【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)展戰(zhàn)略，同時應(yīng)加大研發(fā)保持并擴大自身的技術(shù)優(yōu)勢，充分利用良好的社會環(huán)境，不斷擴大自身業(yè)務(wù)，增強自身競爭力。四、五力模型分析(一)五力模型分析2013年在中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布會上，恒大地產(chǎn)以驚人的速度和成績，在多項測評中位居前列。 與競爭對手紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)不同,恒大加重了住宅開發(fā)的發(fā)展方向,而其競爭對手們投入商業(yè)地產(chǎn)的力量越大,在住宅開發(fā)市場上被恒大拉大的距離就越遠(yuǎn)，恒大逼近房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊的優(yōu)勢日加明顯；而另一方面，恒大在足球，排球等影響力較大的體育領(lǐng)域，投入巨資，并取得了巨大的成績，受到老百姓的認(rèn)可，品牌知名度幅度提升，品牌價值直逼萬科，大有取而代之之勢，并且公司體現(xiàn)出了財務(wù)相對穩(wěn)健，市場份額提高，產(chǎn)品質(zhì)量過硬，價格相對低廉，用戶信譽日益提高等特點。這是恒大成功的原因之一。綜上：恒大集團在住宅開發(fā)方面有其競爭優(yōu)勢，競爭潛力非常明顯，現(xiàn)有企業(yè)對恒大造成的威脅一般。而在商業(yè)地產(chǎn)等方面與其他地產(chǎn)企業(yè)的差距較大，對恒大具有一定威脅性。1) 規(guī)模經(jīng)濟：2013年中國房地產(chǎn)百強研究報告披露，綜合考慮企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長性、償債能力、運營效率和納稅六個方面的20個指標(biāo)，恒大地產(chǎn)位列房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第三，而在中房網(wǎng)500強中綜合實力高居第二，恒大集團規(guī)模遍布全國。2) 產(chǎn)品差別化：恒大的特色是專業(yè)的追求永無止境。恒大產(chǎn)品中最具特色的建筑是“情景洋房”，該產(chǎn)品已經(jīng)獲得了國家專利，其層層有花園或露臺的設(shè)計，讓人感到與自然更親近，居住更舒適。 3) 資金的需求：恒大集團資金雄厚，在證券市場上知名度高，品牌名譽高，投資者青睞，具有較好的融資能力。 4) 轉(zhuǎn)換成本：恒大在價格與產(chǎn)品上的的優(yōu)勢，消費者轉(zhuǎn)換成本高。 5) 分銷渠道：下調(diào)商品房價格以促進銷售，以特色的建筑吸引購買者。 6) 技術(shù)優(yōu)勢和政策因素：為控制房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模；進一步強化和完善金融調(diào)控政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款過快增長；合理控制土地規(guī)模，完善土地監(jiān)管政策；合理控制投資規(guī)模，保持房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長。政府為防止房地產(chǎn)投資過熱，在政策上對潛在進入者有一定的限制。 綜上：恒大集團在房地產(chǎn)行業(yè)中，有其獨特的競爭優(yōu)勢，競爭能力非常明顯，一般潛在進入者對恒大不會造成很大的威脅。房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商主要是出讓土地使用權(quán)的政府部門、金融機構(gòu)、建材供應(yīng)商以及提供人力資源的個人和組織等。1) 政府(供應(yīng)商)由于土地資源的稀缺性，加上調(diào)控房地產(chǎn)市場的需要，與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系是一種近乎不對稱的關(guān)系，處于主動的地位。2) 房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，主要依賴商業(yè)銀行的貸款，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的近60％。恒大具有良好的業(yè)績、雄厚的實力、完善的服務(wù)以及廣泛的社會影響力，融資比較容易。3) 恒大是大陸房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，企業(yè)規(guī)模大，實力雄厚，社會影響力大，對材料提供商和提供人力資源的個人和組織吸引力大，處于主動地位。 綜上：恒大目前是大陸房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，企業(yè)規(guī)模大，盈利能力較強。因此，從供應(yīng)商方面來說，在批地方面，恒大處于相對被動地位；而在購買建材和招工方面，恒大則據(jù)有相對主動的地位。1) 購房者的經(jīng)濟收入狀況 ： 企業(yè)作為供給方，總是想法設(shè)法的提高價格，而買方會壓低價格。