【文章內(nèi)容簡介】 州周邊用地規(guī)模在５００畝以上已建或在建的大型樓盤就有２０多個。大規(guī)模的圈地開發(fā)已經(jīng)遠遠走在城市規(guī)劃之前。專家認為，沒有規(guī)劃的開發(fā)只會導(dǎo)致城市建設(shè)的混亂，而一些用地和人口規(guī)模相當(dāng)于中等城市的大盤，其巨大的管理工程遠非開發(fā)商所能承擔(dān)，最終將會引發(fā)一系列嚴(yán)重的社會問題。所以在挑選自己的合作的地產(chǎn)商的時候，首先是開發(fā)商超能力圈地。由于郊外用地價格低，有的開發(fā)商不顧自身開發(fā)能力大面積圈地，最終造成土地閑置。其次是開發(fā)商過量推盤，結(jié)果可能因資金鏈條斷裂而致樓盤爛尾。三是開發(fā)商盲目選址，與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套，造成樓盤的供水、用電、交通等長期不能解決，最終將包袱扔給政府。這些因素都可能將影響到將來的企業(yè)的發(fā)展?！　∽詈螅鞘械纳虡I(yè)容量也是重要的考慮因素。以大型倉儲超市為例，城市對大型倉儲超市的“承載力”是有限的，一般認為，該業(yè)態(tài)的人口門檻為10萬人，即每10萬居民配備一個大型倉儲超市是比較合理的，如果低于10萬人，則該業(yè)態(tài)將面臨激烈的“消耗性競爭”。另外，城市居民的購買力也是有限的，因此，一定地域范圍內(nèi)的銷售市場份額也是相對固定的，如果商店過多地集中在一定范圍內(nèi)，商店密度越高，就意味著平均客流量的減少，那么商店之間的“消耗性競爭”就越激烈，投資者的收益也將受到影響。 　　誤區(qū)三，與優(yōu)秀的商業(yè)企業(yè)相鄰　　許多人可能認為沃爾瑪作為世界上最大，并且最賺錢的零售企業(yè),一定會提高任何購物中心的物業(yè)聲望和價值，但事實是這樣嗎？不盡然。盡管房東們敬畏沃爾瑪?shù)牧α亢途薮蟮牡赇仈?shù)量，但有些房東表示并不情愿讓它來做租戶。達拉斯克羅控股的常務(wù)董事羅伯特姆斯萊恩說：我害怕沃爾瑪，同時不想購買沃爾瑪入租的購物中心場地。為什么？沃爾瑪習(xí)慣建店然后在510年里將其關(guān)閉，再在附近新建一個超大型市場，他和其它人會講：他們將繼續(xù)支付租金，但是事實上空的鋪面不會給你帶來任何好處。這樣的事情在國外是這樣，在國內(nèi)雖然還沒有表現(xiàn)出來，但是在選擇合適的鄰居的時候一定要考慮清楚。國外是這樣的，那么國內(nèi)呢？　　據(jù)稱：當(dāng)初大連萬達能取得南昌八一廣場這個城市最核心的地帶建立購物中心，原因就是與其和沃爾瑪捆綁式進入有著密切的關(guān)系。可以說，萬達攜手沃爾瑪同時進入，從市場運作的角度來說與雙方都是有利的。由于沃爾瑪這種國際巨頭的強勢介入，勢必引起當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，萬達正好可以借此抬高與當(dāng)?shù)卣勁械纳韮r，同時，有這樣的巨頭介入并承租了一半以上的物業(yè)，不但大大提高商場的知名度而且提升了產(chǎn)品本身的附加值，最終萬達將實現(xiàn)“黃金地段、黃金價格”的目標(biāo)。此外，對于萬達集團而言，與國際商業(yè)巨頭結(jié)伴而行，不僅轉(zhuǎn)嫁了投資開發(fā)購物廣場可能存在的風(fēng)險，而且極大地提高了購物廣場的知名度。有了承租的大主顧，萬達集團自然不會急于將剩余少量的產(chǎn)權(quán)店面出售，僅僅一句“與國際一流公司做鄰居”的廣告詞就能讓這些店面賣個好價錢?！　　