【文章內(nèi)容簡介】 學巨匠之一，著名文學家、社會活動家。原名沈德鴻，字雁冰，浙江桐鄉(xiāng)人。 1946年 5月 — 1947年 12月，茅盾居住于此。 山陰路新式里弄住宅 千愛里?山陰路 2弄。 1928年，日本東亞興業(yè)株式會社建造。內(nèi)山完造曾居住該弄 3號 。魯迅、茅盾曾分別在 132弄 9號和 6號居住。 王造時舊居 位于多倫路 93號。于 20世紀 20年代建造。王造時（ 1903－ 1971），江西安福人，政治學博士、復旦大學教授、社會活動家、“七君子”之一。 1950年至 1955年住此。 榆林路住宅 位于榆林路 4 4 5 63號。約建于 1927年。有四幢并排、式樣相近的獨立式花園住宅組成。占地面積約 5100平方米，建筑面積約 4400平方米。 2020年 10 月 31日，上海市人民政府公布 瑞虹新城三期銷講 ２４ 榆林路住宅為上海市優(yōu)秀歷史建筑。 五 、市場篇 ０９年虹口區(qū)各板塊商品住 宅市場成交均價及成交量分析 0 9 年一季度虹口區(qū)各板塊供求及成交均價走勢0500100015002020250030003500400045005000涼城板塊 北外灘板塊 曲陽板塊 四川北路，四平路板塊05000100001500020200250003000035000供應面積( M 178。 ) 成交面積( M 178。 ) 成交均價( 元/ M 178。 ) 數(shù)據(jù)來源： CRIC系統(tǒng) 09年第一季度，虹口區(qū)四大板塊共計新增供應 401㎡，來自本案所處四川北路、四平路板塊的“虹葉茗苑”二期以及“玫瑰購物廣場”。區(qū)域供應極度匱乏。 09年第一季度，虹口區(qū)共計成交 12263㎡。其中本案所處四川北路、四平路板塊成交 4419㎡，主力成交項目為“虹葉花苑”二期；北外灘板塊成交 4290㎡，主力成交項目為“豪景苑”、“耀江國際廣場”；涼城板塊成交 2240㎡，主力成交項目為“大上海紫金城”。曲陽板塊成交 1314㎡，主力成交項目為“復城國際”。 09年第 一季度，從各板塊的成交均價來看，北外灘板塊借助江景資源的優(yōu)勢，季度成交均價達到 30189元 /㎡；而本案所處的四川北路、四平路板塊季度成交均價達到 22971 元 /㎡，而涼城和曲陽板塊的季度成交均價分別達到 16077 元 /㎡和 14336元 /㎡。 ０９年虹口區(qū)所有商品住宅成交樓盤明細表 樓盤名稱 開盤日期 總建面 總戶數(shù) 綠化率 得房率 容積率 虹葉花苑二期 20201115 37335 257 35% 80% 豪景苑 20200816 52020 255 45% 78% 大 上海紫金城 20201209 85279 576 43% 79% 白金灣府邸 20200517 46732 136 39% 80% 水木年華花園 20201110 108317 700 39% 78% 瑞虹新城三期銷講 ２５ 六、產(chǎn)品篇 中信和平家園 項目基本資料 區(qū)域環(huán)境 中信和平家園 ，位于上海市 虹口區(qū)新港路天寶路口 ，總建面約 10 萬方，規(guī)劃 1 幢 小高層、 5 幢 高層公寓 。該案南靠 臨平 路 ，西連 四平路 ，東臨 天寶路 ，北至 新港 路 ，位 于 軌道交通 4 號 、 8 號及在建中的 10 號線 的輻射區(qū)域。 緊鄰 近 18 萬平方米的和平公園。地理位置極為優(yōu)越，向西有魯迅公園、虹口足球場和多倫路文化名人街，往南有規(guī)劃中的北外灘和聞名海內(nèi)外的外灘源。 開發(fā) 商 上海飄鷹置業(yè) 項目地址 新港路 227 號 企劃營銷 錦和房產(chǎn) 物業(yè)費 未定 總建面 104896 ㎡ 總建筑面積 約 12 萬㎡ 占地面積 47908 ㎡ 容積率 物業(yè) 公司 獅城怡安（上海）物業(yè)管 理有限公司 主力房型 88 ㎡ 建筑 形態(tài) 小高層、高層 容積率 停車位 485 個 綠化率 % 售樓 電話 65158877 銷售狀態(tài) 未售 開盤時間 預計 09 年 6 月份 交 房 時間 2020 年年底 總戶數(shù) 809 套 價格 2 萬 元 /平方 起 瑞虹新城三期銷講 ２６ 小環(huán)境 ? 