【正文】 度虹口區(qū)各板塊供求及成交均價走勢0500100015002020250030003500400045005000涼城板塊 北外灘板塊 曲陽板塊 四川北路，四平路板塊05000100001500020200250003000035000供應(yīng)面積( M 178。于 20世紀(jì) 20年代建造。 茅盾山陰路 132弄舊居 瑞虹新城三期銷講 ２３ 位于山陰路 132弄 6號，茅盾（ 1896— 1981），現(xiàn)代文學(xué)巨匠之一，著名文學(xué)家、社會活動家。混合結(jié)構(gòu)三層，坐北朝南，現(xiàn)代式建筑風(fēng)格。中國革命文學(xué)奠基人之一，左聯(lián)黨團(tuán)書記。 郭沫若溧陽路舊居 位于溧陽路 1269號，為坐北朝南二層樓舊式花園洋房。沙汀（ 1904— 1992），原名楊朝熙，四川安縣人，著名作家。 1929年建造，占地約 1050平方米，建筑面積 5279平方米。 秋瑾（ 1877— 1907），浙江紹興人，別署鑒湖女俠?？箲?zhàn)勝利后，該處被國民黨第三方面軍司令官湯恩伯接收并占為己有，俗稱‘湯公館’。解放后改稱北川公寓。 李白烈士故居 今黃渡路 107弄。聶耳（ 1912— 1935），作曲家。魯迅（ 1881— 1936），偉大的文學(xué)家、思想家、革命家，新文化運動奠基人。 中國共產(chǎn)黨第四次全國代表大會遺址 位于東寶興路 254弄 28支弄 8號處。魯迅公園、魯迅紀(jì)念館以及茅盾、丁玲等一批文化名人故居坐落虹口，多倫路文化名人街享譽(yù)海內(nèi)外；區(qū)內(nèi)有上海外國語大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)等著名高校，復(fù)興高級中學(xué)、華東師大一附中等重點中學(xué)及南湖職校久負(fù)盛名。它占據(jù)顯赫的地理位置 ,富有成效、靈活多變的辦公空間 ,加上最先進(jìn)的技術(shù)和通信系統(tǒng) ,是專為跨國公司度身定制的辦公 樓宇。 【 翠湖天地 一期實景圖 】 【 翠湖天地一期 實景圖 】 【 翠湖天地一期 平面圖 】 【 翠湖天地一期 實景圖 】 【 翠湖天地一期 太平湖景 】 瑞虹新城三期銷 講 11 【 翠湖天地二 期 】 Tel:（ 021） 目前銷售均價 : 萬元 /平方米 翠湖天地二 期 需貴公司提供項目 LOGO 地理位置 濟(jì)南路 168 弄 占地面積 萬 平方米 建筑面積 13 萬平方米 開發(fā)時間 20200301 二期總建筑面積 13 萬平方米左右，容積率為 4，綠化率為 40%，內(nèi)設(shè)車位共 542 個，由 7 幢32 層高層組成，主力戶型是 139 平方米左右的二房和 191 平方米左右的三房。地鐵 4 號線已于 2020 年開通運行，其臨平路站與生活廣場地下一層相連，為瑞虹和周邊居民的出入提供了便捷的交通。目前在售的是住宅項目創(chuàng)智坊，主要推出的是全裝修現(xiàn)房，地板、衛(wèi)浴潔具、空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等一應(yīng)俱全。從租戶選擇到物業(yè)管理，每時每刻，每個環(huán)節(jié)，瑞安都盡力帶給客戶極致體驗，全力創(chuàng)建舒適的社區(qū)環(huán)境。 發(fā)展沿革 瑞安自一九八五年起在中 國內(nèi)地開拓業(yè)務(wù)，現(xiàn)已在中國房地產(chǎn)市場具有相當(dāng)?shù)挠绊懥?，并通過合資的拉法基瑞安水泥，成為中國西南部地區(qū)最大的水泥生產(chǎn)商。