【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 州周邊用地規(guī)模在５００畝以上已建或在建的大型樓盤就有２０多個(gè)。大規(guī)模的圈地開發(fā)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在城市規(guī)劃之前。專家認(rèn)為，沒(méi)有規(guī)劃的開發(fā)只會(huì)導(dǎo)致城市建設(shè)的混亂，而一些用地和人口規(guī)模相當(dāng)于中等城市的大盤，其巨大的管理工程遠(yuǎn)非開發(fā)商所能承擔(dān)，最終將會(huì)引發(fā)一系列嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。所以在挑選自己的合作的地產(chǎn)商的時(shí)候，首先是開發(fā)商超能力圈地。由于郊外用地價(jià)格低，有的開發(fā)商不顧自身開發(fā)能力大面積圈地，最終造成土地閑置。其次是開發(fā)商過(guò)量推盤，結(jié)果可能因資金鏈條斷裂而致樓盤爛尾。三是開發(fā)商盲目選址，與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套，造成樓盤的供水、用電、交通等長(zhǎng)期不能解決，最終將包袱扔給政府。這些因素都可能將影響到將來(lái)的企業(yè)的發(fā)展。　　最后，城市的商業(yè)容量也是重要的考慮因素。以大型倉(cāng)儲(chǔ)超市為例，城市對(duì)大型倉(cāng)儲(chǔ)超市的“承載力”是有限的，一般認(rèn)為，該業(yè)態(tài)的人口門檻為10萬(wàn)人，即每10萬(wàn)居民配備一個(gè)大型倉(cāng)儲(chǔ)超市是比較合理的，如果低于10萬(wàn)人，則該業(yè)態(tài)將面臨激烈的“消耗性競(jìng)爭(zhēng)”。另外，城市居民的購(gòu)買力也是有限的，因此，一定地域范圍內(nèi)的銷售市場(chǎng)份額也是相對(duì)固定的，如果商店過(guò)多地集中在一定范圍內(nèi)，商店密度越高，就意味著平均客流量的減少，那么商店之間的“消耗性競(jìng)爭(zhēng)”就越激烈，投資者的收益也將受到影響。 　　誤區(qū)三，與優(yōu)秀的商業(yè)企業(yè)相鄰　　許多人可能認(rèn)為沃爾瑪作為世界上最大，并且最賺錢的零售企業(yè),一定會(huì)提高任何購(gòu)物中心的物業(yè)聲望和價(jià)值，但事實(shí)是這樣嗎？不盡然。盡管房東們敬畏沃爾瑪?shù)牧α亢途薮蟮牡赇仈?shù)量，但有些房東表示并不情愿讓它來(lái)做租戶。達(dá)拉斯克羅控股的常務(wù)董事羅伯特姆斯萊恩說(shuō)：我害怕沃爾瑪，同時(shí)不想購(gòu)買沃爾瑪入租的購(gòu)物中心場(chǎng)地。為什么？沃爾瑪習(xí)慣建店然后在510年里將其關(guān)閉，再在附近新建一個(gè)超大型市場(chǎng)，他和其它人會(huì)講：他們將繼續(xù)支付租金，但是事實(shí)上空的鋪面不會(huì)給你帶來(lái)任何好處。這樣的事情在國(guó)外是這樣，在國(guó)內(nèi)雖然還沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)，但是在選擇合適的鄰居的時(shí)候一定要考慮清楚。國(guó)外是這樣的，那么國(guó)內(nèi)呢？　　據(jù)稱：當(dāng)初大連萬(wàn)達(dá)能取得南昌八一廣場(chǎng)這個(gè)城市最核心的地帶建立購(gòu)物中心，原因就是與其和沃爾瑪捆綁式進(jìn)入有著密切的關(guān)系?？梢哉f(shuō)，萬(wàn)達(dá)攜手沃爾瑪同時(shí)進(jìn)入，從市場(chǎng)運(yùn)作的角度來(lái)說(shuō)與雙方都是有利的。由于沃爾瑪這種國(guó)際巨頭的強(qiáng)勢(shì)介入，勢(shì)必引起當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，萬(wàn)達(dá)正好可以借此抬高與當(dāng)?shù)卣勁械纳韮r(jià)，同時(shí)，有這樣的巨頭介入并承租了一半以上的物業(yè)，不但大大提高商場(chǎng)的知名度而且提升了產(chǎn)品本身的附加值，最終萬(wàn)達(dá)將實(shí)現(xiàn)“黃金地段、黃金價(jià)格”的目標(biāo)。此外，對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)而言，與國(guó)際商業(yè)巨頭結(jié)伴而行，不僅轉(zhuǎn)嫁了投資開發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，而且極大地提高了購(gòu)物廣場(chǎng)的知名度。