【文章內(nèi)容簡介】 市建設項目配建停車場（庫）標準》（DB/T 2962010）設置機動車及非機動車車位。 ②排水規(guī)劃： 項目排水主要為生活污水和雨水，排水系統(tǒng)采用雨污分流制，污水管道目前天塔道已有1根DN300管，水上公園東路未來有2根DN350管接入，雨水管道目前天塔道已有1根DN400管，水東未來有2根DN800管接入。雨水經(jīng)崇明路雨水泵站排入津河，污水經(jīng)現(xiàn)狀李七莊污水泵站排入紀莊子污水泵站。 項目污水系統(tǒng)建設主要是中水站、污水排放口、污水管網(wǎng)優(yōu)化等。其中，中水處理站的建設時間以天津市相關(guān)部門要求為準，污水管網(wǎng)為環(huán)形。 （2）給水規(guī)劃 項目用水主要為生活用水、日常清潔用水、配套公建用水、消防用水和冷卻塔補水等。項目用水由市政供水管網(wǎng)接入，目前天塔道、水北各有DN300管接入，水上公園東路、衛(wèi)津南路未來各有DN300管接入。集中商業(yè)、沿街商業(yè)、寫字樓、酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店為便于日后的管理或產(chǎn)權(quán)分割，給水系統(tǒng)獨立設置，結(jié)合市政供水壓力，分別計算各區(qū)域樓層供水方式，對需要加壓的部分設置獨立泵房，結(jié)合項目選擇合適位置。在項目四周設環(huán)狀給水管網(wǎng)，公建分別設給水進戶裝置，建筑物內(nèi)根據(jù)需要設置配水點。 （3）強弱電規(guī)劃 強電規(guī)劃：本項目電源規(guī)劃引自八里臺220kV變電站。地下一層設置1座10kV專用變電站，建筑面積約200平方米，解決住宅車庫用電需求；結(jié)合地下一層設置1座35kV專用總變電站（項目公建負荷約4萬千瓦），建筑面積約1200平方米，解決地塊公建、地下建筑供電需求。酒店、商業(yè)、辦公等各業(yè)態(tài)根據(jù)位置及需求各自設置35kV分變配電站，高壓電源引自專用總站。弱電規(guī)劃：本項目現(xiàn)狀為水上公園北道有2孔、5孔、24孔通信管道；水上公園東路有一條12孔、16孔通信管道，局部還有一條通信管道；天塔道有二條10孔通信管道；衛(wèi)津南路一條6孔、二條12孔通信管道。規(guī)劃要求為：以上現(xiàn)狀通信管道維持現(xiàn)狀，根據(jù)需求設置市話設備間及其他相關(guān)弱電機房。 （4）燃氣規(guī)劃 為滿足酒店、餐飲類商業(yè)的用氣需求，本項目分別建設為其各自服務的燃氣調(diào)壓站，引入城市中壓天然氣管道供項目使用。 （5）供熱規(guī)劃 經(jīng)過各方案技術(shù)經(jīng)濟分析，本項目決定采用自建燃氣鍋爐房與市政熱源相結(jié)合的供熱方式。其中，辦公、商業(yè)采用自建燃氣鍋爐房供熱；酒店、酒店式公寓及沿街商業(yè)采用市政熱源供熱，熱媒供回水溫度為90/70℃，由津熱供熱公司寧發(fā)供熱站統(tǒng)一管理。 （6）中水規(guī)劃 中水水源引自地塊周圍的市政中水管網(wǎng)，沖廁、水景補充水、停車庫地面沖洗用水、道路沖洗和綠化澆灑均采用中水，天塔道、水上公園北道、水上公園東路未來各有DN160與110管接入。集中商業(yè)、沿街商業(yè)、寫字樓、酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店為便于日后的管理或產(chǎn)權(quán)分割，中水系統(tǒng)獨立設置，二次加壓設置獨立泵房，泵房分別置于地下三層和避難層。第六章 目標成本分析天津綠蔭里項目投資成本主要集中在土地和前期建安工程兩部分?？偝杀緲?gòu)成如下：序號成本科目造價（萬元）1開發(fā)成本 土地獲得價款 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公用配套費0基建管理費 籌資費用 不可預見費 2期間費用 3稅金項目總投資 根據(jù)集團《魯能集團設計費用標準（2013年）》、簽訂的合同，并結(jié)合天津相關(guān)政府文件測算。 