【文章內(nèi)容簡介】 江商貿(mào)城敬賢山莊新大陸2003年5月1450一期別墅2500左右880起2003年11月1700二期多層均價13001100起價格漲幅250約200220戶型面積與購房目的發(fā)生變化 XX中高檔住宅市場目前形成主流供應(yīng)的戶型為100－130平方米的三房、90－100平方米的二房和140－160平方米的四房及180－200平方米復(fù)式，90平方米以下房型開發(fā)較少，尤以110－130平方米的三房占主力戶型。目前，本地客戶需求面積在110－150平方米之間，購房的主要客戶為機關(guān)企事業(yè)單位員工、私營業(yè)主，以二次購房為主。由于以前XX市中高檔客戶以自建住房為主，而隨著去年以來政府對于土地宏觀調(diào)控政策的緊縮，自建住房逐漸困難。這一批市場不得不轉(zhuǎn)移到高檔公寓的購買上來。另有一部分中高檔客戶希望購買環(huán)境景觀、配套、地段等都比較高檔的小區(qū)，現(xiàn)正處于觀望狀態(tài)。估計在一定時間內(nèi)，XX高檔住宅市場尚有發(fā)展?jié)摿Α？蛻羧荷朴诮邮苄迈r事物，高層、錯層接受度在提高XX的住宅類型呈現(xiàn)多元化狀況主流仍以多層建筑為主，但也開始出現(xiàn)零星的小高層建筑，在戶型設(shè)計上以100130平方米三室二廳二衛(wèi)的戶型為主流，其他戶型集中在90100方的二室二廳一衛(wèi)。在平面設(shè)計上仍以復(fù)式、平面為主，開始出現(xiàn)錯層設(shè)計。XX市房地產(chǎn)銷售的主要客戶為XX本地人，主要集中在政府部門公務(wù)員、教師、經(jīng)營戶等，外地客戶以長期在XX投資經(jīng)商的私營業(yè)主為主。由于當(dāng)?shù)厝说男愿窈婪?，喜歡追趕潮流時尚，對新鮮事物的接受程度比較快，向往大上海的居住模式，因此，高層、小高層，以及錯層設(shè)計雖然剛出現(xiàn)，但已被當(dāng)?shù)叵M者廣泛接受，并認(rèn)為是時尚的象征。但由于高層住宅還沒有現(xiàn)成居住樣板，因此對高層公攤面積大、物管費高等實際原因一時還沒有很大反應(yīng)。開發(fā)公司多了，開發(fā)規(guī)模大了，市場運行也逐步規(guī)范了由于XX市的住宅商品房發(fā)展逐步復(fù)蘇，消費市場也開始出現(xiàn)活躍狀況，當(dāng)?shù)厝送顿Y購房的意識也開始逐步增加。許多新樓盤的銷售也紛紛開始采用營銷代理等分工合作的手段，銷售模式趨于成熟，無論是售樓處的裝修，樓書的設(shè)計還是銷售人員的技巧都在不斷提升中。 與半年前相比，目前的XX市的房地產(chǎn)市場逐步邁向規(guī)?；?、品牌化階段，外地特別是江浙一帶開發(fā)商紛紛涌入，帶入成熟的開發(fā)與市場營運技術(shù)。5月份時，主要的房地產(chǎn)開發(fā)商有萬和物業(yè)、龍騰房產(chǎn)以及一些私人性質(zhì)的小型房地產(chǎn)開發(fā)商，樓盤一般是零星的幾幢開發(fā)，除萬和城市花園和敬賢山莊外其余規(guī)模都很??；但到了11月份，又新增了麗豐、順達(dá)、港利、廣廈等許多有實力大規(guī)模的開發(fā)商，而且開發(fā)規(guī)模也出現(xiàn)了上百畝的大規(guī)模品牌化開發(fā)，建筑面積在10萬平方米左右或以上的有好幾個樓盤，如港利綠園、中南現(xiàn)代城、水岸名苑等等，城西新開發(fā)樓盤西苑世紀(jì)名門，更是一個占地600多畝的規(guī)模化小區(qū)。就今后長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢，由于中大規(guī)模樓盤在配套以及整體品質(zhì)塑造方面存在較多優(yōu)勢，將會受到追求居住品質(zhì)的中高檔購房者的追捧。城南、城西成為樓市區(qū)域發(fā)展兩大熱點目前XX樓市形成兩大樓市熱點區(qū)塊：一為城西，西二環(huán)附近，新近開發(fā)的樓盤有水岸名苑、中南現(xiàn)代城、港利綠園以及西苑世紀(jì)名門等，集中了5家大型樓盤，總上市規(guī)模近100萬建筑面積，其中世紀(jì)名門開發(fā)規(guī)模達(dá)40萬平方米；另一塊為城南，南二環(huán)以南，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，今年出讓地塊6塊，新樓盤有龍騰義耕新天地、城市映象、大唐花園等，上市規(guī)模近二十萬建筑面積，但潛在開發(fā)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于此規(guī)?！