【正文】 召開業(yè)主大會籌備成立業(yè)主委員會參加優(yōu)秀物業(yè)管理園區(qū)評比 第五章 組織機構及人員的配置、管理培訓物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務的目的。本物業(yè)管理按“直線制”設定組織架構，物業(yè)二公司設管理中心、維修中心、保安中心、保潔中心四個部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。一、物業(yè)公司管理組織機構南湖物業(yè)總公司佳地物業(yè)公司XX物業(yè)公司保安管理部保潔管理部設備管理部管理中心維修中心保安中心保潔中心 管理中心：面向全體業(yè)主、客戶接受電話咨詢、求助、投訴，接待業(yè)主來訪。協(xié)調(diào)指導各部門處理日常物業(yè)管理事務和費用收取工作。負責培訓、質(zhì)量監(jiān)督、收集資料、社區(qū)文化和協(xié)調(diào)對內(nèi)關系等事務。維修中心：負責項目內(nèi)水電、照明、消防等設施的維修保養(yǎng)工作，24小時為業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)維修服務（寫字間大型設備設施由設備部負責）。保安中心：負責對園區(qū)實行24小時治安、消防和道路交通車輛的管理，同時履行義務消防員的職責，協(xié)助管理員工作。保潔中心：負責對園區(qū)的公共區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生清潔、保潔和生活垃圾清運工作，保證園區(qū)舒適、整潔，達到質(zhì)量標準。二、人員配置說明：要求體現(xiàn)一職多能，人盡其材的團隊，創(chuàng)建精干高效隊伍，消除冗員現(xiàn)象。做到職責分明，從建制上全員配合，物業(yè)公司各部門之間工作緊密協(xié)調(diào)。管理方針為：人性服務、培養(yǎng)人才、科學管理、走向市場。物業(yè)公司合計：188人管理中心（11人）：（1）寫字間、商場設1名主管，3名接待員（2）住宅、公寓設1名主管，2名接待員，1名檔案文員，3名管理員維修中心（17人）：（1）設1名主管（2）寫字間、商場設1名班長，4名強弱電工，2名水暖工、3名萬能工（3）住宅、公寓設1名班長，強弱電工3人，水暖工2人 保安中心（117人）：（1）設1名主管（2）A區(qū)設1名隊長，下設3名班長，每班14名保安員（3）B區(qū)設1名隊長，下設3名班長，每班16名保安員（4）設1名消防干事， 6名消防監(jiān)控員（2人一組三班輪換）（5）設1名特勤隊長，10名特勤隊員 A區(qū)保安崗位人員設置明細：崗位位置 崗位名稱 人數(shù)1樓大堂 固定崗、巡邏崗 2人2樓出入口 固定崗、巡邏崗 2人3樓出入口 固定崗 1人4樓出入口 巡邏崗 1人5樓出入口 巡邏崗 1人6樓出入口 巡邏崗 1人A區(qū)外圍 巡邏崗 2人寫字樓、公寓貨梯 固定崗 1人地下停車場 固定崗、巡邏崗 2人 合計 14人 B區(qū)保安崗位設置明細： 崗位位置 崗位名稱 人數(shù)7樓出入口 固定崗 1人8樓出入口 固定崗 1人9樓出入口 固定崗 1人B區(qū)出入口2個 固定崗、巡邏崗 4人10樓出入口 固定崗、巡邏崗 5人地下停車場 固定崗、巡邏崗 4人合計 16人 保潔中心（41人）： （1）設1名主管（2）寫字間、商場設1名班長，14名保潔員（寫字間、商場1名保潔員負責3個層樓的清潔工作）（3）住宅、公寓設1名班長，20名室內(nèi)保潔員，4名室外保潔員（住宅、公寓2名保潔員負責1棟樓的清潔工作）三、各崗位員工素質(zhì)要求 管理中心主管：大專以上文化程度，45歲以下，持有物業(yè)管理上崗證書，有三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，公正廉潔，工作積極熱情，責任心強，有較強的管理、組織及協(xié)調(diào)能力。保安中心主管：大專以上文化程度， 45歲以下，有3年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊復轉軍人優(yōu)先選擇。維修中心主管：大專以上文化程度，5年以上工作經(jīng)驗，有2年以上本職工作經(jīng)驗，具有扎實的專業(yè)知識基礎，豐富的實際工作經(jīng)驗，極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和綜合事務管理能力，有持有特種行業(yè)操作證， 工作積極主動，認真負責。保潔中心主管：大專以上文化程度，要求能夠熟練處理本崗位的各項工作，有大型酒店或?qū)懽珠g保潔管理工作經(jīng)驗。