淺談房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)-預(yù)覽頁
【正文】 機(jī)制來看,結(jié)構(gòu)性矛盾突出引發(fā)開發(fā)商資金鏈緊張, 導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款還款來源不確定，從房地產(chǎn)供求情況看,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著房地產(chǎn)供給機(jī)制失衡、結(jié)構(gòu)性矛盾突出的問題。（三）從投資和投機(jī)行為來看,投資性買房誘發(fā)價(jià)格泡沫,容易導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸抵押品價(jià)值不充足。尤其在其他投資渠道不暢的情況下,大量社會(huì)資金為實(shí)現(xiàn)保值增值,轉(zhuǎn)向購(gòu)房投資。如果抵押品價(jià)格嚴(yán)重超出市場(chǎng)預(yù)期,抵押品處置會(huì)變得十分困難,抵押品減少銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用將會(huì)被削弱,借款人提供的抵押品價(jià)值將不再是顯示貸款風(fēng)險(xiǎn)十分有效的信號(hào)。在商品房預(yù)售中約有70% 的客戶可能會(huì)采用按揭貸款的方式購(gòu)買商品房, 按揭貸款以首付20%—30% 計(jì)算,其他資金來源中約有49%—56% 的資金來源于商業(yè)銀行的消費(fèi)信貸。 也沒有根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、信貸市場(chǎng)變化、銀行信貸資金流動(dòng)性和內(nèi)控制度要求的變化,對(duì)房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的量化分析指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。以上市公司為例，直接涉足房地產(chǎn)的上市公司已達(dá)802家，%。三是房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格下跌，財(cái)務(wù)成本、管理成本增加，獲利減少。另外從按揭貸款月度償付率（即按揭貸款月支付額占家庭收入比重）來看，目前，國(guó)內(nèi)大中城市的月度償付率絕大多數(shù)超過30%，一半以上的城市超過我國(guó)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的按揭貸款月度償付率50%的上限。其中泡沫指數(shù)在50%以上的城市有福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊，房?jī)r(jià)泡沫成分加大預(yù)示著房?jī)r(jià)存在下跌的可能。且2010年調(diào)整房貸（等于國(guó)內(nèi)貸款+50%住宅銷售額）的比重依然維持在40%以上，通過房地產(chǎn)信貸進(jìn)入的資金仍然偏多，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)聚集。政府應(yīng)合理引導(dǎo)其他融資方式如住房公積金、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托等融資方式發(fā)展，減緩金融行業(yè)房地產(chǎn)信貸壓力，減少金融行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)。4. 完善房地產(chǎn)金融體系盡快完善房地產(chǎn)金融體系，加強(qiáng)金融監(jiān)管。(二)商業(yè)銀行方面1. 制定合理的信貸標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)貸前評(píng)級(jí)和審核商業(yè)銀行針對(duì)具體地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的具體狀況，制定符合本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是否能夠順利回收與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的使用有關(guān)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金進(jìn)行嚴(yán)格管理與監(jiān)督，防止房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金被房地產(chǎn)開發(fā)商挪用，用于炒股、儲(chǔ)存土地等，可以減少商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。制定相關(guān)規(guī)章制度管理房地產(chǎn)貸款操作人員行為，減少商業(yè)銀行信貸內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。2. 提高企業(yè)意識(shí)，注重企業(yè)信譽(yù)建設(shè)信譽(yù)是企業(yè)的無形財(cái)富。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高企業(yè)意識(shí)，注重企業(yè)信譽(yù)建設(shè)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。三是堅(jiān)持個(gè)人住房貸款調(diào)查的面談制度，防止出現(xiàn)虛假按揭貸款的現(xiàn)象。今年迄今為止，央行已三度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，嚴(yán)格抵押貸款和購(gòu)房要求，此舉旨在遏制資產(chǎn)價(jià)格泡沫。調(diào)查顯示，通貨膨脹問題已經(jīng)成為業(yè)界關(guān)注的首要問題，多數(shù)銀行人士表達(dá)了對(duì)通貨膨脹問題的擔(dān)憂。對(duì)此，有七成銀行認(rèn)為，調(diào)控政策將穩(wěn)健信貸投放，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展將進(jìn)一步趨緩。參考文獻(xiàn)：[1] ,.[2],.[3][J].時(shí)代金融,.[4][J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,.[5][M].上海人民出版社,2005.[6][7]
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