【正文】 其中以20萬左右為最大多數(shù)，而這一房價(jià)與目前海滄主要戶型的主力總價(jià)相吻合，也即島內(nèi)二手市場(chǎng)的客源支付能力恰好是海滄新房產(chǎn)客源的支付能力，而作為一級(jí)市場(chǎng)具有更好的房款支付計(jì)劃，即怎樣吸引島內(nèi)二手房的客戶成為海滄房產(chǎn)的主力客源呢？從客觀看，二手房活躍后，促使島內(nèi)房價(jià)不斷上漲，而海滄價(jià)位相對(duì)較低，且開發(fā)規(guī)模和檔次不斷提升，一些消費(fèi)者會(huì)對(duì)島內(nèi)外相同的品質(zhì)房產(chǎn)進(jìn)行比較，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的海滄房肯定可以吸引一批具備較強(qiáng)消費(fèi)能力的購房者，即二手房原業(yè)主等較富裕人士。（2）物業(yè)類型由早期的多層、小高層為主導(dǎo)向由小高層和別墅等多樣化轉(zhuǎn)變，高檔住房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)。（5） 房地產(chǎn)商開始在環(huán)境規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)，建材的每個(gè)細(xì)節(jié)上都力求做到人性化、個(gè)性化，在市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些精工細(xì)作的項(xiàng)目。2001年略有上升，而小高層的價(jià)格則達(dá)到2200元/㎡，進(jìn)一步提升了海滄房價(jià)。（6） 入住率較低，“空樓”景觀十分明顯，整個(gè)海滄新區(qū)入住率不到30%。（3） 房地產(chǎn)投資逐步增加，97年為8600萬元，98年12800萬元，99年達(dá)19200萬元，%。本案所處地塊為其中的“一核“，即沿海濱湖居住區(qū)的內(nèi)湖，這里將成為海滄新市區(qū)的核心地帶，它今后的發(fā)展趨勢(shì)將類似于島內(nèi)員當(dāng)湖周邊區(qū)域，成為一個(gè)集居住、辦公、商務(wù)、休閑為一體的高級(jí)CBD中心商務(wù)區(qū)。海滄的規(guī)劃是按照“建設(shè)廈門二十一世紀(jì)新城區(qū)”的要求編制，可以認(rèn)為是廈門島二十年城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的縮影，廈門島內(nèi)最美麗的風(fēng)景都將在海滄沿海沿湖處體現(xiàn)，各項(xiàng)城市配套功能完善后，海滄將具備一個(gè)城市副中心的水準(zhǔn)，即幾年之后海滄沿內(nèi)湖片區(qū)將呈現(xiàn)員當(dāng)湖一樣的居住環(huán)境和工作氛圍。從空間上可概括為“一核，二區(qū)，三片，十中心”即：一核——內(nèi)湖，為海滄新市區(qū)的核心。從工業(yè)講，海滄已經(jīng)成為僅次于島內(nèi)最大最強(qiáng)的區(qū)域；從居住講，海滄即將成為島內(nèi)工薪階層的理想家園——————海滄已經(jīng)成為廈門島最親近的后花園。2003年5月，海滄行政區(qū)成立，從“海滄臺(tái)商投資區(qū)”到“海滄行政區(qū)”的轉(zhuǎn)變，歷史賦予海滄區(qū)新的使命，——建成廈門二十一世紀(jì)海灣型城市的新港區(qū)、新工業(yè)區(qū)和新市區(qū)。唯有如此，一個(gè)具有獨(dú)特且持久魅力的行銷定位及產(chǎn)品策略，才能突破強(qiáng)大的行銷瓶頸與行銷障礙，最終達(dá)成開發(fā)物業(yè)的最大價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展之經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收。第一章 市場(chǎng)研判一、廈門島最親近的后花園l 海滄以其位于廈漳泉閩南金三角地區(qū)突出部之優(yōu)勢(shì)，成為中國沿海珠江三角洲與長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中間連結(jié)點(diǎn)。