【正文】 在對本案的規(guī)劃情況熟知后，結合前期的市場調研成果，召開動腦會議，初步確認本案的營銷策劃方向，并編寫初步策劃草案。七、廣告策略（一）主訴求點：突出社區(qū)無以倫比的內部優(yōu)勢，以“會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子”為主訴求點。六、推案策略（一）售樓處選址：我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動控制系統(tǒng)，紅外線報警系統(tǒng)，設消防電梯，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監(jiān)測火情。小結：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標準戶型為主要需求。（3）市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；⑵放苹奶卣?，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。項目特征：產品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在千佛山周邊）。同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。區(qū)域消費能力分析：經濟水平：整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。交通動線充足。衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設三盆。（二）推案操作階段及操作目的本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。理由：（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。三、銷售階段（第三階段）第三階段負責人員實施廣告計劃在取得發(fā)展商的確認條件下，我司具體實施。電臺——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。理由：（1）第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。在綠化布置上要爭取實現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。五、產品建議由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢，國此在配套上應做到“人無我有”人有我精”，依靠獨特的內部設施進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：（一）社區(qū)配套設施采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)理由：a無暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發(fā)商的資質、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。策劃書項目策劃書與策劃書頒獎典禮策劃書匯編第 18 頁 共 18 頁策劃書:項目策劃書前言通過對潤業(yè)苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。對于能承受25004000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴格。政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。戶型實用、舒適。（四）綠化布置：根據(jù)小區(qū)內的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。）第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行沖擊車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車?，F(xiàn)場銷售情況統(tǒng)計與監(jiān)控專案經理、策劃員電話量、客戶量、成交量統(tǒng)計與通報價格反應與檢討廣告效果統(tǒng)計廣告策劃人員、策劃員、專案經理廣告效果檢討銷售策略調整專案組動腦會議，