【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)應(yīng)加大研發(fā)保持并擴(kuò)大自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，充分利用良好的社會(huì)環(huán)境，不斷擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。四、五力模型分析(一)五力模型分析2013年在中國房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)上，恒大地產(chǎn)以驚人的速度和成績(jī)，在多項(xiàng)測(cè)評(píng)中位居前列。 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)不同,恒大加重了住宅開發(fā)的發(fā)展方向,而其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們投入商業(yè)地產(chǎn)的力量越大,在住宅開發(fā)市場(chǎng)上被恒大拉大的距離就越遠(yuǎn)，恒大逼近房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊的優(yōu)勢(shì)日加明顯；而另一方面，恒大在足球，排球等影響力較大的體育領(lǐng)域，投入巨資，并取得了巨大的成績(jī)，受到老百姓的認(rèn)可，品牌知名度幅度提升，品牌價(jià)值直逼萬科，大有取而代之之勢(shì)，并且公司體現(xiàn)出了財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健，市場(chǎng)份額提高，產(chǎn)品質(zhì)量過硬，價(jià)格相對(duì)低廉，用戶信譽(yù)日益提高等特點(diǎn)。這是恒大成功的原因之一。綜上：恒大集團(tuán)在住宅開發(fā)方面有其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)潛力非常明顯，現(xiàn)有企業(yè)對(duì)恒大造成的威脅一般。而在商業(yè)地產(chǎn)等方面與其他地產(chǎn)企業(yè)的差距較大，對(duì)恒大具有一定威脅性。1) 規(guī)模經(jīng)濟(jì)：2013年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)研究報(bào)告披露，綜合考慮企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、償債能力、運(yùn)營效率和納稅六個(gè)方面的20個(gè)指標(biāo)，恒大地產(chǎn)位列房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力第三，而在中房網(wǎng)500強(qiáng)中綜合實(shí)力高居第二，恒大集團(tuán)規(guī)模遍布全國。2) 產(chǎn)品差別化：恒大的特色是專業(yè)的追求永無止境。恒大產(chǎn)品中最具特色的建筑是“情景洋房”，該產(chǎn)品已經(jīng)獲得了國家專利，其層層有花園或露臺(tái)的設(shè)計(jì)，讓人感到與自然更親近，居住更舒適。 3) 資金的需求：恒大集團(tuán)資金雄厚，在證券市場(chǎng)上知名度高，品牌名譽(yù)高，投資者青睞，具有較好的融資能力。 4) 轉(zhuǎn)換成本：恒大在價(jià)格與產(chǎn)品上的的優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)者轉(zhuǎn)換成本高。 5) 分銷渠道：下調(diào)商品房?jī)r(jià)格以促進(jìn)銷售，以特色的建筑吸引購買者。 6) 技術(shù)優(yōu)勢(shì)和政策因素：為控制房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模；進(jìn)一步強(qiáng)化和完善金融調(diào)控政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款過快增長(zhǎng)；合理控制土地規(guī)模，完善土地監(jiān)管政策；合理控制投資規(guī)模，保持房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)。政府為防止房地產(chǎn)投資過熱，在政策上對(duì)潛在進(jìn)入者有一定的限制。 綜上：恒大集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)中，有其獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)能力非常明顯，一般潛在進(jìn)入者對(duì)恒大不會(huì)造成很大的威脅。房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商主要是出讓土地使用權(quán)的政府部門、金融機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商以及提供人力資源的個(gè)人和組織等。1) 政府(供應(yīng)商)由于土地資源的稀缺性，加上調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系是一種近乎不對(duì)稱的關(guān)系，處于主動(dòng)的地位。2) 房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，主要依賴商業(yè)銀行的貸款，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的近60％。恒大具有良好的業(yè)績(jī)、雄厚的實(shí)力、完善的服務(wù)以及廣泛的社會(huì)影響力，融資比較容易。3) 恒大是大陸房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，企業(yè)規(guī)模大，實(shí)力雄厚，社會(huì)影響力大，對(duì)材料提供商和提供人力資源的個(gè)人和組織吸引力大，處于主動(dòng)地位。 綜上：恒大目前是大陸房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，企業(yè)規(guī)模大，盈利能力較強(qiáng)。因此，從供應(yīng)商方面來說，在批地方面，恒大處于相對(duì)被動(dòng)地位；而在購買建材和招工方面，恒大則據(jù)有相對(duì)主動(dòng)的地位。1) 購房者的經(jīng)濟(jì)收入狀況 ： 企業(yè)作為供給方，總是想法設(shè)法的提高價(jià)格，而買方會(huì)壓低價(jià)格。