【正文】 三，由發(fā)證的房產(chǎn)管理部門代扣 代繳稅。 強(qiáng)化以票管稅 以票管稅需要整個(gè)社會的理解和支持，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)管理部門，應(yīng)由政府協(xié)調(diào)，嚴(yán)格按照以票管稅的辦法執(zhí)行。 完善稅收政策 根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)會計(jì)核算的特點(diǎn)，出臺針對性和操作性強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理辦法。其次，根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，確定當(dāng)期成本費(fèi)用。 土地增值稅涉及內(nèi)容復(fù)雜，給稅收征管帶來一定難度。 對分期付款或預(yù)售款方式銷售房屋的，建議將納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定為以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，改變目前售房款長期掛預(yù)收款，不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)狀 。在檢查過程中不能只就賬查賬，要注重賬外調(diào)查。對拒不納稅的，采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，該移送公安機(jī)關(guān)的案件堅(jiān)決移送，有力打擊偷逃稅。進(jìn)一步明確與工商、建委、房管等有關(guān)部門相關(guān)資料報(bào)送制度，規(guī)定各相關(guān)單位的 協(xié)護(hù)稅職責(zé)。 據(jù)了解，在被檢查的 304家房地產(chǎn)企業(yè)中，存在偷稅行為的有 238戶，占被檢查總數(shù)的％，共查補(bǔ)稅款、滯納金、罰款金額合計(jì) 8608萬元，占同期稽查查補(bǔ)稅款總額的 ％，戶均查補(bǔ)額 。 內(nèi)蒙古查補(bǔ)房地產(chǎn)稅收逾億 內(nèi)蒙古地稅系統(tǒng)從去年 5月～ 10月底，對全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進(jìn)行了稅收專項(xiàng)檢查，檢查房地產(chǎn)企業(yè) 919戶，發(fā)現(xiàn)有問題企業(yè) 528戶，查補(bǔ)稅款 。去年 1月～ 9月全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，同比增長 %；商品房開發(fā)投資 ，同比增長 %.商品房開發(fā)投資占到了總投資的 %.記者了解到，由于建安、房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，納稅人為了應(yīng)對競爭，紛紛在建筑市場壓標(biāo)壓價(jià)，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，紛紛采取分包、轉(zhuǎn)包、掛名、掛靠、承包經(jīng)營等不同的經(jīng)營方式，給日常的稅款征收和監(jiān)管帶來一定的難度。 內(nèi)蒙古地稅系統(tǒng)將通過與建設(shè)行政主管部門開展交流與協(xié)作，摸清新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 安徽：房地產(chǎn)業(yè)仍為偷稅重災(zāi)區(qū) 安徽省地稅局稽查局對全省 11個(gè)行業(yè)進(jìn)行了專項(xiàng)稅收檢查后發(fā)現(xiàn)，大約八成被查的房地產(chǎn)企業(yè)在納稅上存在問題，房地產(chǎn)仍為偷稅重災(zāi)區(qū)。其中，在接受檢查的 799戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有 660戶在納稅上存在問題，占被查企業(yè)的 83%；被查補(bǔ)的稅款達(dá) 7473萬元，占查補(bǔ)稅款總數(shù)的 45%.