Y(jié)論1）XX房價上揚迅速，老百姓開始關(guān)注樓市； 2）樓盤規(guī)模化、品牌化，注重形象宣傳，廣告投入，多采用與營銷代理合作的方式，競爭開始激烈；3）外地特別是江浙開發(fā)商進(jìn)駐，帶入成熟的開發(fā)技術(shù)與銷售模式；4）小高層、錯層設(shè)計開始出現(xiàn)，在當(dāng)?shù)氐慕邮艹潭容^好；5）形成了城南、城西兩大樓市熱點區(qū)域。（二）、XX房地產(chǎn)市場供需分析需求分析根據(jù)XX房地產(chǎn)市場目前發(fā)展?fàn)顩r，目前XX房地產(chǎn)消費群主要為：解決住房需求、改善住房或者投資置業(yè)需求、投資需求等幾方面。通過調(diào)研得出，XX房地產(chǎn)市場的需求特點表現(xiàn)為：一是改善性需求將在未來市場中占主流，同時受房價上漲投資高回報的吸引，XX市將會有越來越多的居民開始涉足房地產(chǎn)投資。 二是市區(qū)拆遷力度的加大和拆遷政策的出臺，大部分拆遷戶將加入XX市商品房需求行列。拆遷戶對商品房的需求成了XX市商品房需求的一大主力。2003年下半年XX房價的快速上揚，與拆遷購房需求量直接有關(guān)。三是周邊縣市消費者需求每年呈遞增趨勢。隨著XX城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展，周邊城鎮(zhèn)居民將會越來越多選擇XX作為購房地。四是在具體需求上，區(qū)位選擇：清潁公園、東城河附近的老城區(qū)（即本項目區(qū)塊），其次為城西阜南路以西。產(chǎn)品類型上：以120～140㎡的三室二廳與三室一廳戶型最受青睞。產(chǎn)品價格上：根據(jù)現(xiàn)行房價發(fā)展趨勢，普遍接受的房價以1300～1500元/平方米的居多，總價在15～20萬之間。潛在供應(yīng)量分析2003年新掛牌招標(biāo)地塊匯總：XX市2003年土地供應(yīng)基本情況統(tǒng)計表序號區(qū)域地理位置面積（畝）起價（萬元）成交價（萬元）競得時間企業(yè)1老城區(qū)東面東城墻路，西面規(guī)劃青云街南至阜臨路，北至民族中學(xué)101813002003年3月安徽國銀置業(yè)有限公司2老城區(qū)東城墻路西側(cè)群眾劇場東側(cè)，市醫(yī)藥局東側(cè)475475溫州街房屋開發(fā)公司3老城區(qū)清穎東路，人民西路北側(cè)，規(guī)劃河濱路南側(cè)，穎州北路西側(cè)，規(guī)劃三義街，建設(shè)街東側(cè)310983111482003年7月紹興環(huán)球房產(chǎn)4老城區(qū)人民中路北側(cè)，青穎路南側(cè)，穎州北路西側(cè)1702002003年7月XX和華千百意購物中心有限公司老城區(qū)合計327613131235城南規(guī)劃二道河路北側(cè)，東清河?xùn)|側(cè)211221322003年5月安徽天筑有限公司城南規(guī)劃二道河路南側(cè)，規(guī)劃穎州南路東側(cè)，東清河西側(cè)城南規(guī)劃二道河路南側(cè)，東清河?xùn)|側(cè)6城南沙河路西側(cè)規(guī)劃二道河北側(cè)3543622003年5月XX汽車運輸集團(tuán)公司7城南阜南路東側(cè)，規(guī)劃穎南大道南側(cè)2032072003年5月XX中源汽車銷售有限公司8城南北京路南側(cè)，幸福路北側(cè)，青峰機械廠西側(cè)251624292003年5月浙江樟塘建筑集團(tuán)有限公司9城南穎州南路東側(cè)，林常路北側(cè)，市建筑研究設(shè)計院南側(cè)。