目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，再加之我國收入分配的特點(diǎn)上，我國財(cái)富分配貧富懸殊，并且財(cái)富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求，因此我國房地產(chǎn)市場(chǎng)偏向檔次較高的客戶，普通的低檔房蓋的相對(duì)較少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價(jià)還價(jià)能力相對(duì)于開發(fā)商來說是較薄的。2) 國家政策對(duì)購房者的影響 ：近兩年，政府的介入開始增強(qiáng)買方的談價(jià)能力。政府支持下的保障房正在全國大規(guī)模的開建，只要不存在一些人為干預(yù)因素。購房者在數(shù)年之后將在房地產(chǎn)市場(chǎng)中逆轉(zhuǎn)，成為主導(dǎo)者，談價(jià)能力將大幅度上升。綜上：購房者現(xiàn)價(jià)段討價(jià)還價(jià)的能力相對(duì)開發(fā)商來說還是較薄的，未來會(huì)逆轉(zhuǎn)，成為主導(dǎo)者。1) 經(jīng)濟(jì)適用房： ①特點(diǎn)：價(jià)錢便宜，為收入低下的人所建。需通過申請(qǐng)審核。簡(jiǎn)單實(shí)用,注重功能,而非效果 ②申請(qǐng)條件：政府有明確規(guī)定,其中之一是家庭年收入6萬以下(在廣州) ③目標(biāo)顧客：收入低，無居處的家庭。而恒大的目標(biāo)市場(chǎng)是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力或在未來有能力購買較好房子的顧客 2) 廉價(jià)出租房：很多人在房?jī)r(jià)高漲的情況下選擇租房，恒大也開始開展經(jīng)濟(jì)租賃房，瞄準(zhǔn)“南漂一族”，所以盡管廉價(jià)租賃房對(duì)恒大有影響，但是恒大也就警覺到了，并開始發(fā)展這塊業(yè)務(wù)，憑借恒大的實(shí)力，在租賃這塊業(yè)務(wù)上也可以吃掉很多小企業(yè) 3) 自建家園：這種情況可能較少，因?yàn)檎啬且魂P(guān)不是很容易過，畢竟商品房會(huì)給國家納稅，如果大家都自建樓盤，那稅收就少了很多。 結(jié)論：經(jīng)濟(jì)適用房，廉價(jià)租賃房，業(yè)主自建房對(duì)恒大的住宅開發(fā)有一定影響，但是從當(dāng)今樓市供小于求的局面來看，這些都不是很好的替代品。 (二)用五力模型分析恒大集團(tuán)后的結(jié)論和建議綜上：房地產(chǎn)企業(yè)中一些規(guī)模較大的企業(yè)如萬科，萬達(dá)等現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者和出讓土地使用權(quán)的政府部門這個(gè)供應(yīng)商對(duì)恒大地產(chǎn)的威脅比較大；而其他方面如購買者的議價(jià)能力、供應(yīng)商的議價(jià)能力以及新進(jìn)入者等對(duì)恒大的威脅都不是很大。建議：恒大在商業(yè)地產(chǎn)方面應(yīng)該加大研發(fā)力度，增強(qiáng)技術(shù)實(shí)力，提升其競(jìng)爭(zhēng)力；同時(shí)恒大在擴(kuò)大自己產(chǎn)業(yè)范圍的同時(shí)應(yīng)注意各個(gè)產(chǎn)業(yè)的平衡、穩(wěn)步發(fā)展，不能冒進(jìn)，也不能產(chǎn)業(yè)失衡。五、戰(zhàn)略集團(tuán)圖分析(一)戰(zhàn)略集團(tuán)圖分析：恒大地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：住宅產(chǎn)業(yè)、酒店產(chǎn)業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)、旅游綜合體、體育產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)保利地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：精品住宅、商務(wù)辦公、高端休閑、商貿(mào)會(huì)展、購物中心、五星酒店養(yǎng)老地產(chǎn)萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是住宅業(yè)龍湖地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：旅游杜建物業(yè)、城市高端豪宅中國海外發(fā)展有限公司業(yè)務(wù)包括：地產(chǎn)發(fā)展、物業(yè)投資、與地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)萬達(dá)地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化旅游、連鎖百貨綠城地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：別墅、高層公寓、多層公寓、城市綜合體、大型社區(qū)、商用物業(yè)富力地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、體育產(chǎn)業(yè)SoHo地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是北京、上海范圍的高端商業(yè)地產(chǎn)成都置信集團(tuán)業(yè)務(wù)包括：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、置信地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、精典汽車、物業(yè)管理、置信培訓(xùn)學(xué)校2013房地產(chǎn)企業(yè)融資能力前十排行榜：集團(tuán)A產(chǎn)業(yè)范圍集團(tuán)D集團(tuán)C集團(tuán)B融資能力 ：集團(tuán)A：產(chǎn)品范圍廣，融資能力強(qiáng) 。 例如：恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)集團(tuán)B：產(chǎn)品范圍窄，融資能力強(qiáng) 。 例如: 萬科地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)集團(tuán)C：產(chǎn)品范圍較廣，融資能力較強(qiáng) 。例如：萬達(dá)地產(chǎn)、SOHO地產(chǎn)、富力地產(chǎn)集團(tuán)D：產(chǎn)品范圍廣，融資能力較差 。