據(jù)安徽省地稅局稽查局負(fù)責(zé)人介紹，由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，涉及面廣，加之稅務(wù)部門缺乏必要的監(jiān)管手段，目前該行業(yè)稅收管理漏洞較多，偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。 這位負(fù)責(zé)人表示，安徽省地稅部門將繼續(xù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的管理和監(jiān)督，完善有關(guān)制度和措施， 盡量消除這塊涉稅問題的重災(zāi)區(qū)。去年全年，該局共查處各類涉稅案件 2995件，其中，查處虛開增值稅專用發(fā)票案件 207件，涉案企業(yè) 3510家，涉及增值稅專用發(fā)票 9419份，為國家挽回稅款損失 。此類案件特征為：假冒身份，逃避交稅；偷梁換柱，抵扣稅款；現(xiàn)金交易，制造假證；鉆政策空子，偷逃國稅等。但是稽查人員發(fā)現(xiàn)超市用于付款的轉(zhuǎn)賬支票存根，不是邢懷南的簽名，而是王新國。 “這極有可能是一起利用農(nóng)民身份，進(jìn)行農(nóng)副產(chǎn)品買賣，偷逃增值稅的稅案。王新國 20xx年 — 20xx年間，每年只向稅務(wù)部門申報(bào)繳納增值稅 1000多元，同時(shí)假冒農(nóng)民“邢懷南”身份提供虛假證明，在南京各超市做業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)銷售收入3257萬余元，累計(jì)偷逃增值稅 125萬余元。但與房地產(chǎn)“熱銷”形成強(qiáng)烈反差的是，我市房 地產(chǎn)行業(yè)所得稅稅款卻沒有同比增長。 去年 3月，市國稅稽查局在對全市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行抽查時(shí)發(fā)現(xiàn)，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的樓盤銷售火爆，但其繳納的所得稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市平均水平。對該公司 100多份售房契約進(jìn)行核實(shí)后，發(fā)現(xiàn)售房契約中均已 明確買方已取得房產(chǎn)所有權(quán)，按規(guī)定應(yīng)確認(rèn)收入，但該公司未確認(rèn)。 「典型案例」關(guān)聯(lián)交易“節(jié)稅”逾百萬 在我市汽車消費(fèi)漸成時(shí)尚的同時(shí)，偷逃汽車批發(fā)、零售環(huán)節(jié)增值稅的非法行為也滲透到車市中。 20xx年 4月，稽查人員對某汽車經(jīng)營公司 20xx年 9月至 20xx年 3月的納稅情況進(jìn)行檢查。 有這么大的庫存嗎？稽查人員一致將重點(diǎn)放在對庫存的實(shí)地檢查上。該公司是某汽車廠的一級經(jīng)銷企業(yè)，與下游銷售網(wǎng)點(diǎn)簽訂的汽車銷售協(xié)議是，根據(jù)銷售網(wǎng)點(diǎn)的需求確定進(jìn)貨數(shù)量，各銷售網(wǎng)點(diǎn)向該公司進(jìn)貨，該公司再向汽車廠進(jìn)貨，但購進(jìn)的車不進(jìn)本公司倉庫，直接發(fā)往各銷售網(wǎng)點(diǎn)，已有 390 輛汽車發(fā)送到 13 家下游銷售網(wǎng)點(diǎn)，并取得銷售款憑據(jù)，但卻將這部分貨物作為庫存商品，未作銷售申報(bào)銷項(xiàng)稅金。稅務(wù)部門對其進(jìn)行依法處理，追繳增值稅 171萬元。 案例一少繳土地增值稅過百萬 歷城區(qū)地稅局去年 3月份對某房地產(chǎn)公司進(jìn)行檢查。 房產(chǎn)稅方面，該公司 20xx年度房產(chǎn)原值 ，收取租金 10 萬 元，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅近 ，已申報(bào)租金收入 ，少繳房產(chǎn)稅 。 印花稅方面，該公司書立銷售合同金額 ，少繳印花稅 。 另外，這家房地產(chǎn)企業(yè) 20xx年共收取預(yù)收賬款、定金 ，物業(yè)管理費(fèi) 5萬元，租金 10萬元，代收物業(yè)管理費(fèi) 、裝修費(fèi) 3萬多元。 