從房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型看20xx年市場走勢20xx0224-2)-資料下載頁
2025-05-15 00:30本頁面
【正文】 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022E價(jià)格（元 / 平米） 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%漲幅商品房價(jià)格 漲幅圖： 19972022年商品房銷售價(jià)格及其增長率 26 35個(gè)大中城市特別是住宅市場受影響更大，價(jià)格結(jié)構(gòu)性下調(diào) 2022年全國商品房同比下降 3%8%，住宅銷售面積下降 510%，而商業(yè)地產(chǎn)仍可能保持增長（增速 11%17%）； 從不同城市來看，預(yù)計(jì)一線銷售面積降幅在 27%31%之間，二三線城市降幅約 10%15%，其他城市基本平穩(wěn) ； 35個(gè)大中城市銷售面積占比下降是均價(jià)（結(jié)構(gòu)性）下調(diào)的主要原因。 銷售面積 銷售額 銷售均價(jià) 商品房 住宅 商業(yè)地產(chǎn) 商品房 住宅 商業(yè)地產(chǎn) 商品房 住宅 商業(yè)地產(chǎn) 2022年預(yù)測上限 3% 5% 17% 4% 8% 15% 1% 2% 1% 2022年預(yù)測下限 8% 10% 11% 12% 15% 6% 4% 5% 4% 2022年 44% 45% 28% 77% 81% 53% 23% 25% 19% 2022年 10% 8% 32% 18% 14% 44% 7% 6% 9% 銷售面積 銷售額 全國 一線 二三線 35個(gè)城市合計(jì) 其他 全國 一線 二三線 35個(gè)城市合計(jì) 其他 2022上限 3% 27% 10% 13% 3% 4% 23% 5% 11% 3% 2022下限 8% 31% 15% 17% 3% 12% 29% 13% 18% 5% 2022 10% 29% 4% 3% 19% 18% 15% 20% 6% 35% 2022 44% 52% 48% 49% 40% 77% 96% 75% 82% 70% 2022 15% 34% 21% 24% 8% 16% 32% 18% 24% 4% 表： 2022年全國商品房需求預(yù)測 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型測算 注：商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房 表： 2022年全國及各類城市商品房需求預(yù)測 27 Value system 一二線城市受影響最大，三四線城市發(fā)展穩(wěn)健 量跌價(jià)穩(wěn) 一線城市 二線城市 三線城市 四線城市 一線城市：作為調(diào)控的重點(diǎn)，投資性外來購房比重大，但市場供應(yīng)有限需求總量較大，總體量跌價(jià)穩(wěn)； 二線城市：為本次調(diào)控?cái)U(kuò)大區(qū)域，但地方細(xì)則相對溫和、剛需比重較大，受沖擊力度小于一線城市，短期內(nèi)有一定波動(dòng)，但降幅較小，長期來看總體量價(jià)平穩(wěn)； 三四線城市：房價(jià)相對較低、發(fā)展?jié)摿Υ?、受政策調(diào)控影響小，市場總體量價(jià)上升，將成為企業(yè)擴(kuò)大市場規(guī)模、分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)潛力的重要擴(kuò)張區(qū)域。 7 . 2 %8 . 0 % 6 0 % 3 0 %0%30%60%昆明 西寧 太原 石家莊 鄭州 哈爾濱 呼和浩特 西安 長春 長沙 濟(jì)南 沈陽 ?？?全國 重慶 南昌 青島 武漢 大連 貴陽 35城市合計(jì)蘭州 天津 銀川 成都 廣州 南寧 福州 烏魯木齊 寧波 合肥 南京 北京 杭州 廈門 深圳 上海圖： 2022年 35個(gè)大中城市住宅銷售面積增長率 圖： 2022年各類城市量價(jià)走勢 28 投資性需求大幅下降，同時(shí)殃及改善性需求，商業(yè)地產(chǎn)幾乎不受政策限制 圖： 20222022 年全國各類物業(yè)銷售面積增長率 2 0 0 8 2 0 1 0 年套數(shù)前十項(xiàng)目套總價(jià)與全市對比92109117 1341 9 9 . 21547 8 . 4 %6 7 . 3 %7 0 . 8 %0501001502002502022年 2022年 2022年萬元60%65%70%75%80%前十項(xiàng)目 全市 前十項(xiàng)目/ 全市圖： 2022年北京熱銷項(xiàng)目的價(jià)格相對水平繼續(xù)下行 高端市場 商業(yè)地產(chǎn) 普通住房 政策影響更大、自身波動(dòng)更加頻繁，競爭更趨激烈 不受調(diào)控政策影響，面臨更多發(fā)展機(jī)遇 自住型需求將長期大量存在，價(jià)格有望較為平穩(wěn)，首次臵業(yè)的中小戶型、中低價(jià)位產(chǎn)品受影響不大 29 投資 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型測算 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)投資 預(yù)計(jì) 2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為 ，同比增長 %到 %（ 1998年以來復(fù)合增長率為%）。 圖： 19972022年全國房地產(chǎn)投資及其增長率 01000020220300004000050000600001997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022E投資（億元）0%5%10%15%20%25%30%35%增長率房地產(chǎn)投資 增長率30 開工面積 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型測算 （ 4）施工面積 預(yù)計(jì) 2022年全國商品房施工面積為 ，同比增長 %到 %。 （ 5）新開工面積 預(yù)計(jì) 2022年全國商品房新開工面積為 ，同比增長 %到 21%。 圖： 19972022年全國商品房施工面積及其增長率 圖： 19972022年全國商品房新開工面積及其增長率 01000002022003000004000005000001997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022E面積（萬平米）0%5%10%15%20%25%30%增長率施工面積 增長率0500001000001500002022002500001997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022E面積（萬平米）0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%增長率新開工面積 增長率31 4 . 3 05 . 3 6 5 . 1 96 . 6 51 2 . 5 47 . 6 52 1 . 9 %4 7 . 2 %6 4 . 1 %2 4 . 1 %2 4 . 5 %036912152022 2022 2022 2022 2022 20223 0 %1 0 %10%30%50%70%住宅出讓面積（萬公頃） 住宅出讓面積增速05001000150020222022年 2022年 2022年 2022年E數(shù)量（萬套）商品住宅新開工 商品住宅銷售 保障房建設(shè)土地供應(yīng)力度不減，保障房建設(shè)計(jì)劃繼續(xù)加大 2022年計(jì)劃建設(shè)保障性住房 1000萬套，比 2022年計(jì)劃增加 420萬套，預(yù)計(jì) 2022年保障性住宅開工套數(shù)占整體的比重將達(dá)到 40%左右（ 2022年，全國商品住宅新開工和銷售套數(shù)分別約為 1300萬套和 900萬套）。 圖： 20222022年商品住宅新開工、銷售及保障房建設(shè)情況 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 圖： 2022— 2022 年全國住宅用地出讓面積 20222022年，土地平均供應(yīng)面積約10億公頃，其中商品住宅用地約 8億公頃，明顯高于 20222022年的 56億公頃。 根據(jù)國八條， 2022年商品住宅用地供應(yīng)不低于過去兩年平均水平。 32 ? THANK YOU!
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