瑞安房地產(chǎn)在開發(fā)大型、多用途城市核心發(fā)展項目及綜合住宅發(fā)展項目方面擁有卓越的成績。周邊有復(fù)旦、同濟(jì)、財大等知名大學(xué)。項目臨近有 多所重點大學(xué)、市級知名中小學(xué)及商業(yè)區(qū)，五分鐘車程可 達(dá)外灘，交通十分便捷。辦公樓部分樓面面積約 37000 平方米，每層辦公樓面積約 2300 平方米，另有八層商場提供超過30000 平方米的零售、餐飲及娛樂設(shè)施。翠湖天地這一 “住宅天地 ”的建成將與該區(qū)域的第一體系 “上海新天地 ”、第二體系的 “企業(yè)天地 ”形成一個融合老上海建筑風(fēng)格與現(xiàn)代化配套于一體的“中心城商住辦綜合區(qū) ”。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線、中環(huán)線橫貫區(qū)域，軌道交通 3號線（輕軌明珠線）、 4號線、8號線、 10號線等穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)，正在建設(shè)中的虹口足球場綜合交通樞紐將成為上海東北部最大的地鐵和公交換乘中心。 2020年以來，新一屆區(qū)委區(qū)政府緊緊抓住黃浦江兩岸綜合開發(fā)的歷史機(jī)遇，乘勢而上，做出了“ 突出重點、發(fā)展兩翼 ” 的戰(zhàn)略部署，堅持高起點規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，全面推進(jìn)北外灘地區(qū)開發(fā)和四川北路商業(yè)街改造。 1925年 1月 11日至 22日，中國共產(chǎn)黨第四次全國代表大會在此召開。柔石（ 1902— 1931），原名趙平復(fù)，浙江寧海 人。 魯迅墓 坐落于本區(qū)中部魯迅公園的西北隅， 1961年 3月 4日由國務(wù)院列為全國重點文物保護(hù)單位，市人民委員會在此安放了花崗石標(biāo)志。 1949年 5月 7日夜，被害于浦東戚家廟。 1947年 4月 22日， 8000名猶太人在這里集會，抗議英國當(dāng)局將四名‘伊爾貢’（猶太復(fù)國主義軍事組織）組織成員處死，這是上海猶太人規(guī)模最大的一次政治活動。 2020年 12月 16日，虹口區(qū)人民政府公布永安里為虹口區(qū)登記不可移動文物； 2020年 10 月 31日，被上海市人民政府公布為上海市優(yōu)秀歷史建筑。 多倫路 215號住宅 該建筑由地產(chǎn)商李桂申所建， 1924年竣工。 2020年 10月 31日，上海市人民政府公布狄思威公寓為上海市優(yōu)秀歷史建筑。 1931年 — 1942年，內(nèi)山完造居住于此。 郭沫若多倫路舊居 位于多倫路 201弄 89號， 1927年 11月 — 1928年 2月，郭沫若居住于此。磚木結(jié)構(gòu)，主體二居，局部三層，坐北朝南，簡約歐洲文藝復(fù)興式花園住宅。 胡蝶舊居 位于四川北路 1906弄（余慶坊） 52號，胡蝶（ 1908— 1989）， 1924年 — 1932年，胡蝶居住于此。 山陰路新式里弄住宅 千愛里?山陰路 2弄。 榆林路住宅 位于榆林路 4 4 5 63號。 ) 數(shù)據(jù)來源： CRIC系統(tǒng) 09年第一季度，虹口區(qū)四大板塊共計新增供應(yīng) 401㎡，來自本案所處四川北路、四平路板塊的“虹葉茗苑”二期以及“玫瑰購物廣場”。 緊鄰 近 18 萬平方米的和平公園。 ? 主要地鐵交通為 8 號線，該案離 8號線四平路站為 1至 。 對 比： 本案區(qū)位距離不遠(yuǎn)，因此在生活理念上可以等同且距離公園有一定居里更可以創(chuàng)造鬧中取靜的生活理念。