【正文】 定地點(diǎn)辦理手續(xù)。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書(shū)面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開(kāi)具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。（3） 公司根據(jù)園區(qū)功能及特點(diǎn)儲(chǔ)備一定數(shù)量的常用器材以備急用。（2） 建立設(shè)備臺(tái)帳，記錄建檔，分類控制。（3） 園區(qū)所有外出物品憑指定人簽字、登記放行，大件物品搬出業(yè)戶應(yīng)到管理中心開(kāi)物品出入條簽字，保安才可放行。（2） 日常巡視和裝修部位檢查相結(jié)合，裝修部位巡視檢查每天不少于一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，做好巡視檢查處理記錄。1業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理滿意率95%以上實(shí)施措施：（1） 物業(yè)公司實(shí)行公開(kāi)透明管理，向業(yè)戶公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理始終處于業(yè)戶監(jiān)督之下。管理中心的服務(wù)項(xiàng)目 ： （1）秘書(shū)服務(wù)，包括各類文件處理。 （9）文件、名片等印制服務(wù)。 （17）代售磁卡，代售餐券。一、和諧社區(qū)緊扣運(yùn)動(dòng)健康主題，打造南湖（5）同時(shí)，物業(yè)公司將按照社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，舉辦運(yùn)動(dòng)主題的社區(qū)文化活動(dòng)突出文化色彩，營(yíng)造高雅的社區(qū)人文環(huán)境。 （2）管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、及相關(guān)法律、法規(guī)的分類介紹。二、便民服務(wù)為了滿足南湖 （6）信息交流區(qū)：如求租、求購(gòu)，商品信息交流等。建立環(huán)保的社區(qū)環(huán)境，營(yíng)造天人自然和諧的生活方式。同時(shí)，也免費(fèi)為業(yè)主提供部分健身場(chǎng)所和器材，開(kāi)展大眾化的健身運(yùn)動(dòng)。通過(guò)創(chuàng)新的、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)潤(rùn)物無(wú)聲的滲透，啟迪人們?cè)谧非竺篮蒙顣r(shí)的自覺(jué)、自律意識(shí)，增進(jìn)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)管理人員之間的溝通和交流，培養(yǎng)一個(gè)祥和、融洽、和諧的社區(qū)生活氛圍，提高人們的精神文明素質(zhì)和道德水準(zhǔn)，是我們?yōu)閳@區(qū)業(yè)主提供社區(qū)文化的最終目標(biāo)。 （13）個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù)。 （5）客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等?？腿藢?duì)管理中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的，要做到服務(wù)周到、快捷。（2） 設(shè)立24小時(shí)投訴電話、投訴信箱。（3） 開(kāi)展各種形式安全用電、用氣和放火宣傳。綠化完好率95%以上實(shí)施措施：（1） 嚴(yán)格執(zhí)行綠化工作計(jì)劃，計(jì)劃內(nèi)容包括工作內(nèi)容、時(shí)間和質(zhì)量要求（2） 管理部門負(fù)責(zé)對(duì)綠化工作質(zhì)量完成情況進(jìn)行檢查，對(duì)綠化設(shè)施做管理記錄。（2） 園區(qū)內(nèi)公共照明燈具型號(hào)、規(guī)格存儲(chǔ)一定數(shù)量的備件。日常維修、定期維修、日常巡查、定期巡查相結(jié)合，使其始終處于良好狀態(tài)。（6）業(yè)主驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。（4）特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。業(yè)主入住流程（1）業(yè)主向開(kāi)發(fā)商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開(kāi)出入住通知書(shū)。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi) 發(fā)單位負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)單位一次性撥付保修費(fèi)用。（5）提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。