案例二企業(yè)所得稅一項(xiàng)少繳上千萬 歷城區(qū)地稅局稽查局去年查處的最大一起房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款案，案值達(dá) 元，其中企業(yè)所得稅就有 。最后，稅務(wù)人員認(rèn)定，該企業(yè)應(yīng)納稅所得額為 3112萬多元，應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅 。僅從賬面上看，未發(fā)現(xiàn)問題。 此資料來自 ，大量的管理資料下載 一是未按規(guī)定開具發(fā)票。該企業(yè)與其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)商品樓一座，合同規(guī)定所售房款按雙方投資比例分成，稅款自行到稅務(wù)部門繳納 。 20xx年 7月，聯(lián)營雙方分得售樓款時(shí)，該企業(yè)分得 240萬元售樓款，在未繳納稅款的情況下，把該款項(xiàng)還給了聯(lián)營方，聯(lián)營方給該企業(yè)出具了收款收據(jù)，即“白條”。這種隱藏收入的虛假行為按規(guī)定已構(gòu)成偷稅。但 稅務(wù)人員逐筆核對其賬務(wù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司將預(yù)售房定金全部記入“其他應(yīng)付款”科目，長期掛賬，不作收入，不申報(bào)繳納稅款。 該公司當(dāng)年收取房租等其他業(yè)務(wù)收入 160萬元，不提取營業(yè)稅，申報(bào)繳納時(shí)沖減主營業(yè)務(wù)營業(yè)稅，造成少繳營業(yè)稅 8萬元的后果。 為了確保國家稅款的安全入庫，執(zhí)行人員還依法采取了稅收保全措施，對 21戶欠稅企業(yè)的銀行存款進(jìn)行了凍結(jié)，扣押查封了 27戶欠稅企業(yè)的財(cái)產(chǎn)超過 2500萬，責(zé)成 4戶欠稅人提供了 1000多萬的納稅擔(dān)保，通過出入境部門阻止了 6戶欠稅企業(yè)的法人代表出境。 此資料來自 ，大量的管理資料下載 不少房產(chǎn)企業(yè)假虧損真逃稅 南京國稅披露某區(qū) 26戶房地產(chǎn)企業(yè) 25 戶虧損，知名房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)主管自曝內(nèi)幕 南京國稅日前披露，截至 20xx年 10月末，某區(qū)分局 26戶房地產(chǎn)企業(yè)，虧損 25戶；南京地稅早先對全市納稅額較大的 88戶房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)行了稅收專項(xiàng)檢查時(shí)，同樣發(fā)現(xiàn) 87戶“ 微利”或“虧損”。 A.“合理避稅”常見招數(shù) 這家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)主管劉女士表示，“在國有體制下利稅合一，企業(yè)多交稅政績就越大，很少有偷逃稅；現(xiàn)在企業(yè)都改制了，開發(fā)商當(dāng)然希望能利用稅法漏洞達(dá)到少交稅的目的”。 預(yù)付款大做文章 首先，房地產(chǎn)企業(yè)會在預(yù)付款上做足文章。但在實(shí)際操作中，開發(fā)商為了減輕資金壓力，無一例外都在未取得《銷售許可證》之前，就通過開具自制收據(jù)收取選號費(fèi)，以誠意金等形式預(yù)收房款，這部分收入少則幾十萬，多至上百萬元。 今年發(fā)票明年開 “稅務(wù)認(rèn)定實(shí)現(xiàn)銷售收入只以開出發(fā)票為準(zhǔn)，因此我們就在發(fā)票上做文章，當(dāng)年收入不開發(fā)票就不能視同入賬，造成當(dāng)年開支遠(yuǎn)高于收入，虧損賬大多也是這樣做出來的，稅務(wù)稽查時(shí)也奈何不了我們。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)做出的賬基本每年都是“虧損”，以此逃避 33%的企業(yè)所得稅。