從房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型看20xx年市場走勢20xx0224-2)(編輯修改稿)
2025-06-11 00:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 %3 4 . 1 %1 0 %0%10%20%30%40%銷售面積 銷售均價(jià) 銷售額全國 一線 二三線 其他13 1998年 2022年，開發(fā)企業(yè)的土地購臵費(fèi)從 375億元增加至 9992億元，累計(jì)上漲 （復(fù)合增長率 %）；而土地購臵面積從 1億平方米擴(kuò)大到 4億平方米，累計(jì)增長 （復(fù)合增長率 %）；土地單價(jià)從 371元 /平方米上漲至2439元 /平方米，累計(jì)上漲 （復(fù)合增長率為 17%，同期商品房均價(jià)上漲 ，復(fù)合增長率為 %） 。 2022年起，土地購臵面積進(jìn)入低增長階段， 20222022年復(fù)合增長率僅為 %，其中 20222022年連續(xù)兩年下降，而土地單價(jià)漲幅從之前的 %擴(kuò)大至 %。 土地： 2022年土地購臵面積增速顯著下滑，而地價(jià)漲幅擴(kuò)大 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 19982022年土地購置指標(biāo)增長率 19982022年土地購置類指標(biāo)復(fù)合增長率 19982022年土地購置類指標(biāo)累計(jì)上漲倍數(shù) 2 0 %0%20%40%60%80%1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022土地購置額 土地購置面積 土地單價(jià) 土地購置費(fèi) 土地購置面積 土地單價(jià) 19982022 20222022 19982022 土地購置費(fèi) 土地購置面積 土地單價(jià) 19982022 % % % 20222022 % % % 19982022 % % % 2022 % % % 14 20222022年全國及不同城市土地購置類指標(biāo)復(fù)合增長率 一線城市土地價(jià)格漲幅最高，其他城市土地購臵面積占比擴(kuò)大 2022和 2022年不同城市 土地投資指標(biāo)占比 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 20222022年，一線城市土地單價(jià)的復(fù)合增長率為 %，在各類城市中最高；其他城市為 %，低于全國水平。 2022年來，一線和二三線的土地購臵面積復(fù)合增長率均為負(fù)，其他城市復(fù)合增長率為 %，到 2022年，一線城市土地購臵面積占全國比重從 %下降至 %，二三線城市占比從 %下降至 %，而其他城市從 %擴(kuò)大至 %。 從土地購臵費(fèi)來看，各類城市增長率差別不大，占全國的比重基本平穩(wěn)。 5 . 1 % 3 . 6 %4 0 . 4 %3 3 . 4 %3 0 . 7 %4 0 . 1 %6 1 . 5 % 6 5 . 7 %1 9 . 6 %1 8 . 2 %3 9 . 2 %4 2 . 6 %0%20%40%60%80%100%2022 年 2022 年 2022 年 2022 年土地購置費(fèi) 土地購置面積一線 二三線 其他1 . 4 %5 . 6 %2 8 . 8 %0 . 3 %2 . 7 %2 8 . 0 %2 6 . 3 %3 7 . 6 %2 9 . 9 %2 9 . 2 %2 3 . 1 %2 6 . 5 %1 0 %0%10%20%30%40%土地購置費(fèi) 土地購置面積 土地單價(jià)全國 一線 二三線 其他15 一、 模型：簡介及其效果檢驗(yàn) 二、預(yù)測： 2022年中國房地產(chǎn)市場預(yù)測 16 “國八條” 限購 差別化信貸 稅收 加大保障性住房建筑力度 加大土地供應(yīng)量 明確約談問責(zé)制 明確房價(jià)調(diào)控目標(biāo) 堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo) 抑制需求 增加供應(yīng) 確保落實(shí) 穩(wěn)定預(yù)期 限購： 本市居民有 2套，外地居民 1套不得再購買、不能提供納稅證明不能購買，擴(kuò)大到至少 35個(gè)大中城市，范圍更廣 差別化信貸： 二套房首付60%，利率 稅收： 二手房買賣不滿 5年全額增收營業(yè)稅 2022年新政：“國八條”力度超過 2022年，限購政策最為突出 17 各地細(xì)則：北京最為嚴(yán)格，多數(shù)城市力度與“國八條”一致，成都、青島等地相對寬松 截至 2月 24日，已有上海等 17個(gè)城市出臺(tái)細(xì)則（濟(jì)南未正式出臺(tái)，但山東省政府已要求濟(jì)南限購）。