【文章內容簡介】 發(fā)展戰(zhàn)略，同時應加大研發(fā)保持并擴大自身的技術優(yōu)勢，充分利用良好的社會環(huán)境，不斷擴大自身業(yè)務，增強自身競爭力。四、五力模型分析(一)五力模型分析2013年在中國房地產500強測評成果發(fā)布會上，恒大地產以驚人的速度和成績，在多項測評中位居前列。 與競爭對手紛紛轉向商業(yè)地產不同,恒大加重了住宅開發(fā)的發(fā)展方向,而其競爭對手們投入商業(yè)地產的力量越大,在住宅開發(fā)市場上被恒大拉大的距離就越遠，恒大逼近房地產行業(yè)領頭羊的優(yōu)勢日加明顯；而另一方面，恒大在足球，排球等影響力較大的體育領域，投入巨資，并取得了巨大的成績，受到老百姓的認可，品牌知名度幅度提升，品牌價值直逼萬科，大有取而代之之勢，并且公司體現出了財務相對穩(wěn)健，市場份額提高，產品質量過硬，價格相對低廉，用戶信譽日益提高等特點。這是恒大成功的原因之一。綜上：恒大集團在住宅開發(fā)方面有其競爭優(yōu)勢，競爭潛力非常明顯，現有企業(yè)對恒大造成的威脅一般。而在商業(yè)地產等方面與其他地產企業(yè)的差距較大，對恒大具有一定威脅性。1) 規(guī)模經濟：2013年中國房地產百強研究報告披露，綜合考慮企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長性、償債能力、運營效率和納稅六個方面的20個指標，恒大地產位列房地產企業(yè)綜合實力第三，而在中房網500強中綜合實力高居第二，恒大集團規(guī)模遍布全國。2) 產品差別化：恒大的特色是專業(yè)的追求永無止境。恒大產品中最具特色的建筑是“情景洋房”，該產品已經獲得了國家專利，其層層有花園或露臺的設計，讓人感到與自然更親近，居住更舒適。 3) 資金的需求：恒大集團資金雄厚，在證券市場上知名度高，品牌名譽高，投資者青睞，具有較好的融資能力。 4) 轉換成本：恒大在價格與產品上的的優(yōu)勢，消費者轉換成本高。 5) 分銷渠道：下調商品房價格以促進銷售，以特色的建筑吸引購買者。 6) 技術優(yōu)勢和政策因素：為控制房地產開發(fā)投資規(guī)模；進一步強化和完善金融調控政策，嚴格控制房地產開發(fā)貸款過快增長；合理控制土地規(guī)模，完善土地監(jiān)管政策；合理控制投資規(guī)模，保持房地產開發(fā)投資穩(wěn)定增長。政府為防止房地產投資過熱，在政策上對潛在進入者有一定的限制。 綜上：恒大集團在房地產行業(yè)中，有其獨特的競爭優(yōu)勢，競爭能力非常明顯，一般潛在進入者對恒大不會造成很大的威脅。房地產企業(yè)的供應商主要是出讓土地使用權的政府部門、金融機構、建材供應商以及提供人力資源的個人和組織等。1) 政府(供應商)由于土地資源的稀缺性，加上調控房地產市場的需要，與房地產企業(yè)的關系是一種近乎不對稱的關系，處于主動的地位。2) 房地產業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，目前我國房地產業(yè)融資渠道單一，主要依賴商業(yè)銀行的貸款，銀行貸款占房地產開發(fā)資金總額的近60％。恒大具有良好的業(yè)績、雄厚的實力、完善的服務以及廣泛的社會影響力，融資比較容易。3) 恒大是大陸房地產行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，企業(yè)規(guī)模大，實力雄厚，社會影響力大，對材料提供商和提供人力資源的個人和組織吸引力大，處于主動地位。 綜上：恒大目前是大陸房地產行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，企業(yè)規(guī)模大，盈利能力較強。因此，從供應商方面來說，在批地方面，恒大處于相對被動地位；而在購買建材和招工方面，恒大則據有相對主動的地位。