按照原來規(guī)定，稅務(wù)部門在對企業(yè)銷售收入的 15%進(jìn)行”預(yù)征收“時(shí)，允許企業(yè)先行扣除發(fā)生的期間費(fèi)用，包括營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用和交際應(yīng)酬費(fèi)等，之后再對余額進(jìn)行 33%的企業(yè)所得稅征收?！? B.“偷逃稅”慣用手法 除了鉆稅法漏洞“合理避稅”，房地產(chǎn)企業(yè)還常常鋌而走險(xiǎn)擺明了“偷逃稅”。二是連續(xù)滾動開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目決算期又有意無意地滯后，導(dǎo)致成本難以理清，企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額難以確定，利潤黑洞驚人；三是采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，隱瞞收入；或?qū)㈩A(yù)收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 建立房地產(chǎn)稅收控管體系 南京審計(jì)學(xué)院財(cái)政系主任蔣大鳴教授指出，主要問題還在于現(xiàn)行稅法稅制不完善。同時(shí)，盡快建立房地產(chǎn)稅收控管體系，稅務(wù)、工商、國土、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。他認(rèn)為，一般商品房竣工后就能測算出開發(fā)商的成本，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)房價(jià)測算利潤，并對利潤實(shí)行超額累進(jìn)的級差核定征收?！胺績r(jià)定得越高，被國家抽去的利潤也就越多，這樣可以從源頭上卡住房產(chǎn)商的利益驅(qū)動因素，不僅保證了國家稅收，也可以從根本上抑制高房價(jià)。該局對 11戶汽車銷售企業(yè)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查，查出的問題主要集中在以下三個(gè)方面： 一是銷售形成不記收入。待二級經(jīng)銷商銷售后，該公司再開票做銷售 ，而該公司對二級經(jīng)銷商實(shí)際已經(jīng)收到的汽車而未銷售的部分未做收入處理，銷售額達(dá) 1156萬元，涉及銷項(xiàng)稅款 196萬元。某汽車銷售公司在 20xx年度，以每購買一臺汽車，贈送給購買者一臺家電，作為促銷手段，共計(jì) 335萬元，未按規(guī)定視同銷售，計(jì)提銷項(xiàng)稅金，涉及銷項(xiàng)稅金 57萬元。 三是購入汽車收到返利未作進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出。但經(jīng)檢 查人員調(diào)查取證，確定這是一筆平銷的返利獎(jiǎng)金，該公司未按規(guī)定作進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出處理，涉及增值稅 。加強(qiáng)對一級經(jīng)銷商從廠家直接向二級經(jīng)銷商調(diào)撥汽車的銷售行為的管理；加強(qiáng)汽車銷售企業(yè)的一些特有涉稅行為的管理，如銷售汽車贈送禮品或支付回扣費(fèi)用、銷售時(shí)收到各種價(jià)外費(fèi)用、在購進(jìn)時(shí)可能會收到各種名目繁多的返利的管理，督促企業(yè)及時(shí)確認(rèn)銷售。 山東國稅查補(bǔ)汽車行業(yè)稅款 2845萬元 針對汽車市場涉稅違法行為，山東省國稅系統(tǒng)自 20xx年 3月開始，開展了對汽車市場的稅收專項(xiàng)檢查，到檢查結(jié)束，全?。ú缓鄭u）共查補(bǔ)稅款 2845萬元。其中，查處違規(guī)使用發(fā)票 346份，查補(bǔ)稅款 萬元。有些汽車銷售業(yè)戶每月入賬的銷售收入與其開具的機(jī)動車專用發(fā)票和增值稅專用發(fā)票票面上所記載的金額不符，造成記賬憑證與其所附原始憑證的數(shù)據(jù)不符。有些企業(yè)代理進(jìn)口貨物，銷售實(shí)現(xiàn)后長期掛往來賬，不記收入。四、巧立稅目，偷逃稅款。有些企業(yè)為了促銷，制定了形式多樣的返利政策，將返利直接沖銷收入，減少應(yīng)納稅款。有些保險(xiǎn)公司定點(diǎn)的汽修廠以不向客戶開具發(fā)票的方式，少記收 入，少繳稅款。