擁有集中綠化 8000 平方米，* 米的大陽臺。 項目交通 Ｓ —— 主干道依靠四平路及大連路，地面交通較為便利。 瑞虹新城三期銷講 ２９ 虹葉花苑二期 ? 項目基本概況 項目地址 長春路 158號 當(dāng)期規(guī)劃面積 37335㎡ 當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù) 257戶 容積率 綠化率 35% 車位配比 1： 裝修情況 毛坯 物業(yè)類型 普通住宅 建筑形態(tài) 2棟 20層高層 銷售報價 ~ /㎡ 近期成交均價 23761元 /㎡ 項目位置示意圖 ? 項目 產(chǎn)品介紹 房型 面積段 套數(shù) 占比 一房 60~70㎡ 62 % 50~60㎡ 2 % 二房 70~80㎡ 17 % 80~90㎡ 17 % 90~100㎡ 65 % 三房 130~140㎡ 62 % 170~180㎡ 32 % 瑞虹新城三期銷講 ３０ ? 項目供求及價格走勢分析 虹葉花苑二期供求及價格走勢0500010000150002020025000300000811 0812 0901 0902 0903 090422500230002350024000245002500025500供應(yīng)量 去化量 成交均價 ? 該項目 0811月上市全部 257套房源，后續(xù)無供應(yīng)，總計 27013㎡。 瑞虹新城三期銷講 ３２ 瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地開發(fā)、出售、租賃、管理及經(jīng)營創(chuàng)新及優(yōu)質(zhì)的辦公樓、住宅、零售、娛樂及文化等項目，其發(fā)展項目主要分為三個類別：集多種用途并分多期開發(fā)的 大型城市核心重建項目 ，一般包括住宅、辦公樓、零售、娛樂及文化物業(yè)；以 IT 及科技產(chǎn)業(yè)為主題，集多種用途的 知識型社區(qū)綜合發(fā)展項目 ，一般包括產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)、零售、酒店、住宅、教育 、戶外康樂、綠化設(shè)施，及其他公共娛樂設(shè)施；以及集旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的 旅游業(yè)綜合發(fā)展項目 。 瑞虹新城三期銷講 ３３ 現(xiàn)今，天華堅持做細(xì)分市場，同時兼顧多個細(xì)分市場的開發(fā)，致力于居住社區(qū)設(shè)計，研究探索未來居住社區(qū)新模式，建立知識平臺， 力求設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化、客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化。更為配合瑞安在重慶項目之開展，公司亦于 2020 年底于重慶成立分公司，以接管瑞安在重慶開發(fā)之項目。對于在工作表現(xiàn)中體現(xiàn)出高度工作熱情且能力較強(qiáng)極具發(fā)展?jié)摿Φ膯T工，公司給與了內(nèi)部進(jìn)階專業(yè)知識培訓(xùn)。 房型 面積 總量 （套） 占有比 一房 87㎡ 28 11% 二房 105㎡ 96 39% 三房 150㎡ 96 39% 四房 171㎡ 28 11% 總計 248 100% 瑞虹新城三期銷講 ３６ 一房 87 平米優(yōu)缺點分析 優(yōu)點： ? 高層帶電梯住宅，上下出行方便； ? 進(jìn)戶門與電梯相距比較遠(yuǎn)，不容易受到干擾； ? 整個戶型全朝南設(shè)計，采光性好，適合居?。? ? 