【文章內(nèi)容簡介】 確認以及成本和費用的扣除，是否符合《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā) [20xx]83號）的有 關(guān)規(guī)定。 （ 2）各項應稅收入是否真實、完整。重點是各種經(jīng)營收入、附營業(yè)務收入是否全部按規(guī)定入賬，有無已實現(xiàn)的收入不確認，長期掛往來賬或存在賬外收入的情況。有無故意壓低售價轉(zhuǎn)移收入的行為， （ 3）稅前扣除項目是否真實、合法。要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點重點檢查各項準備金、風險金、業(yè)務招待費、廣告費、租賃費、工資及相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分攤成本。 （ 4）房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。 （ 5）構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。 （ 1）重點檢查扣繳義務人是否按規(guī)定實施全員、全額代扣代繳義務。將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者作為重點檢查對象，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的各種名目的獎金、補貼、實物以及其他應稅收入是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。 （ 2）扣繳義務人和納稅人簽訂假合同、假協(xié)議，少報應稅收入，或者扣繳義務人故意為納稅人隱瞞收入，進行虛假的納稅申報，從而不繳少繳個人所得稅的行為。 （ 1）是否按規(guī)定申報預繳土地增值稅，其會計處理是否正確。 （ 2）增值額的計算是否正確。 （ 3）對普通標準住宅的界定是否符合要求。 （ 1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。 此資料來自 ，大量的管理資料下載 （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。 （ 1）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。 （ 2）對自用房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅。 （ 3）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前用 于出租的，其會計核算是否正確，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是否正確，是否足額申報繳納房產(chǎn)稅。 八、 生產(chǎn)企業(yè)出口貨物“免、抵、退” （一）檢查對象自營或委托出口貨物辦理“免、抵、退 稅業(yè)務的生產(chǎn)企業(yè)。 （二）檢查年度一般檢查生產(chǎn)企業(yè) 20xx年度自營或委托出口貨物申報辦理“免、抵、退”稅情況。有涉及稅收違法行為的，應追溯以前年度。 （三）檢查內(nèi)容 “免、抵、退”稅，申報的單證是否齊全。 （包括內(nèi)、外銷）規(guī)模是否與生產(chǎn)能力相符。 否存在已出口但不申報“免、抵、退”稅的情況。對生產(chǎn)企業(yè)超過“免、抵、退”稅申報期限的，是否按規(guī)定征稅。 “進料加工貿(mào)易”的生產(chǎn)企業(yè)在申報辦理“免、抵、退”稅時，是否按規(guī)定對“進口料件”進行了處理。是否正確計算“進口料件”中的“免抵退稅額抵減額”。 、委托加工貨物出口所占比重較大、以及原材料進項發(fā)票主要是“四小票”的生產(chǎn)企業(yè)，應進一步延伸檢查其原材料來源的真實性。 九、高收入個人所得稅 (一 )檢查對象 、煙草、電信、銀行、證券、保險行業(yè) 20xx年至 20xx年扣繳個人所得稅情況。電力行業(yè)包括供電局、發(fā)電企業(yè)、電網(wǎng)公司等有關(guān)從事電力生產(chǎn)、輸送、分配、售電單位；電信行業(yè)包括各類電信、移動等公司；煙草行業(yè)包括煙草專賣管理部門、煙草公司等；銀行業(yè)包括各類商業(yè)銀行、政策性銀行、投資銀行和資產(chǎn)管理公司等；證券行業(yè)包括證券公此資料來自 ，大量的管理資料下載 司、期貨公司、證券交易所、證券登記公司等；保險行業(yè)包括各類保險公司以及從事保險代理、咨詢等保險輔助服務公司等。 