【文章內(nèi)容簡介】 十分鐘的路程，所以本項(xiàng)目在交通條件方面的優(yōu)勢將成為一大主要買點(diǎn)。：本項(xiàng)目所處地段，是大型的居住區(qū)，附近的配套設(shè)施應(yīng)有盡有，銀行，中小學(xué)、商店等等，一應(yīng)俱全，這樣不僅能夠減少小區(qū)配套設(shè)施的投入，而且是對于日后小區(qū)的宣傳將會起到非常大的作用。：本項(xiàng)目地塊對面就是海南師范院校，附近有海師附中、海南中學(xué)、山高小學(xué)等。所以，本志塊所處地段文化氣氛濃厚，對于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說，無疑是最佳的選擇。2．劣勢分析：：本地塊處于地段以前是一片池塘與荒地的結(jié)合帶，經(jīng)過十幾年的開發(fā)與建設(shè)，對于以前的住宅建筑來說，顯然已經(jīng)變得殘舊，沒有什么標(biāo)志性的建筑，所以開不成什么自然景觀。唯有海南師范學(xué)院集歷史、文化、自然景觀為一體的有標(biāo)志性的景點(diǎn)，給本地段添了一張王牌。從另一個角度來說，擁用“世界吉尼斯紀(jì)錄之中國最大的演藝舞臺”的中國城演藝中心與二期開發(fā)的五星級酒店也給本地段增加了一景，但這一景觀還需進(jìn)一步完善。：本地塊位于城市主干道—迎賓大道的旁邊，地塊的北面是南海大道，所以，由于靠近公路，這將會給地塊嚴(yán)重的汽車噪音和廢氣污染。另一方面，在地塊的西北角，有一片荒地，堆滿垃圾，如果不加以治理，將會對以后的小區(qū)環(huán)境巨大的影響。3．項(xiàng)目的機(jī)會分析：從上面提到的本地塊的幾大方面優(yōu)勢，特別是用地特殊地理位置與環(huán)境的優(yōu)勢，是本地段樓盤無法比擬的。像四季華庭、京江廣場、亞洲豪苑等項(xiàng)目從自身項(xiàng)目對比上，相對與本項(xiàng)目來說，都是大盤。但是，他們在建造成本方面與小區(qū)的配套方面，都需要投入大量的資金。而本項(xiàng)目卻小而精，置身于“中國城”大社區(qū)中，花最少的錢，卻擁有了最大的社區(qū)環(huán)境。因此，只要我們堅持走高質(zhì)量樓盤的路線，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢，通過“大環(huán)境小社區(qū)”的精品設(shè)計來與弱化本地塊的弱勢，盡量美好本小區(qū)的環(huán)境，使其更貼近自然，更適合人居住，然后通過“人性”的概念，找準(zhǔn)入市的時機(jī)，全面推向市場，占領(lǐng)市場。項(xiàng)目的威脅分析本項(xiàng)目的威脅，應(yīng)從幾個方面來分析：一是南海大道沿線的一些樓盤，如四季華庭、亞洲豪苑、京江廣場等，這些樓盤現(xiàn)在在市場上賣得不錯，因此，它們對本項(xiàng)目有一定的威脅性；二是本項(xiàng)目周圍地段匯隆廣場、皇家花園、錦上花、玉龍皇家花園等，這些樓盤的規(guī)模雖然不大，但是它們都是低價位的房產(chǎn)，而且在民眾中的口碑都不錯，所以，這此樓盤也會給本項(xiàng)造成較大的威脅；三是環(huán)境問題，這里包括的噪音污染、廢氣污染等各方面給本項(xiàng)目造成的威脅，如果這些方面能夠很好的解決，這反而本小區(qū)的幾個賣點(diǎn)。（三）結(jié)論從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來看，本地塊是比較理想的住宅建筑用地，根據(jù)SWOT理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢，但考慮到本地塊臨近迎賓大道、南海大道和學(xué)生公寓，汽車噪音與人為噪音對小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍環(huán)境形象還有待于提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。另一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會偏離中檔路線太遠(yuǎn)，但本項(xiàng)目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因?yàn)樵擁?xiàng)小區(qū)的地塊占地面積不大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，營造良好的居住環(huán)境，所以該項(xiàng)小區(qū)在設(shè)計上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新走個性道路，從品質(zhì)上超過周圍樓盤，這樣，該項(xiàng)目的售價也比周圍樓盤價格高，從而最終使本樓盤在迎賓大道形成“獨(dú)樹一幟”地位。項(xiàng)目的市場定位一、項(xiàng)目市場細(xì)分隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，人們越來越需要回歸自然，結(jié)清新的空氣優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于一些收入較高的白領(lǐng)階層，他們往往反目光投向一些郊外樓盤。我們可以引入現(xiàn)代化、智能他的設(shè)計，把它建成為以“綠色——時尚——健康”為主題的家園，以迎合?？凇叭珖鴪@林綠化先進(jìn)城市”的設(shè)想。