酒店、住宅、寫字樓是根據(jù)集團的標準成本（前期）調(diào)整，并結(jié)合天津本地超高層住宅及酒店的建安成本測算；商業(yè)是依據(jù)天津本地同類型業(yè)態(tài)標準測算，并結(jié)合使用功能（主要體現(xiàn)在安裝工程及設備）調(diào)整。 按照基礎設施費、%比例測算。、期間費用 按照2013至2017年所支付的利息全部資本化，以后年度支付的利息費用化。資金成本按照各業(yè)態(tài)的建筑面積占項目全面積比例進行分攤。在期間費用的分攤上遵循按照全面積進行分攤的方法進行分攤。 目標成本總體情況 ，（），詳見下表。寫字樓目標成本表代碼成本科目合計（萬元）建筑單方（元/㎡）　建筑面積 　　占地面積 　1開發(fā)成本 土地獲得價款 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 建筑工程裝修工程 安裝工程工程檢測費 監(jiān)理費 其它工程相關(guān)費 其它項目清單費 公用配套費 基建管理費 籌資費用 不可預見費 2期間費用003稅金00　項目總投資 　項目總投資（不含土地） 主要成本指標情況及測算依據(jù) 主要指標情況及測算依據(jù)如下： 建筑工程（不含外立面） 主體結(jié)構(gòu)建面單方造價3100元/平米，依據(jù)項目建筑方案測算，主要參考2012年天津定額及相關(guān)文件規(guī)定進行測算；綜合單價主要依據(jù)同期市場價格、天津工程造價信息及相近物業(yè)類型相關(guān)成本數(shù)據(jù)。 外立面 萬元， 元/平米，依據(jù)建筑方案測算工程量。外立面主要考慮仿石鋁板和玻璃幕墻。 精裝修 萬元， 元/平米。精裝區(qū)域主要包含寫字樓內(nèi)公共區(qū)域精裝修（地面、墻面、天棚）及附屬安裝精裝修。 安裝工程 。主要包含總包內(nèi)安裝工程（給排水工程、室內(nèi)電氣工程、通風空調(diào)系統(tǒng)工程、消防工程）、總包安裝分包工程（消防系統(tǒng)、電梯工程、弱電智能化工程）、安裝設備（室內(nèi)給排水系統(tǒng)、通風空調(diào)系統(tǒng)、室內(nèi)電氣系統(tǒng)及其他）。 景觀 萬元，㎡。景觀工程包含軟景、硬景及安裝給排水、電氣工程等。 公共配套 公用配套費0萬元。 基建管理費 基建管理費1401萬元， 元/平米。 籌資費用 籌資費用11260萬元， 元/平米。 , 元/平米；。與可研階段相比，主要原因是：1；2；3；主要原因為方案調(diào)整，鋼筋混凝土建筑指標有所變化，結(jié)構(gòu)及初裝修費用減少；5；6；寫字樓可研、方案階段目標成本對比表　　運營方案階段可研階段（運營可研）差值　建筑面積　占地面積代碼成本科目建面單方總成本建面單方總成本建面單方（元/㎡）（萬元）（元/㎡）（萬元）（元/㎡）1開發(fā)成本 土地獲得價款 100625前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 建筑工程裝修工程 安裝工程工程檢測費 監(jiān)理費 其它工程相關(guān)費 措施費、規(guī)費及稅金 000公用配套費 000開發(fā)間接費 1327資本化利息 12573不可預見費 2期間費用00000　項目總投資 選取萬科首開寫字樓項目作為對比項目，對同口徑成本進行了對比。萬科首開寫字樓項目，建筑面積29666㎡，共4層。指標對比情況詳見下表：天津魯能綠蔭里寫字樓與萬科首開寫字樓成本對比代碼成本科目天津魯能綠蔭里寫字樓A（元/平米）萬科首開寫字樓B（元/平米）建筑單方差額（元/平米）AB建筑面積972002966667534可售面積600002966630334占地面積592001開發(fā)成本土地獲得價款前期工程費基礎設施費社區(qū)管網(wǎng)工程費景觀環(huán)境工程費建筑安裝工程費建筑工程戶內(nèi)精裝修工程安裝工程工程檢測費監(jiān)理費3636其它工程相關(guān)費公用配套費開發(fā)間接費資本化利息不可預見費經(jīng)對比分析，天津魯能綠蔭里寫字樓較萬科首開寫字樓同口徑成本低538元/㎡?；A設施費對比分析㎡。其中，社區(qū)管網(wǎng)工程較萬科首開寫字樓高49元/㎡；環(huán)境景觀工程費較萬科首開寫字樓低11元/㎡。