【正文】 面對(duì)不斷變化、更加隱蔽的偷稅手段，稅務(wù)人員不僅要有過硬的稅收、財(cái)會(huì)知識(shí)，而且要有全面、準(zhǔn)確分析、判斷問題的能力和素質(zhì)。有關(guān)部門應(yīng)考慮將土地增值稅并入企業(yè)所得稅，其增值額作為企業(yè)利潤繳納企業(yè)所得稅。第三，對(duì)部分成本核算不真實(shí)的企業(yè)，采用核定法征收企業(yè)所得稅。首先要規(guī)定預(yù)征辦法，建議對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按照經(jīng)有關(guān)部門 審核的預(yù)算測算所得稅預(yù)征數(shù)進(jìn)行預(yù)征，對(duì)于按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，應(yīng)以收入與支出相配比來確定成本費(fèi)用。除對(duì)房地產(chǎn)業(yè)銷售發(fā)票實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)管之外，應(yīng)將預(yù)收款收據(jù)納入地稅部門統(tǒng)一發(fā)票管理的范圍，保證稅款的及時(shí)足額入庫。稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照個(gè)人儲(chǔ)蓄存款利息所得稅的征收方式，對(duì)于投資房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的所得稅可由房產(chǎn)管理部門進(jìn)行代扣代繳。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行項(xiàng)目管理，建立項(xiàng)目檔案，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)進(jìn)行全過程跟蹤。 那么作為執(zhí)法部門，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取什么樣的措施防范房地產(chǎn)業(yè)稅收流失呢？在采訪中，安徽省地稅局稽查局局長李建國認(rèn)為，防范房地產(chǎn)業(yè)稅收流失應(yīng)從以下幾方面著手： 加強(qiáng)日常管理 此資料來自 ，大量的管理資料下載 首先，要加強(qiáng)稅法宣傳，及時(shí)將稅收政策的調(diào)整變化告知房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)此，市地稅部門表示，物業(yè)稅的開征仍未最后定奪。 然而另有說法是，開征物業(yè)稅是將原來由開發(fā)商承擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，增加消費(fèi)者的住房成本。將開發(fā)商建房時(shí)繳納的一部分稅，改由購房者在購買房屋以后按年 繳。進(jìn)入銷售尾期，外稅分局將加強(qiáng)發(fā)票控管和申報(bào)跟蹤，避免欠稅漏稅等問題的發(fā)生。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的存款賬戶、股權(quán)變更情況等也都要報(bào)送給稅務(wù)部門。我市外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理將更為精細(xì)，今后其房地產(chǎn)項(xiàng)目都將建立開發(fā)檔案。 動(dòng)作 審核工程建造成本 此資料來自 ，大量的管理資料下載 為有效預(yù)防房 地產(chǎn)商虛列成本、轉(zhuǎn)移利潤現(xiàn)象的發(fā)生，業(yè)內(nèi)人士也建議稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)工程建造成本明顯偏高的房地產(chǎn)企業(yè)，采取將商品房開發(fā)圖紙及預(yù)算委托給國家認(rèn)可的預(yù)算審核機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)審，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其合理成本依據(jù)的辦法，從而一定程度上凈化我市的房地產(chǎn)稅收秩序。 此案真相大白后，總計(jì)查補(bǔ)企業(yè)所得稅 350萬元，加之罰款滯納金總計(jì) 523萬元，為國家挽回稅收損失 230萬元。 