【正文】 的龍巖、三明一帶開始向島內(nèi)居民輻射，入住率已明顯提高。2002年至今（1）因海滄規(guī)劃的逐步落實(shí)，海滄住房市場已備受關(guān)注，廈門的大盤時(shí)代從海滄開始（未來海岸）。（2）物業(yè)類型由早期的多層、小高層為主導(dǎo)向由小高層和別墅等多樣化轉(zhuǎn)變，高檔住房市場已經(jīng)出現(xiàn)。（3）房地產(chǎn)銷售價(jià)格成明顯上升趨勢，普通多層2200—2600元/㎡，小高層2400—3400元/㎡（未來海岸二期），別墅 4500—5800元/㎡（未來海岸二期）。（4）從銷售看，多層基本銷售完畢，2700元/㎡左右的小高層銷售基本結(jié)束，3000元/㎡以上的小高層銷售阻力較大，別墅因早期售價(jià)較低，銷售較好。 （5）市場基本上沒有個(gè)案可以銷售，目前競爭壓力??；海滄房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治觥? 廈門已經(jīng)培育了一大批年輕的創(chuàng)業(yè)者，這一特殊群體是最急切需要住房的階層，但沒有太多的積蓄，無法消費(fèi)價(jià)格昂貴的房子，而島內(nèi)普通住宅開發(fā)逐步消失，高檔住宅開發(fā)越來越多，而這批具有強(qiáng)大購買欲望的工薪階層在島內(nèi)難以找到合適的房子，海滄有機(jī)會(huì)成為這一階層購房者的最佳選擇區(qū)域，原因是：（1）海滄的房價(jià)與島內(nèi)相差1000——2000元/㎡，（2）海滄的整體規(guī)劃最接近島內(nèi)的現(xiàn)狀，● 島內(nèi)二手房市場表現(xiàn)得極為活躍，無論是成交面積、金額，還是成交件數(shù)每年呈遞增趨勢，因此島內(nèi)具有普通經(jīng)濟(jì)承受能力的逐漸開始將目光轉(zhuǎn)向二手房市場，而二手房的換房者就具備了消費(fèi)大戶型、高品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、豪宅的需求和能力。正是這種聯(lián)動(dòng)效應(yīng)促使島內(nèi)住宅開發(fā)檔次越來越高，而這一現(xiàn)象也表明島內(nèi)房產(chǎn)市場的承受能力在發(fā)生變化，消費(fèi)需求也在發(fā)生變化，而根據(jù)市場信息獲知，目前大量的二手房市場總價(jià)在15—35萬之間，其中以20萬左右為最大多數(shù)，而這一房價(jià)與目前海滄主要戶型的主力總價(jià)相吻合，也即島內(nèi)二手市場的客源支付能力恰好是海滄新房產(chǎn)客源的支付能力，而作為一級(jí)市場具有更好的房款支付計(jì)劃，即怎樣吸引島內(nèi)二手房的客戶成為海滄房產(chǎn)的主力客源呢？從客觀看，二手房活躍后，促使島內(nèi)房價(jià)不斷上漲，而海滄價(jià)位相對較低，且開發(fā)規(guī)模和檔次不斷提升，一些消費(fèi)者會(huì)對島內(nèi)外相同的品質(zhì)房產(chǎn)進(jìn)行比較，具有價(jià)格優(yōu)勢的海滄房肯定可以吸引一批具備較強(qiáng)消費(fèi)能力的購房者，即二手房原業(yè)主等較富裕人士。因此，未來海滄的客源面將非常寬廣?！? 海滄大橋與廈門島內(nèi)連在一起，廈漳跨海大橋使海滄與漳州連在一起，而海滄市中心的規(guī)劃又給廈門及外地人民描繪了美好的居住夢想，可以認(rèn)為海滄將會(huì)成為外來購房者最看好的區(qū)域之一，海滄房地產(chǎn)發(fā)展問題分析 ● 海滄作為21世紀(jì)廈門的新城區(qū)觀念還沒有被消費(fèi)者廣泛接受，扭轉(zhuǎn)觀念還需要時(shí)間，長期生活和居住在廈門島內(nèi)，本島觀念給購房造成了較大的影響?！? 海滄規(guī)劃的前景是美好的，但美好的預(yù)期與現(xiàn)實(shí)的差距是明顯，規(guī)劃與執(zhí)行存在著脫節(jié)，海滄作為住宅區(qū)仍是新鮮事物。