建筑安裝工程費對比分析㎡，分析其主要原因:一是建筑工程較萬科首開寫字樓項目低174元/㎡；二是戶內(nèi)精裝修工程較萬科首開寫字樓項目低310元/㎡；三是安裝工程較萬科首開寫字樓項目高162元/㎡，主要原因為本項目安裝工程費中包含旋轉(zhuǎn)門、擦窗機；四是萬科首開寫字樓項目不含工程檢測費、監(jiān)理費及其他相關(guān)工程費。 不可預見費不可預見費較萬科首開寫字樓項目低220元/㎡。 本項目與集團基準成本同口徑成本科目對比情況詳見下表：寫字樓與集團基準成本對比情況序號成本科目基準成本建面單方（元/㎡）A本項目建面單方(元/㎡)B成本指標差額 （元/㎡）BA（一）前期工程費600（二）基礎設施費用1851社區(qū)管網(wǎng)工程費1402景觀環(huán)境工程費45（三）單體建安工程費用31951建筑工程2400基礎115結(jié)構(gòu)及粗裝修22853100815門及其他02安裝工程1770給排水系統(tǒng)90室內(nèi)電氣系統(tǒng)275供熱通風空調(diào)系統(tǒng)300消防系統(tǒng)200智能化系統(tǒng)300樓體泛光照明工程60060太陽能系統(tǒng)10010設備費5353外裝工程7004精裝修6105措施及其他0 通過上述表格分析總體建安費用與集團標準成本基本一致，對偏差較大的成本科目原因分析如下： 主要因為：集團標準成本中前期工程費只記取了綜合配套費。 2； ㎡ （1）㎡，主要原因是：一天津地質(zhì)大部分為空洞或淤泥，必須采用三管高壓旋噴樁，且樁身平均37米的深度，㎡；二是結(jié)構(gòu)及粗裝修目標成本中含量較高，合計單方造價高815元/㎡； （2）㎡，主要原因是：㎡，㎡，㎡，㎡，㎡，主要原因為基準成本中不含鍋爐、旋轉(zhuǎn)門等； （3）㎡。第七章 招標采購策劃方案 總體思路 為明確招標采購工作計劃，及時完成批次上報工作，確保服務類設計工作的及時進行，物資設備、施工隊伍及時進場，保障工程施工進度及材料質(zhì)量，現(xiàn)將服務類、工程類已確定單位項目及未確定項目采購思路匯報如下： 服務類招標采購策劃方案 配合前期手續(xù)辦理的立項可研、環(huán)境評估、施工圖審查、節(jié)能評估、人防監(jiān)理等項目均通過競爭性談判的方式確定單位；設計階段如建筑方案、施工圖設計、展示區(qū)精裝設計、景觀設計通過集團公開招標確定單位；工程建設期間造價咨詢應用集團戰(zhàn)略采購結(jié)果確定，勘察、監(jiān)理履行有形市場招標手續(xù)，小型服務類項目需根據(jù)工程建設進度通過競爭性談判方式確定單位。具體內(nèi)容如下：、咨詢單位： 方案設計 服務范圍：全面負責完成概念設計、建筑方案設計、景觀方案設計、建筑外立面設計的設計任務。 建筑設計 服務范圍：全面負責完成建筑施工圖設計任務。 景觀設計 服務范圍：全面負責完成景觀施工圖設計任務。 寫字樓內(nèi)裝設計 服務范圍：全面負責完成寫字樓內(nèi)裝施工圖設計任務。 監(jiān)理 服務范圍：全面負責完成綠蔭里項目全部實施內(nèi)容的監(jiān)理任務。 組織方式：采用建筑有形市場招標手續(xù)方式確定中標單位，結(jié)果報集團備案。 造價咨詢 服務范圍：設計階段成本測算，總包分包清單編制、施工圖預算及配合評標、工程造價過程控制咨詢服務，總包分包的結(jié)算審核。 組織方式：集團委派單位。、咨詢單位： 辦公樓方案及施工圖設計 招標范圍：辦公樓方案及施工圖設計。 擬采用組織方式：邀請招標。 計劃招標完成時間：2016年4月。 酒店及辦公樓二次機電及施工圖深化設計 招標范圍：酒店及辦公樓二次機電及施工圖深化設計。 擬采用組織方式：公開招標。 計劃招標完成時間：2016年6月。 工程物資類招標采購策劃方案 已完成總包工程、電梯工程招標，未完成的主要有精裝修工程、幕墻、園林景觀綠化、弱電智能化工程、消防弱電、制冷主機、空調(diào)末端、燈具、風機等。具體內(nèi)容如下：、物資單位： 總包工程： 招標范圍：主體部分：地基處理工程、主體結(jié)構(gòu)工程、二次結(jié)構(gòu)工程、屋面工程、保溫工程、防水防潮工程、初裝修工程、外墻普通裝修工程、小市政工程等。 安裝工程：人防工程、給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等。