一房帶書房的功能區(qū)分設(shè)計，給居住提供了更多方便； ? 朝南大面寬客廳設(shè)計，附加大面積陽臺，使得整個廳的通風(fēng)采光，以及觀景性得到提高； ? 餐廳與客廳合理區(qū)分，合理的利用空間； ? 合理控制了餐廳與廚房的距離，方便烹飪與用餐； ? 廚房工作陽臺即保證了景觀觀賞性，又合理安排了功能性，如已設(shè)計洗衣機(jī)位，拖把盆位； ? L型廚房設(shè)計，操作方便，動線合理； ? 廚房可供 2個人同時操作； ? 衛(wèi)生間門設(shè)計比較合理，不影響用餐； ? 衛(wèi)生間面積設(shè)計合理，大小適中； ? 衛(wèi)生間有窗，通風(fēng)比較好； ? 主臥設(shè)計較方正，便于家具的擺放與人行動線的安排； ? 主臥內(nèi)設(shè)有一大飄窗，延伸了視覺及實用空間，采光通風(fēng)更好； ? 書房面積合理，且擴(kuò)大了居住的實用性； ? 書房可根據(jù)主人需求進(jìn)行功能上的改變或延伸，如可以改為私密的會客室或放置運動器材，變成私人的運動空間等； ? 書房離衛(wèi)生間比較近，比較 方便； ? 整個房型沒有斜角等等，都以直線墻進(jìn)行設(shè)計，很大氣； ? CA定制產(chǎn)品，可根據(jù)習(xí)慣更改房間用途，以達(dá)到居住人性化； 瑞虹新城三期銷講 ３７ ? 空調(diào)外機(jī)設(shè)置固定外機(jī)位，既保證外墻的統(tǒng)一性 也一定程度上方便了住戶； ? 超高的得房率，能用到更多的面積； ? 精裝修房，功能齊全，省心省力； 缺點： (缺轉(zhuǎn)優(yōu) ) 1) 進(jìn)戶門朝里開，占用室內(nèi)面積 (這個門其實就是房門 ,總門在外面 .向里開比較方便 ,再說進(jìn)去之后就關(guān)上了 ,另外后期您自己也可以考慮朝外開 ) 2) 進(jìn)門時可以看到客餐廳所有的東西，一目了然，私密性差 (可以考慮在后期買一屏風(fēng)兼鞋柜的裝飾柜 ) 3) 進(jìn)門就看到衛(wèi) 生間門，私密性不好（在后期可以通過買一屏風(fēng)就可以了） 4) 餐廳位置太小 (本來就是一房的設(shè)計 ,實用型的 ) 5) 主臥面積小 (空間還是可以的 ,另外加上飄窗的設(shè)計實際使用空間的是不小的 .) 6) 書房面積太小 (這是一房，以實用為主，書房這些面積夠用了 ) 7) 樓梯上下會有噪音 (不會 ,我們有兩個電梯，一般上下總是乘電梯的，不太會走樓梯 ) 8) 廚房采光不好 (廚房的使用機(jī)率大多數(shù)是在晚上 ,肯定要開燈的 ) 9) 廚房通風(fēng)不好 (通風(fēng)沒問題的，都有抽油煙機(jī)了，一般都會在廚房裝有排風(fēng) ) 10) 廚房面積有點小 (面積夠用 ,L型柜設(shè)計，已經(jīng)可以了 ) 11) 衛(wèi)生間小，采光一般 (采光還好啊 ,面積是小了點 ,但一般 12個人用是可以的 ,這樣的大小足夠了 ) 12) 通風(fēng)性能不太好 (全朝南設(shè)計，陽光比較充足，光照好 ) 13) 主臥離衛(wèi)生間有點遠(yuǎn)，夜里上衛(wèi)生間不方便 (其實不遠(yuǎn) ,家里也就那么點地方 ,走幾步也就到了 ) 14) 廚房為單開門，不雅觀 (還可以啦 ,這樣密封性比較好 ) 15) 廚房的位置設(shè)在衛(wèi)生間旁邊，不舒服 (其實這個不要太在意 ,全是要關(guān)門用的，一般不會受到相互影響的 ) 16) 整套房子不為南北通 (是的 ,但每個房間及廳的通風(fēng)還是可以的 ) 17) 廚房操作臺較小 (這樣做 ,看起來比較整體大氣 ,是上下柜的設(shè)計 .夠用了 ) 18) 衛(wèi)