● 海滄房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃達(dá)不到他們的要求，居住品質(zhì)與島內(nèi)房產(chǎn)比差距明顯。● 第三產(chǎn)業(yè)如服務(wù)業(yè)發(fā)展無法適應(yīng)高質(zhì)量生活的要求，目前配套設(shè)施仍有待改進(jìn)，如社區(qū)休閑設(shè)施、學(xué)校教育水準(zhǔn)、幼托所條件、娛樂場所等，都是居家必須考量的因素，而且此類因素并非短期內(nèi)就能解決，而配套設(shè)施達(dá)不到一定水準(zhǔn)，就會(huì)形成空樓?！? 從全市整體規(guī)劃看，海滄是廈門主要工業(yè)地帶，屬生產(chǎn)性企業(yè)云集區(qū)域，眾多大型企業(yè)聚集于此，這就決定了海滄是一個(gè)經(jīng)濟(jì)物品的生產(chǎn)基地，而不是一個(gè)物品流通集散地，其所有配套設(shè)施都是以“工業(yè)生產(chǎn)”為中心展開的，也即海滄未來的發(fā)展并不是商業(yè)中心?！? 海滄吸引購房者的主要因素是其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景和房產(chǎn)品質(zhì)的提高，早期來海滄購房的人是為了投資，現(xiàn)在是為了居住，日常生活的細(xì)節(jié)問題受到關(guān)注。比如公交車費(fèi)、公交線路、休閑場所等。對于居住者來說，大橋收費(fèi)不是主要問題，只要進(jìn)出海滄的公交車增加班次和頻率，輻射島內(nèi)的地區(qū)更廣，人們就會(huì)感覺到方便和快捷。現(xiàn)在海滄的不方便主要的是第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè)的不足，海滄居民可娛樂，消費(fèi)的場所少。因此，公交細(xì)化，服務(wù)業(yè)水平，數(shù)量跟上去，海滄的發(fā)展將會(huì)越來越被認(rèn)可。海滄房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)分析● 廈門由海島型向海灣型城市的轉(zhuǎn)變，海滄作為廈門二十一世紀(jì)的中心，將一直受到市場關(guān)注，建設(shè)海滄新市區(qū)就成為市府重要工程，而海滄新城規(guī)劃的落實(shí)，對完善海滄的交通網(wǎng)絡(luò)和區(qū)內(nèi)生活休閑配套將是里程碑式的突破。● 海滄第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，實(shí)力的不斷壯大，一批文化娛樂實(shí)施的規(guī)劃建設(shè)，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特別是房地產(chǎn)業(yè)作為海滄開發(fā)建設(shè)的重要產(chǎn)業(yè)來抓，將極優(yōu)化海滄的投資環(huán)境?！? 大量島內(nèi)企業(yè)搬到海滄進(jìn)行易地改造，帶來了島內(nèi)人員與海滄的密切交流，這將進(jìn)一步集聚海滄的人氣及島內(nèi)居民對海滄的了解。● 據(jù)資料顯示，在廈臺(tái)資有近1700項(xiàng)，總投資35億美元，海滄就占吸引臺(tái)資總額的40%，而美國柯達(dá)，翔鷺及大批世界知名企業(yè)進(jìn)入海滄，增加海滄的就業(yè)機(jī)會(huì)和區(qū)內(nèi)人口提高人口質(zhì)量，并造就一大批高薪階層，這決定海滄未來居住都以年輕人、小家庭、上班在海滄者為主，社區(qū)居民的年輕化，決定其整體消費(fèi)行為的快節(jié)奏和居室外的潮流化。● 海滄在三明、龍巖等地的影響日益擴(kuò)大。海滄房地產(chǎn)競爭分析● 根據(jù)海滄管委會(huì)《關(guān)于經(jīng)營性房地產(chǎn)用地清理專題會(huì)議紀(jì)要》，海滄在近一兩年將有32宗房地產(chǎn)用地投放市場，海滄房地產(chǎn)的競爭態(tài)勢將非常激烈，類似于2000年的情景?！? 32宗房地產(chǎn)用地中，包括超大規(guī)模的未來海岸和綠苑小區(qū)，這兩個(gè)項(xiàng)目將主導(dǎo)海滄房地產(chǎn)走勢，給其他中小項(xiàng)目較大的競爭壓力。