金融街控股3年發(fā)展規(guī)劃1119(編輯修改稿)
2025-06-26 00:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 收入（億元）00總計(jì)（億元）同樣，為平衡房地產(chǎn)開發(fā)收入下降的風(fēng)險(xiǎn)，金融街控股應(yīng)在2005年底擁有可供出租的物業(yè)面積20萬平米以上，可在2006年為公司提供租金收入3億元以上。根據(jù)金融街控股第三屆董事會(huì)的任期目標(biāo)，2002年至2005年的凈資產(chǎn)收益率預(yù)測(cè)如下表：2002年2003年2004年2005年凈利潤(rùn)（億元）凈資產(chǎn)總額（億元）凈資產(chǎn)收益率（ROE）18%17%11%11%值得一提的是，根據(jù)金融街控股所做的預(yù)測(cè)，2005年的凈利潤(rùn)應(yīng)高于2004年，而根據(jù)銷售預(yù)測(cè)，2005年卻低于2004年，因此，如果銷售按進(jìn)度落實(shí)的話，2005年的凈利潤(rùn)能否按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)就會(huì)有問題，則可為金融街控股貢獻(xiàn)4000萬元左右的凈利潤(rùn)，2005年的凈利潤(rùn)按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)就有了可靠保證。2. 資金投入和資金來源資金投入根據(jù)預(yù)測(cè)，20032005年期間，金融街控股的主要資金支出是拆遷以及工程支出，具體情況如下表：各項(xiàng)支出（億元）2003年2004年2005年總計(jì)拆遷支出工程支出小計(jì)期間費(fèi)用支出其它支出稅金支出總計(jì)總體而言，金融街控股在未來三年內(nèi)要向完成既定的開發(fā)計(jì)劃所需的資金需求量是相當(dāng)大的。資金來源根據(jù)金融街控股已經(jīng)制定的財(cái)務(wù)規(guī)劃，金融街控股今后幾年的資金來源結(jié)構(gòu)如下主要資金來源2001年2002年2003年2004年2005年商業(yè)信用(預(yù)收賬款+應(yīng)付賬款）短期借款中長(zhǎng)期借款所有者權(quán)益合計(jì)如下圖所示滿足增量資金需求的主要來源如下表增量資金來源（億元）2002年2003年2004年2005年商業(yè)信用（預(yù)售+應(yīng)付應(yīng)收預(yù)付）凈增額0230短期借款154中長(zhǎng)期借款5000配股所得060未分配利潤(rùn)(凈利潤(rùn)現(xiàn)金分紅）合計(jì)如下圖所示如上圖所示，按照目前已經(jīng)制定的財(cái)務(wù)計(jì)劃，金融街控股為滿足未來增量資金需求所制定的20032005年融資計(jì)劃還有著很多的缺陷，具體表現(xiàn)為：1) 對(duì)中長(zhǎng)期債務(wù)融資（包括中長(zhǎng)期銀行借款、發(fā)行公司債券、集合資金信托等）重視不足；2) 增發(fā)過猛，忽略了股權(quán)融資的內(nèi)在成本。雖然擴(kuò)張股本融資不需要還本付息，但也應(yīng)該看到，股權(quán)融資的內(nèi)在成本理論上等于公司的凈資產(chǎn)收益率，考慮到金融街控股的凈資產(chǎn)收益率很高，其實(shí)在所有的融資方式中這是成本最高的一種。而且，如果按照計(jì)劃公司在2004年配股增發(fā)后，華融在金融街控股所占的份額將降至43%左右，雖然不至于威脅華融在金融街的控股地位，但運(yùn)作的空間將受到其他股東的制約；3) 短期借款在資金來源中所占的比例過大，還款壓力沉重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大；4) 商業(yè)信用的比例較高。和股權(quán)融資類似，商業(yè)信用的融資內(nèi)在成本（體現(xiàn)在價(jià)格上）也比較高，理論上應(yīng)該大于或等于商業(yè)伙伴自身的融資成本，至少要高于銀行借款成本。因此，商業(yè)信用也應(yīng)慎用。因此，新華信項(xiàng)目組建議為滿足金融街控股未來增量資金需求，應(yīng)適當(dāng)加大直接債務(wù)融資力度，適當(dāng)降低短期借款、商業(yè)信用和增發(fā)配股的融資額。