2.《國家稅務總局關(guān)于加強外籍人員個人所得稅征管工作的通知》（國稅發(fā) [20xx]27號）要求主動申報補繳、代扣代繳以前年度所欠個人所得稅的 外籍人員、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。北京市、上海市、天津市、廣東省、福建省、山東省、浙江省、吉林省、湖北省以及深圳市、廈門市、青島市、大連市為此次專項檢查的重點地區(qū)。對香港、澳門、臺灣同胞和華僑的個人所得稅繳納及代扣代繳情況的專項檢查工作，參照本方案執(zhí)行。 （二）檢查年度一般檢查 20xx年至 20xx年的個人所得稅繳納及代扣代繳情況。有涉及稅收違法行為的，應追溯以前年度。 （三）檢查內(nèi)容 ： （ 1）檢查是否依法按全員全額要求進行代扣代繳，核查財務分配情況，檢查 工資表外發(fā)放的補貼、獎金、津貼、代購保險、實物等收入是否與工資表內(nèi)收入合并扣繳個人所得稅。 （ 2）扣繳個人所得稅適用稅目、稅率是否正確。 （ 3）有無向本單位職工支付勞務費，未扣繳稅款或錯按勞務報酬所得項目扣繳個人所得稅。 （ 4）對保險營銷員有關(guān)營銷費用的扣除，是否嚴格按照《國家稅務總局關(guān)于保險營銷員取得收入征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā) [20xx]98號）執(zhí)行。對各類保險傭金是否按規(guī)定扣繳稅款。 （ 5）職工有無通過發(fā)票報銷部分費用，未扣繳個人所得稅。 查內(nèi)容： （ 1）在外商投資企業(yè)和外國企業(yè)中任職的外籍人員的個人所得稅繳納及代扣代繳情況。 （ 2）在外商投資企業(yè)和外國企業(yè)中提供咨詢、培訓、調(diào)試安裝、技術(shù)指導等勞務，居住超過 183天（無協(xié)定的 90天）的外籍人員的個人所得稅及代扣代繳 情況。 第二部分 稅務稽查案例資料 一、 房地產(chǎn)企業(yè)稽查資料 稅收稽查風暴：房地產(chǎn)公司爆出偷稅大案 此資料來自 ，大量的管理資料下載 房地產(chǎn)行業(yè)一向是高額利潤行業(yè)。目前發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方總稅收的 10％以上，而在我國，這一比例不到 7％。我市最近破獲數(shù)起和房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的偷稅大案，有的偷稅金額達到上千萬。“財 富巨人”卻成了“納稅矮子”，個中緣由不能不引人深思。 關(guān)鍵數(shù)據(jù) 來自市地稅局的資料表明，從今年地稅部門對房地產(chǎn)業(yè)開展的專檢情況看，雖然社會普遍認為房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了超額利潤，但其納稅情況卻不容樂觀，存在的涉稅違法違章行為較為嚴重。 一方面，房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅案發(fā)率高，被稅務部門調(diào)查的企業(yè)幾乎無一例外地存在不同程度的問題。 另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)一旦偷逃稅，金額均較大，因此該行業(yè)涉稅的大要案較多。今年初至 11月底，地稅稽查部門合計查補稅費 4111萬元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共 2710萬元，占總數(shù)的 66％。其 中，偷逃稅金額在千萬元以上的有 1件， 10萬元到 50萬元的有 10件， 1萬元－ 10萬元有 11件。一些房地產(chǎn)公司為偷逃稅，隱瞞的收入或虛列的成本經(jīng)常以千萬計，有的相當于一家中型企業(yè)的年產(chǎn)值。 據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的手段主要是隱瞞收入或通過各種手段肢解截留收入，以及抬高工程造價成本或人工成本，虛列賠償成本等。 