有了承租的大主顧，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)自然不會(huì)急于將剩余少量的產(chǎn)權(quán)店面出售，僅僅一句“與國(guó)際一流公司做鄰居”的廣告詞就能讓這些店面賣個(gè)好價(jià)錢?！　　昂绵従邮欠窬湍軒?lái)好生意呢？”這個(gè)要看自己的企業(yè)和你的鄰居的經(jīng)營(yíng)是否是具有互補(bǔ)性。 例如目前越來(lái)越多的電影院快餐店進(jìn)駐大型的mall中，借機(jī)會(huì)能夠利用周邊的強(qiáng)大客流帶動(dòng)自己的生意，意圖達(dá)到“大樹底下好乘涼”的目的。選擇合適的鄰居至關(guān)重要，尤其是有些鄰居是不是也是暫住的流動(dòng)人口甚至只是一個(gè)空牌子，根本沒(méi)有這回事你都要考察清楚。選擇合適的相鄰企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：1。當(dāng)自己企業(yè)弱小的時(shí)候，我們希望讓別人為自己作嫁衣裳，但是別人是否有這個(gè)能力，并且和自己的企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍和定位是否沖突？2。鑿壁透光的時(shí)候不要讓鄰居把自己的生意搶了。3?！巴惦u不成反蝕把米”，因?yàn)猷従拥哪承┻`規(guī)行為導(dǎo)致自己企業(yè)無(wú)法正常的進(jìn)行銷售。其四，特許經(jīng)營(yíng)的誤區(qū)：　　近來(lái)，特許加盟之風(fēng)風(fēng)行了祖國(guó)大江南北，對(duì)于這一新生事物，社會(huì)上有人稱之為零風(fēng)險(xiǎn)投資；而近日國(guó)內(nèi)貿(mào)易局卻發(fā)出通知，要求各地進(jìn)一步規(guī)范特許加盟活動(dòng)。其實(shí)特許經(jīng)營(yíng)只是一種重要的營(yíng)銷方式和連鎖經(jīng)營(yíng)的主要形式之一。在美國(guó)、日本等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，特許經(jīng)營(yíng)企業(yè)營(yíng)業(yè)額一般可達(dá)到國(guó)內(nèi)零售額的３０％至４０％，但特許經(jīng)營(yíng)成功率并不很高。在歐、美、日等國(guó)家，特許經(jīng)營(yíng)的成功率也只有９０％左右；在我國(guó)，成功率更低。因此，加盟者在參與特許經(jīng)營(yíng)時(shí)，應(yīng)保持清醒的頭腦。誤區(qū)一，特許經(jīng)營(yíng)不是企業(yè)的擴(kuò)張的膨大劑　　　　就在今年第四屆全國(guó)特許加盟大會(huì)開幕前兩天，北京老字號(hào)全聚德正式退出成都，意味著其在成都特許經(jīng)營(yíng)嘗試的失敗，而此前，已經(jīng)有全聚德南京店、杭州店、深圳店、汕頭店、廣州店先后關(guān)閉或經(jīng)營(yíng)失利，有媒體稱之為“五連敗”?！　　　‰m然北京全聚德集團(tuán)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)姜俊賢對(duì)于“五連敗”報(bào)道并不認(rèn)同，他表示，這5家加盟店的關(guān)門時(shí)間在1999年到2002年之間，關(guān)門原因各有不同：南京店因規(guī)模小，達(dá)不到集團(tuán)總公司的精品戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)，2000年2月被集團(tuán)宣布關(guān)門；成都店因合同到期而投資者實(shí)力不夠，1999年6月合同終止停業(yè)；杭州店因股東之間的糾紛2001年9月停業(yè)；深圳店和汕頭店都因丟失掉全聚德的特色而使經(jīng)營(yíng)陷入困境，分別于2000年5月和2001年12月停業(yè)關(guān)門。剛于5月31日突然停業(yè)的廣州店直接原因是房屋業(yè)主與加盟商發(fā)生糾紛，由于業(yè)主斷水?dāng)嚯姸黄韧I(yè)。目前業(yè)主與加盟商仍各執(zhí)一詞，廣州店能否繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，還要看下一步雙方談判的結(jié)果?！?　　隨著全聚德南下一路屢戰(zhàn)屢敗，日前，公司董事長(zhǎng)姜俊賢不會(huì)放棄南方市場(chǎng)，并要建立地區(qū)區(qū)域公司，形成以區(qū)域公司為中心的連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)。全聚德在北京將以發(fā)展直營(yíng)連鎖為主，以特許連鎖為補(bǔ)充。