【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 位以大戶型純大三 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 64 頁(yè) 房、四房。項(xiàng)目目前周邊較為荒涼，道路仍在施工當(dāng)中。據(jù)了解目前銷售近 60％，其中 90％為深圳客戶。項(xiàng)目以密集式的報(bào)紙廣告于深圳宣傳。 4．君豪公寓 實(shí)景拍攝 效果圖 開發(fā)商：惠州市惠陽(yáng)中銘實(shí)業(yè) 有限公司 建筑類別：高層 物業(yè)地址：大亞灣 淡澳大道與響水路交匯處 宗 地面積： 平方米 建筑面積： 59860 平方米 容積率： 7 綠化率 ： 30％ 總戶數(shù)： 778 車位： 316 個(gè) 主力戶型：一房 31－ 50 ㎡，二房 61－ 67 ㎡ 均價(jià)： 3000/㎡ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 本項(xiàng)目以純小戶設(shè)計(jì)，主要以投資概念為主。項(xiàng)目推廣重點(diǎn)放在深圳市場(chǎng)。由于屬小型項(xiàng)目，項(xiàng)目主力推廣大亞灣的發(fā)展前景，給客戶一種期望，以提升項(xiàng)目的吸引力。 5．海岸國(guó)際公寓 效果圖 開發(fā)商：大亞灣港宏實(shí)業(yè) 有限公司 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 64 頁(yè) 建筑類別：小高層 物業(yè)地址：大亞灣澳頭港假日酒店旁 宗 地面積： 1890 平方米 建筑 面積： 16340 平方米 容積率： 總戶數(shù)： 189 車位： 80 個(gè) 主力戶型： 一房 ㎡ , 二房 ㎡，三房 ㎡ 均價(jià)： 2500/㎡ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 本項(xiàng)目依靠著假日酒店，有一定的海景資源。以酒店式管理模式。項(xiàng)目總量小，目前銷售進(jìn)入尾聲。 二、其他待售項(xiàng)目 1．河濱世紀(jì)華城 實(shí)景 開發(fā)商：建鼎實(shí)業(yè)惠陽(yáng)分公司 項(xiàng)目地址：淡水愛民東路和長(zhǎng)安路交匯初 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ：本項(xiàng)目位于淡水南城片區(qū)，臨近人民醫(yī)院，項(xiàng)目東向是河流及高山，自然景觀較為豐富。項(xiàng)目已經(jīng)開挖完畢。此項(xiàng)目與我們項(xiàng)目 接近。 2．本茵坊 .杏林苑 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 64 頁(yè) 實(shí)景 開發(fā)商：惠陽(yáng)本茵坊實(shí)業(yè) 項(xiàng)目地址：惠陽(yáng)長(zhǎng)安路人民醫(yī)院南側(cè) 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 項(xiàng)目于人民醫(yī)院為鄰，與周邊相連幾個(gè)地塊將形成大型的住宅片區(qū)。本項(xiàng)目目前進(jìn)行地基工程。此項(xiàng)目與我們項(xiàng)目十分接近。 3．華茂大廈 開發(fā)商：惠州市惠陽(yáng)區(qū)南豪實(shí)業(yè) 項(xiàng)目地址：惠陽(yáng)開城大道與承修二路交匯處 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 項(xiàng)目于開城大道邊，周邊生活配套齊全，屬鬧區(qū)項(xiàng)目。據(jù)了解本項(xiàng)目為中小戶型設(shè)計(jì)。項(xiàng)目售樓處裝修當(dāng)中， 3 月 18 號(hào)正式發(fā)售。 4．惠陽(yáng)天安項(xiàng)目 開發(fā)商：天安集團(tuán) 項(xiàng)目地址：惠陽(yáng)人 民路 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 項(xiàng)目于惠陽(yáng)人民路邊上，占地龐大，項(xiàng)目依河而建有一定自然景觀。項(xiàng)目現(xiàn)以平整。 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 64 頁(yè) 5．響水明苑 實(shí)景 物業(yè)地址：大亞灣響水河 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 本項(xiàng)目位于響水河工業(yè)區(qū)內(nèi)，為工廠企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目， 1580/㎡起價(jià)發(fā)售。項(xiàng)目將通過(guò)內(nèi)部員工優(yōu)惠發(fā)售后，才向外公開發(fā)售。 6．大亞灣澳頭轉(zhuǎn)盤爛尾項(xiàng)目 實(shí)景 開發(fā)商：深圳大中華集團(tuán) 物業(yè)地址：澳頭轉(zhuǎn)盤側(cè) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 本項(xiàng)目為早期爛尾酒店項(xiàng)目， 06年中旬被深圳大中華集團(tuán)收購(gòu)，準(zhǔn)備改造為公寓發(fā)售。 