【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1. 執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)定，做好對(duì)特勤隊(duì)員日常管理。2. 處理現(xiàn)場(chǎng)糾紛、打架等突發(fā)事件。3. 處理值班期間發(fā)生一切事務(wù)。4. 協(xié)助部長(zhǎng)做好大型活動(dòng)和有較高級(jí)別領(lǐng)導(dǎo)人參觀時(shí)現(xiàn)場(chǎng)警衛(wèi)工作。5. 做好現(xiàn)場(chǎng)巡視、閉店清場(chǎng)工作，處理當(dāng)班發(fā)生各類問(wèn)題。6. 完成部長(zhǎng)臨時(shí)交辦的其他工作。（十一）監(jiān)控室人員崗位職責(zé)： 1. 負(fù)責(zé)監(jiān)控室內(nèi)衛(wèi)生及設(shè)備表面清潔工作。2. 負(fù)責(zé)監(jiān)控室物品的看護(hù)、保管及錄像資料的保存。3. 熟知現(xiàn)代城消防設(shè)施、設(shè)備性能。4. 做好各類報(bào)警（火警、紅外線報(bào)警）區(qū)域的勘查工作，處理現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題。5. 做好發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視器畫面監(jiān)視錄像工作。6. 做好誤報(bào)警區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析工作。做好監(jiān)控室各類信息轉(zhuǎn)報(bào)工作。8. 做好各類鑰匙的保管工作。（十二）保安員崗位職責(zé)： 1. 做好現(xiàn)代城巡視檢查、管理工作。2. 嚴(yán)格按照各項(xiàng)規(guī)定做好防火、防盜、防洪、防破壞工作。3. 做好夜間巡場(chǎng)檢查工作。4. 嚴(yán)格遵守巡視時(shí)間、路線巡視，維護(hù)營(yíng)業(yè)秩序。5. 看護(hù)公共設(shè)施、設(shè)備，防止有人故意破壞。6. 檢查重點(diǎn)、要害部位，保證安全。7. 協(xié)助檢查滅火器、消防栓及其他器材。8. 做好開、閉店開、鎖門工作。9. 檢查施工現(xiàn)場(chǎng)證件、材料。10. 禁止衣衫不整者、寵物、醉酒者、精神病患者進(jìn)入現(xiàn)代城，發(fā)現(xiàn)清除。11. 做好電扶梯準(zhǔn)時(shí)的開、關(guān)工作。12. 做好大型活動(dòng)保障工作。（十三）特勤隊(duì)員崗位職責(zé)： 1. 做好領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)性警衛(wèi)工作。2. 制止現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的違法、違規(guī)現(xiàn)象。3. 做好來(lái)賓觀光、視察的現(xiàn)場(chǎng)警衛(wèi)任務(wù)。4. 做好營(yíng)業(yè)時(shí)巡視、閉店時(shí)清場(chǎng)工作。5. 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的個(gè)案任務(wù)。6. 協(xié)助收費(fèi)員做好收費(fèi)工作。（十四）保潔中心主管崗位職責(zé)：1. 督導(dǎo)保潔員工按操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)做好保潔工作。2. 每日檢查各區(qū)域、各清潔任務(wù)的完成情況，發(fā)現(xiàn)不足之處要及時(shí)組織清潔返工。3. 經(jīng)常在區(qū)內(nèi)巡查，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生死角，應(yīng)及時(shí)調(diào)配人員、予以徹底清掃。4. 配合管理中心主管、擬定清潔管理的實(shí)施方案。5. 對(duì)一些專用清潔設(shè)備進(jìn)行使用指導(dǎo),隨時(shí)檢查和保養(yǎng)清潔設(shè)備。6. 定期檢查人員的考勤，做好各項(xiàng)工作的監(jiān)督、檢查、評(píng)比；7. 監(jiān)督檢查項(xiàng)目?jī)?nèi)公共區(qū)域清潔工作。8. 定期對(duì)部門員工進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和考核；9. 在保證工作質(zhì)量的前提下，積極控制清潔用物料之消耗、降低成本。10. 積極協(xié)調(diào)承包公司與本部門之間的關(guān)系，確保乙方保質(zhì)保量完成園區(qū)清潔工作。11. 完成經(jīng)理交付的其他工作。 （十五）保潔領(lǐng)班崗位職責(zé)：1. 接收主管領(lǐng)導(dǎo)，帶領(lǐng)下屬有序地完成各項(xiàng)清潔任務(wù)。2. 監(jiān)督下屬的工作情況，檢查工作人員的到崗情況，查看是否全勤，合理安排人員工作。3. 遵守公司制定的管理細(xì)則，工作時(shí)儀表整潔，佩帶員工證，統(tǒng)一著裝上崗，樹立良好形象。4. 以身作則保質(zhì)保量地完成本人所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清掃工作。5. 遵守勞動(dòng)紀(jì)律，堅(jiān)守工作崗位，按照清潔程序搞好區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生。6. 發(fā)揚(yáng)互助精神，支持同事工作，以禮相待。7. 掌握各種保潔設(shè)備的正確用法，合理使用。（十六）保潔員崗位職責(zé)：1. 遵守《員工守則》，統(tǒng)一著裝，按時(shí)上崗。