小結(jié)：從宏觀講，海滄房地產(chǎn)發(fā)展要與島內(nèi)協(xié)調(diào)一致，利用島內(nèi)房地產(chǎn)深層次的結(jié)構(gòu)變化帶來的客源市場機(jī)遇，充分利用海滄本身的優(yōu)勢（規(guī)劃、地價(jià)、產(chǎn)品升級(jí)），對未來購房客源作透徹分析，規(guī)劃與島內(nèi)同等品質(zhì)的產(chǎn)品吸引游離于島內(nèi)的客戶，從微觀講，海滄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭在于怎樣區(qū)隔市場，避免同質(zhì)產(chǎn)品競爭，創(chuàng)造差異化競爭優(yōu)勢。 39 / 39四、個(gè)案市調(diào)表案名開發(fā)商工地位置面積配比面積去化公攤、按揭、物業(yè)費(fèi)產(chǎn)品特征及其它備注銀都花園廈門永鴻裕投資發(fā)展有限公司滄二路與海五路交界處1R：47—50㎡2R：61—80㎡3R：109㎡4R：147㎡806150109147公攤：11%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十五年共三棟，一層店面、二至五層住宅、六、七層為樓中樓以2房為主，3房、樓中樓較少，5000㎡中庭花園、小區(qū)周圍經(jīng)外線、防盜系統(tǒng)、公共場閉路電視監(jiān)控旭日海灣廈門旭程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海天路與滄二路交匯處1R：50㎡2R：82㎡3R：108—115㎡5R：200㎡(樓中樓)82—9050108115200公攤：10%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十五年總建筑面積125㎡，以觀海、聽潮、采用三大主題，建筑群、棟距50M、中庭花園8000，一層店面挑高6M，五大健康設(shè)施、戲水樂園、羽毛球、乒乓球場、健身中心自選式物業(yè)管理、超大棟距、外墻梁柱外移、四大四明、封閉管理文軒花園海滄房地產(chǎn)海五路后段1R：49—52㎡2R：82—88㎡3R：105—124㎡共180戶7810050105130170公攤：11%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十五年功能配套、風(fēng)景園林與建筑設(shè)計(jì)一體化、綠化率35%、人工湖（內(nèi)湖公園）公200M路程，總建筑面積4089㎡、綠化7343㎡由7幢7層建筑組成戶型南北朝向1R小臥、大廳、主力3R/、雙陽臺(tái)、樓中樓在一層湖景華庭三福裕房地產(chǎn)濱湖北路2R：75—80㎡3R：90—1307590130公攤：13%按揭：七成十五年中庭規(guī)劃請專門園林公司設(shè)計(jì)亞橋花園亞橋（廈門）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海滄一路（建行對面）1R：50㎡2R：78—100㎡3R：105—130㎡4R：170㎡共194戶738650100142176179公攤：%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十年位于滄一路新市區(qū)中段，周邊社區(qū)服務(wù)功能一應(yīng)俱全，㎡，建筑面積5萬㎡，6168㎡中庭花園，分三期完成風(fēng)格獨(dú)特、品位高尚、功能齊全，具有維多利亞建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)，㎡，㎡，帶大露臺(tái)海福廣場廈門海滄投總房地產(chǎn)有限公司滄二路與海四路匯處1R：50㎡2R：73—86㎡3R：100—142㎡4R：176—179㎡7695105公攤：%