通過(guò)作強(qiáng)直營(yíng)企業(yè)，使之成為全聚德發(fā)展特許連鎖的基礎(chǔ)和保障。對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)，姜俊賢卻充滿野心——面向全國(guó)，全聚德要發(fā)展地區(qū)區(qū)域公司，逐步形成覆蓋全國(guó)的連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)。目前，上海區(qū)域公司正在籌備注冊(cè)之中，年內(nèi)可望運(yùn)營(yíng)。在內(nèi)地市場(chǎng)布局上，全聚德將選取6到8個(gè)中心城市，建立區(qū)域公司，形成以區(qū)域公司為中心，在省會(huì)城市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域直營(yíng)連鎖企業(yè)，在地區(qū)級(jí)城市，以開發(fā)特許連鎖企業(yè)為主?！　娜鄣率录谋澈罂吹?，特許經(jīng)營(yíng)的特許方有許多應(yīng)該吸取的教訓(xùn)。全聚德主要吃虧在對(duì)部分合作方選擇不慎，對(duì)南方消費(fèi)市場(chǎng)的研究不到位，經(jīng)營(yíng)特色出現(xiàn)搖擺，以及成本控制不力上?！　×硪环矫嫖覀儜?yīng)當(dāng)看到是的全聚德在經(jīng)過(guò)了企圖通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展自己的錯(cuò)誤道路之后，終于轉(zhuǎn)到了苦練自己企業(yè)內(nèi)部管理，建立自己的直營(yíng)門店的道路上。連鎖企業(yè)建立自己企業(yè)的樣板店才是擴(kuò)張的根本，沒(méi)有直營(yíng)門店作為樣板店企業(yè)的宣傳必然將成為無(wú)根之水。全聚德在發(fā)展特許經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，對(duì)于加盟方的調(diào)查不夠，在一些城市尤其是類似于廣州、深圳這樣的中大型重點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)予以足夠的重視，盡力設(shè)立自己的直營(yíng)門店或者樹立樣板店，而不是倉(cāng)促地將自己的牌子交給別人來(lái)經(jīng)營(yíng)，雖然眼前看著是發(fā)展了，但是對(duì)于全聚德以后的發(fā)展不利，例如總部無(wú)法直接了解到自己加盟店具體的經(jīng)營(yíng)情況和顧客對(duì)于產(chǎn)品口味輕重的反映，以及商圈范圍內(nèi)的等等細(xì)節(jié)問(wèn)題，不利于企業(yè)在以后的發(fā)展中積累自己的擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)和控制加盟店的擴(kuò)張和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。畢竟在那些城市全聚德沒(méi)有開設(shè)過(guò)分店，也不了解城市的人文環(huán)境、消費(fèi)水平等情況，短期的市場(chǎng)調(diào)研不能解決門店以后的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題。尤其是在門店的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題以后，總部沒(méi)有直接管理門店的權(quán)利，而只能是在一旁干著急，當(dāng)門店的經(jīng)營(yíng)不符合總部要求時(shí)，只有迫不得已取消合作，進(jìn)而導(dǎo)致關(guān)門大吉了。這樣的閉店不僅對(duì)于企業(yè)的擴(kuò)張不利，也對(duì)總店的品牌形象產(chǎn)生不利影響?！　≡?jīng)有位特許經(jīng)營(yíng)的專家說(shuō)：“推廣特許經(jīng)營(yíng)有幾個(gè)前提：第一個(gè)前提是“點(diǎn)”，樣板店是“向公眾展示了解企業(yè)的窗口，更重要的是以樣板店為核心，占領(lǐng)所在的商圈和所在的市場(chǎng)”；第二個(gè)前提是“線”，即特許經(jīng)營(yíng)支持體系，包括營(yíng)建體系、營(yíng)運(yùn)體系、財(cái)務(wù)體系、人力體系；第三個(gè)前提是“平臺(tái)”，即總部可持續(xù)發(fā)展的知識(shí)經(jīng)濟(jì)平臺(tái)；第四前提是“模式”，即建立在“點(diǎn)”、“線”、“平臺(tái)”基礎(chǔ)上的盈利模式。他說(shuō)，這幾個(gè)要素里面，點(diǎn)是關(guān)鍵。