淺談房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(編輯修改稿)
2025-06-13 13:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 。（五）從商業(yè)銀行經(jīng)營及管理來看,目前信貸管理的手段比較落后,房地產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)控亟待加強。一段時期以來,商業(yè)銀行出于對經(jīng)營利潤的追求,往往只重視對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場拓展,而對其房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險和控制認識不夠, 對貸款項目的審查主觀判斷多一點,定量分析往往基于房地產(chǎn)項目可研分析報告和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的財務(wù)報表數(shù)據(jù),沒有科學(xué)、完整的風(fēng)險度量指標(biāo)體系。 也沒有根據(jù)宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化、信貸市場變化、銀行信貸資金流動性和內(nèi)控制度要求的變化,對房地產(chǎn)信貸項目的量化分析指標(biāo)進行動態(tài)調(diào)整。信貸風(fēng)險度量工具的缺失,將使得房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制要求難以實現(xiàn)精細化。最新壓力測試匯總數(shù)據(jù) 目前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的成因（一）開發(fā)企業(yè)經(jīng)營形式嚴峻，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險加大。2005年至2009年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)呈爆炸式增長，據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有3萬余家，其中，資質(zhì)等級二級以上的開發(fā)企業(yè)3151家。以上市公司為例，直接涉足房地產(chǎn)的上市公司已達802家，%。按照深、滬兩市分類的20個行業(yè)匯總，除去房地產(chǎn)、金融保險以外的全部18個行業(yè)都有公司涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眾多，且以中、小開發(fā)企業(yè)為主，因此在嚴厲調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場低迷的情況下，開發(fā)商將會面臨以下問題：一是銷售不力，銷售回籠資金較慢，加之直接融資渠道匱乏，銀行融資難度較大導(dǎo)致資金緊張。二是個別開發(fā)商閑置土地被收回、項目儲備減少、預(yù)期收益減少。三是房地產(chǎn)預(yù)期價格下跌，財務(wù)成本、管理成本增加，獲利減少。為了解決上述問題，繼續(xù)獲取或使用銀行資金，有些開發(fā)商就會鋌而走險，通過辦理無真實借款人的虛假按揭貸款；以閑置土地融資；銷售資金回籠后挪用其他項目等方式，騙取、挪用銀行貸款，致使銀行貸款出現(xiàn)展期、逾期。（二）住房支付能力趨弱，個人住房按揭貸款風(fēng)險加大。2010年絕大多數(shù)城市住房支付能力指數(shù)下降，1季度全國35個大中城市中住房支付能力指數(shù)下降的城市有33個，2季度，又有31個城市的支付能力指數(shù)進一步下降。另外從按揭貸款月度償付率（即按揭貸款月支付額占家庭收入比重）來看，目前，國內(nèi)大中城市的月度償付率絕大多數(shù)超過30%，一半以上的城市超過我國銀監(jiān)會規(guī)定的按揭貸款月度償付率50%的上限。由于貸款購房者住房支付能力下降，月度償付率升高，購房者個人住房貸款還款壓力加大，個人按揭貸款風(fēng)險聚集。（三）房價泡沫成分加大，個人投機性購房按揭貸款風(fēng)險較大。2010年9月，% 。其中泡沫指數(shù)在50%以上的城市有福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊，房價泡沫成分加大預(yù)示著房價存在下跌的可能。且2010年國家極力打壓投機性購房需求，加重投機性購房交易負擔(dān)，限制其交易，若房價泡沫破裂，出現(xiàn)大幅下跌，將導(dǎo)致投機性購房者資產(chǎn)迅速降低，資產(chǎn)負債率升高，甚至出現(xiàn)資不抵債現(xiàn)象，投機性購房者無力償還或放棄償還個人按揭貸款，因此個人投機性購房按揭貸款面臨較大風(fēng)險。（四）房地產(chǎn)貸款占比較高，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險聚集。2009年以來，各主要商業(yè)銀行房貸占比均有所上升，浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行和招商銀行已處于安全區(qū)間（30%以內(nèi)）之外。且2010年調(diào)整房貸（等于國內(nèi)貸款+5
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