實(shí)景 開發(fā)商：大亞灣德豐投資發(fā)展有限公司 項(xiàng)目地址 ：大亞灣澳霞大道 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 地塊平整完成，準(zhǔn)備開挖。 總結(jié)： 2021年惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆，多個(gè)大型新項(xiàng)目相繼投入市場(chǎng)，如麗江花園、東方新城、尚城世家、菩提園等等，由于大盤的拉動(dòng)以及 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 64 頁(yè) 各項(xiàng)目品質(zhì)的提高，銷售均價(jià)基本超過(guò) 3200/㎡，個(gè)別項(xiàng)目均價(jià)接近3700/㎡，如熊貓國(guó)際、東方新城。新項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)及園林規(guī)劃較早期項(xiàng)目有很大的改善，送超高露臺(tái)、落地凸窗等產(chǎn)品，開始擁現(xiàn)?？梢娀蓐?yáng)房地產(chǎn)開發(fā)走向成熟化，開發(fā)商越來(lái)越重視項(xiàng)目的品質(zhì)，樹立項(xiàng)目形象、樹立企業(yè)品牌。 大亞灣片區(qū)目前只有個(gè)別樓盤推出發(fā)售，但由于在 多個(gè)大型產(chǎn)業(yè)基地支持下，加上地理位置臨近深圳，今后快速交通網(wǎng)接連，吸引眾多深圳投資者前來(lái)購(gòu)買。據(jù)調(diào)查大亞灣商品房的深圳客戶比例占 70％以上。 大亞灣多個(gè)地塊正進(jìn)行前期規(guī)劃當(dāng)中，估計(jì) 07 年底可面市，其中包括“德州花園”（暫名），建筑面積 52萬(wàn)㎡；以及西二干道邊的西飛渡假村 ,建筑面積超過(guò) 70萬(wàn)㎡；大亞灣體育館附近的中聯(lián)項(xiàng)目，建筑面積 40萬(wàn)㎡等等。 本項(xiàng)目周邊也有多個(gè)超 10 萬(wàn)建面的大型項(xiàng)目在建當(dāng)中，如寶茵坊 .杏林苑、河濱世紀(jì)華城，榮華新村舊改項(xiàng)目等等。 估計(jì) 07－ 08 年將迎來(lái)惠陽(yáng)及大亞灣片區(qū)地產(chǎn)的爆發(fā)期。競(jìng)爭(zhēng)越 趨激烈。 第三章 項(xiàng)目分析定位 一、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 中國(guó)最大管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 64 頁(yè) 左岸春天位于惠陽(yáng)淡水長(zhǎng)安南路，東面臨淡澳河。項(xiàng)目周邊生活配套齊全，離商業(yè)中心開城大道近在咫尺，名校林立、醫(yī)療、銀行一應(yīng)俱全。項(xiàng)目分南北區(qū)，二期開發(fā)，以中小戶型設(shè)計(jì)，獨(dú)創(chuàng)中心休閑廣場(chǎng)。 項(xiàng)目總占地面積 42860 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 計(jì)容積率面積 ㎡，其中商業(yè) ㎡ 住宅 ㎡ 容積率 綠化綠 35％ 項(xiàng)目四周 中國(guó)最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 64 頁(yè) 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（ SWOT） 要設(shè)計(jì)出一個(gè)成功的推廣及銷售策劃方案，必須先發(fā)掘自身樓盤的優(yōu)勢(shì)；同時(shí)洞悉自身的弱點(diǎn)；將優(yōu)勢(shì)加以發(fā)揮，將弱點(diǎn)隱藏，甚至將弱點(diǎn)變成自己的優(yōu)勢(shì)，才能戰(zhàn)勝對(duì)手，成功售出單位。結(jié)合以上市場(chǎng)調(diào)查對(duì)比 ,可見本項(xiàng)目 : 1） 優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目位置接近是商業(yè)中心，生活配套方便。 休閑娛樂 銀行 醫(yī)院 ? 名校林立，子女就讀十分方便 第六小學(xué) 惠陽(yáng)第一中學(xué) 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 職業(yè)技術(shù)學(xué)校 ? 項(xiàng)目規(guī)劃完善，獨(dú)創(chuàng)中心休閑廣 場(chǎng) 左岸春天規(guī)劃有環(huán)境優(yōu)美的內(nèi)庭園林外，更于項(xiàng)目中心開辟寬廣的中心休閑廣場(chǎng)，為住戶以及周邊居民提供充分的休閑活動(dòng)空間。 中國(guó)最大管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 64 頁(yè) ? 全封閉管理，安全舒適 項(xiàng)目廣場(chǎng)、商鋪、住宅有機(jī)融合，而又不影響住戶的居住環(huán)境，所有住宅采用封閉式管理，人車分流，使業(yè)主住得安心舒適。 ? 戶型全城首創(chuàng) 左岸春天的戶型將是本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，足以引起全城關(guān)注。 亮點(diǎn)一： 戶型間隔方正實(shí)用，超高實(shí)用率。 亮點(diǎn)二： 入戶花園靈動(dòng)設(shè)計(jì)，部分可隨意變?yōu)橐粋€(gè)房間。 