【正文】 量杜絕亞健康狀態(tài)。現代城物業(yè)管理專欄圍繞園區(qū)的管理服務以及豐富廣大業(yè)主業(yè)余生活，還可開展各種評比和征選等活動，增強業(yè)主的參與性，內容包括：（1）園區(qū)基本情況的系列報道。社區(qū)活動社區(qū)文化活動應求新求變，主題鮮明，內容豐富多彩，每年可因不同的季節(jié)表達不同的主體及內容，在活動安排上，可以將中國及西方的一些傳統(tǒng)節(jié)日，如元宵節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)、重陽節(jié)和復活、感恩、情人節(jié)、母親節(jié)、父親節(jié)等融入其中，形成內容更為廣泛的特色活動。 （7）文藝園地：各種散文、詩歌、小品文、小小說的發(fā)表。（1）在園區(qū)內設置環(huán)保宣傳標識（2）在園區(qū)內設置與周圍環(huán)境協調的環(huán)保垃圾桶（垃圾分類）（3）采用節(jié)能環(huán)保型產品（4）在所提供的物業(yè)管理服務中采用節(jié)水、節(jié)電措施（5）向區(qū)內業(yè)主進行環(huán)保知識宣傳的同時，物業(yè)公司人員自身按照環(huán)保的要求去完成各項工作，打造社區(qū)綠色家園。（2）在滿足業(yè)主身體健康的同時，在園區(qū)內努力營造一種和睦、團結、充滿溫情的鄰里關系和社區(qū)環(huán)境，保證業(yè)主的心理健康，提高園區(qū)業(yè)主對園區(qū)的認同。南湖 （14）出租汽車預約服務。 （6）郵件、郵包、快遞等郵政服務。工作要求，對管理中心工作人員要求有：（1）熟練操作各種辦公設備的能力（2）熟悉商務信息知識（3）熟悉秘書工作知識（4）具備一定的物業(yè)管理服務知識工作程序（1）服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求；向客戶講明收費情況，開據收費通知單。（3） 各類投訴信息由接收人員完成登記，按內容傳遞給相關責任部門，并在登記錄上注明信息至何部門、何人，以便跟蹤檢查。道路、車場完好率98%以上實施措施： （1）公司指定專人對道路、停車場進行維護，按規(guī)定巡視檢查、維護、修理做好記錄備查。（3） 保安巡邏員對進入轄區(qū)綠地閑雜人員提示制止，防止踐踏損壞花木。（3） 根據實際需要選用恰當的燈具和光源，對線路、開關做系統(tǒng)管理。（3） 嚴格裝修審批管理，對進入園區(qū)的施工單位實行明示，跟蹤管理，及時處理，糾正損壞結構、危機配套設施安全的行為。入住作業(yè)檢查規(guī)范（1）為了保證南湖（5）內部手冊登記及時，即時完成注記。（2）憑售房合同與入住通知書到物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)。（4）接管驗收的作用a．明確交接雙方的責、權、利關系。二、 項目的接管驗收（1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。（3）參與重大設備的調試和驗收。（7）提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能。第七章 前期介入、接管驗收、入住管理一、 前期介入服務物業(yè)公司根據施工進度的實際情況，對南湖整理就是將資料去粗存精，留有精辟的、有用的、符合實際情況。 本規(guī)章制度連同《通用管理規(guī)定》、《員工手冊》、公司文件及相關管理制度，具有同等的效力，各職能部門應按照本制度對所屬員工加以管理和考核，違反本規(guī)章制度將在考核中予以相應處罰。其外培項目：a) 物業(yè)管理上崗資格培訓班b) 部門經理培訓班c) 物業(yè)管理企業(yè)經理培訓班d) ISO9000內審員培訓e) 消防上崗資格培訓培訓質量檢驗標準1. 新員工必須在三個月試用期內通過入職培訓、上崗培訓才能轉為正式員工，培訓不少于26課時，（每課時為1小時）。 培訓內容：a) 服務業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務意識b) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)c) 發(fā)生緊急事件的初步處理技巧d) 工作中疑難問題及投訴的處理技巧e) 酒店式物業(yè)管理特色服務的內容f) 物業(yè)管理法規(guī)知識g) 各工作崗位的職責和操作流程h) 現代企業(yè)管理的督導與溝通方式培訓方法：集中授課培訓人： 公司經理、培訓教員考試考核：年終書面考試，同時做年度考核鑒定。六、員工培訓管理企業(yè)要堅持以人為本的原則，建立新型管理機制，各崗位競爭上崗，實行考核，倡導危機意識和競爭意識，堅持持續(xù)有效地員工培訓與考核，培訓是管理之根本，是提高員工素質，確保管理質量的重要因素。4. 勤巡查，發(fā)現問題及時處理，并及時向負責人匯報，聽取指示。3. 遵守公司制定的管理細則，工作時儀表整潔，佩帶員工證，統(tǒng)一著裝上崗，樹立良好形象。4. 配合管理中心主管、擬定清潔管理的實施方案。2. 制止現場發(fā)生的違法、違規(guī)現象。6. 檢查重點、要害部位，保證安全。