典型案例 境內(nèi)開發(fā)境外銷售偷稅逾千萬 市地稅稽查局近日破獲了一起境外銷售境內(nèi)不動產(chǎn)的偷稅大案，偷稅金額達 萬元，滯納金 ，補稅罰款超過 20xx萬元。據(jù)悉，這也是我 市地稅部門有史以來查獲的境外銷售不動產(chǎn)最大的偷稅案。 今年 2月 28日，市地稅稽查局收到一封舉報信。信上說，廈門華房地產(chǎn)公司開發(fā)的某廣場，總計 ，采取境內(nèi)開發(fā)，境外銷售方式，五樓以上售價從 630美元－ 1266美元不等，但國內(nèi)合同僅簽 400美元；商場每平方米售價 1196美元－ 1500美元，國內(nèi)合同僅簽 600美元。 經(jīng)過初步調(diào)查，稽查人員發(fā)現(xiàn)，該廣場大樓落成近七年，總建筑面積達 ，賬上銷售收入僅為 8000多萬元。為進一步核實情況，根據(jù)舉報信上的電話，稽查人員與舉報人取得了聯(lián) 系。幾天后，在某茶館，舉報人向稽查人員提供了一張某股東的投資、購房、分配房屋的表格。表格上有香港永資源有限公司總經(jīng)理蔣某的簽字。同時，提供了交款憑據(jù)，憑據(jù)上有廈門華房地產(chǎn)公司法人代表、董事長楊某的太太簽收的字樣。 此資料來自 ，大量的管理資料下載 一周后，在舉報人的幫助下，地稅稽查人員與相關(guān)公司的有關(guān)人員在廈門會面，證實了實際銷售價格與房管局登記合同不符這一事實。通過調(diào)查，稽查人員發(fā)現(xiàn)，部分股東已將在房管局登記的房屋委托物業(yè)公司進行二次交易，最大的股東施某還專門成立了一家物業(yè)公司，經(jīng)營其購得的房屋。種種跡象表明，該公司確已將商品房在 境外銷售完畢，境外銷售不動產(chǎn)資料存于境外。 稽查人員到廈門房產(chǎn)與土地資源管理局調(diào)取了有關(guān)房產(chǎn)銷售登記合同。根據(jù)商品房買賣合同登記時間，該公司從 1997年 6月至 20xx年 5月銷售某廣場房產(chǎn)銷售收入金額為 億元，而公司只申報“預收售房款”收入 7120余萬元。 根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，市地稅稽查局對該公司的偷稅行為做出了相應的處罰，補稅、加收滯納金、罰款共 2327萬余元。目前，案件已進入執(zhí)行階段。 上千萬賠償款 13個“假人”瓜分 為抬高項目開發(fā)成本，偷逃稅款，我市某房地產(chǎn)公司竟想出了偽造賠償土地款 的法子，但他們的伎倆終沒能逃過稅務稽查人員的“法眼”。 不久前，市地稅稽查局在檢查我市某房地產(chǎn)公司時，該公司提供了其拆遷賠償款的一沓厚厚的資料，內(nèi)附有賠償款 1515萬元收據(jù)、賠償協(xié)議、身份證明等資料。為博取稅務機關(guān)的信任，他們還將資料提供給稅務師事務所，經(jīng)事務所審計確認后出具了報告，一切看來天衣無縫。 但地稅稽查人員經(jīng)仔細審核發(fā)現(xiàn)，該公司用于賠償?shù)纳锨f元款項竟僅有 13人分得，且賠償數(shù)額之闊綽，讓人難以置信：一個墳頭賠 15 萬，一個養(yǎng)豬場賠 200萬元??盡管房地產(chǎn)商辯稱是“被村民敲詐”，不得不做出高額 賠償，但這些疑點還是引起了稽查人員的警覺。 經(jīng)審查，該房地產(chǎn)項目的賠償?shù)貕K位于湖里禾山后坑村，而獲賠償?shù)拇迕竦纳矸葑C號卻是以 350221開頭的，應為同安地區(qū)的居民，這是怎么回事？帶著這一疑點，稽查人員來到公安局戶籍管理處，一查便水落石出，原來，這 13 個身份證都是偽造的。經(jīng)進一步調(diào)查，所謂的 1515萬元賠償也是假造的。 此案真相大白后，總計查補企業(yè)所得稅 350萬元，加之罰款滯納金總計 523萬元，為國家挽回稅收損失 230萬元。目前，此案還在進一步查處中。 動作 審核工程建造成本 此資料來自 ，大量的管理資料下載 為有效預防房 地產(chǎn)商虛列成本、轉(zhuǎn)移利潤現(xiàn)象的發(fā)生，業(yè)內(nèi)人士也建議稅務機關(guān)對工程建造成本明顯偏高的房地產(chǎn)企業(yè)，采取將商品房開發(fā)圖紙及預算委托給國家認可的預算審核機構(gòu)進行評審，作為稅務機關(guān)核定其合理成本依據(jù)的辦法，從而一定程度上凈化我市的房地產(chǎn)稅收秩序。 監(jiān)管外資房地產(chǎn)企業(yè) 記者從市地稅局外稅分局了解到，外資房地產(chǎn)企業(yè)今后每開發(fā)一個項目從籌備立項到銷售結(jié)束，每一個動作都要及時向地稅局通報。