經(jīng)審查，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的賠償?shù)貕K位于湖里禾山后坑村，而獲賠償?shù)拇迕竦纳矸葑C號(hào)卻是以 350221開頭的，應(yīng)為同安地區(qū)的居民，這是怎么回事？帶著這一疑點(diǎn)，稽查人員來到公安局戶籍管理處，一查便水落石出，原來，這 13 個(gè)身份證都是偽造的。為博取稅務(wù)機(jī)關(guān)的信任，他們還將資料提供給稅務(wù)師事務(wù)所，經(jīng)事務(wù)所審計(jì)確認(rèn)后出具了報(bào)告，一切看來天衣無縫。 上千萬賠償款 13個(gè)“假人”瓜分 為抬高項(xiàng)目開發(fā)成本，偷逃稅款，我市某房地產(chǎn)公司竟想出了偽造賠償土地款 的法子，但他們的伎倆終沒能逃過稅務(wù)稽查人員的“法眼”。 根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，市地稅稽查局對(duì)該公司的偷稅行為做出了相應(yīng)的處罰，補(bǔ)稅、加收滯納金、罰款共 2327萬余元。 稽查人員到廈門房產(chǎn)與土地資源管理局調(diào)取了有關(guān)房產(chǎn)銷售登記合同。通過調(diào)查，稽查人員發(fā)現(xiàn)，部分股東已將在房管局登記的房屋委托物業(yè)公司進(jìn)行二次交易，最大的股東施某還專門成立了一家物業(yè)公司，經(jīng)營其購得的房屋。同時(shí)，提供了交款憑據(jù)，憑據(jù)上有廈門華房地產(chǎn)公司法人代表、董事長楊某的太太簽收的字樣。幾天后，在某茶館，舉報(bào)人向稽查人員提供了一張某股東的投資、購房、分配房屋的表格。 經(jīng)過初步調(diào)查，稽查人員發(fā)現(xiàn)，該廣場大樓落成近七年，總建筑面積達(dá) ，賬上銷售收入僅為 8000多萬元。 今年 2月 28日，市地稅稽查局收到一封舉報(bào)信。 典型案例 境內(nèi)開發(fā)境外銷售偷稅逾千萬 市地稅稽查局近日破獲了一起境外銷售境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的偷稅大案，偷稅金額達(dá) 萬元，滯納金 ，補(bǔ)稅罰款超過 20xx萬元。一些房地產(chǎn)公司為偷逃稅，隱瞞的收入或虛列的成本經(jīng)常以千萬計(jì)，有的相當(dāng)于一家中型企業(yè)的年產(chǎn)值。今年初至 11月底，地稅稽查部門合計(jì)查補(bǔ)稅費(fèi) 4111萬元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共 2710萬元，占總數(shù)的 66％。 一方面，房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅案發(fā)率高，被稅務(wù)部門調(diào)查的企業(yè)幾乎無一例外地存在不同程度的問題?！柏?cái) 富巨人”卻成了“納稅矮子”，個(gè)中緣由不能不引人深思。目前發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方總稅收的 10％以上，而在我國，這一比例不到 7％。 （ 2）在外商投資企業(yè)和外國企業(yè)中提供咨詢、培訓(xùn)、調(diào)試安裝、技術(shù)指導(dǎo)等勞務(wù)，居住超過 183天（無協(xié)定的 90天）的外籍人員的個(gè)人所得稅及代扣代繳 情況。 （ 5）職工有無通過發(fā)票報(bào)銷部分費(fèi)用，未扣繳個(gè)人所得稅。 （ 4）對(duì)保險(xiǎn)營銷員有關(guān)營銷費(fèi)用的扣除，是否嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于保險(xiǎn)營銷員取得收入征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā) [20xx]98號(hào)）執(zhí)行。 （ 2）扣繳個(gè)人所得稅適用稅目、稅率是否正確。有涉及稅收違法行為的，應(yīng)追溯以前年度。對(duì)香港、澳門、臺(tái)灣同胞和華僑的個(gè)人所得稅繳納及代扣代繳情況的專項(xiàng)檢查工作，參照本方案執(zhí)行。 2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)外籍人員個(gè)人所得稅征管工作的通知》（國稅發(fā) [20xx]27號(hào)）要求主動(dòng)申報(bào)補(bǔ)繳、代扣代繳以前年度所欠個(gè)人所得稅的 外籍人員、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。 