昂绵従邮欠窬湍軒砗蒙饽兀俊边@個要看自己的企業(yè)和你的鄰居的經(jīng)營是否是具有互補性。 例如目前越來越多的電影院快餐店進駐大型的mall中，借機會能夠利用周邊的強大客流帶動自己的生意，意圖達到“大樹底下好乘涼”的目的。選擇合適的鄰居至關(guān)重要，尤其是有些鄰居是不是也是暫住的流動人口甚至只是一個空牌子，根本沒有這回事你都要考察清楚。選擇合適的相鄰企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：1。當(dāng)自己企業(yè)弱小的時候，我們希望讓別人為自己作嫁衣裳，但是別人是否有這個能力，并且和自己的企業(yè)的經(jīng)營范圍和定位是否沖突？2。鑿壁透光的時候不要讓鄰居把自己的生意搶了。3?！巴惦u不成反蝕把米”，因為鄰居的某些違規(guī)行為導(dǎo)致自己企業(yè)無法正常的進行銷售。其四，特許經(jīng)營的誤區(qū)：　　近來，特許加盟之風(fēng)風(fēng)行了祖國大江南北，對于這一新生事物，社會上有人稱之為零風(fēng)險投資；而近日國內(nèi)貿(mào)易局卻發(fā)出通知，要求各地進一步規(guī)范特許加盟活動。其實特許經(jīng)營只是一種重要的營銷方式和連鎖經(jīng)營的主要形式之一。在美國、日本等經(jīng)濟發(fā)達國家，特許經(jīng)營企業(yè)營業(yè)額一般可達到國內(nèi)零售額的３０％至４０％，但特許經(jīng)營成功率并不很高。在歐、美、日等國家，特許經(jīng)營的成功率也只有９０％左右；在我國，成功率更低。因此，加盟者在參與特許經(jīng)營時，應(yīng)保持清醒的頭腦。誤區(qū)一，特許經(jīng)營不是企業(yè)的擴張的膨大劑　　　　就在今年第四屆全國特許加盟大會開幕前兩天，北京老字號全聚德正式退出成都，意味著其在成都特許經(jīng)營嘗試的失敗，而此前，已經(jīng)有全聚德南京店、杭州店、深圳店、汕頭店、廣州店先后關(guān)閉或經(jīng)營失利，有媒體稱之為“五連敗”?！　　　‰m然北京全聚德集團有限責(zé)任公司董事長姜俊賢對于“五連敗”報道并不認同，他表示，這5家加盟店的關(guān)門時間在1999年到2002年之間，關(guān)門原因各有不同：南京店因規(guī)模小，達不到集團總公司的精品戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)，2000年2月被集團宣布關(guān)門；成都店因合同到期而投資者實力不夠，1999年6月合同終止停業(yè)；杭州店因股東之間的糾紛2001年9月停業(yè)；深圳店和汕頭店都因丟失掉全聚德的特色而使經(jīng)營陷入困境，分別于2000年5月和2001年12月停業(yè)關(guān)門。剛于5月31日突然停業(yè)的廣州店直接原因是房屋業(yè)主與加盟商發(fā)生糾紛，由于業(yè)主斷水?dāng)嚯姸黄韧I(yè)。目前業(yè)主與加盟商仍各執(zhí)一詞，廣州店能否繼續(xù)經(jīng)營，還要看下一步雙方談判的結(jié)果?！?　　隨著全聚德南下一路屢戰(zhàn)屢敗，日前，公司董事長姜俊賢不會放棄南方市場，并要建立地區(qū)區(qū)域公司，形成以區(qū)域公司為中心的連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)。全聚德在北京將以發(fā)展直營連鎖為主，以特許連鎖為補充。