管理員：大專以上文化程度，持有物業(yè)管理上崗證，服從領導、聽從分配、積極主動、認真負責。服務中心接待員：大專以上學歷，具有1年以上業(yè)戶接待工作經(jīng)驗，語言表達能力強，對工作認真負責、敬業(yè)、樂業(yè)。維修工（水、電）：男性，年齡45歲以下，高中以上學歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責。保安員：男性，初中以上文化，30歲以下，身高175厘米以上，身體健康、品行端正，工作認真負責。保潔員：初中以上文化，45歲以下，身體健康、品行端正，工作認真負責，能吃苦耐勞，經(jīng)專業(yè)技能培訓后上崗四、各部門員工崗位職責：（一）物業(yè)經(jīng)理崗位職責1. 全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理、貫徹執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系，完成公司的年度管理目標和經(jīng)濟指標。2. 制定各部門年度、季度工作計劃并組織實施，業(yè)務上接受總公司和上級部門的指導和監(jiān)督。3. 負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4. 合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關心員工生活，確保公司員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5. 負責所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。6. 協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關的部門的關系，便于開展各項工作。7. 認真完成公司其他工作職責內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務。（二）管理中心主管崗位職責： 努力完成經(jīng)理布置的各項工作，監(jiān)督本部門人員執(zhí)行公司的各種規(guī)章制度。熟悉園區(qū)物業(yè)詳細情況，了解各種物業(yè)管理法規(guī)、文件及規(guī)定內(nèi)容，并在實際管理服務中運用自如。3對公眾區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大事故及時向經(jīng)理報告,組織安排維修事宜,拍照記錄在案。建立健全各種報表及住戶檔案,保證各種住戶信息資料、檔案準確、規(guī)范、完整。認真監(jiān)督檢查交、驗房和裝修管理的工作。合理安排本部門員工的日常工作，使其工作安排合理飽滿,并隨時檢查督導。處理住戶投訴，落實跟進住戶每一投訴，直到問題得到及時圓滿解決。重大問題上報經(jīng)理并記錄在案。每月按時呈交月報，每日查看部門記事簿。定期走訪住戶，與住戶保持良好工作關系。不斷吸取更新物業(yè)管理知識，提高業(yè)務素質(zhì)。不時檢查所屬員工之儀表、儀容、工作紀律，確保公司形象及高效率工作。1積極向經(jīng)理提合理化建議，改進管理服務工作。12完成經(jīng)理交付的其他工作。 （三）接待員崗位職責：1. 執(zhí)行聽寫文書工作,處理所有收發(fā)信件，備忘錄及其存檔工作。2. 保持管理中心衛(wèi)生清潔、環(huán)境幽雅整齊,負責辦公設備的管理工作。3. 按時發(fā)送各類通知，處理有關業(yè)戶資料及文件檔案負責檔案的管理工作。4. 協(xié)助接待業(yè)主、租戶的投訴，將投訴轉往相關部門或上報，并跟進處理情況。5. 打印有關文件、報告并將有關資料存入電腦。6. 認真做好住戶出入證、車輛證的登記工作，并保存好全部資料。7. 做好管理中心日常辦公物品的統(tǒng)計工作。8. 對管理中心所需文具進行統(tǒng)計上報，并做好分發(fā)登記手續(xù)。9. 每日認真填寫《管理中心記錄簿》。10. 做好員工考勤記錄工作,按時上報公司。11. 與住戶保持良好的工作關系。12. 完成管理中心主管交付的其他工作。 　 　 　 （四）管理員崗位職責：1. 熟悉并掌握政府及地方有關房地產(chǎn)和物業(yè)管理服務的政策、法規(guī)及相關規(guī)定。2. 掌握園區(qū)內(nèi)物業(yè)空置動態(tài)情況,并熟悉入住業(yè)主相關情況。3. 接待業(yè)主、租戶的投訴，并將投訴轉往相關部門或上報,同時跟進投訴處理進程。4. 及時將投訴處理結果告知投訴人，并做好定期回訪工作。5. 熟悉并掌握管理中心入住、二裝及所有相關手續(xù)的辦理流程，提高工作效率。6. 自覺學習,不斷更新知識,提高自身的作業(yè)技能,在辦理各項手續(xù)時,認真做好相關的提示工作。7. 