九、高收入個(gè)人所得稅 (一 )檢查對(duì)象 、煙草、電信、銀行、證券、保險(xiǎn)行業(yè) 20xx年至 20xx年扣繳個(gè)人所得稅情況。是否正確計(jì)算“進(jìn)口料件”中的“免抵退稅額抵減額”。對(duì)生產(chǎn)企業(yè)超過“免、抵、退”稅申報(bào)期限的，是否按規(guī)定征稅。 （包括內(nèi)、外銷）規(guī)模是否與生產(chǎn)能力相符。有涉及稅收違法行為的，應(yīng)追溯以前年度。 八、 生產(chǎn)企業(yè)出口貨物“免、抵、退” （一）檢查對(duì)象自營或委托出口貨物辦理“免、抵、退 稅業(yè)務(wù)的生產(chǎn)企業(yè)。 （ 2）對(duì)自用房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅。 此資料來自 ，大量的管理資料下載 （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。 （ 3）對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。 （ 1）是否按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，其會(huì)計(jì)處理是否正確。將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的各種名目的獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、實(shí)物以及其他應(yīng)稅收入是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。 （ 4）房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。有無故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為， （ 3）稅前扣除項(xiàng)目是否真實(shí)、合法。 （ 2）各項(xiàng)應(yīng)稅收入是否真實(shí)、完整。 （ 7）其它營業(yè)稅涉稅問題。 此資料來自 ，大量的管理資料下載 （ 5）有自建行為的納稅人，在轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，是否申報(bào)繳納自建環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。 （ 3）納稅人在異地取得的收入是否在勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān) 足額申報(bào)并繳納入庫。 對(duì)建筑安裝企業(yè)重點(diǎn)檢查以下內(nèi)容： （ 1）甲方提供材料、動(dòng)力等的價(jià)款是否并入應(yīng)納稅營業(yè)額。 （ 8）各種房產(chǎn)出租收入是否按規(guī)定申報(bào)納稅。檢查企業(yè)在銷售商品房時(shí)，是否存在價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由。 （ 6）通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“企業(yè)利潤分配”及“營業(yè)外支出”等會(huì)計(jì)科目的審 核，檢查企業(yè)是否存在將商品房用于分配和贈(zèng)與行為。以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 （ 3）動(dòng)、拆遷補(bǔ)償?shù)刃袨槭欠癜匆?guī)定申報(bào)納稅。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價(jià)格是否合理。 （三）檢查內(nèi)容 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)檢查以下內(nèi)容： （ 1）檢查企業(yè)對(duì)應(yīng)稅營業(yè)額的確認(rèn)是否正確、合理，營業(yè)收入是否包括各種價(jià)外費(fèi)用。 