加強(qiáng)汽車行業(yè)稅收管理，規(guī)范納稅人稅收行為顯得猶為迫切。汽車流通企業(yè)的返利、三包服務(wù)、修理收入不申報(bào)納稅；汽車維修行業(yè)的二、三級保養(yǎng)維護(hù)收入不申報(bào)納稅；汽車公司內(nèi)部保養(yǎng)維修收入不申報(bào)納稅；個(gè)體車輛修理現(xiàn)金收入不開發(fā)票不申報(bào)納稅；汽車零配件批、零收入不開票不申報(bào)納稅；從事汽車修 理的一般納稅人將個(gè)體運(yùn)輸戶加油時(shí)取得的增值稅專用發(fā)票抵充修理費(fèi)，以及更換汽車配件取得的增值稅專用發(fā)票抵充修理費(fèi)申報(bào)抵扣偷稅；虛列成本，亂支費(fèi)用偷稅。應(yīng)開發(fā)票而不開票；應(yīng)取得發(fā)票而未按規(guī)定取得發(fā)票；未按規(guī)定填開及使用發(fā)票；使用假發(fā)票。未按規(guī)定設(shè)置賬薄，無相關(guān)明細(xì)賬；成本核算不準(zhǔn)確、費(fèi)用收入憑證殘缺不全；未按規(guī)定保管賬簿及其他涉稅資料導(dǎo)致難以查賬； 四、存在漏征、漏管和日常管理不到位現(xiàn)象。定額管理不到位，存在不公 平現(xiàn)象，發(fā)票和定額相分離制度沒有完全落到實(shí)處等等。和公安、交通、汽車檢測等車輛管理部門協(xié)作配合不力，有關(guān)信息資料難以共享，使得偷稅行為不能從源頭上加以控制。 此資料來自 ，大量的管理資料下載 六、稽查打擊力度不夠。 三、 醫(yī)藥行業(yè)稽查資料 貴州省國稅查補(bǔ)稅款 3000萬 醫(yī)藥行業(yè)偷漏稅最嚴(yán)重 從貴州省國稅局獲悉，該省國稅系統(tǒng) 20xx年連續(xù)開展了為期 5個(gè) 月的國稅稅收專項(xiàng)檢查，累計(jì)查補(bǔ)稅款逾 3000萬元，其中醫(yī)藥行業(yè)偷漏稅最為嚴(yán)重，僅該行業(yè)就查補(bǔ)稅款 1515萬元。在這些行業(yè)中，偷漏稅最為嚴(yán)重的是醫(yī)藥行業(yè)，在此次重點(diǎn)檢查的 270戶納稅對象中，就查補(bǔ)稅款 1515萬元。另外，在汽車及配件銷售、汽車維修、舊機(jī)動車交易、報(bào)廢汽車回收、貨運(yùn)等行業(yè)中也存在嚴(yán) 重的偷漏稅行為。在被檢查的 751家企業(yè)中，有 439家存在問題，還有 2家因偷稅移送公安機(jī)關(guān)。 目前，省國稅部門準(zhǔn)備進(jìn)一步加強(qiáng)征收管理力度，加強(qiáng)與工商、醫(yī)療、衛(wèi)生等管理部門協(xié)調(diào)配合，及時(shí)掌握醫(yī)療機(jī)構(gòu)、醫(yī)藥銷售單位登記信息，對不按規(guī)定辦理稅務(wù)登記和納稅申報(bào)的，依法懲處。在銷售返利中，醫(yī)藥行業(yè)利用醫(yī)院是免稅單位的巨大便利，通過返還利潤或?qū)嵨锏碾[蔽形式，大肆隱瞞企業(yè)利潤偷逃稅款，造成國家稅款的大量流失并引發(fā)行業(yè)腐敗，這已成為當(dāng)前加強(qiáng)稅收征管和治理行業(yè)腐敗的一大熱點(diǎn)問題。為了鼓勵(lì)渠道商多 進(jìn)貨，維系經(jīng)銷商的忠誠度，很多企業(yè)都會給代理商或經(jīng)銷商承諾一定的現(xiàn)金返利、廣告返利或?qū)嵨锓道龋髽I(yè)往往也都會將返利點(diǎn)數(shù)計(jì)入市場營銷費(fèi)用或銷售成本，而銷售返利實(shí)際就是企業(yè)銷售利潤的一部分。例如，南昌市國稅稽查局曾經(jīng)對某醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè) 20xx年、 20xx年和 20xx年 1— 6月的納稅情況進(jìn)行了檢查，該企業(yè)兩年零 6個(gè)月發(fā)生銷售收入 ，在銷售費(fèi)用中虛列的勞務(wù)費(fèi)用發(fā)票高 達(dá) 6030萬元。”但是，大量的醫(yī)藥經(jīng)銷企業(yè)從生產(chǎn)商獲得的銷售返利都不在帳上反映，直接進(jìn)入了企業(yè)自己的“小金庫”，而支付給醫(yī)院的返利卻通過“更正價(jià)格單”、“紅字發(fā)票”或“白條”直接沖減銷售收入，偷逃進(jìn)項(xiàng)或銷項(xiàng)增值稅