從房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型看20xx年市場走勢20xx0224-2)(已修改)
2025-05-27 00:30 本頁面
【正文】 China Index Academy 中國指數(shù)研究院 2022年 2月 從房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型看 2022年走勢 1 一、 模型：簡介及其效果檢驗(yàn) 二、預(yù)測： 2022年中國房地產(chǎn)市場預(yù)測 2 關(guān)于“房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型” 3 影響中國房地產(chǎn)市場的主要因素 根據(jù)“房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，影響中國房地產(chǎn)市場的主要因素可分為政府政策、外部環(huán)境、房地產(chǎn)市場內(nèi)部因素三個(gè)方面， 分別能夠解釋 47%、 31%、 22%的市場變化，其中政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響最大。 具體因素 動(dòng)態(tài)模型估計(jì)結(jié)果 政府政策 1. 土地政策 顯著（ ） () 2. 利率政策 長期不顯著，短期顯著（ ） 3. 稅費(fèi)政策 顯著（ ） 4. 貨幣政策 顯著（ ） 5. 信貸政策 顯著（ ） 6. 保障房政策 不顯著 政府政策因素整體影響度 47% 外部環(huán)境 顯著（ ） 顯著（ ） 不顯著 不顯著 外部環(huán)境因素整體影響度 31% 房地產(chǎn)市場內(nèi)部因素 不顯著 顯著（ ） 顯著（ ） 不顯著 房地產(chǎn)內(nèi)部因素整體影響度 22% 注： GDP、儲(chǔ)蓄存款也是外部環(huán)境中影響房地產(chǎn)市場的重要因素，但模型顯示，這兩個(gè)指標(biāo)并非影響房地產(chǎn)市場的直接因素，而是通過影響居民可支配收入等直接因素來影響房地產(chǎn)市場的。 4 政府政策：土地、貨幣政策是關(guān)鍵 20%0%20%40%60%01:Q1301:Q1402:Q102:Q1202:Q1302:Q1403:Q103:Q1203:Q1303:Q1404:Q104:Q1204:Q1304:Q1405:Q105:Q1205:Q1305:Q1406:Q106:Q1206:Q1306:Q1407:Q107:Q1207:Q1307:Q1408:Q108:Q1208:Q1308:Q1409:Q109:Q1209:Q1309:Q1410:Q110:Q1210:Q1310:Q142%0%2%4%6%8%10%12%14%商品房累計(jì)銷售面積增長率 房屋銷售價(jià)格指數(shù) ( 同比 )圖： 2022年至今全國商品房銷售面積和房價(jià)指數(shù)增長率及政策 住房市場化改革； 積極財(cái)政政策；支持住房消費(fèi) 平穩(wěn)發(fā)展期 快速發(fā)展期 全面調(diào)整期 調(diào)控結(jié)構(gòu)，抑制房價(jià) 2022年：國八條 2022年：國六條、國十五條 2022年：多次加息、嚴(yán)控開發(fā)貸款和二手房貸款 調(diào)控供需、抑制投資； 831大限； 土地招拍掛 穩(wěn)定房價(jià)、加強(qiáng) 住房保障 貨幣政策繼續(xù)從嚴(yán) 復(fù)蘇并快速增長期 多次降息，稅費(fèi)減免，刺激復(fù)蘇 調(diào)控期 調(diào)控期： 2022國十條 2022國八條等 2022年土地招拍掛政策出臺(tái)后，土地購臵面積增速大幅下降，地價(jià)漲幅顯著擴(kuò)大，是 2022年以來房價(jià)水平漲幅擴(kuò)大的重要原因；另一方面， 20222022年，貨幣政策轉(zhuǎn)向是市場波動(dòng)的重要因素， 2022年全國商品房銷售面積超常增長、 2022年遭遇嚴(yán)厲調(diào)控但全國商品房銷售面積仍創(chuàng)下歷史新高，與當(dāng)年貨幣投放較多密切相關(guān)（ 2022年新增房地產(chǎn)貸款 2萬億元，與 2022年持平）。 調(diào)控期 ★ ★ ★ ★ 5 2022年銷售面積“超?！痹鲩L與信貸超額投放、降息、減稅等政策密切相關(guān) 2022年，全國商品房銷售面積達(dá) ，同比大幅增長 %，模型顯示，正常增長率約為 %，另有18%的增長來自 08年抑制需求的釋放，而各類政策的影響分別為：信貸超額投放對(duì)增長率的貢獻(xiàn)為 6%，降息為 4% ，減稅為 2%，分別使得銷售面積“超?！痹鲩L約 、 、 。 圖： 19992022年全國商品房銷售面積及其增長率 圖：不同政策對(duì) 2022年商品房銷售面積“超?！痹鲩L的貢獻(xiàn) 銷售面積貢獻(xiàn)（億平方米） 增長率貢獻(xiàn) 信貸超額投放 6% 降息 4% 減稅 2% 合計(jì) 12% 1 . 4 61 . 8 62 . 2 42 . 6 83 . 3 73 . 8 25 . 5 56 . 1 96 . 9 07 . 6 98 . 5 70 . 81 . 10 . 81 . 0 01 . 0 03 . 0 05 . 0 07 . 0 09 . 0 01999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022萬平方米3 0 %2 0 %1 0 %0%10%20%30%40%50%正常水平的銷售面積 超出正常水平的銷售面積正常增長率 實(shí)際增長率6 抑制性政策對(duì)房價(jià)影響一般有半年到一年的滯后，但 2022年國十條力度大，影響在一個(gè)季度內(nèi)即顯現(xiàn) 2022年 2022年，政策出臺(tái)約半年后，銷售面積從 2022年 1月起開始下降， 7月后房價(jià)開始環(huán)比下跌； 2022年 4月國十條出臺(tái)后政策力度大，影響更快，銷售面積在 5月即下降，房價(jià)在 6月出現(xiàn)下跌。 5 0 % 2 5 %0%25%50%75%100%070107030705070707090711080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005100710091011 1 . 0 % 0 . 5 %0 . 0 %0 . 5 %1 . 0 %1 . 5 %2 . 0 %銷售面積增長率 環(huán)比價(jià)格指數(shù)圖： 20222022年商品房銷售面積及 70個(gè)大中城市環(huán)比價(jià)格指數(shù) 2022年：多次加息、嚴(yán)控開發(fā)貸款和二手房貸款 2022年 4月國十條 2022年四季度政策轉(zhuǎn)為寬松，2022年二季度起銷售面積和價(jià)格進(jìn)入上漲通道 7 外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場相互依存，密切相關(guān) 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與 G D P 增長率之間的關(guān)系8 . 0 %9 . 0 %1 8 . 0 %2 0 . 9 %0%2%4%6%8%10%12%14%16%1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2 0 %30%
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