2. 加強(qiáng)業(yè)務(wù)技巧的學(xué)習(xí)，掌握操作規(guī)程，提高效率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3. 聽從保潔主管、班長(zhǎng)的安排，保證質(zhì)量地搞好本人負(fù)責(zé)區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作。4. 勤巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并及時(shí)向負(fù)責(zé)人匯報(bào)，聽取指示。5. 嚴(yán)格按照清潔程序搞好區(qū)內(nèi)清潔，不準(zhǔn)隨意打擾住戶的日常生活。6. 緊密配合環(huán)衛(wèi)部門搞好垃圾清運(yùn)工作。7. 要愛護(hù)公物，及時(shí)報(bào)告設(shè)施、設(shè)備損壞情況。8. 及時(shí)上報(bào)住戶的各種投訴與問(wèn)訊，并給住戶以滿意答復(fù)，完成保潔主管交付的其他工作。 五、人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)間：根據(jù)現(xiàn)代城項(xiàng)目實(shí)際情況（8月底竣工），為方便以后的物業(yè)管理，建議物業(yè)公司各部門主管于5月中旬進(jìn)入，熟悉現(xiàn)代城項(xiàng)目和物業(yè)公司的基本情況。為配合竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，維修人員于7月底分批進(jìn)入，管理人員于8月中旬進(jìn)入。保安員、保潔員可根據(jù)實(shí)際情況確定進(jìn)入時(shí)間（具體根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，采取人員跟進(jìn)的辦法調(diào)整）。六、員工培訓(xùn)管理企業(yè)要堅(jiān)持以人為本的原則，建立新型管理機(jī)制，各崗位競(jìng)爭(zhēng)上崗，實(shí)行考核，倡導(dǎo)危機(jī)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，堅(jiān)持持續(xù)有效地員工培訓(xùn)與考核，培訓(xùn)是管理之根本，是提高員工素質(zhì)，確保管理質(zhì)量的重要因素。進(jìn)駐前的強(qiáng)化培訓(xùn)和在職員工的培訓(xùn)相結(jié)合，管理維修人員100%持證上崗，同時(shí)輔以考核措施，使員工在服務(wù)觀念，專業(yè)技能和基礎(chǔ)知識(shí)方面打好基礎(chǔ)。再推行目標(biāo)管理，把總目標(biāo)分解到班組，使班組到員工個(gè)人明確自己的分項(xiàng)目標(biāo)，共同參與管理，人人肩上有指標(biāo)，使總體目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。培訓(xùn)目的通過(guò)系統(tǒng)的分階段、分層次培訓(xùn)，使員工在掌握本崗位管理服務(wù)操作技能的基礎(chǔ)上，致力提高員工的業(yè)務(wù)能力、管理服務(wù)水平和綜合文化素養(yǎng)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，熱愛本職工作，從而造就一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)技術(shù)過(guò)硬、服務(wù)熱情周到的員工隊(duì)伍。培訓(xùn)項(xiàng)目1）入職培訓(xùn)。 時(shí)間要求：入職當(dāng)天，共2課時(shí)。 培訓(xùn)內(nèi)容：a)公司簡(jiǎn)介 b)物業(yè)概況c)公司人事及福利政策（包括該員工工種、工作性質(zhì)、工作時(shí)間、工資標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法、發(fā)放時(shí)間及享受各 類節(jié)假日福利待遇等）d)《員工手冊(cè)》e)公司紀(jì)律要求及規(guī)章制度（包括作息時(shí)間、宿舍管理、員工食堂、請(qǐng)銷假制度、工服和工牌管理、儀容儀表、本崗位的職責(zé)、規(guī)章及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等）培訓(xùn)方式：介紹、答疑培訓(xùn)人： 各部門主管、班長(zhǎng)考試考核：一周后由主管領(lǐng)導(dǎo)以提問(wèn)方式進(jìn)行考核2）上崗培訓(xùn)：時(shí)間要求：三個(gè)月試用期，共24課時(shí)培訓(xùn)內(nèi)容：a)公司企業(yè)文化b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)c)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)d)物業(yè)管理基本法規(guī)e)操作和服務(wù)中的禮儀禮節(jié)f）本部門工作手冊(cè)g)如何處理業(yè)主投訴h)安全、消防常識(shí)培訓(xùn)方式：集中授課（4人以上）、單獨(dú)輔導(dǎo)及自學(xué)（4人以下）培訓(xùn)人： 公司相關(guān)培訓(xùn)教員考試考核：入職三個(gè)月后，對(duì)入職培訓(xùn)和上崗培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行書面考試，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)正考核綜合鑒定，決定去留。3）在職培訓(xùn)：（1）管理層及管理中心員工在職培訓(xùn)時(shí)間要求：全年，共50課時(shí)。 