l 海滄作為廈門市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、國際性都市的必備城市功能區(qū)，預(yù)計(jì)用5年時(shí)間，把投資區(qū)建成廈門市重要的大型工業(yè)生產(chǎn)基地和國際航運(yùn)物流基地，目前吸引外資已占廈門吸引外資總額的40%，一批知名的跨國企業(yè)和廈門島內(nèi)的老國有企業(yè)易地改造紛紛落戶，使海滄成為最佳的工業(yè)生產(chǎn)基地、重要的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基地。二、后花園之CBD商務(wù)中心區(qū)根據(jù)廈門市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略以及海滄具有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在投資區(qū)總體規(guī)劃中，將100平方公里劃分為四個(gè)相互關(guān)聯(lián)的功能分區(qū)：即海滄港區(qū)、新陽工業(yè)區(qū)、南部工業(yè)區(qū)、海滄新市區(qū)。二區(qū)——海滄新市區(qū)以海滄大道為界，分為濱海綠化帶和內(nèi)湖周圍兩個(gè)區(qū)。海滄新市區(qū)則是海滄經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水準(zhǔn)后，開始全面提升城市現(xiàn)代化居住水平而適時(shí)推出的超前規(guī)劃設(shè)計(jì)。小結(jié)：政府對(duì)本區(qū)塊的重新規(guī)劃，即區(qū)政府辦公場(chǎng)所，人工內(nèi)湖、行政廣場(chǎng)、文化體育中心等調(diào)整，使本區(qū)域未來的居住品質(zhì)和商務(wù)潛力得以保證，并有機(jī)會(huì)把本區(qū)域塑造成一個(gè)高檔的居住片區(qū)和現(xiàn)代化的辦公休閑場(chǎng)所，使本區(qū)域成為海滄內(nèi)外商投資企業(yè)商貿(mào)活動(dòng)的平臺(tái)，成為追求居住環(huán)境，改善居住品質(zhì)的媲美島內(nèi)員當(dāng)湖的生活領(lǐng)地，成為島外的第一個(gè)高級(jí)CBD中心商務(wù)區(qū)。（4） 地產(chǎn)價(jià)格在國家整體經(jīng)濟(jì)通貨緊縮的大氣候下，逐步走高，97年現(xiàn)房1300元/㎡，98年現(xiàn)房1400—1600元/㎡，99年期房則達(dá)到1600—1700元/㎡，部分產(chǎn)品甚至達(dá)到1800元/㎡，扣除房屋品質(zhì)、戶型等因素的提高和改善的原因外，房價(jià)整體上升勢(shì)頭非常明顯。（7） 房地產(chǎn)客源包括海滄原居民、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及一些企業(yè)工作人員，從目前看，龍巖、三明占據(jù)很大比例。（3） 房地產(chǎn)銷售火爆勢(shì)頭下降，由于當(dāng)年新推項(xiàng)目較少，主力競(jìng)爭均在各項(xiàng)目的余屋間展開，但從每月銷售看，已有較大滑坡。（6） 物業(yè)形式上已出現(xiàn)多樣化，2002年之前，海滄房產(chǎn)為多層和底層店面，但小高層住宅也紛紛在市場(chǎng)出現(xiàn)。（3）房地產(chǎn)銷售價(jià)格成明顯上升趨勢(shì)，普通多層2200—2600元/㎡，小高層2400—3400元/㎡（未來海岸二期），別墅 4500—5800元/㎡（未來海岸二期）。因此，未來海滄的客源面將非常寬廣?！? 第三產(chǎn)業(yè)如服務(wù)業(yè)發(fā)展無法適應(yīng)高質(zhì)量生活的要求，目前配套設(shè)施仍有待改進(jìn)，如社區(qū)休閑設(shè)施、學(xué)校教育水準(zhǔn)、幼托所條件、娛樂場(chǎng)所等，都是居家必須考量的因素，而且此類因素并非短期內(nèi)就能解決，而配套設(shè)施達(dá)不到一定水準(zhǔn)，就會(huì)形成空樓。對(duì)于居住者來說，大橋收費(fèi)不是主要問題，只要進(jìn)出海滄的公交車增加班次和頻率，輻射島內(nèi)的地區(qū)更廣，人們就會(huì)感覺到方便和快捷。