“沒(méi)有點(diǎn)，就沒(méi)有線、沒(méi)有平臺(tái)、沒(méi)有模式，特許經(jīng)營(yíng)的推廣就會(huì)成為山間的竹筍，嘴尖皮厚腹中空！”　　　　誤區(qū)二，特許經(jīng)營(yíng)不是企業(yè)的搖錢樹　　近日，重慶一火鍋店老板竟也毫不掩飾地說(shuō)：“因?yàn)榧用说暝絹?lái)越多，一年前的加盟收益相當(dāng)于每月開進(jìn)一輛桑塔納，而今開進(jìn)的則是寶馬?！薄　‰y道特許經(jīng)營(yíng)真的就成了連鎖企業(yè)的搖錢樹，沒(méi)有資金了就從加盟身上套?，F(xiàn)在，有很多連鎖企業(yè)誤以為加盟連鎖就是先把自己炒作起來(lái)，然后就如同企業(yè)股份化上市了一樣，隨時(shí)可以想辦法圈錢，其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤。盲目的進(jìn)行特許經(jīng)營(yíng)無(wú)異于是殺雞取卵，快速自殺?！　±纾簭娜ツ昴甑椎浇衲?，有一個(gè)名為風(fēng)光“饞嘴鴨”的食品可謂是風(fēng)光一時(shí)，從中國(guó)的東部飛到了西部，正如“饞嘴鴨”和它的品牌一樣，這鴨子確實(shí)是“風(fēng)光”了一把?？墒沁@么風(fēng)光的饞嘴鴨為什么能夠一哄而起，而后它有很快的悄無(wú)聲息，默默無(wú)聞了呢？以西安為例：“饞嘴鴨”店最初是由重慶等地的商人開辦的，最早在西安發(fā)展了兩家總店，以“加盟店”“連鎖店”形式推廣。一業(yè)內(nèi)人士分析，最初的加盟費(fèi)是2—3萬(wàn)元，交納加盟費(fèi)后，總店給加盟者提供設(shè)備以及鴨源的聯(lián)系方式，平時(shí)，總店向加盟者提供已配好的腌制材料，平均每100只鴨子需要100元錢的配料，其不斷發(fā)展連鎖店的核心則是神秘的“饞嘴鴨配料”。和藹可親的“肯德基大伯”讓全世界的兒童耳熟能詳，可是它的秘方至今都是個(gè)“謎”，如此看來(lái)，有神秘配料的“饞嘴鴨”也應(yīng)該是大有可為了?！　】墒呛髞?lái)一擁而上產(chǎn)生了一系列各種名稱的“饞嘴鴨”店，在西安南郊一店老板的講述：做一鍋鴨子要20分鐘，顧客都不愿意等，不買這家買那家，反正每家“饞嘴鴨”店的味道都差不多。怎么會(huì)都差不多了呢？“原來(lái)最關(guān)鍵的問(wèn)題是‘秘方’泄露了?！睋?jù)一位經(jīng)營(yíng)者介紹，按照當(dāng)初的承諾，配料是絕對(duì)保密的，可是“秘方”很快就被“出賣”了。當(dāng)初，“總店”限制在同一區(qū)域發(fā)展連鎖店，后來(lái)，第一家店剛開，第二家要不了幾天就開張了?！拔逡弧惫?jié)前一個(gè)配方能賣6萬(wàn)元，現(xiàn)在的行情是6000元。有的伙計(jì)跟著老板干，干了幾天也打著加盟店的名義自己去開店了，有的現(xiàn)在幾乎也不干活，就是賣“秘方”，光賣“秘方”有人就賣了十幾萬(wàn)。 “饞嘴鴨”還能讓人饞多久有業(yè)內(nèi)人士指出，“饞嘴鴨”能夠這么快在西安火起來(lái)，除了誘人的味道外，定時(shí)、定量這個(gè)比較新鮮的營(yíng)銷方式也起到了吊人胃口的作用，而且當(dāng)初創(chuàng)業(yè)者對(duì)加盟方式、經(jīng)營(yíng)方式是形成制度的，可是在貫徹當(dāng)中，“秘方”泄露了，制度變味了，大家都想搭上順車，不去保護(hù)“饞嘴鴨”這個(gè)好牌子，核心的東西也就丟失了?！　　梆捵禅喿语w了”，風(fēng)光饞嘴鴨企業(yè)想要重新起飛，恐怕是難上加難了。他這樣通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)肆意斂財(cái)，結(jié)果就是如同運(yùn)動(dòng)員比賽服用興奮劑取得了暫時(shí)的風(fēng)光，放棄了企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展?！　　　≌`區(qū)三，加盟連鎖不是“避風(fēng)港灣”　　特許經(jīng)營(yíng)不等于特許賺錢，特許經(jīng)營(yíng)不會(huì)“包治百病”。在目前的中國(guó)市場(chǎng)，那些希望通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)便捷地創(chuàng)業(yè)的投資者必須保持清醒的頭腦?！　　　橄胍苊馐艿皆诩用诉B鎖中受到欺詐，作為特許加盟申請(qǐng)者，應(yīng)當(dāng)在以下幾個(gè)方面進(jìn)行細(xì)致考察，作出正確判斷：（1）加盟品牌的市場(chǎng)知名度怎樣，是否有不良的市場(chǎng)影響？（2）加盟費(fèi)占整體項(xiàng)目投資的比例（3）特許者承諾的單店盈利水平是否合理？（4）特許者所提供樣板店或其它加盟店的設(shè)計(jì)是否規(guī)范