（2）發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。（6）幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷。具體檔案管理按照《某市物業(yè)檔案管理辦法》大房局[2000]93號(hào)文件實(shí)施。收集的資料往往是量大、粗糙、缺乏條理或夾雜著無(wú)用的東西。附《員工培訓(xùn)手冊(cè)》第六章 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況一、管理中心各項(xiàng)管理制度目錄(1)通用管理規(guī)定(2)接待來(lái)信來(lái)訪來(lái)電投訴制度(3)管理中心走（回）訪制度(4)管理員工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度(5)安全管理制度(6)保安人員守則(7)保安員交接班制度(8)對(duì)講機(jī)使用制度(9)重大事件報(bào)告制度(10)消防管理制度(11)消防安全檢查制度(12)消防設(shè)備管理制度(13)火災(zāi)處理制度(14)車輛管理制度(15)停車場(chǎng)的管理規(guī)定(16)工程維修類制度(17)電梯維護(hù)保養(yǎng)制度(18)發(fā)電機(jī)保養(yǎng)制度(19)高低壓變配電間規(guī)章制度(20)戶外對(duì)講系統(tǒng)使用管理制度(21)清衛(wèi)、綠化類制度(22)清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則(23)花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范(24)草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范(25)病蟲(chóng)害防治規(guī)范(26)喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范等二、管理規(guī)章制度某物業(yè)管理公司的管理規(guī)章制度包括公司內(nèi)部管理規(guī)章制度和對(duì)外的規(guī)章制度：公司內(nèi)部的規(guī)章制度為加強(qiáng)物業(yè)公司正規(guī)化管理，強(qiáng)化對(duì)員工的管理，使各項(xiàng)工作有章可循、有據(jù)可依，特制定內(nèi)部規(guī)章制度，各部門員工應(yīng)根據(jù)本部門工作分工，加強(qiáng)對(duì)本制度的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)，認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應(yīng)制度，并嚴(yán)格加以實(shí)施。外派培訓(xùn)：選送在崗員工或有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工到相關(guān)行政部門舉辦或指定的培訓(xùn)班進(jìn)行培訓(xùn)取證。3）在職培訓(xùn)：（1）管理層及管理中心員工在職培訓(xùn)時(shí)間要求：全年，共50課時(shí)。保安員、保潔員可根據(jù)實(shí)際情況確定進(jìn)入時(shí)間（具體根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，采取人員跟進(jìn)的辦法調(diào)整）。3. 聽(tīng)從保潔主管、班長(zhǎng)的安排，保證質(zhì)量地搞好本人負(fù)責(zé)區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作。2. 監(jiān)督下屬的工作情況，檢查工作人員的到崗情況，查看是否全勤，合理安排人員工作。3. 經(jīng)常在區(qū)內(nèi)巡查，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生死角，應(yīng)及時(shí)調(diào)配人員、予以徹底清掃。（十三）特勤隊(duì)員崗位職責(zé)： 1. 做好領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)性警衛(wèi)工作。5. 看護(hù)公共設(shè)施、設(shè)備，防止有人故意破壞。5. 做好發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視器畫(huà)面監(jiān)視錄像工作。3. 處理值班期間發(fā)生一切事務(wù)。4. 組織交接班，做好各班工作布置、班后會(huì)講評(píng)工作。7. 負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)戶裝修施工手續(xù)的簽發(fā)、檢查施工現(xiàn)場(chǎng)。9. 做好對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督、檢查管理工作。 　 　 　 （七）保安中心主管崗位職責(zé)：１. 熟知項(xiàng)目的各項(xiàng)安全管理規(guī)定和制度。