根據(jù)我們前面的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在迎賓大道與南海大道這一帶，小面積單位的房子比較好賣，原因是這里交通方便，而且靠邊海南師范學(xué)院，買入這些房子，可以自住，也可以出租。因此，由于本項(xiàng)目的地理位置的特殊性，房屋出租市場較為活躍，我們除了鎖定收入較高的白領(lǐng)階層作為目標(biāo)客戶以外，投資客戶也是一大塊主要客戶。所以，我們的樓盤也要設(shè)計小單位的戶型。主力戶型集中于一房一廳一廚一衛(wèi)一陽臺，面積在30——50平方米左右，因?yàn)楝F(xiàn)在這個地段市場上對這種戶型的需求最大。項(xiàng)目的市場細(xì)分：從地理上細(xì)分：以島外江浙、上海一帶居民為主，?？谑性用駷榇?。從購買人群上細(xì)分：海南人、內(nèi)地人從年齡上細(xì)分：以25——60歲的人群為主；從工作環(huán)境上細(xì)分：以在市中心工作的中高收入白領(lǐng)階層、個體經(jīng)營者及省外房地產(chǎn)投資者從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月總收入在2500元以上的家庭為主；從購房心理細(xì)分：以一次置業(yè)、自住購買及投資為主。二、樓盤概念的導(dǎo)入根據(jù)前面的市場細(xì)分，本小區(qū)的目標(biāo)客戶是收入較高的白領(lǐng)階層與部分投資客戶，這些人需要的是一個好的居住環(huán)境，所以，本小區(qū)應(yīng)該導(dǎo)入“綠色、生態(tài)、智能、升值家園”等口號。同時，本小區(qū)也要適應(yīng)社會的潮流，進(jìn)行“智能化”的設(shè)計，使到其具備現(xiàn)代化的智能小區(qū)管理服務(wù)。當(dāng)然，上述的這些概念，并不是什么新的概念，它們已經(jīng)是被社會上的人所能接受，但它們并沒有說過時了，他們恰恰是現(xiàn)在人們所向往的。因此，我們結(jié)合了該項(xiàng)目的地塊位置的特殊性，充分利用“中國城”這個大社區(qū)的品牌效應(yīng)，突出本項(xiàng)目的優(yōu)勢，所以，對本項(xiàng)目命名為“鴻禾中國城公寓”。三、目標(biāo)市場本項(xiàng)目是一個小型的綠色精品社區(qū)，居住戶數(shù)為248戶，所以其目標(biāo)市場范圍應(yīng)盡布及?？谑袇^(qū)及島外投資市場；目標(biāo)客戶25——60的人群為主；目標(biāo)客戶的職業(yè)為中高等收入的白領(lǐng)階層和個體經(jīng)營為主；目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)狀況以家庭月收入在4000——7000元左右的家庭為主。目標(biāo)市場分析：項(xiàng)目在首次推出市場時，社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃尚未完全實(shí)現(xiàn)，且項(xiàng)目的小區(qū)配套問題仍未解決，因此，項(xiàng)目要以“低開高走“的價格策略進(jìn)行首期銷售，以“物美價廉”作為其重要的賣點(diǎn)。在?？诒镜刈⒅刭|(zhì)量的白領(lǐng)階層單身貴族這類目標(biāo)客戶群有較高而穩(wěn)定的收入，文化素質(zhì)高，注重生活的情趣。他們的生活水平已上升到一個較高的層次，但他們原來的出租居住環(huán)境卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其要求，因此他們將決定購房的目標(biāo)是環(huán)境優(yōu)美、個性、時尚且離市區(qū)不遠(yuǎn)的樓盤。房地產(chǎn)投資者在現(xiàn)時的銀行利率不高，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的情況下，相信部分投資者會選擇投資具有適度超前性的物業(yè)作為長線投資的手段，本項(xiàng)目整體規(guī)劃合理、價格適中，而且交通十分方便，主是重要的一點(diǎn)是，本項(xiàng)目臨近海南師范學(xué)院落，其出租前景十分廣闊。四、項(xiàng)目市場定位：小高層的得房成本為1200元/平方米在可行性研究的財務(wù)預(yù)算中用市場比較法、成本估算法初步確定了項(xiàng)目住宅均價。在此基礎(chǔ)上，并且進(jìn)行了仔細(xì)的市場調(diào)查研究，根據(jù)對迎賓大道、南海大道附近樓盤如匯隆廣場、皇家花園、錦上花等的調(diào)查，比較，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)樓盤都是走中檔路線，售價集中在1700左右。而我們的樓盤，因?yàn)榫邆涠喾矫娴膬?yōu)勢，而且我們的在前面的市場細(xì)分中已確定，我們的目標(biāo)客戶是收入較高的白領(lǐng)階層，所以我們的樓盤市場定位應(yīng)是中高檔次樓盤。針對可比樓盤在銷售過程中所體現(xiàn)的本地段樓市動態(tài)，采用市場比較法確定銷售價格。小高層的銷售單價為1800元/平方米，此一區(qū)間的價位較為合理，應(yīng)該是為市場所能接受的價格。同時，為了能促進(jìn)銷售，價格的調(diào)整應(yīng)該是分階段進(jìn)行。3．定價策略本項(xiàng)目以“大眾價格、精品物業(yè)”的低開高走定價策略推出市場，必會引起市場的關(guān)注，而且為消費(fèi)者所接受，可以匯聚大量人氣，為項(xiàng)目后期銷售打下堅實(shí)的市場基礎(chǔ)。