培訓(xùn)內(nèi)容：a) 服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)b) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)c) 發(fā)生緊急事件的初步處理技巧d) 工作中疑難問(wèn)題及投訴的處理技巧e) 酒店式物業(yè)管理特色服務(wù)的內(nèi)容f) 物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)g) 各工作崗位的職責(zé)和操作流程h) 現(xiàn)代企業(yè)管理的督導(dǎo)與溝通方式培訓(xùn)方法：集中授課培訓(xùn)人： 公司經(jīng)理、培訓(xùn)教員考試考核：年終書面考試，同時(shí)做年度考核鑒定。（2）維修人員在職培訓(xùn)：時(shí)間要求：全年共70課時(shí)培訓(xùn)內(nèi)容： a)服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí) b)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) c)機(jī)電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí) d)維修工作技巧及緊急事故的處理方法 e)消防安全及消防設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí) f)；物業(yè)管理法規(guī) g) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)培訓(xùn)方法：集中授課。培訓(xùn)人： 維修中心主管、班長(zhǎng)考試考核：年終書面考試，同時(shí)做年度考核鑒定。（3）保安人員在職培訓(xùn)：時(shí)間要求：全年，共70課時(shí)。培訓(xùn)內(nèi)容：a)服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí) b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng) c)安全保衛(wèi)工作知識(shí) d)物業(yè)管理知識(shí)及有關(guān)法律法規(guī) e)發(fā)生緊急事件的初步處理技巧 f)工作中疑難問(wèn)題及投訴的處理技巧 g)專業(yè)技能培訓(xùn) h) 模擬消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)培訓(xùn)方法：集中授課或訓(xùn)練培訓(xùn)人： 保安主管、隊(duì)長(zhǎng)及班長(zhǎng)考試考核：專業(yè)技能考核每季度一次，消防演習(xí)每半年一次，書面知識(shí)考試年終進(jìn)行，同時(shí)進(jìn)行年度考核鑒定。（4）保潔員/綠化工在職培訓(xùn)時(shí)間要求：全年，共70課時(shí)。培訓(xùn)內(nèi)容：a)服務(wù)業(yè)的禮節(jié)、禮貌及服務(wù)意識(shí) b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng) c)清潔用具和清洗用品的使用方法 d)綠化工具和除草、施肥的操作方式 e)花草的修剪及病蟲害的防治 f)各崗位職責(zé) g)各崗位工作流程 h)安全知識(shí)培訓(xùn)方法：集中授課培訓(xùn)人： 保潔主管、班長(zhǎng)考試考核：年終書面考試，同時(shí)進(jìn)行年度考核鑒定。外派培訓(xùn)：選送在崗員工或有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工到相關(guān)行政部門舉辦或指定的培訓(xùn)班進(jìn)行培訓(xùn)取證。其外培項(xiàng)目：a) 物業(yè)管理上崗資格培訓(xùn)班b) 部門經(jīng)理培訓(xùn)班c) 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班d) ISO9000內(nèi)審員培訓(xùn)e) 消防上崗資格培訓(xùn)培訓(xùn)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)1. 新員工必須在三個(gè)月試用期內(nèi)通過(guò)入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)才能轉(zhuǎn)為正式員工，培訓(xùn)不少于26課時(shí)，（每課時(shí)為1小時(shí)）。2. 在崗作業(yè)層員工每年必須參加在職培訓(xùn)不少于70小時(shí)，才能通過(guò)年終考評(píng)。3. 在崗管理層員工每年需參加在職培訓(xùn)不少50小時(shí)，才能通過(guò)年終考評(píng)。4. 員工轉(zhuǎn)崗，必須參加轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)24小時(shí)，才能通過(guò)年終考評(píng)。5. 凡書面考試不合格者，給予一次補(bǔ)考機(jī)會(huì)，補(bǔ)考不合格者勸退，年度考核鑒定不合格者辭退。6. 管理層和從事特種作業(yè)的員工必須持證上崗。7. 為確保向業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，各類員工的培訓(xùn)合格率為100%。