該項目以天寶路為界線分為東西兩塊區(qū)域，主要以建筑形態(tài)區(qū)分。天寶路東面以老公房及私房為主，有一定的基礎生活配套，相對生活機能比較完善。但由于人口密集市民消費層次較低，相對配套設施較為簡陋。北面為北面 緊鄰近 18 萬平方米的和平公園 ，步行約 8分鐘。 向西有魯迅公園 約 、虹口足球場 ， 多倫路文化名人街 約 5公里 ，往南有規(guī)劃中的北外灘和聞名海內(nèi)外的外灘 客運中心 。 ? 周邊商 業(yè)及生活配套主要為瑞虹商業(yè)廣場、四川路商業(yè)街、多倫路文化名人街、曲陽商務中心、通北路小吃街、虹口體育場、和平公園、魯迅公園、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（區(qū)級醫(yī)院）、上海第一人民醫(yī)院（市級醫(yī)院） ? 該案主要干道為大連路及四平路，兩條皆為雙向六車道。 ? 主要地鐵交通為 8 號線，該案離 8號線四平路站為 1至 。在建的規(guī)劃 10號線郵電新村站約 1公里左右。 瑞虹新城三期銷講 ２７ 客源分析： ? 由于該項目尚處在蓄水期，所以還未有成交客戶。但從來訪客戶來看，還是以本虹口本區(qū)域為主，周邊楊浦、閘北、浦東也有一定的來訪量。 去化情況分析： ? 該案共 809 套房源， 目前還未開始公開認購 。 目前接待處有模型展示，房型圖及樓書資料已出，樣板房估計在 6月份出來，開盤時間也預計在 6月份，售樓處目前對外報價在 2萬元 /平方 起 。 媒體分析： 目前項目尚處在蓄水期，所以基本沒有什么媒體投放，估計在 6月份開盤前會有一定的投放量。 與本案對比分析 區(qū)域環(huán)境 S—— 離 虹口區(qū)和平公園較近，依靠城市綠肺創(chuàng)作美好生活的理念帶動房價。 對 比： 本案區(qū)位距離不遠，因此在生活理念上可以等同且距離公園有一定居里更可以創(chuàng)造鬧中取靜的生活理念。 W—— 該區(qū)域?qū)倮铣菂^(qū)板塊，因此各方面配套及人文品質(zhì)相對較低。 對比： 本案雖屬老城區(qū)但相對周邊開發(fā)力度較大，除本案的區(qū)域性開發(fā)加上周邊商品房的陸續(xù)建成和使用提高了本案周邊的配套品質(zhì)和人文環(huán)境。 O—— 該區(qū)域內(nèi)交通的不斷完善加上購房客戶對于地鐵房的關注使該案有一定的市場關注度。 對比： 區(qū)位交通的不斷完善對本案也是利好消息，結(jié)合本案已建成的 4號線地鐵更可銷售總面積 104896 平方米 已銷售總面積 0 平方米 可銷售總套數(shù) 809 套 已銷售套數(shù) 0 套 總?cè)セ? 平均月去化數(shù) 瑞虹新城三期銷講 ２８ 可以帶動市場關注度。 T—— 該區(qū)域雖依靠公園為主要賣點但周邊總體品 質(zhì)如生活配套等較低，私房危房較多人文較差，因此向上空間較小。 對比： 本案的區(qū)域開發(fā)力度提高了生活品質(zhì)及周邊配套品質(zhì)，因此在生活舒適度上有一定層次，大規(guī)模開發(fā)力度也帶動了本案上升潛能。 項目規(guī)劃 Ｓ —— 由 5 幢高層及 1 幢小高層組成，完全走品質(zhì)路線。擁有集中綠化 8000 平方米，* 米的大陽臺。 對比： 本案以為兩幢高層，但瑞虹的大力開發(fā)提供給住戶便利舒適的生活。 Ｗ —— 小房型較少，主要還是以 3房為主，加重了客戶的購買壓力。 對比： 本案房源多樣，小面積到到大面積有一定的過渡面積，可供客戶多重選擇。 Ｏ —— 項目體量較大，加上虹口區(qū)新推樓盤不多使該案在市場上有一定占有率。 對比：本案體量較小，共約 280套左右，但區(qū)域開發(fā)力度加上開發(fā)商實力使本案有一定的市場認可度。 Ｔ —— 品質(zhì)較高，可能產(chǎn)生較高的物業(yè)管理費，可能會減少周邊區(qū)域客戶。 