各城市在限購套數(shù)上沒有區(qū)別，但在限購區(qū)域和納稅證明時(shí)限上有一定差異，北京最為嚴(yán)厲，上海、天津等 6個(gè)城市與國八條基本一致，全市限購且需提供一年以上納稅證明，而成都、青島等 9個(gè)城市相對寬松，限購區(qū)域僅限主城區(qū)，其他城市暫未明確。 城市 出臺(tái)時(shí)間 實(shí)行時(shí)間 本地居民 外地居民 限制區(qū)域 外地居民納稅證明 年限最低要求 北京 2月 15日 2月 16日起 已有 2套不得購買 已有 1套不得購買，不提供納稅證明不得購買 全市 5年 上海 1月 31日 1月 31日起 全市 1年以上 成都 2月 15日 2月 15日起 主城區(qū) 無 青島 1月 28日 至 12月 31日 市轄七區(qū) 1年以上 南寧 2月 13日 3月 1日 2022年 2月 29日 市區(qū) 1年以上 廣州 2月 23日 2月 24日起 市區(qū) （ 暫不含從化增城 ） 1年以上 南京 2月 19日 2月 19日起 市區(qū) 1年 哈爾濱 2月 18日 2月 18日起 市區(qū) （ 不含呼蘭區(qū)、 阿城區(qū) ） 1年以上 貴陽 2月 11日 至 12月 30日 中心城區(qū)一環(huán)內(nèi) 1年 長春 1月 28日 至 12月 31日 全市 1年以上 1太原 2月 19日 2月 19日起 市轄六區(qū) 1年以上 1寧波 2月 20日 2月 20日起 全市 1年以上 1天津 2月 18日 2月 18日起 全市 1年 1石家莊 2月 19日 至 12月 31日 市內(nèi)五區(qū) 、 高新區(qū) 1年 1武漢 2月 21日 2月 23日起 全市 1年 1廈門 2月 20日 至 12月 31日 全市 1年 1無錫 2月 21日 2月 21日起 市區(qū) 1年 18 房產(chǎn)稅： 上海 僅針對新購住房，稅率低， 目的在于限制購買套數(shù)，從而降低需求 ； 重慶 主要針對高檔住房，稅率相對高且跨度大，目的在于 控制成交均價(jià)，降低高檔房需求 。 重慶 上海 征收對象 ① 獨(dú)棟商品住宅（包括新購和存量） ② 新購高檔住房（交易單價(jià)達(dá)到主城區(qū)新建商品住房均價(jià) 2 倍及以上） ③ “ 三無 ” 個(gè)人新購的第二套及以上普通住房 ① 新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房 ② 非本市居民家庭在本市新購的住房 計(jì)稅依據(jù) ① 計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)，條件成熟 時(shí)，依房產(chǎn)評估值。 ② 獨(dú)棟商品住宅和高檔住房，如無新規(guī)定，無論產(chǎn)權(quán)是否變動(dòng)，其計(jì)稅交 易價(jià)和適用稅率均不在變動(dòng)。 ① 參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。 ② 房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的 70%計(jì)算繳納。 稅率 ① 獨(dú)棟商品住宅和高檔住房交易單價(jià)在上兩年主城區(qū)新建住房均價(jià) 3倍以下的稅率為 %； 3 倍（含 3倍）至 4 倍的稅率為 1%； 4 倍（含 4 倍）以上的稅率為%。 ② “ 三無 ” 個(gè)人新購第二套及以上的 普通住房稅率為 % ① 適用稅率暫定為 % ② 應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格 2 倍（含 2 倍）的，稅率暫減為 %。 應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅建筑面積 建筑面積 交易單價(jià) 稅率 應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅建筑面積 建筑面積交易單價(jià) 70% 稅率 稅收減免 ① 獨(dú)棟商品住宅免稅面積
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