【文章內容簡介】 查報告調查時間：2013422——2013426調查地點：青年大街、商業(yè)街、明珠廣場、凌海大街與車站。調查方式：同類一對問卷抽樣調查三．基本市場參數：機關事業(yè)單位 ：5%公司職員 ：9% 城市私人個體戶：26%周邊農民其他 ：60%2. 當地人的收入情況：24千 70% 人4—6千 15% 人68千 10% 人2萬 5% 人3. 購買的多層 小高層主要動機：多層70% 人價格低 公攤小 維護低向高層30%人視野好 價格低 品質高4. 購買時主要考慮的因素：按地段 5% 人周邊生活配套 5%人按價格 80% 人有潛力能升值 10%人5．當地人認為合理的價位：3000㎡3500㎡元 40%3000㎡4000㎡元 30%3500㎡4000㎡元 20%3500㎡4200㎡元 10%6．當地人理想的套面積：6080平方米 70%90左右平方米15% 100平方米10%120以上平方米5%7．當地人理想的戶型：兩室一廳 25%一室一廳13% 兩室兩廳 50%三室二廳7% 其他戶型 5% 8．當地人能接受的物管費： 60% 20% 15% — 5% 9．購房時主要聽取誰的意見：家人：44%朋友親戚：10%專業(yè)人士的推薦：26%自己決定：30%四 市場調查結果分析： (1).凌海目前房地產市場相對供大于求市場。(2). 凌海小高層住宅處在由觀望試探購買的轉變階段過程，多層是項目的最大賣點。(3).在項目形象美譽度方面，本案次于花園小區(qū)地理位置，在形象方面還有待進一步提高。(4).本案樓盤建設方面規(guī)劃設計比較緊湊，戶型格局基本可以滿足凌海購買者需求心理。(5).據本次調查，當地65%群眾有保值升值的購房心理。市場某個交易活躍，說明潛在市場。(6).通過市場調查和深度訪問，周邊城鎮(zhèn)、教師、店鋪經營戶、中小企業(yè)以及公司職員是本項目的主要目標客戶群。 (7).物業(yè)收費有市場依據。經過對調查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調查得出：當地消費者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費用方面，—，占總調查人數的六成。五 項目SWOT分析：【優(yōu)勢分析】(1).發(fā)展商是良好口碑的老牌建筑商，有長期房產開發(fā)建筑經驗和企業(yè)知名度。(2).價格獨占市場資源，將為住戶帶來經濟實惠。(3).本案周邊有幼兒園和中小學，子女就學便利，對目標消費者具有吸引力。(4).項目定位中高端，由六棟小高層組成，可以獲取“規(guī)模效應”。(5).小高層是經濟實惠的象征，本案6幢小高層排開林立，對消費者具有一定新鮮度和向往感。(6).本案戶型設計要大開間 小進深，具有緊湊、實用、合理。 【劣勢分析】 (1).本案位于國土資源南，屬于未來發(fā)展行政中心，在當地居民觀念中，本案地段相對偏遠。(2).周邊配套不完善。住宅景觀的不均好。樓層和朝向的不同，帶來較大的 景觀落差。 (3).本案外立面設計落后，缺少品味和現代元素，直接影響到樓盤形象。(4).項目位于城區(qū)小道，交通不方便。(5).有廠房和企業(yè)，污染源、環(huán)境相對差，高壓線。 (6）.凌海發(fā)展以南為發(fā)展戰(zhàn)略，（7）.由于本案開發(fā)商在凌海沒有案例。（8）.來自競爭對手的壓力?？赡軙霈F“槍打出頭鳥”，營銷過程中容易處 于的被動地位。（9）.小高層購房及居住成本高，公攤面積大、物業(yè)管理費用高。（10）.目前周邊地段房地產市場可售樓盤相對較多?！緳C會分析】 （1）.農村購房進城以及本縣外鎮(zhèn)購房現象在凌海逐漸增多,擴大了目標消費群。（2）.農業(yè)產業(yè)的發(fā)展，外來企業(yè)的增加，為項目市場提供更多機會。 （3）.城市外擴將改變凌海城市發(fā)展現狀，凌海交通樞紐地理優(yōu)勢在促進經濟發(fā)展的同時，對居住的觀念亦會改變，項目市場角度視線可以更廣。六 供求簡析凌海各樓盤銷售狀況比較一般，空置率較高，拆遷需求、投資需求、改善居住條件購房需求會聚在一起，市場消化能力一般。根據相關資料統計，2013年4月的商品房空置面積增多，比前年同期增多了15%，這說明供求狀況減少，購買需求不旺盛。但對外貿而言，就是一塊未出爐大蛋糕，只要突破消費者對小高層的陌生感及扭轉市場環(huán)境和顧慮情緒，就能很好地贏得市場。七 競爭樓盤分析 市場調研表2013年4月25日花園新區(qū)（現房）木興源小區(qū)多層高層樓層銷售價樓層銷售價樓層銷售價二3520一3580二3050三3520二3780三、四3250四3520三、四3980五3300五3320五3480六3350六3020六（閣樓）2280七3400閣樓2320八3450車庫九3500地上6000十3550地下4500十一2750花園新村（期房）騰龍家園（現房）多層高層樓層銷售價樓層銷售價樓層銷售價二3580一3180二2780三3580二3080三2780四3580三3180四2780五3380四3180五2780車庫未定五2980六2880六（閣樓）2280七2880車庫4000八2880九2880十2880十一2380興旺家園（2013年5月交房）巴黎世家一期多層高層樓層銷售價樓層銷售價樓層銷售價一（贈花園）3988三3880二、三、四3780二3788四3880五十一3880三3688五3680十二3980四3688閣樓2780五3588一次性優(yōu)惠180貸款優(yōu)惠80六（帶閣樓）4458福興家園（現房）多層高層樓層銷售價樓層銷售價三3680二、三、四3580車庫5000五十一3680門市（均價）東側7800可優(yōu)惠280元南側6800 項目定位及推廣策劃一 目標市場定位本案主要的潛在消費者特征分析：職業(yè)范疇：當地教師、店鋪經營戶、私營企業(yè)主、公司職員以及鄉(xiāng)里等。心理特征：價格低，享受市里生活。主要為投資型和實際需求型客戶:在小高層需求型購房者當中，根據心理特征，分為兩類客戶：一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風景，視野開闊，價格不是首要因素 （會選擇7—16層有好視野的戶型）。二類客戶（無奈型）：想要小高層風景，但又在乎價格；那就買底樓層房子；為子女買房。 （會選6層以下或視野景觀相對差一點的戶型）二 項目定位本案是小高層組成，具有標志性的，小高層的出現是現代城市的一個表征，對于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗寧靜的人來說，本案是不錯的居家選擇。從目標消費者的分析來看，本案目標客戶群相比較而言有低端層次，觀念較新。結合市場需求和項目特征，所以將外貿*銘座定位為“開啟現代城市生活的中端住宅”，引領凌海房產消費市場。三 推廣策略：（1） 項目形象設計：根據項目定位，本案將小高層作為一個獨立項目進行包裝推廣，以全新的形象導向消費者，以實現經濟利益最大化，保證項目的成功銷售。相關內容如下：A：對案名的定位？外貿小區(qū)周邊有小學 中學 幼兒圓等，2013年學區(qū)房時代，取名上用銘座也是座落名校周邊的項目《外貿 *銘座》，既是切合市場的認同，也是進一步繼承和提升原有案名的形象和內涵，體現對學子的貼近,以突出本項目的最大優(yōu)勢和賣點。B：項目VI的設計：主色調采用金色，圖案體現出現代、尊貴、豪氣內涵，在設計中既包含了的景觀元素和城市居住的現代元素，體現高尚品質和優(yōu)越缺稀內涵。C：樓盤廣告創(chuàng)意、文