附《員工培訓(xùn)手冊(cè)》第六章 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況一、管理中心各項(xiàng)管理制度目錄(1)通用管理規(guī)定(2)接待來(lái)信來(lái)訪來(lái)電投訴制度(3)管理中心走（回）訪制度(4)管理員工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度(5)安全管理制度(6)保安人員守則(7)保安員交接班制度(8)對(duì)講機(jī)使用制度(9)重大事件報(bào)告制度(10)消防管理制度(11)消防安全檢查制度(12)消防設(shè)備管理制度(13)火災(zāi)處理制度(14)車輛管理制度(15)停車場(chǎng)的管理規(guī)定(16)工程維修類制度(17)電梯維護(hù)保養(yǎng)制度(18)發(fā)電機(jī)保養(yǎng)制度(19)高低壓變配電間規(guī)章制度(20)戶外對(duì)講系統(tǒng)使用管理制度(21)清衛(wèi)、綠化類制度(22)清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則(23)花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范(24)草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范(25)病蟲害防治規(guī)范(26)喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范等二、管理規(guī)章制度某物業(yè)管理公司的管理規(guī)章制度包括公司內(nèi)部管理規(guī)章制度和對(duì)外的規(guī)章制度：公司內(nèi)部的規(guī)章制度為加強(qiáng)物業(yè)公司正規(guī)化管理，強(qiáng)化對(duì)員工的管理，使各項(xiàng)工作有章可循、有據(jù)可依，特制定內(nèi)部規(guī)章制度，各部門員工應(yīng)根據(jù)本部門工作分工，加強(qiáng)對(duì)本制度的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)，認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應(yīng)制度，并嚴(yán)格加以實(shí)施。 本規(guī)章制度連同《通用管理規(guī)定》、《員工手冊(cè)》、公司文件及相關(guān)管理制度，具有同等的效力，各職能部門應(yīng)按照本制度對(duì)所屬員工加以管理和考核，違反本規(guī)章制度將在考核中予以相應(yīng)處罰。不盡之處，管理中心 將適時(shí)予以補(bǔ)充。本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行（1） 《員工通用管理規(guī)定》；（2） 《員工手冊(cè)》（3） 各部門崗位職責(zé)；公司外部的規(guī)章制度本公司為了向所管理服務(wù)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主、住戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，解釋物業(yè)管理公司的管理服務(wù)范圍及管理服務(wù)的方式方法以及要求所管理服務(wù)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主、住戶共同遵守的行為準(zhǔn)則等方面的文件：（1）綜合管理規(guī)定；（2）公共契約（3）業(yè)主委員會(huì)章程（4）業(yè)主生活手冊(cè)三、管理檔案建立情況 物業(yè)檔案資料的建立工作，我們主要抓好四個(gè)環(huán)節(jié)：收集管理 收羅有關(guān)的資料，包括數(shù)據(jù)、文字、圖表、圖像、照片、錄像等。資料收集工作是建立檔案的基本前提，必須務(wù)實(shí)完整、真實(shí)。從時(shí)間上說(shuō)，完整應(yīng)包括從建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)開始到工程竣工驗(yàn)收移交管理、使用，直到物業(yè)使用壽命結(jié)束的整個(gè)過(guò)程；從空間上說(shuō)，應(yīng)包括從建筑物到周圍環(huán)境，從主體到配套，從基礎(chǔ)到樓頂，從地上到地下的所有有關(guān)資料。真實(shí)，就是收集的資料必須實(shí)事求是，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，未經(jīng)涂改，反映客觀情況。 整理管理 將收集的資料進(jìn)行加工、整理。收集的資料往往是量大、粗糙、缺乏條理或夾雜著無(wú)用的東西。整理就是將資料去粗存精，留有精辟的、有用的、符合實(shí)際情況。歸檔管理將收集整理好的資料分類歸入檔案。物業(yè)管理的檔案資料是為修繕、管理工作服務(wù)的。具體管理見 《檔案管理規(guī)定》。 使用管理使用管理是使檔案資料充分發(fā)揮效能，達(dá)到資料服務(wù)于人的目的。 要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，必須做好：妥善保管，資料室應(yīng)專人管理，作好防火、防水、防盜、防蟲等預(yù)防工作；嚴(yán)格使用制度，健全調(diào)檔查閱的登記手續(xù)。如制定檔案調(diào)閱制度，建立檔案資料的查閱、借閱及使用效果登記薄，資料檔案室除專人管理人員不得隨便進(jìn)入，檔案資料非經(jīng)特殊批準(zhǔn)不得外借等等。具體檔案管理按照《某市物業(yè)檔案管理辦法》大房局[2000]93號(hào)文件實(shí)施。第七章 前期介入、接管驗(yàn)收、入住管理一、 前期介入服務(wù)物業(yè)公司根據(jù)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)南湖現(xiàn)代城制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期人員需要參與園區(qū)配套規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，:1）監(jiān)控中心的設(shè)置2）園區(qū)人車