● 海滄第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，實(shí)力的不斷壯大，一批文化娛樂實(shí)施的規(guī)劃建設(shè)，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特別是房地產(chǎn)業(yè)作為海滄開發(fā)建設(shè)的重要產(chǎn)業(yè)來抓，將極優(yōu)化海滄的投資環(huán)境。海滄房地產(chǎn)競(jìng)爭分析● 根據(jù)海滄管委會(huì)《關(guān)于經(jīng)營性房地產(chǎn)用地清理專題會(huì)議紀(jì)要》，海滄在近一兩年將有32宗房地產(chǎn)用地投放市場(chǎng)，海滄房地產(chǎn)的競(jìng)爭態(tài)勢(shì)將非常激烈，類似于2000年的情景。月按揭：七成十五年共三棟，一層店面、二至五層住宅、六、七層為樓中樓以2房為主，3房、樓中樓較少，5000㎡中庭花園、小區(qū)周圍經(jīng)外線、防盜系統(tǒng)、公共場(chǎng)閉路電視監(jiān)控旭日海灣廈門旭程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海天路與滄二路交匯處1R：50㎡2R：82㎡3R：108—115㎡5R：200㎡(樓中樓)82—9050108115200公攤：10%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十年首座地標(biāo)性親水園林式住宅，占地3萬㎡，中庭花園8000㎡，店面130間，對(duì)面是汽車與公交總站、周邊配套完善住宅大多數(shù)南北向、綠化率高、自身配備完善（游泳池、噴泉等）主臥帶大凸窗、樓中樓送露臺(tái)、小高層帶空中花園東方名園濱湖北路2R：84㎡3R：109㎡84109按揭七成十五年富祥苑廈門海滄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄二路（海福廣場(chǎng)后段）2R：75—76㎡3R：95—105㎡共192戶109111927661公攤：10%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：六成十五年規(guī)模較小，只有一棟，沒有綠化，一層店面，2—7層為住宅客廳，主臥帶陽，客廳面積約35㎡、主臥朝西南、客廳朝北信海花園廈信房地產(chǎn)發(fā)展公司滄二路鐘林路交匯（海福廣場(chǎng)對(duì)面）1R：50—55㎡2R：81—91㎡3R：89—108㎡樓中樓：139—185819189108公攤：10%物業(yè)費(fèi)：㎡五、市調(diào)分析1. 除未來海岸、綠苑小區(qū)配套設(shè)施較完善外，各項(xiàng)目基本上是共用社會(huì)配套設(shè)施，已建成的小區(qū)內(nèi)配套并不十分完善，造成生活不方便。4. 發(fā)展商較重視行銷策略，并在龍巖、三明進(jìn)行廣告促銷活動(dòng)，或設(shè)立售樓處，如未來海岸三明說明會(huì)，圓夢(mèng)園龍巖產(chǎn)品介紹會(huì)，亞橋、銀都三明義演，旭日海灣三明設(shè)售樓處，收效很好。C. 國企易地改造的職工家庭。隨著大廈門觀念的逐漸深入，海滄規(guī)劃的逐步落實(shí)，海滄房產(chǎn)客源已在慢慢的改變，島內(nèi)居民已開始關(guān)注該區(qū)域房產(chǎn)。唯有創(chuàng)造一種具有普遍認(rèn)知和持久魅力的、令人向往的生活型態(tài)，以震撼市場(chǎng)，征服目標(biāo)客群，才能真正解決存在的行銷困難。由此，我們?cè)趥鹘y(tǒng)二維市場(chǎng)定位基礎(chǔ)上，構(gòu)筑起一個(gè)符合市場(chǎng)發(fā)展方向，擁有雄厚市場(chǎng)基礎(chǔ)，順應(yīng)市場(chǎng)潮流的更廣闊的三維市場(chǎng)空間。我們的想法：吸引島內(nèi)工薪階層及周邊地區(qū)中上階層的客戶，讓他們改善居住條件，讓他們實(shí)現(xiàn)島內(nèi)所無法實(shí)現(xiàn)的居家夢(mèng)想或居家品質(zhì)。我們將產(chǎn)品設(shè)定為：戶　型面積范圍總價(jià)范圍總面積比結(jié)構(gòu)布局1R40㎡以內(nèi)總價(jià)不超過12萬5%平面層2R80—90㎡總價(jià)不超過24萬30%平面層80—90㎡總價(jià)不超過26萬15％夾層屋3R90—100㎡總價(jià)不超過29萬25%平面層110—130㎡總價(jià)控制在38萬左右10