以上），年齡在35歲以上居多，有豐厚的經(jīng)濟(jì)來源，家庭年收入一般不低于4萬元；家庭一般有兩個(gè)小孩。其學(xué)歷水平算不上高，非常在意下一代的教育及成長環(huán)境；對(duì)物業(yè)管理及安全的需求較高。他們一般比較穩(wěn)重，不張揚(yáng)，生活也比較隨意，大多與同檔次人群交往；對(duì)產(chǎn)品需求相對(duì)比較傳統(tǒng)，以舒適實(shí)用型的三房為主，但也樂于去接受新事物，對(duì)風(fēng)水不是很在意；經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，只要自己感覺舒服，一般不會(huì)太過在意價(jià)格的高低；希望購買的房子品質(zhì)感強(qiáng)，要有氣勢(shì)，比較容易接受歐式風(fēng)格或現(xiàn)代風(fēng)格。目標(biāo)客戶分類描述泛公務(wù)員這類客戶年齡在2540歲左右，由本地人與外地區(qū)人組成，其職業(yè)包括了政府職員、銀行、醫(yī)院、事業(yè)單位等，工作較穩(wěn)定，學(xué)歷水平較高，他們希望一個(gè)舒適的家庭，比較關(guān)注社區(qū)環(huán)境，對(duì)教育要求較高。對(duì)周邊配套要求較高，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境關(guān)注度較高。他們對(duì)建筑風(fēng)格的要求沉穩(wěn)、洗練、氣勢(shì)恢宏。他們大多數(shù)是兩口之家或三口之家，喜歡與朋友們住在一起，比較相信朋友推薦。三、形象定位根據(jù)消費(fèi)者的購房心理，在形象的樹立和推廣上要迎合他們的需求，同時(shí)也要展現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)地位。中心城區(qū)，頂級(jí)社區(qū)該形象定位既表達(dá)了我們項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)——區(qū)位優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也彰顯項(xiàng)目的在新晃的地位。該定位語簡單，卻將項(xiàng)目的特色和社區(qū)理念表達(dá)的足夠完整。四、案名及廣告語定位案名主推案名：舞 陽 名 城注釋：舞陽樓與本項(xiàng)目隔河相望，舞水河又名舞陽河，舞陽一詞便于項(xiàng)目拉近與當(dāng)?shù)厝说木嚯x?！懊毕笳鞅卷?xiàng)目的檔次，寓意本項(xiàng)目在新晃將成為具有相當(dāng)影響力的樓盤。 “城”字貼和項(xiàng)目的規(guī)模，盡顯大氣。廣告語主打廣告語：分廣告語：繁盛優(yōu)勢(shì)天成 地段優(yōu)勢(shì)矚目尚城首座 項(xiàng)目規(guī)模獨(dú)拔上層頭籌 項(xiàng)目品質(zhì)尊崇橫空出世 物業(yè)管理五、價(jià)格定位經(jīng)過篩選分析，現(xiàn)選城市花園、教師新村 、郵政公寓，作為本項(xiàng)目定價(jià)的參照項(xiàng)目。A．城市花園 權(quán)重：40%B．教師新村 權(quán)重：30%C．郵政公寓 權(quán)重：30%注：權(quán)重為比較項(xiàng)目與本項(xiàng)目的可比度，該可比度為整個(gè)樓盤的綜合指數(shù)與本項(xiàng)目相比較。對(duì)比因素選擇是購買者購買時(shí)普遍考慮的因素；以項(xiàng)目自身?xiàng)l件為基礎(chǔ)（分子取值100），分別就每個(gè)對(duì)比因素，與各個(gè)對(duì)手樓盤進(jìn)行比較，優(yōu)于自身則分母大于100，反之則小于