3273322003年9月XX億達(dá)房產(chǎn)10城南穎南路南側(cè)，二道河北側(cè)，阜九路東側(cè)，規(guī)劃趙王路西側(cè)433567152003年9月XX天瑞房產(chǎn)11城南幸福路南側(cè)規(guī)劃福利路西側(cè)11822202003年7月XX中鑫置業(yè)有限公司12城南南二環(huán)路南側(cè)，阜南路東側(cè)2544602003年9月XX新偉業(yè)房產(chǎn)13城南規(guī)劃二道河路南側(cè)，貫清路北側(cè)，穎州南路西側(cè)，清路東側(cè)2003年7月XX龍騰萬霖房產(chǎn)城南合計14城西西面二環(huán)路北至規(guī)劃阜臨路50193519452003年2月安徽國銀置業(yè)有限公司15城西東至規(guī)劃搬井路西至西二環(huán)路北至規(guī)劃劉琦路198000198000安徽凌利房產(chǎn)16城西東至西二環(huán)路南至阜臨路北至順昌路467846982003年2月安徽中南置業(yè)17城西西二環(huán)路西側(cè)西苑小區(qū)東側(cè)2205202003年7月XX國銀置業(yè)公司城西合計20483320516318城北北京西路北側(cè)，規(guī)劃紅旗路南側(cè)53013382003年9月XX金盛房產(chǎn)19城北北京西路北側(cè)，規(guī)劃光明路西側(cè)187519992003年9月奉化市廣廈房產(chǎn)20城北北京西路北側(cè)規(guī)劃園路西側(cè)2482542003年5月安徽康鑫藥業(yè)有限公司21城北南二環(huán)路南側(cè)穎南路大道北側(cè)58515022003年7月安徽春益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司　城北合計　32385093　　　總計　　　供需分析從XX市2003年地塊供應(yīng)量我們可以看到，未來樓盤的潛在供應(yīng)集中在城南（）、老城區(qū)（，集中在本項目地塊）以及城西（）。因此，本案的實際競爭力直接來自城西與城南。城西與城南將成為眾多開發(fā)商角逐的戰(zhàn)場，而本項目因其地塊的稀缺性，可以避開同地塊競爭的狀況，這也使得本項目能夠充分發(fā)揮地塊的優(yōu)勢。同時，本項目的開發(fā)量直接決定了市區(qū)商品房的供應(yīng)量，本項目將成為市區(qū)商品房供應(yīng)主體，有利于緩沖市場對市區(qū)房源的需求。（三）、XX樓市未來發(fā)展趨勢分析 消費者的購房理念將從“買樓買地段，向買樓買環(huán)境、買品牌、買生活方式發(fā)展”，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、提升樓盤品質(zhì)，是XX樓市長足發(fā)展之本。目前XX樓盤相同區(qū)塊的樓盤定位基本一致，同質(zhì)化競爭激烈，高品質(zhì)樓盤與低品質(zhì)之間的價格差別也不大，消費者的買房觀念還局限于地段的比較、面積的大小，下一階段，XX樓市將向差異化定位發(fā)展，買樓就是買環(huán)境、買品牌、買生活方式，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、好房子不便宜的購房思想將進(jìn)一步建立。不斷涌現(xiàn)高品質(zhì)、優(yōu)秀的房產(chǎn)品，才能吸引消費者為改善居住環(huán)境而二次置業(yè)、三次置業(yè)，這也是XX樓市長足發(fā)展的根本所在。 房價仍將保持適量上漲，但上漲幅度與今年不能相比，總體呈穩(wěn)中有升。2004年將保持5－10％左右的漲幅，但2000元/平方米以上的價格壓力非常大。最近國務(wù)院18號文出臺的目的之一，就是為了推動房地產(chǎn)的消費，把房地產(chǎn)的價格盡量壓下來。但是基于房地產(chǎn)市場的需求尤其是改善型和投資型需求被激發(fā)，總體仍然處于快速增長的態(tài)勢，預(yù)計到2004年，XX的房地產(chǎn)價格還會持續(xù)地穩(wěn)中見漲。主要基于：第一，消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。在江浙沿海地區(qū)房價漲幅較大的2002002年，安徽及XX的房地產(chǎn)市場相對較為平和，房價徘徊，去年以來終于開始從谷底啟動，進(jìn)入一個緩速上漲通道。本地居民以往的房產(chǎn)消費還局限于被動購房，隨著居民消費觀念的變化，改善換購型需求和投資置業(yè)型需求將被激發(fā)強化。第二，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場的整體需求。這兩年，XX加大城市舊城改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。