6. 做好誤報警區(qū)域統(tǒng)計分析工作。4. 協助部長做好大型活動和有較高級別領導人參觀時現場警衛(wèi)工作。5. 做好現場巡視、閉店清場工作，處理發(fā)生的各類問題。8. 組織做好消防演習工作。10. 完成上級安排的其他工作。２. 巡視現場、檢查重點、要害部位，組織做好閉店清場工作。工作前在維修范圍內擺放適當的警告牌，完工后立即將警告牌撤離現場。6. 配合、監(jiān)督外來施工隊伍對公共配套設施的檢修，并做好詳細記錄。在做好物業(yè)管理服務工作宣傳的同時,認真記錄業(yè)主/租戶對物業(yè)公司工作的意見及建議,及時上報主管。3. 接待業(yè)主、租戶的投訴，并將投訴轉往相關部門或上報,同時跟進投訴處理進程。7. 做好管理中心日常辦公物品的統(tǒng)計工作。1積極向經理提合理化建議，改進管理服務工作。認真監(jiān)督檢查交、驗房和裝修管理的工作。4. 合理調配人員，協調各崗位的分工協作，責任到人，同時關心員工生活，確保公司員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。保潔中心主管：大專以上文化程度，要求能夠熟練處理本崗位的各項工作，有大型酒店或寫字間保潔管理工作經驗。保潔中心：負責對園區(qū)的公共區(qū)域內衛(wèi)生清潔、保潔和生活垃圾清運工作，保證園區(qū)舒適、整潔，達到質量標準。第四章 整體工作計劃 一、籌備期組建物業(yè)公司、擬定組織架構擬定物業(yè)管理策劃書和物業(yè)費用測算完善《前期物業(yè)管理服務協議》制定《物業(yè)裝飾裝修管理協議》制定、完善各項規(guī)章制度、程序和相應的表格項目接管驗收和入住管理準備工作物業(yè)管理服務人員招聘、培訓物業(yè)辦公用品采購計劃二、運作期業(yè)戶入住管理工作園區(qū)配套設備設施的運行維護房屋裝飾裝修的管理業(yè)主意見調查、評議開展社區(qū)文化活動財務收支、預算分析召開業(yè)主大會籌備成立業(yè)主委員會參加優(yōu)秀物業(yè)管理園區(qū)評比 第五章 組織機構及人員的配置、管理培訓物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。在日常的管理中，派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入園區(qū)/寫字間，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。二、二項承諾，略有盈余?，F代城高品質、高效率、嚴謹規(guī)范、以人為本的物業(yè)管理成為某市物業(yè)管理行業(yè)的一面旗幟。整個項目突出生態(tài)綠化的主題，在商場屋面及中部園區(qū)內作大面積的集中綠化，大大地提高了綠化率，在提供休閑場所的同時，表達了對生態(tài)城市的尊重。 我們永遠追求服務的完滿，我們永遠追求管理的完善，我們永遠追求質量的完美。無論是從發(fā)展商，還是從業(yè)主、用戶的角度出發(fā)，讓他們每一刻都可以從新的感受到與眾不同的尊貴和自豪?，F代城將不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平，并全面導入現代酒店管理理念和技術，變“物業(yè)管理”為“物業(yè)服務與管理”，更加強調突出“服務”的內涵，將物業(yè)管理服務真正提高到一個新的高度?，F代城項目是由某物業(yè)管理有限公司全程提供酒店式物業(yè)服務,。企業(yè)宗旨 為房地產開發(fā)企業(yè)提供服務，完成房地產企業(yè)的售后服務工作，造就房地產產業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)；堅持“業(yè)戶至上，服務第一”的原則，為業(yè)戶提供多項目、全方位的優(yōu)質的服務；履行社會管理義務，為城市建設、城市管理與城市的文明進步做貢獻。根據物業(yè)項目的設備、設施來制定不同階段的養(yǎng)護計劃，結合設備、設施特性，以日常養(yǎng)護為基礎，維護好所有的設備、設施，確保日常的正常運轉。第一章 企業(yè)基本情況一、 企業(yè)基本情況某物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理與物業(yè)經營的企業(yè)，以住宅園區(qū)、寫字間、商業(yè)樓、綜合市場等管理服務為核心經營服務型企業(yè)。目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現社會、經濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。以“為業(yè)戶提供安全、舒適、優(yōu)質的物業(yè)管理服務，滿足和超越社會、業(yè)戶對物業(yè)管理不斷再增長的需求”為企業(yè)使命，形成“團結、務實、嚴謹、高效”的企業(yè)作風。南湖集團是一家集房地產開發(fā)、物業(yè)管理、建筑施工、商業(yè)投資等多元化的公司?