本項(xiàng)目是順應(yīng)市場的需要，更好滿足人們要求居住環(huán)境，避開鬧市的喧囂與擁擠。極力考慮到環(huán)保方面的理念，建造倍受青睞的“生態(tài)住宅”在市場定位方面充分考慮到市場的需要，迎合當(dāng)住宅的潮流，根據(jù)項(xiàng)目的整體規(guī)劃及其配套設(shè)施情況，對項(xiàng)目的市場定位為：?？谑袇^(qū)中的大環(huán)境、大配套、大商圈、精品社區(qū)時尚精英家園項(xiàng)目的宣傳主題：“高質(zhì)、便利、溫馨、升值”第二章：項(xiàng)目方案策劃一、規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)本小區(qū)占地為3174平方米，總建筑面積8000平方米，項(xiàng)目的建成將完善“中國城”大社區(qū)內(nèi)的居住小區(qū)。本項(xiàng)目在交通、升值空間等方面具有極大的優(yōu)勢，如果再加上合理的規(guī)劃，那將為該路段添上一道亮麗的風(fēng)景。在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時，我們不但從消費(fèi)者的角度出發(fā)，了解市場的發(fā)展動態(tài)，摸清市場上哪類型的住宅的需要量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等等問題。同時也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸收其他發(fā)展商的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求把小區(qū)規(guī)劃設(shè)計做的更好，所以，鴻禾小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計要達(dá)到什么機(jī)關(guān)報目標(biāo)，還得回到前面做的市場定位部分，具體如下：“綠色——時尚——健康”為主題的生態(tài)住宅小區(qū)。良好的居住環(huán)境，是當(dāng)今社會人人都渴望的，特別是住在城市里的人，對那到處都是污濁的空氣，到處是鋼筋混凝土，到處都是喧囂的生活氣氛充滿了厭煩之情，人們需要一塊凈土，需要清新的空氣，所以本小區(qū)的上校就是要為人們提供一個“綠色——時尚——健康”為主題的家園的居住環(huán)境。為了使小區(qū)和購買客戶群定位為中高收入的白領(lǐng)階層相對應(yīng)，所以本小區(qū)要引入智能化的設(shè)置。前面在市場定位中談到，本樓盤主要的購房對象細(xì)分為本地客戶與外省人這二個大部分，本小區(qū)設(shè)計理念就是要把這些來自不同地方的人融合在一塊，建造本小區(qū)獨(dú)特的社區(qū)文化，使得整個小區(qū)家家戶戶都能夠互助互愛，過著溫馨快樂的生活，所以，本小區(qū)規(guī)劃還是比較講究的。上面所述的本小區(qū)的總體目標(biāo)定位，當(dāng)然還有其它的目標(biāo)，但總的說來，本小區(qū)是向著“最適合人居住環(huán)境“的目標(biāo)前進(jìn)。在這里，不妨引用一下它這個得到社會公認(rèn)的好經(jīng)驗(yàn)，把本小區(qū)我的目標(biāo)表述的更加具體一點(diǎn)：。第一，本小區(qū)導(dǎo)入最新的家居智能化的設(shè)置，而且這處智能化的設(shè)施在3——5年內(nèi)不落后，第二，建筑規(guī)劃符合當(dāng)今時代的潮流；第三，建筑的選材用料，要大量運(yùn)用環(huán)保型、國家推行的新型材料；第四，服務(wù)意識的超前化，包括物業(yè)管理工作的前期介入，小區(qū)配套設(shè)施的配置等，都要從“更好地為日后的住戶著想”為出發(fā)點(diǎn)。這些都能體現(xiàn)了本小區(qū)的超前意識。本小區(qū)的戶型以小戶型為主，各單元分一梯四戶的布局，著力建筑藝術(shù)化。一方面，本小區(qū)定位的目標(biāo)客戶群是中高收入的白領(lǐng)階層，他們的學(xué)歷大多數(shù)在大專以上；另一方面，本小區(qū)內(nèi)以及周邊的文化氛很濃厚，所以在小區(qū)規(guī)劃時，要求建筑的藝術(shù)化，包括建筑設(shè)計本身和整個小區(qū)環(huán)境設(shè)計。4．質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。對于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)要求要達(dá)到國家的優(yōu)良水平，這也是本小區(qū)敢于向購房者提出的“三項(xiàng)承諾”的信心標(biāo)志。對于這個標(biāo)準(zhǔn)，不公是本小區(qū)追求的一個目標(biāo)，同時也是其發(fā)展商想方設(shè)計要達(dá)到的目標(biāo)?，F(xiàn)在社會上到處都在講環(huán)保人們也喜歡環(huán)保因此，本小區(qū)要迎合消費(fèi)者的需求；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會降低建筑的成本，而且可以有交延長建筑的使用壽命。，對于今天的房地產(chǎn)市場，對“服務(wù)營銷”的呼聲越來越大，良好的售后服務(wù)，已經(jīng)成為樓盤促銷的手段。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)1．小區(qū)容積率：2．小區(qū)建筑密度：28%3．