第三，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)也將帶動周邊人口進(jìn)城居住、就業(yè)，增加房地產(chǎn)市場需求。樓市步入規(guī)模開發(fā)期，二、三幢的零星開發(fā)將退出舞臺。房地產(chǎn)開發(fā)是一個典型的追求規(guī)模效應(yīng)的行業(yè)，因此，使自身具備規(guī)模開發(fā)能力是房地產(chǎn)企業(yè)避免被市場淘汰的惟一途徑。當(dāng)然并不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都具備異地開發(fā)的條件。土地開發(fā)的規(guī)模化已經(jīng)是勢在必行。以往XX房產(chǎn)以單體、小地塊為主，盡管面積小，但五臟還必須俱全，比如綠化、會所、車庫等配套設(shè)施一樣不能少，造成了不小的浪費。而大地塊的開發(fā)，可以統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，同時分?jǐn)偟阶羯砩系馁M用也大大減少，將有效地提高XX市住宅的檔次。另外，由于外地及浙江知名大開發(fā)商在不久的將來，將登陸XX，XX的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大質(zhì)的變化，也將逐步結(jié)束了XX多年的中小開發(fā)企業(yè)唱主角的開發(fā)時代，進(jìn)入大開發(fā)商唱主角的社區(qū)開發(fā)時代。在這方面，環(huán)球集團(tuán)正蓄勢待發(fā)。二、 項目比較 根據(jù)本項目所處的區(qū)域，我們認(rèn)為對該項目具有較強競爭力同時又有較強的參考意義的樓盤主要集中在城西（阜南路以西）和城南（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）。因此，我們對城西（阜南路以西）和城南（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）代表性樓盤進(jìn)行了調(diào)查，分別選取這些區(qū)域中已建或在建樓盤進(jìn)行調(diào)研分析，希望通過數(shù)據(jù)對比，能為項目開發(fā)提供參考依據(jù)。同時考慮到XX的房地產(chǎn)市場比較小，我們也對其他近郊樓盤進(jìn)行了調(diào)研，分別比較如下。（一）、可比性競爭性項目調(diào)研確定可類比項目并作深入的市場調(diào)查與分析考慮到本項目的具體情況，我們有針對性的選擇規(guī)模相對較大的項目進(jìn)行類比分析，如新大陸小區(qū)、港利綠園、怡和莊園、西苑世紀(jì)名門、新天地、水岸名苑（敬賢山莊二期）等，可以這么說，這幾個樓盤在一定意義上代表了XX住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的現(xiàn)狀?？v觀XX各個樓盤，重點參照以上類比樓盤，根據(jù)項目特點，歸納總結(jié)如下：地理位置：縱觀以上項目，地理位置并不是十分突出，一般位于市二、三類地段。使得本項目優(yōu)越的地理位置在競爭中占得先機。銷售價格： 各個樓盤的定價相對于5月份都有一定的提價，多層住宅價格集中在1300～1600元/平方米，水岸名苑（敬賢山莊二期）排屋的價格已到達(dá)了2200元/平方米，預(yù)計開盤時還將繼續(xù)提升。建筑類型：住宅除別墅、排屋外，樓盤以多層為主，開始零星出現(xiàn)小高層。主力戶型：除別墅、排屋外，一般主力戶型面積為80―120平方米，大戶型相對較少，開始出現(xiàn)錯層設(shè)計。物業(yè)管理：各樓盤良莠不齊，有些大規(guī)模樓盤有了完善的物管系統(tǒng)，如敬賢山莊等，小區(qū)內(nèi)環(huán)境較好。 　?。ǘ?、XX市樓盤分布圖對XX市目前在售樓盤的地理位置具體分布，以下圖作詳細(xì)描述。 （三）、對可類比項目進(jìn)行全面對比分析為了對目標(biāo)項目有一個更客觀、更理性、更清晰的認(rèn)識，同時對競爭項目更全面的了解，做到“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，特擬以下樓盤對比表： a、可比性樓盤與本項目對比 可比性