通過作強直營企業(yè)，使之成為全聚德發(fā)展特許連鎖的基礎(chǔ)和保障。對于全國市場，姜俊賢卻充滿野心——面向全國，全聚德要發(fā)展地區(qū)區(qū)域公司，逐步形成覆蓋全國的連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)。目前，上海區(qū)域公司正在籌備注冊之中，年內(nèi)可望運營。在內(nèi)地市場布局上，全聚德將選取6到8個中心城市，建立區(qū)域公司，形成以區(qū)域公司為中心，在省會城市重點開發(fā)區(qū)域直營連鎖企業(yè)，在地區(qū)級城市，以開發(fā)特許連鎖企業(yè)為主。　　從全聚德事件的背后看到，特許經(jīng)營的特許方有許多應(yīng)該吸取的教訓(xùn)。全聚德主要吃虧在對部分合作方選擇不慎，對南方消費市場的研究不到位，經(jīng)營特色出現(xiàn)搖擺，以及成本控制不力上?！　×硪环矫嫖覀儜?yīng)當(dāng)看到是的全聚德在經(jīng)過了企圖通過特許經(jīng)營快速發(fā)展自己的錯誤道路之后，終于轉(zhuǎn)到了苦練自己企業(yè)內(nèi)部管理，建立自己的直營門店的道路上。連鎖企業(yè)建立自己企業(yè)的樣板店才是擴張的根本，沒有直營門店作為樣板店企業(yè)的宣傳必然將成為無根之水。全聚德在發(fā)展特許經(jīng)營的過程中，對于加盟方的調(diào)查不夠，在一些城市尤其是類似于廣州、深圳這樣的中大型重點城市應(yīng)當(dāng)予以足夠的重視，盡力設(shè)立自己的直營門店或者樹立樣板店，而不是倉促地將自己的牌子交給別人來經(jīng)營，雖然眼前看著是發(fā)展了，但是對于全聚德以后的發(fā)展不利，例如總部無法直接了解到自己加盟店具體的經(jīng)營情況和顧客對于產(chǎn)品口味輕重的反映，以及商圈范圍內(nèi)的等等細節(jié)問題，不利于企業(yè)在以后的發(fā)展中積累自己的擴張經(jīng)驗和控制加盟店的擴張和經(jīng)營運作。畢竟在那些城市全聚德沒有開設(shè)過分店，也不了解城市的人文環(huán)境、消費水平等情況，短期的市場調(diào)研不能解決門店以后的經(jīng)營管理問題。尤其是在門店的經(jīng)營出現(xiàn)問題以后，總部沒有直接管理門店的權(quán)利，而只能是在一旁干著急，當(dāng)門店的經(jīng)營不符合總部要求時，只有迫不得已取消合作，進而導(dǎo)致關(guān)門大吉了。這樣的閉店不僅對于企業(yè)的擴張不利，也對總店的品牌形象產(chǎn)生不利影響?！　≡?jīng)有位特許經(jīng)營的專家說：“推廣特許經(jīng)營有幾個前提：第一個前提是“點”，樣板店是“向公眾展示了解企業(yè)的窗口，更重要的是以樣板店為核心，占領(lǐng)所在的商圈和所在的市場”；第二個前提是“線”，即特許經(jīng)營支持體系，包括營建體系、營運體系、財務(wù)體系、人力體系；第三個前提是“平臺”，即總部可持續(xù)發(fā)展的知識經(jīng)濟平臺；第四前提是“模式”，即建立在“點”、“線”、“平臺”基礎(chǔ)上的盈利模式。他說，這幾個要素里面，點是關(guān)鍵?！皼]有點，就沒有線、沒有平臺、沒有模式，特許經(jīng)營的推廣就會成為山間的竹筍，嘴尖皮厚腹中空！”　　　　誤區(qū)二，特許經(jīng)營不是企業(yè)的搖錢樹　　近日，重慶一火鍋店老板竟也毫不掩飾地說：“因為加盟店越來越多，一年前的加盟收益相當(dāng)于每月開進一輛桑塔納，而今開進的則是寶馬?！