此資料來自 ，大量的管理資料下載 七、 房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查 （一）檢查對(duì)象 各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)聯(lián)的企業(yè)，關(guān)聯(lián)企業(yè)包括建筑安裝企業(yè)和個(gè)人、房地產(chǎn)銷售公司、中介公司等。 （三）檢查內(nèi)容 。重點(diǎn)檢查利用農(nóng)副產(chǎn)品收購發(fā)票（憑證）抵扣問題。 稅務(wù)機(jī)關(guān)審核時(shí)發(fā)現(xiàn)納稅人未報(bào)送《廢舊物資開具清 單》和《廢舊物資抵扣清單》或?qū)徍私Y(jié)果有誤的，應(yīng)要求其補(bǔ)報(bào)或?qū)ο嚓P(guān)數(shù)據(jù)修改后重新申報(bào)。 八、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理增值稅納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行以下審核工作： （一）對(duì)廢舊單位納稅申報(bào)的審核： 1.《廢舊物資開具清單》內(nèi)容填寫的是否完整； 2.《廢舊物資開具清單》 發(fā)票金額 欄 合計(jì) 項(xiàng)數(shù)據(jù)是否等于或小于《增值稅納 稅申報(bào)表附列資料（一）》中 開具普通發(fā)票 （第 16欄） 免稅貨物銷售額 項(xiàng)數(shù)據(jù)。 六、生產(chǎn)單位取得 20xx年 3月 1日前開具的 未加蓋 開票人專章 的廢舊物資發(fā)票允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可暫不填寫《廢舊物資抵扣清單》 銷貨方納稅人識(shí)別號(hào) 和 銷貨方納稅人主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代碼 欄。 四、《廢舊物資開具清單》和《廢舊物資抵扣清單》信息采集軟件由國家稅務(wù)總局統(tǒng)一開發(fā)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)免費(fèi)提供給納稅人使用。未單獨(dú)報(bào)送《廢舊物資抵扣清單》紙質(zhì)資料的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。 三、增值稅一般納稅人（以下簡稱納稅人）取得所有需抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的廢舊物資發(fā)票，應(yīng)根據(jù)相關(guān)廢舊物資發(fā)票逐票填寫《廢舊物資發(fā)票抵扣清單》（附表三）（以下簡稱《廢舊物資抵扣清單》），在進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)時(shí)隨同納稅申報(bào)表一并報(bào)送。在 2月份申報(bào)時(shí)納稅人只報(bào)送《廢舊物資開具此資料來自 ，大量的管理資料下載 清單》紙質(zhì)資料（在 2月份申報(bào)期內(nèi)未能報(bào)送《清單》的，可在當(dāng)月申報(bào)期后補(bǔ)報(bào)），從 3月份申報(bào)開始納稅人除報(bào)送《廢舊物資開具清單》紙質(zhì)資料外，還需同時(shí)報(bào)送載有《廢舊物資開具 清單》電子數(shù)據(jù)的軟盤（或其它存儲(chǔ)介質(zhì)）。 綜上所述，國家將對(duì)廢舊物資回收經(jīng)營企業(yè)將進(jìn)行重點(diǎn)專項(xiàng)檢查和嚴(yán)厲打擊 ，因此廢舊物資企業(yè)及用廢企業(yè)應(yīng)及時(shí)規(guī)范業(yè)務(wù)，合理計(jì)算成本，杜絕人為調(diào)節(jié)利潤，規(guī)范成本核算，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果。對(duì)利用廢舊物資收購發(fā)票騙抵稅款的違法案件及對(duì)故意接受虛開發(fā)票（憑證）騙抵稅款的納稅人，要進(jìn)行全面檢查，挖掘線索，溯本清源，嚴(yán)厲打擊虛開發(fā)票（憑證）的買方市場。具體是在 5倍的法定范圍內(nèi)大幅提高重大涉稅違法案件的罰款比例。 目前稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)大部分涉稅違法案件的罰款執(zhí)行比例偏低，僅在涉案稅款的 右。