目前我國房地產(chǎn)市場是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，再加之我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求，因此我國房地產(chǎn)市場偏向檔次較高的客戶，普通的低檔房蓋的相對較少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發(fā)商來說是較薄的。2) 國家政策對購房者的影響 ：近兩年，政府的介入開始增強買方的談價能力。政府支持下的保障房正在全國大規(guī)模的開建，只要不存在一些人為干預(yù)因素。購房者在數(shù)年之后將在房地產(chǎn)市場中逆轉(zhuǎn)，成為主導(dǎo)者，談價能力將大幅度上升。綜上：購房者現(xiàn)價段討價還價的能力相對開發(fā)商來說還是較薄的，未來會逆轉(zhuǎn)，成為主導(dǎo)者。1) 經(jīng)濟適用房： ①特點：價錢便宜，為收入低下的人所建。需通過申請審核。簡單實用,注重功能,而非效果 ②申請條件：政府有明確規(guī)定,其中之一是家庭年收入6萬以下(在廣州) ③目標(biāo)顧客：收入低，無居處的家庭。而恒大的目標(biāo)市場是有經(jīng)濟實力或在未來有能力購買較好房子的顧客 2) 廉價出租房：很多人在房價高漲的情況下選擇租房，恒大也開始開展經(jīng)濟租賃房，瞄準(zhǔn)“南漂一族”，所以盡管廉價租賃房對恒大有影響，但是恒大也就警覺到了，并開始發(fā)展這塊業(yè)務(wù)，憑借恒大的實力，在租賃這塊業(yè)務(wù)上也可以吃掉很多小企業(yè) 3) 自建家園：這種情況可能較少，因為政府批地那一關(guān)不是很容易過，畢竟商品房會給國家納稅，如果大家都自建樓盤，那稅收就少了很多。 結(jié)論：經(jīng)濟適用房，廉價租賃房，業(yè)主自建房對恒大的住宅開發(fā)有一定影響，但是從當(dāng)今樓市供小于求的局面來看，這些都不是很好的替代品。 (二)用五力模型分析恒大集團后的結(jié)論和建議綜上：房地產(chǎn)企業(yè)中一些規(guī)模較大的企業(yè)如萬科，萬達等現(xiàn)有競爭者和出讓土地使用權(quán)的政府部門這個供應(yīng)商對恒大地產(chǎn)的威脅比較大；而其他方面如購買者的議價能力、供應(yīng)商的議價能力以及新進入者等對恒大的威脅都不是很大。建議：恒大在商業(yè)地產(chǎn)方面應(yīng)該加大研發(fā)力度，增強技術(shù)實力，提升其競爭力；同時恒大在擴大自己產(chǎn)業(yè)范圍的同時應(yīng)注意各個產(chǎn)業(yè)的平衡、穩(wěn)步發(fā)展，不能冒進，也不能產(chǎn)業(yè)失衡。五、戰(zhàn)略集團圖分析(一)戰(zhàn)略集團圖分析：恒大地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：住宅產(chǎn)業(yè)、酒店產(chǎn)業(yè)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)、旅游綜合體、體育產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)保利地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：精品住宅、商務(wù)辦公、高端休閑、商貿(mào)會展、購物中心、五星酒店養(yǎng)老地產(chǎn)萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是住宅業(yè)龍湖地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：旅游杜建物業(yè)、城市高端豪宅中國海外發(fā)展有限公司業(yè)務(wù)包括：地產(chǎn)發(fā)展、物業(yè)投資、與地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)萬達地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨綠城地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：別墅、高層公寓、多層公寓、城市綜合體、大型社區(qū)、商用物業(yè)富力地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、體育產(chǎn)業(yè)SoHo地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是北京、上海范圍的高端商業(yè)地產(chǎn)成都置信集團業(yè)務(wù)包括：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、置信地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、精典汽車、物業(yè)管理、置信培訓(xùn)學(xué)校2013房地產(chǎn)企業(yè)融資能力前十排行榜：集團A產(chǎn)業(yè)范圍集團D集團C集團B融資能力 ：集團A：產(chǎn)品范圍廣，融資能力強 。 例如：恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)集團B：產(chǎn)品范圍窄，融資能力強 。 例如: 萬科地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)集團C：產(chǎn)品范圍較廣，融資能力較強 。例如：萬達地產(chǎn)、SOHO地產(chǎn)、富力地產(chǎn)集團D：產(chǎn)品范圍廣，融資能力較差 。