小區(qū)綠化率：36%4．停車場配置及停車要求：每5戶住宅配一個機(jī)動車位三、規(guī)劃構(gòu)思1．環(huán)境結(jié)構(gòu)本規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機(jī)整體，特點(diǎn)是以綠地系統(tǒng)為結(jié)構(gòu)，經(jīng)小區(qū)中心的公建群為整體環(huán)境的中心，配以V字型的住宅公寓樓綠地，開成層次分民用工業(yè)的綠化系統(tǒng)，體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證“綠色———健康”這一設(shè)計意念的實(shí)現(xiàn)。形成了良好的居住生活空間層次，使區(qū)域性休憩活動與近域性休憩活動有明顯的空間界限，有利于社區(qū)的安全防衛(wèi)功能，又不失社區(qū)的整體性。2．規(guī)劃特點(diǎn)本小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計經(jīng)環(huán)保、節(jié)能、信息為主題，不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一個智能住宅小區(qū)。住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用了現(xiàn)代風(fēng)格的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和變異性，外立面采用淺色調(diào)，給人以清新的感覺。二、項(xiàng)目投資經(jīng)營方案1．投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，像本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息），整個建設(shè)經(jīng)營期為18個月，是一個建設(shè)周期中等，資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一個方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使項(xiàng)目順利開發(fā)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有二個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款、三是銷售房收入用于投資。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)的稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入的25%計算，從有銷售收入月開始，建設(shè)經(jīng)營期的最后3個月不需桉銷售收入的25%計算，因此，還缺少資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計800萬元，自有資金300萬元，%，銷售收入再投入用于投資合計100萬元，另需貸款額合計400萬元。2．資金運(yùn)作方式在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和前期工程費(fèi)；在獲得土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項(xiàng)目投資完成。3．項(xiàng)目經(jīng)營方案本項(xiàng)目因全部為住宅，所以在經(jīng)營中采取的是全部銷售的方針，采用這樣的經(jīng)營模式的原因是：第一、本公司實(shí)力存在一定的壓力，急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤；第二、本項(xiàng)目的住宅部分70%完成銷售已基本收加建設(shè)總投資，可還清大部分甚至所有的貸款。三．項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案1．建設(shè)方式采用搭接式的施工方法，采用分開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效的控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量，使到所建的住宅小區(qū)盡可能價廉物美。2．開發(fā)方案設(shè)想與分析考慮到本項(xiàng)目的市場推廣計劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個項(xiàng)目分為一次性進(jìn)行開發(fā)。首先完成樣板樓展示工程，同時開發(fā)地城南面的兩個單元、部分綠化與一些配套設(shè)施。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家感受到基本的公共設(shè)施與精裝修樣板房。本期重點(diǎn)要求在于作好防護(hù)工作，確保已完成的工程與人員的出入的安全工作，通過綠化帶進(jìn)行隔離，盡量減低人們的理威脅感。本期推出的樓盤售價不家太高，以略高于成本價的價格即可，志在吸引買家，樹立小區(qū)的形象，創(chuàng)立小區(qū)的知名度，為以后提高售價作好準(zhǔn)備，也就是是說，采用低開高走的策略。最后再開發(fā)第三單元，這時，小區(qū)已基本成型，配套設(shè)施已經(jīng)基本