薄　‰y道特許經(jīng)營真的就成了連鎖企業(yè)的搖錢樹，沒有資金了就從加盟身上套。現(xiàn)在，有很多連鎖企業(yè)誤以為加盟連鎖就是先把自己炒作起來，然后就如同企業(yè)股份化上市了一樣，隨時可以想辦法圈錢，其實這種觀點是錯誤。盲目的進行特許經(jīng)營無異于是殺雞取卵，快速自殺?！　±纾簭娜ツ昴甑椎浇衲?，有一個名為風(fēng)光“饞嘴鴨”的食品可謂是風(fēng)光一時，從中國的東部飛到了西部，正如“饞嘴鴨”和它的品牌一樣，這鴨子確實是“風(fēng)光”了一把?？墒沁@么風(fēng)光的饞嘴鴨為什么能夠一哄而起，而后它有很快的悄無聲息，默默無聞了呢？以西安為例：“饞嘴鴨”店最初是由重慶等地的商人開辦的，最早在西安發(fā)展了兩家總店，以“加盟店”“連鎖店”形式推廣。一業(yè)內(nèi)人士分析，最初的加盟費是2—3萬元，交納加盟費后，總店給加盟者提供設(shè)備以及鴨源的聯(lián)系方式，平時，總店向加盟者提供已配好的腌制材料，平均每100只鴨子需要100元錢的配料，其不斷發(fā)展連鎖店的核心則是神秘的“饞嘴鴨配料”。和藹可親的“肯德基大伯”讓全世界的兒童耳熟能詳，可是它的秘方至今都是個“謎”，如此看來，有神秘配料的“饞嘴鴨”也應(yīng)該是大有可為了?！　】墒呛髞硪粨矶袭a(chǎn)生了一系列各種名稱的“饞嘴鴨”店，在西安南郊一店老板的講述：做一鍋鴨子要20分鐘，顧客都不愿意等，不買這家買那家，反正每家“饞嘴鴨”店的味道都差不多。怎么會都差不多了呢？“原來最關(guān)鍵的問題是‘秘方’泄露了。”據(jù)一位經(jīng)營者介紹，按照當(dāng)初的承諾，配料是絕對保密的，可是“秘方”很快就被“出賣”了。當(dāng)初，“總店”限制在同一區(qū)域發(fā)展連鎖店，后來，第一家店剛開，第二家要不了幾天就開張了?！拔逡弧惫?jié)前一個配方能賣6萬元，現(xiàn)在的行情是6000元。有的伙計跟著老板干，干了幾天也打著加盟店的名義自己去開店了，有的現(xiàn)在幾乎也不干活，就是賣“秘方”，光賣“秘方”有人就賣了十幾萬。 “饞嘴鴨”還能讓人饞多久有業(yè)內(nèi)人士指出，“饞嘴鴨”能夠這么快在西安火起來，除了誘人的味道外，定時、定量這個比較新鮮的營銷方式也起到了吊人胃口的作用，而且當(dāng)初創(chuàng)業(yè)者對加盟方式、經(jīng)營方式是形成制度的，可是在貫徹當(dāng)中，“秘方”泄露了，制度變味了，大家都想搭上順車，不去保護“饞嘴鴨”這個好牌子，核心的東西也就丟失了。　　“饞嘴鴨子飛了”，風(fēng)光饞嘴鴨企業(yè)想要重新起飛，恐怕是難上加難了。他這樣通過特許經(jīng)營肆意斂財，結(jié)果就是如同運動員比賽服用興奮劑取得了暫時的風(fēng)光，放棄了企業(yè)長遠的發(fā)展?！　　　≌`區(qū)三，加盟連鎖不是“避風(fēng)港灣”　　特許經(jīng)營不等于特許賺錢，特許經(jīng)營不會“包治百病”。在目前的中國市場，那些希望通過特許經(jīng)營便捷地創(chuàng)業(yè)的投資者必須保持清醒的頭腦?！　　　橄胍苊馐艿皆诩用诉B鎖中受到欺詐，作為特許加盟申請者，應(yīng)當(dāng)在以下幾個方面進行細致考察，作出正確判斷：（1）加盟品牌的市場知名度怎樣，是否有不良的市場影響？（2）加盟費占整體項目投資的比例（3）特許者承諾的單店盈利水平是否合理？（4）特許者所提供樣板店或其它加盟店的設(shè)計是否規(guī)范