亮點(diǎn)三： 房中房設(shè)計(jì)，利用陽(yáng)臺(tái)一部分引入臥室，增加室內(nèi)使用空間，個(gè)別戶型可隔出一間書房。 亮點(diǎn)四： 戶戶有景，充分通風(fēng)采光。 亮點(diǎn)五： 公寓獨(dú)立設(shè)計(jì)，兩套公寓可靈活連通，“百變戶型”。 ? 實(shí)力開發(fā)商，專業(yè)地產(chǎn)代理強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 偉州實(shí)業(yè)極具實(shí)力，資金雄厚。建華地產(chǎn)從事全程策劃代理已有十年，經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)性強(qiáng)，兩家企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，信心保證。 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 64 頁(yè) 2） 劣勢(shì) ? 鐵路規(guī)劃造成一定影響。 本項(xiàng)目南北地塊受廈深線鐵路分割，也將受到一定的噪音影響。 ? 項(xiàng)目周邊為新開發(fā)區(qū)，灰塵、噪音污染較大。 本項(xiàng)目臨近馬路，而且周邊為惠陽(yáng)新開發(fā)區(qū)，一段長(zhǎng)時(shí)間灰塵噪音污染較大。 ? 交通較為不便 項(xiàng)目位于南城區(qū)邊緣，周圍公交系統(tǒng)較為缺乏。 3） 項(xiàng)目機(jī) 會(huì)分析 ? 項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)，使本區(qū)域成為市民關(guān)注熱點(diǎn)， 整體的規(guī)劃，有助于提供項(xiàng)目的價(jià)值。 ? 同類戶型產(chǎn)品較少，有利于搶占市場(chǎng)。 ? 深惠兩地緊密聯(lián)系，政府大力的宣傳，使深圳市民在惠陽(yáng)置 業(yè)投資的熱忱高溫不減。 ? 目前惠陽(yáng)城市規(guī)劃處于改造、發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于迅猛發(fā)展態(tài)勢(shì)，樓價(jià)與臨近的深圳、龍崗仍有較大差距，極有升值空間。 4）威脅分析 ? 近年政府出臺(tái)一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī) ,這對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)造成很大的振蕩，但此威脅對(duì)于同區(qū)域的項(xiàng)目是均等的。 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 64 頁(yè) ? 同期項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，惠陽(yáng)、大亞灣超大型項(xiàng)目的開發(fā)是一威脅。 5） SWOT 總結(jié) 項(xiàng)目發(fā)展總策略 S→優(yōu)勢(shì)條件 11 生活配套成熟 22 名校林立 規(guī)劃完善，獨(dú)創(chuàng)休閑廣場(chǎng) 全封閉管理 戶型創(chuàng)新，超高實(shí)用 實(shí)力開發(fā)商，專業(yè)代理強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。 W→劣勢(shì)分析 1．鐵路影響。 2．近年內(nèi)噪音、污染比較嚴(yán)重 3．交通較為不便 O→項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 1. 本區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，整體規(guī)劃，使本片區(qū)更受關(guān)注。 2. 同類戶型產(chǎn)品少，有利于搶占市場(chǎng)。 3. 深惠兩地緊密聯(lián)系，吸引眾多深圳客戶。 4. 價(jià)格上漲空間極大 凸現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)會(huì) 全面整合，包裝成型！ 利用機(jī)會(huì)，規(guī)避劣勢(shì) 加 大推廣，增加客戶信心！ T→外在威脅分析 1. 新政策的威脅 2. 同期區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) 借力打力，化解威脅 強(qiáng)打文化牌，樹立形象 贏得市場(chǎng)份額！ 強(qiáng)有利的促銷推廣 以吸引客戶！ 二、項(xiàng)目客戶定位 在市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，惠陽(yáng)以至大亞灣房地產(chǎn)項(xiàng)目，客戶群體中深圳客戶占著絕大的比例，所處片區(qū)的不同比例有所差異，而且特征明顯。 惠陽(yáng)中心城區(qū)客戶群：主要以本地客戶（惠陽(yáng)及大亞灣客戶）與深圳客戶相結(jié)合。 大亞灣客戶群：主要以深圳客戶結(jié)合部分大亞灣客戶。 中國(guó)最大管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 64 頁(yè) 有此特征主要因素是：淡水中心區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展迅速，項(xiàng)目 規(guī)模越趨龐大，規(guī)劃完善；城市配套較為成熟，交通方便，因此吸引了不少本地居民