1) 購房者的經濟收入狀況 ： 企業(yè)作為供給方，總是想法設法的提高價格，而買方會壓低價格。目前我國房地產市場是需求遠遠大于供給，再加之我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數人手里，開發(fā)商看準的是這些人的需求，因此我國房地產市場偏向檔次較高的客戶，普通的低檔房蓋的相對較少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發(fā)商來說是較薄的。2) 國家政策對購房者的影響 ：近兩年，政府的介入開始增強買方的談價能力。政府支持下的保障房正在全國大規(guī)模的開建，只要不存在一些人為干預因素。購房者在數年之后將在房地產市場中逆轉，成為主導者，談價能力將大幅度上升。綜上：購房者現價段討價還價的能力相對開發(fā)商來說還是較薄的，未來會逆轉，成為主導者。1) 經濟適用房： ①特點：價錢便宜，為收入低下的人所建。需通過申請審核。簡單實用,注重功能,而非效果 ②申請條件：政府有明確規(guī)定,其中之一是家庭年收入6萬以下(在廣州) ③目標顧客：收入低，無居處的家庭。而恒大的目標市場是有經濟實力或在未來有能力購買較好房子的顧客 2) 廉價出租房：很多人在房價高漲的情況下選擇租房，恒大也開始開展經濟租賃房，瞄準“南漂一族”，所以盡管廉價租賃房對恒大有影響，但是恒大也就警覺到了，并開始發(fā)展這塊業(yè)務，憑借恒大的實力，在租賃這塊業(yè)務上也可以吃掉很多小企業(yè) 3) 自建家園：這種情況可能較少，因為政府批地那一關不是很容易過，畢竟商品房會給國家納稅，如果大家都自建樓盤，那稅收就少了很多。 結論：經濟適用房，廉價租賃房，業(yè)主自建房對恒大的住宅開發(fā)有一定影響，但是從當今樓市供小于求的局面來看，這些都不是很好的替代品。 (二)用五力模型分析恒大集團后的結論和建議綜上：房地產企業(yè)中一些規(guī)模較大的企業(yè)如萬科，萬達等現有競爭者和出讓土地使用權的政府部門這個供應商對恒大地產的威脅比較大；而其他方面如購買者的議價能力、供應商的議價能力以及新進入者等對恒大的威脅都不是很大。建議：恒大在商業(yè)地產方面應該加大研發(fā)力度，增強技術實力，提升其競爭力；同時恒大在擴大自己產業(yè)范圍的同時應注意各個產業(yè)的平衡、穩(wěn)步發(fā)展，不能冒進，也不能產業(yè)失衡。五、戰(zhàn)略集團圖分析(一)戰(zhàn)略集團圖分析：恒大地產業(yè)務包括：住宅產業(yè)、酒店產業(yè)、商業(yè)產業(yè)、旅游綜合體、體育產業(yè)、文化產業(yè)保利地產業(yè)務包括：精品住宅、商務辦公、高端休閑、商貿會展、購物中心、五星酒店養(yǎng)老地產萬科地產業(yè)務主要是住宅業(yè)龍湖地產業(yè)務包括：旅游杜建物業(yè)、城市高端豪宅中國海外發(fā)展有限公司業(yè)務包括：地產發(fā)展、物業(yè)投資、與地產有關的業(yè)務萬達地產業(yè)務包括：商業(yè)地產、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨綠城地產業(yè)務包括：別墅、高層公寓、多層公寓、城市綜合體、大型社區(qū)、商用物業(yè)富力地產業(yè)務包括：住宅地產、商業(yè)地產、體育產業(yè)SoHo地產業(yè)務主要是北京、上海范圍的高端商業(yè)地產成都置信集團業(yè)務包括：產業(yè)地產、置信地產、旅游地產、精典汽車、物業(yè)管理、置信培訓學校2013房地產企業(yè)融資能力前十排行榜：集團A產業(yè)范圍集團D集團C集團B融資能力 ：集團A：產品范圍廣，融資能力強 。 例如：恒大地產、保利地產集團B：產品范圍窄，融資能力強 。 例如: 萬科地產、龍湖地產集團C：產品范圍較廣，融資能力較強 。例如：萬達地產、SOHO地產、富力地產集團D：產品范圍廣，融資能力較差 。