，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生。5. 巡視裝修戶是否有違章行為，如有違章行為及時(shí)匯報(bào)，并提出整改意見(jiàn)。10. 成為業(yè)主/用戶與物業(yè)公司協(xié)調(diào)溝通的紐帶。2. 掌握?qǐng)@區(qū)內(nèi)物業(yè)空置動(dòng)態(tài)情況,并熟悉入住業(yè)主相關(guān)情況。6. 認(rèn)真做好住戶出入證、車輛證的登記工作，并保存好全部資料。不時(shí)檢查所屬員工之儀表、儀容、工作紀(jì)律，確保公司形象及高效率工作。建立健全各種報(bào)表及住戶檔案,保證各種住戶信息資料、檔案準(zhǔn)確、規(guī)范、完整。3. 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。維修中心主管：大專以上文化程度，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有2年以上本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，極強(qiáng)的動(dòng)手操作能力以及較強(qiáng)的資源運(yùn)用能力、組織管理能力和綜合事務(wù)管理能力，有持有特種行業(yè)操作證， 工作積極主動(dòng)，認(rèn)真負(fù)責(zé)。保安中心：負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)實(shí)行24小時(shí)治安、消防和道路交通車輛的管理，同時(shí)履行義務(wù)消防員的職責(zé)，協(xié)助管理員工作。采用“培訓(xùn)——上崗——再培訓(xùn)——再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。追求目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)代城建設(shè)成為某市首屈一指的“安全、文明、優(yōu)美、舒適、尊貴”的園區(qū)，使南湖現(xiàn)代城的整體規(guī)劃分為三個(gè)區(qū)域：面向金馬路一側(cè)作為主要商業(yè)商務(wù)空間，商業(yè)商務(wù)空間的主要入口沿金馬路展開(kāi)，結(jié)合商場(chǎng)前廣場(chǎng)，最大滿足了商業(yè)運(yùn)營(yíng)，與安盛購(gòu)物廣場(chǎng)、麥凱樂(lè)、大商、收獲電子城共同構(gòu)成了開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，同時(shí)又為金馬路的城市景觀增添了風(fēng)采；中段為大面積綠化和高層居住建筑，創(chuàng)造了優(yōu)美的城市室外公共活動(dòng)環(huán)境；場(chǎng)地北側(cè)面向五彩城珍珠廣場(chǎng)為休閑娛樂(lè)區(qū)。派發(fā)給業(yè)主，既加大管理與服務(wù)的透明度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系，使得雙方的信賴感大大加強(qiáng)，從而奠定優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。例如：除包括酒店式常規(guī)服務(wù)；設(shè)備、設(shè)施管理維修服務(wù)；秩序維護(hù)服務(wù)外，我們還提供秘書(shū)式商務(wù)服務(wù)；保姆式家政服務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)；特約家庭醫(yī)療保健服務(wù)； 文化、體育健身、休閑娛樂(lè)服務(wù)等。為順應(yīng)時(shí)代和社會(huì)的需要，南湖四、管理規(guī)模南湖企業(yè)經(jīng)營(yíng)思想 按照我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，執(zhí)行國(guó)家有關(guān)的方針、政策、法律、規(guī)范，依法經(jīng)營(yíng)； 依靠科技進(jìn)步，不斷開(kāi)發(fā)創(chuàng)新，面向市場(chǎng)，著眼于用戶，滿足社會(huì)需求； 致力于人才開(kāi)發(fā)，提高企業(yè)整體素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)能力； 加強(qiáng)內(nèi)部核算，降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)勢(shì)力； 重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)企業(yè)良好的社會(huì)聲譽(yù)。 制定設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，使物業(yè)“保值”、“增值”。按照南湖集團(tuán)發(fā)展的總體設(shè)想，物業(yè)公司結(jié)合現(xiàn)代城項(xiàng)目的實(shí)際情況，特制定本策劃書(shū)。