目前此項(xiàng)工作正在進(jìn)行中，總局信息中心正在抓緊解決有關(guān)技術(shù)上的問題，相關(guān)業(yè)務(wù)司也在抓緊對(duì)管理辦法進(jìn)行修改，估計(jì)從六月份就可以正式出臺(tái)，在全國范圍內(nèi)推行。 二、總局明確今年廢舊物資企業(yè)專項(xiàng)檢查的著手點(diǎn) 一是重點(diǎn)查處廢舊物資企業(yè)及用廢企業(yè)接受虛開和虛開發(fā)票的情況，從發(fā)票開具的源頭上加強(qiáng)征管；二是查辦大案要案，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的突破，通過查處一個(gè)企業(yè)，震懾和解剖一個(gè)行業(yè)，以查促管；三是稽查方式方法的新突破，聯(lián)合公安部門實(shí)行交叉檢查，增加打擊力度和精度。在上述案件中，國家稅務(wù)總局稽查局直接組織查處和督辦此資料來自 ，大量的管理資料下載 的案件 271件，截至 20xx年底，已結(jié)案 178件。 但是，在實(shí)際中，這些廢舊物資企業(yè)通過虛開廢舊物資銷售發(fā)票，在無真實(shí)貨物交易的情況下，騙抵稅款。自 20xx年 5月 1日起，對(duì)廢舊物資回收經(jīng)營單位銷售其收購的廢舊物資免征增值稅。廢舊物資企業(yè)就是經(jīng)營廢舊物資回收、加以綜合利用的行業(yè)。本文主要針對(duì)廢舊物資回收經(jīng)營企業(yè)的稅收檢查進(jìn)行分析。 20xx年初，國家稅務(wù)總局確定了今年整頓和規(guī)范稅收秩序、開展稅收專項(xiàng)檢查的九大重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)重點(diǎn)行業(yè)和征管薄弱領(lǐng)域存在的稅收違法犯罪行為加強(qiáng)征管，堵塞漏洞，廢舊物資行業(yè)列名其中。 對(duì)稅前扣除項(xiàng)目的檢查。 20xx年對(duì)廢舊物資回收經(jīng)營單位及用廢企業(yè)的稅收檢查，除了增值稅以外，還涉及企業(yè)所得稅。 從事鉑族金屬廢料加工、回收、提煉、經(jīng)營的廢舊物資回收經(jīng)營單位，必須取得由物資部、公安部門的 特種經(jīng)營行業(yè)許可證 ，依據(jù)是物資部、國家工商局（ 88）《鉑族金屬廢料回收利用管理暫行辦法》。按照稅法規(guī)定，享受免稅優(yōu)惠的廢舊物資回收經(jīng)營單位必須取得特殊行業(yè)證書，主要分為以下幾種情況： 從事生產(chǎn)性廢舊金屬收購的廢舊物資回收企業(yè)，必須取得由公安部門審查發(fā)放的 特種經(jīng)營行業(yè)許可證 ，依據(jù)是公安部、國家工商局（ 90年）《關(guān)于加強(qiáng)廢舊金屬收購站點(diǎn)治安活動(dòng)和打擊查處銷售贓物活動(dòng)的通知》。對(duì)使用廢舊物資數(shù)量較大的生產(chǎn)企業(yè)，檢查部門會(huì)參照同行業(yè)的生產(chǎn)消耗水平，對(duì)其產(chǎn)、銷、存及稅負(fù)率等 情況進(jìn)行評(píng)估，發(fā)現(xiàn)涉嫌稅收違法行為需要立案查處的會(huì)及時(shí)移交稽查部門。因此，這些企業(yè)也需引起足夠的重視和警惕。重點(diǎn)檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、資產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目。重點(diǎn)檢查各種應(yīng)稅收入是否全部按規(guī)定入帳，有無已實(shí)現(xiàn)收入不確認(rèn)、長期掛往來或不入帳的情況。重點(diǎn)檢查：有無購銷合同，合同購買方是否與收票單位名稱一致；是否銷售了發(fā)票注明貨物，帳本上有無記載；是否收到貨 款以及收到貨款的資金支付方式；貨物從銷售方到購貨方的運(yùn)輸方式，有無運(yùn)費(fèi)記錄。對(duì)存在疑點(diǎn)的，要仔細(xì)核查其銷售與貨款收入情況，核查其損益情況，檢查是否有真實(shí)交易，還可進(jìn)一步檢查其下游用廢企業(yè)購進(jìn)業(yè)務(wù)是否真實(shí)，金額及數(shù)量是否真實(shí)，是否存在虛抵進(jìn)項(xiàng)稅額的行為；同時(shí)檢查用廢企業(yè)是否按規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票，有無虛開增值稅專用發(fā)票的行為。 （ 2）廢舊物資回收經(jīng)營企業(yè)收購業(yè)務(wù)是否真實(shí)，收購發(fā)票的開具對(duì)象