具體建議如下：增量資金來源（億元）2003年2004年2005年商業(yè)信用020短期借款024中長(zhǎng)期公司債券330中長(zhǎng)期借款（銀行）030配股所得040未分配利潤(rùn)(凈利潤(rùn)現(xiàn)金分紅）合計(jì)如下圖所示3. 風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理如果未來的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)發(fā)生較大變化，金融街控股的銷售額乃至利潤(rùn)不能保證金融街獲得配股資格的話，公司可以通過變更開發(fā)計(jì)劃，將一部分原定自留的物業(yè)（主要集中于F區(qū)）做房產(chǎn)或地產(chǎn)出售；或者，將2005年前計(jì)劃不做開發(fā)的E1和E2地塊提前出售。由于公司預(yù)定自留的物業(yè)面積相當(dāng)大（30多萬平米，價(jià)值50億元以上），因而，通過這部分資源的蓄水池作用，金融街控股基本能夠規(guī)避未來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理由于20032005年土地拆遷和工程建設(shè)的資金支出相當(dāng)多，金融街控股在未來三年的資金狀況相當(dāng)緊張。為防止未來經(jīng)營(yíng)形勢(shì)發(fā)生變化造成資金鏈斷裂，公司可以采取以下方式預(yù)防資金風(fēng)險(xiǎn)：1) 在融資結(jié)構(gòu)上，降低銀行短期借款在資金來源中所占的比重、適當(dāng)降低2004年再次配股的預(yù)計(jì)融資額，增加中長(zhǎng)期債務(wù)融資在資金來源中所占的比例，并嘗試以發(fā)行公司債券的方式為公司以較低的成本籌集中長(zhǎng)期資金，緩解公司在20032005年期間的資金壓力；2) 發(fā)揮公司現(xiàn)有資源（F區(qū)自留物業(yè)部分、E1和E2地塊）的蓄水池作用，在公司資金面臨緊張狀況時(shí)，以房產(chǎn)和地產(chǎn)產(chǎn)品的形式投放市場(chǎng)，回收資金；3) 保留適當(dāng)?shù)娜哂嗳谫Y能力：即簽下銀行的信貸額度，但并不使用，以備在資金發(fā)生階段性緊張時(shí)能夠應(yīng)付支付問題。 附錄一 金融街區(qū)域儲(chǔ)備的項(xiàng)目開發(fā)模式分類儲(chǔ)備項(xiàng)目土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)自留物業(yè)出租編號(hào)概況A3南地上面積：用途：辦公、公寓整體作房產(chǎn)開發(fā)。B1地上面積：用途：辦公B1整體作房產(chǎn)開發(fā)。B3地上面積：用途：酒店、公寓酒店部分土地開發(fā)（區(qū)政府）。公寓部分房產(chǎn)開發(fā)。B7地上面積：用途：辦公、公寓雙塔之一座土地開發(fā)（商業(yè)銀行），面積7萬平米。雙塔之二座及會(huì)議中心開發(fā)后自留物業(yè)出租。E1地上面積：用途：辦公、公寓整體土地開發(fā)（寰島公司立項(xiàng)），面積4萬平米。E2地上面積：用途：辦公、商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)（還建沿街商業(yè)）。E6地上面積：用途：辦公土地開發(fā)（吸引自用重點(diǎn)客戶）。E7地上面積：用途：辦公土地開發(fā)（吸引自用重點(diǎn)客戶）。E8地上面積：用途：停車、辦公整體作自留物業(yè)出租。E9地上面積：用途：停車、辦公土地開發(fā)（首長(zhǎng)院置換）。F1地上面積：用途：辦公、商業(yè)整體作自留物業(yè)出租。F2地上面積：用途：辦公、商業(yè)整體作自留物業(yè)出租。F3地上面積：用途：辦公整體作房產(chǎn)開發(fā)。F4地上面積：用途：公寓、商業(yè)公寓作土地開發(fā)（河北大唐）。商業(yè)作自留物業(yè)出租，面積2萬平米。F7地上面積：用途：劇院自留物業(yè)出租。F8地上面積：用途：辦公土地
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