，F代城作為發(fā)展商開發(fā)的一個高品位、高享受、充滿濃郁人文精神的高檔樓盤，在物業(yè)管理高起點，起步之初就將直接導入“酒店式物業(yè)管理”服務模式，按照ISO9000國際質量管理體系的標準，為園區(qū)業(yè)主（用戶）提供一種進入園區(qū)、住在南湖酒店式物業(yè)管理，完全以業(yè)主為核心，實行“針對性服務項目設計、菜單式系列特色服務”，通過訓練有素的、既有星級酒店服務水準的物業(yè)從業(yè)人員，提供熱情、高效、優(yōu)質的酒店式專業(yè)化服務。要把酒店行業(yè)的這種“服務意識”和“服務效率”導入到物業(yè)管理中來，使得“業(yè)主（用戶）投訴當日有回音，故障維修處理不過夜”，努力使業(yè)主（用戶）的滿意率達到百分之百。二、主體建筑情況,由九棟高層和一棟小高層組成；場地的南端緊臨金馬路為大型商業(yè)建筑，地下兩層地上三層；商業(yè)建筑分別為1～6樓三層以下，其中1為寫子間，3為酒店式公寓，4～6為住宅；場地的中部由4～9樓組成，為封閉的住宅園區(qū)；場地的北端由10樓和二層局部三層的商鋪組成。第三章 物業(yè)管理的整體設想運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。一、一種模式針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。，使員工翻開手冊即可操作。一、物業(yè)公司管理組織機構南湖物業(yè)總公司佳地物業(yè)公司XX物業(yè)公司保安管理部保潔管理部設備管理部管理中心維修中心保安中心保潔中心 管理中心：面向全體業(yè)主、客戶接受電話咨詢、求助、投訴，接待業(yè)主來訪。管理方針為：人性服務、培養(yǎng)人才、科學管理、走向市場。維修工（水、電）：男性，年齡45歲以下，高中以上學歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責。7. 認真完成公司其他工作職責內容和公司安排或委托的其他工作任務。重大問題上報經理并記錄在案。2. 保持管理中心衛(wèi)生清潔、環(huán)境幽雅整齊,負責辦公設備的管理工作。10. 做好員工考勤記錄工作,按時上報公司。6. 自覺學習,不斷更新知識,提高自身的作業(yè)技能,在辦理各項手續(xù)時,認真做好相關的提示工作。（五）維修中心主管崗位職責：1. 負責制定園區(qū)水、電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和維修，確保園區(qū)上、下水道暢通和供電照明運行正常。9. 完成上級領導交辦的其他任務。8. 遇停水、停電、等情況時采取緊急措施，及時報告上級并向有關單位（個人）發(fā)出通知。５. 指導各部治安專干做好安全防范工作。３. 加強對員工防火培訓和消防演練工作。8. 檢查消防設施、器材。（十一）監(jiān)控室人員崗位職責： 1. 負責監(jiān)控室內衛(wèi)生及設備表面清潔工作。（十二）保安員崗位職責： 1. 做好現代城巡視檢查、管理工作。9. 檢查施工現場證件、材料。5. 完成領導臨時交辦的個案任務。8. 定期對部門員工進行業(yè)務知識培訓和考核；9. 在保證工作質量的前提下，積極控制清潔用物料之消耗、降低成本。6. 發(fā)揚互助精神，支持同事工作，以禮相待。7. 要愛護公物，及時報告設施、設備損壞情況。培訓目的通過系統(tǒng)的分階段、分層次培訓，使員工在掌握本崗位管理服務操作技能的基礎上，致力提高員工的業(yè)務能力、管理服務水平和綜合文化素養(yǎng)，強化服務意識，熱愛本職工作，從而造就一支品質優(yōu)良、專業(yè)技術過硬、服務熱情周到的員工隊伍。（3）保安人員在職培訓：時間要求：全年，共70課時。4. 員工轉崗，必須參加轉崗培訓24小時，才能通過年終考評。資料收集工作是建立檔案的基本前提，必須務實完整、真實。具體管理見 《檔案管理規(guī)定》。（2）分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力。（10）配合設備安裝、管線布置，進行現場監(jiān)督，確保安裝質量。物業(yè)銷售階段（1）制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備。a．公司選派素質好、業(yè)務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作。另一方面根據接管有關物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。收費處《商品房買賣合同》《大連市前期物業(yè)管理服務協議》業(yè)主身份/代理人身份采暖費發(fā)票審核處地產公司收取的費用： 結清房款 氣源費 入戶卡費，回收《維修基金發(fā)票產權單位留存聯》物業(yè)公司收取的費用： 物業(yè)費 電梯費 排渣費發(fā)卡、鑰匙及資料處發(fā)放： 入戶卡 《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》 《地熱使用說明書》等 進戶門/信報箱/塑窗/陽臺等鑰匙 空調遙控器等回收：《南湖（2）業(yè)主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指