熟悉物業(yè)公司所有有償服務內(nèi)容及收費標準，并認真做好宣傳工作。8. 每日巡視檢查公眾區(qū)域清潔、設施、保安情況。9. 具有團隊意識,積極協(xié)助其他部門人員的工作。10. 成為業(yè)主/用戶與物業(yè)公司協(xié)調(diào)溝通的紐帶。在做好物業(yè)管理服務工作宣傳的同時,認真記錄業(yè)主/租戶對物業(yè)公司工作的意見及建議,及時上報主管。11. 配合銷售部做好交/驗房工作。12. 完成主管交付的其他工作。（五）維修中心主管崗位職責：1. 負責制定園區(qū)水、電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)和維修，確保園區(qū)上、下水道暢通和供電照明運行正常。2. 檢查房屋設備、設施的完好情況，并作詳實記錄以便與相關部門協(xié)調(diào)解決。3. 受理業(yè)主報修，安排人員維修，核定工作量。4. 巡視園區(qū)內(nèi)的公共照明、開關、供水等設備、設施的運行情況，保證設備運行良好。5. 巡視裝修戶是否有違章行為，如有違章行為及時匯報，并提出整改意見。6. 配合、監(jiān)督外來施工隊伍對公共配套設施的檢修，并做好詳細記錄。7. 遇突發(fā)事件、重大總是或疑難問題及時匯報，并提出解決方案。8. 熟悉園區(qū)的配套設施，負責保持園區(qū)房屋及配套設施完好無損及正常使用。9. 完成上級領導交辦的其他任務。（六）維修人員崗位職責：1. 熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結構、水施、電施等管線走向。2. 負責對園區(qū)內(nèi)供水、供電設備、線路的保養(yǎng)、維修，公共部位照明設施的維修工作。3. 嚴格遵守服務內(nèi)容與服務標準，對住戶的報修要求承諾及時修理4. 積極為住戶提供多項便民服務，并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴。，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預防意外事故的發(fā)生。工作前在維修范圍內(nèi)擺放適當?shù)木媾?，完工后立即將警告牌撤離現(xiàn)場。6. 工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，并請住戶在維修單上簽字。7. 發(fā)現(xiàn)重大疑難問題要立即向上級報告，并采取相應的措施。8. 遇停水、停電、等情況時采取緊急措施，及時報告上級并向有關單位（個人）發(fā)出通知。9. 負責對共用部位設施的巡視和保養(yǎng)，并做好相關的維護和保養(yǎng)記錄。10. 愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用工具和維修材料。11. 完成上級交辦的其他任務。 　 　 　 （七）保安中心主管崗位職責：１. 熟知項目的各項安全管理規(guī)定和制度。２. 巡視現(xiàn)場、檢查重點、要害部位，組織做好閉店清場工作。３. 協(xié)助公安機關處理發(fā)生各類治安案件。４. 對員工進行安全知識及防火、防盜、防破壞、防災害事故的培訓工作。５. 指導各部治安專干做好安全防范工作。６. 處理、解決值班期間一切事務。７. 監(jiān)督檢查保安員日常工作盡職情況，組織講評考核。8. 做好本部門會議精神的傳達、落實工作。9. 做好對施工現(xiàn)場的監(jiān)督、檢查管理工作。10. 完成上級安排的其他工作。（八）消防干事崗位職責： １. 貫徹國家消防政策、法規(guī)，接受消防機關的檢查、指導、培訓。２. 健全現(xiàn)代城消防制度、防火計劃并督導檢查、考評。３. 加強對員工防火培訓和消防演練工作。4. 組織消防員進行防火檢查，處理隱患。5. 處理火情事故，調(diào)查火災原因。6. 動火證簽發(fā)、施工材料的審核、檢查。7. 負責對業(yè)戶裝修施工手續(xù)的簽發(fā)、檢查施工現(xiàn)場。8. 組織做好消防演習工作。9. 組織檢查消防設施、器材。（九）保安隊長崗位職責： 1. 安排崗位，監(jiān)督檢查當班人員工作狀況。2. 協(xié)助公安機關調(diào)查處理發(fā)生的一般性治安案件。3. 協(xié)助保安主管落實現(xiàn)代城的各項規(guī)章制度。4. 組織交接班，做好各班工作布置、班后會講評工作。5. 做好現(xiàn)場巡視、閉店清場工作，處理發(fā)生的各類問題。6. 做好對更衣室的檢查管理工作。7. 做好對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢查、管理工作。8. 檢查消防設施、器材。9. 完成主管安排的其他臨時性工作。（十）特勤隊長崗位職責：