我市外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理將更為精細，今后其房地產(chǎn)項目都將建立開發(fā)檔案。 按市地稅局外稅分局最近出臺的新辦法，外資房地產(chǎn)項目 立項后 30天內(nèi)，就要向主管稅務機關(guān)報送相關(guān)材料。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的存款賬戶、股權(quán)變更情況等也都要報送給稅務部門。 另外，外資房地產(chǎn)項目進入預售或正式銷售階段后，外稅分局將掌握到每一個房地產(chǎn)項目的銷售變動情況，并按月補充更新檔案。進入銷售尾期，外稅分局將加強發(fā)票控管和申報跟蹤，避免欠稅漏稅等問題的發(fā)生。 追問 物業(yè)稅，偷稅殺手锏？ 為改變房地產(chǎn)開發(fā)期重稅導致房價高企及房地產(chǎn)業(yè)大量偷稅的現(xiàn)象，國家擬對房地產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅（財產(chǎn)稅）。將開發(fā)商建房時繳納的一部分稅，改由購房者在購買房屋以后按年 繳。據(jù)估算，如果現(xiàn)在的建設成本為 100元／平方米，把地價和其他費用所占開發(fā)成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發(fā)成本降到 58 元／平方米。 然而另有說法是，開征物業(yè)稅是將原來由開發(fā)商承擔的稅費轉(zhuǎn)嫁給了消費者，增加消費者的住房成本。現(xiàn)時，消費者購房時的房價下降了，但以后的使用費用卻不斷上漲，一般的消費者對這筆長期費用根本承擔不起。對此，市地稅部門表示，物業(yè)稅的開征仍未最后定奪。 五招：防范房地產(chǎn)業(yè)稅收流失 房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)稅收的“兩張皮”現(xiàn)狀，恐怕是任何一個從事稅收執(zhí)法工作的人都不愿意看到的，但 是問題既然存在，人們就應該去認真面對。 那么作為執(zhí)法部門，稅務機關(guān)應采取什么樣的措施防范房地產(chǎn)業(yè)稅收流失呢？在采訪中，安徽省地稅局稽查局局長李建國認為，防范房地產(chǎn)業(yè)稅收流失應從以下幾方面著手： 加強日常管理 此資料來自 ，大量的管理資料下載 首先，要加強稅法宣傳，及時將稅收政策的調(diào)整變化告知房地產(chǎn)企業(yè)。 其次，嚴格稅源監(jiān)控，各基層分局、所之間加強聯(lián)系，并經(jīng)常通過街道、居委會和走訪群眾獲得有關(guān)資料，避免征管上的盲點。對房地產(chǎn)業(yè)實行項目管理，建立項目檔案，將房地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié)進行全過程跟蹤。 第三，由發(fā)證的房產(chǎn)管理部門代扣 代繳稅。稅務機關(guān)可參照個人儲蓄存款利息所得稅的征收方式，對于投資房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的所得稅可由房產(chǎn)管理部門進行代扣代繳。 強化以票管稅 以票管稅需要整個社會的理解和支持，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)管理部門，應由政府協(xié)調(diào)，嚴格按照以票管稅的辦法執(zhí)行。除對房地產(chǎn)業(yè)銷售發(fā)票實行嚴格的監(jiān)管之外，應將預收款收據(jù)納入地稅部門統(tǒng)一發(fā)票管理的范圍，保證稅款的及時足額入庫。 完善稅收政策 根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)會計核算的特點，出臺針對性和操作性強的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理辦法。首先要規(guī)定預征辦法，建議對房地產(chǎn)開發(fā)項目按照經(jīng)有關(guān)部門 審核的預算測算所得稅預征數(shù)進行預征，對于按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本時，應以收入與支出相配比