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2024-11-23 02:06 本頁面


【正文】 冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志,小高層市場進入激烈競爭階段,此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率,導(dǎo)致小高層價位偏高,并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露,因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。(3)市場以客源的選擇為導(dǎo)向,再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展,并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?;⑵放苹奶卣?,此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。開發(fā)商的變化趨勢開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變,并逐步建立了品牌觀念,具備了較強的競爭意識。營銷方面:競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新,由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式,到今天的炒理念、規(guī)模、品牌,并且營銷已越來越成為一種全程性策策劃行為,必須注重前期準(zhǔn)備工作,要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合,了解客戶心態(tài)。二、項目分析基本情況:本案位于濟南市解放路東首,西臨濟南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路,這是市政府的重點項目,它的興起必定會輻射到周邊,從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此,本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置,交通方便,地段的升值潛力巨大。區(qū)域消費能力分析:經(jīng)濟水平:整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層,社會層次也以機關(guān)工作人員為主。隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全,該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍,成為跨區(qū)域消費的一塊熱土??驮炊ㄎ唬河捎诒景笇僦懈邫n樓盤,受價格限制,客源面相對狹窄,根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析:(一)本地客源:此類客源為本案客源之基礎(chǔ),且為先期客源之主力,我司認(rèn)為主要有以下類型:私營業(yè)主:有較為雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ),事業(yè)相對穩(wěn)定,有廣泛的社交關(guān)系,并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活,對新理念有較強的接受度,但有著冷靜的思考與判斷,大多為二次置業(yè)。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。政府官員:此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入,大多已有單位分配的住宅,但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。高級白領(lǐng):此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點,追求高品味的生活氛圍,以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。年青成功人士:此部分人有著靈活的思考、較高的收入,社會地位起點高,追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型,但比例有限。小結(jié):本地客源大多為二次或三次置業(yè),且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。(二)外地客源此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需,可分為以下類型外地駐濟企業(yè)高層管理人員:此類人群大多為外派人員,收入高、單身,注重生活的品味與個性的張揚,同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境,對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。外資企業(yè)駐濟高層管理人士:加入wto后,外商投資將大大增加,外來管理人員增多,此類客源主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重,將成為本案后期客源開發(fā)的重點。三、項目定位本案位于濟南市的,生活設(shè)施及市政配套完善,有良好的自然及人文環(huán)境,相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢,因此我司建議將本案定位于:會養(yǎng)人的房子——滋養(yǎng)城市貴族。綜上所述,在本案目標(biāo)客源中,主要需求點有以下幾方面:地理位置優(yōu)越。交通動線充足。市政與小區(qū)配套皆較為齊全。社區(qū)規(guī)劃合理。智能化水平高。有強大的升值潛力。戶型實用、舒適。五、產(chǎn)品建議由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢,國此在配套上應(yīng)做到“人無我有”人有我精”,依靠獨特的內(nèi)部設(shè)施進一步提升本案所處的層次,具體建議如下:(一)社區(qū)配套設(shè)施采暖:采用
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