某物業(yè)管理有限公司要建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的組織機(jī)構(gòu)、管理體制和運(yùn)行機(jī)制，建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，增強(qiáng)其在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力。建立一支懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊(duì)伍。公司自成立以來(lái)，有豐富的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)的人才隊(duì)伍?，F(xiàn)代城如同住在酒店里一般享受到安全、舒適和便利的服務(wù)，讓業(yè)主（用戶）切身感受到賓至如歸、倍受南湖以星級(jí)酒店為樣板，營(yíng)造溫馨、愜意的服務(wù)氛圍。調(diào)整組織架構(gòu)，實(shí)行科學(xué)化管理。,有600多個(gè)車位。人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本，提高管理服務(wù)的信譽(yù)。在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評(píng)定，分分秒秒引證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。園區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。協(xié)調(diào)指導(dǎo)各部門處理日常物業(yè)管理事務(wù)和費(fèi)用收取工作。物業(yè)公司合計(jì)：188人管理中心（11人）：（1）寫(xiě)字間、商場(chǎng)設(shè)1名主管，3名接待員（2）住宅、公寓設(shè)1名主管，2名接待員，1名檔案文員，3名管理員維修中心（17人）：（1）設(shè)1名主管（2）寫(xiě)字間、商場(chǎng)設(shè)1名班長(zhǎng)，4名強(qiáng)弱電工，2名水暖工、3名萬(wàn)能工（3）住宅、公寓設(shè)1名班長(zhǎng)，強(qiáng)弱電工3人，水暖工2人 保安中心（117人）：（1）設(shè)1名主管（2）A區(qū)設(shè)1名隊(duì)長(zhǎng)，下設(shè)3名班長(zhǎng)，每班14名保安員（3）B區(qū)設(shè)1名隊(duì)長(zhǎng)，下設(shè)3名班長(zhǎng)，每班16名保安員（4）設(shè)1名消防干事， 6名消防監(jiān)控員（2人一組三班輪換）（5）設(shè)1名特勤隊(duì)長(zhǎng)，10名特勤隊(duì)員 A區(qū)保安崗位人員設(shè)置明細(xì)：崗位位置 崗位名稱 人數(shù)1樓大堂 固定崗、巡邏崗 2人2樓出入口 固定崗、巡邏崗 2人3樓出入口 固定崗 1人4樓出入口 巡邏崗 1人5樓出入口 巡邏崗 1人6樓出入口 巡邏崗 1人A區(qū)外圍 巡邏崗 2人寫(xiě)字樓、公寓貨梯 固定崗 1人地下停車場(chǎng) 固定崗、巡邏崗 2人 合計(jì) 14人 B區(qū)保安崗位設(shè)置明細(xì)： 崗位位置 崗位名稱 人數(shù)7樓出入口 固定崗 1人8樓出入口 固定崗 1人9樓出入口 固定崗 1人B區(qū)出入口2個(gè) 固定崗、巡邏崗 4人10樓出入口 固定崗、巡邏崗 5人地下停車場(chǎng) 固定崗、巡邏崗 4人合計(jì) 16人 保潔中心（41人）： （1）設(shè)1名主管（2）寫(xiě)字間、商場(chǎng)設(shè)1名班長(zhǎng)，14名保潔員（寫(xiě)字間、商場(chǎng)1名保潔員負(fù)責(zé)3個(gè)層樓的清潔工作）（3）住宅、公寓設(shè)1名班長(zhǎng)，20名室內(nèi)保潔員，4名室外保潔員（住宅、公寓2名保潔員負(fù)責(zé)1棟樓的清潔工作）三、各崗位員工素質(zhì)要求 管理中心主管：大專以上文化程度，45歲以下，持有物業(yè)管理上崗證書(shū)，有三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，公正廉潔，工作積極熱情，責(zé)任心強(qiáng)，有較強(qiáng)的管理、組織及協(xié)調(diào)能力。保安員：男性，初中以上文化，30歲以下，身高175厘米以上，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。（二）管理中心主管崗位職責(zé)： 努力完成經(jīng)理布置的各項(xiàng)工作，監(jiān)督本部門人員執(zhí)行公司的各種規(guī)章制度。每月按時(shí)呈交月報(bào)，每日查看部門記事簿。3. 按時(shí)發(fā)送各類通知，處理有關(guān)業(yè)戶資料及文件檔案負(fù)責(zé)檔案的管理工作。11. 與住戶保持良好的工作關(guān)系。7. 熟悉物業(yè)公司所有有償服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)真做好宣傳工作。2. 檢查房屋設(shè)備、設(shè)施的完好情況，并作詳實(shí)記錄以便與相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決。（六）維修人員崗位職