對比： 本案周邊配套齊全多樣，可供多層次客戶選擇不同生活方式。 項目交通 Ｓ —— 主干道依靠四平路及大連路，地面交通較為便利。 對比： 本案周邊主干道也是以四平路、大連路及周家嘴路為主，但支道臨平路較天寶路和新港路通暢。 Ｗ —— 雖然有軌道交通但距離較遠，但距離較遠，需步行 20 分鐘左右 。 對比： 本案地下建筑包括 4號線臨平路站點。 Ｏ —— 規(guī)劃軌道交通 10號線郵電新村站約步行 10分鐘左右。 對比： 本案已有 4號線作為鋪墊且環(huán)線內(nèi)換乘較多，還可通往浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。 Ｔ —— 四平路雖為主干道但近年來城市交通工具的不斷普及加上該路段的市政工程使該路段長年擁堵。 對比： 本案周邊除四平路和大連路外還可依靠周家嘴路，上中環(huán)或外環(huán)甲為便利，加上北外灘東長治路的擴寬工程對于本案周邊的道路交通改善有一定助力。 瑞虹新城三期銷講 ２９ 虹葉花苑二期 ? 項目基本概況 項目地址 長春路 158號 當期規(guī)劃面積 37335㎡ 當期規(guī)劃戶數(shù) 257戶 容積率 綠化率 35% 車位配比 1： 裝修情況 毛坯 物業(yè)類型 普通住宅 建筑形態(tài) 2棟 20層高層 銷售報價 ~ /㎡ 近期成交均價 23761元 /㎡ 項目位置示意圖 ? 項目 產(chǎn)品介紹 房型 面積段 套數(shù) 占比 一房 60~70㎡ 62 % 50~60㎡ 2 % 二房 70~80㎡ 17 % 80~90㎡ 17 % 90~100㎡ 65 % 三房 130~140㎡ 62 % 170~180㎡ 32 % 瑞虹新城三期銷講 ３０ ? 項目供求及價格走勢分析 虹葉花苑二期供求及價格走勢0500010000150002020025000300000811 0812 0901 0902 0903 090422500230002350024000245002500025500供應量 去化量 成交均價 ? 該項目 0811月上市全部 257套房源，后續(xù)無供應，總計 27013㎡。 ? 該項目自 0811月上市后，總計成交 11752㎡， 117套，去化率為 %，月均去化20套。 ? 該項目目前銷售報價為 ~ 萬元 /㎡，開盤當月成交均價為 24943 元㎡，后續(xù)價格逐步走低， 0904月目前的成交價格達到 23761元 /㎡。 ? 目前該項目 8~9號樓未開始正式銷售，房型以 ㎡一房， ㎡二房， ㎡三房為主，已開賣的 10~12號樓成交均以中高區(qū)為主，剩余房源以低區(qū)大戶型三房為主，這也是目前該項目成交均價小幅走低的主要原因。 瑞虹新城三期銷講 ３１ 瑞虹新城 3 期項目介紹 基本經(jīng)濟指標 ： 注冊名： 推廣名 ： 經(jīng)濟技術(shù)指標 ： 總用 地面積： 5800 M2 總建筑面積 ： 住宅總建筑 面積 M2 商業(yè)建筑面積 M2 會所建筑面積 M2 地下 建筑面積 面積 （不計容） 容積率： 綠地率： % 集中綠地率： % 建筑密度： 37% 總戶數(shù)： 248 機動車停車位： 153 地上： 5 地下： 148 非機動車停車位： 1495 基礎資料 1. 開發(fā)商簡介 瑞安房地產(chǎn) 為瑞安集團在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)旗艦公司。瑞安房地產(chǎn)在開發(fā)大型、多用途城市核心發(fā)展項目及綜合住宅發(fā)展項 目方面擁有卓越的成績。公司目前在中國內(nèi)地主要城市的中心地段擁有八個處于不同開發(fā)階段的項目，總建筑面積達 1,320 萬平方米（包括其他投資者權(quán)益）。公司于 2020 年 10 月 4 日在香港聯(lián)合交易所上市。 瑞虹新城三期銷講 ３２ 瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地開發(fā)、出售、