【文章內(nèi)容簡介】 Page 1010 需 求 分 析當(dāng) 前 ， 本 項(xiàng) 目 位 于 相 對 來 講 很 少 具 有 需 求 發(fā) 生 機(jī) 制 的 區(qū) 域 之 內(nèi) 。 現(xiàn) 在 的 情 況 是 ， 基 地 所 在的 上 海 市 虹 口 區(qū) 的 東 南 部 地 區(qū) 主 要 由 低 檔 寫 字 樓 和 低 檔 住 宅 區(qū) 所 組 成 ， 并 且 是 市 內(nèi) 交 通 比較 閉 塞 、 潛 質(zhì) 不 高 的 地 區(qū) 。但 是 ， 正 如 先 前 所 討 論 的 那 樣 ， 本 項(xiàng) 目 基 地 是 世 茂 集 團(tuán) 北 外 灘 規(guī) 劃 開 發(fā) 項(xiàng) 目 的 一 個 組 成 部分 ， 而 世 茂 集 團(tuán) 的 項(xiàng) 目 整 體 也 是 上 海 市 在 今 后 五 到 十 年 期 間 內(nèi) 的 城 市 發(fā) 展 計(jì) 劃 當(dāng) 中 、 針 對這 個 地 區(qū) 的 規(guī) 劃 設(shè) 想 的 一 個 組 成 部 分 。 這 樣 ， 該 區(qū) 域 就 有 希 望 像 其 它 國 家 里 類 似 的 地 區(qū) 一樣 ， 發(fā) 展 成 為 上 海 新 的 高 品 質(zhì) 地 區(qū) ， 從 而 吸 引 不 同 市 場 層 面 的 各 種 需 求 ， 香 港 的 太 古 廣 場和 倫 敦 的 金 絲 雀 碼 頭 就 是 很 好 的 實(shí) 例 。以 下 部 分 主 要 是 在 不 同 的 潛 在 市 場 斷 面 上 ， 針 對 酒 店 和 服 務(wù) 公 寓 的 不 同 需 求 發(fā) 生 機(jī) 制 進(jìn) 行了 探 討 。 并 且 ， 在 必 要 的 地 方 ， 我 們 還 對 于 需 求 在 短 期 和 長 期 不 同 時 間 尺 度 上 的 差 異 進(jìn) 行了 簡 要 的 解 釋 說 明 。 旅 游 和 休 閑從 短 期 來 看 ， 基 地 本 身 沒 有 位 于 上 海 任 何 一 個 主 要 的 娛 樂 休 閑 和 零 售 區(qū) 域 之 內(nèi) ， 而 且 周 邊地 區(qū) 所 能 提 供 的 購 物 、 餐 飲 和 夜 生 活 都 很 有 限 。 因 此 ， 要 贏 得 該 區(qū) 域 的 市 場 認(rèn) 同 就 非 常 重要 了 。 要 讓 人 們 認(rèn) 為 ， 這 個 區(qū) 域 是 原 來 外 灘 區(qū) 域 的 一 個 部 分 ， 而 非 虹 口 區(qū) 內(nèi) 某 個 偏 遠(yuǎn) 的 地方 。 鑒 于 此 種 考 慮 ， 在 短 期 之 內(nèi) ， 從 外 灘 到 項(xiàng) 目 物 業(yè) ， 清 晰 便 捷 的 人 行 交 通 ， 特 別 是 散 步路 的 延 伸 就 是 極 其 關(guān) 鍵 的 因 素 。 另 外 ， 便 利 有 序 的 交 通 工 具 （ 特 別 是 為 游 客 服 務(wù) 的 出 租 車 ）也 是 關(guān) 鍵 因 素 之 一 。如 果 這 一 點(diǎn) 能 夠 實(shí) 現(xiàn) ， 那 么 我 們 相 信 ， 基 地 應(yīng) 當(dāng) 會 被 認(rèn) 同 為 具 有 無 與 倫 比 地 位 的 外 灘 區(qū) 域的 一 個 組 成 部 分 ， 同 時 可 以 從 基 地 方 便 地 到 達(dá) 上 海 其 它 的 旅 游 區(qū) 域 ： ? 靜安區(qū) – 南京西路的購物和娛樂區(qū)域（15 分鐘車程）? 淮海路購物和娛樂區(qū)域（15 分鐘車程）? 豫園（5 分鐘車程）? 擁有上海大劇院和上海博物館地的人民廣場（10 分鐘車程）同 樣 的 ， 從 短 期 來 看 ， 由 于 人 們 會 有 想 尋 找 一 個 擁 有 外 灘 和 浦 江 景 觀 的 物 業(yè) 的 需 求 ， 所 以項(xiàng) 目 應(yīng) 該 會 受 到 游 客 們 的 青 睞 。 正 如 先 前 所 討 論 的 那 樣 ， 市 場 對 于 本 項(xiàng) 目 是 一 個 豪 華 濱 江物 業(yè) 的 認(rèn) 同 感 將 依 賴 于 周 邊 地 區(qū) 的 品 質(zhì) 、 直 達(dá) 江 濱 的 通 路 以 及 客 房 的 景 觀 視 野 。 如 果 項(xiàng) 目想 要 保 持 豪 華 物 業(yè) 的 定 位 ， 想 要 保 證 從 認(rèn) 可 物 業(yè) 是 首 選 濱 江 酒 店 的 高 收 入 游 客 那 里 所 獲 得的 價 格 水 平 的 話 ， 那 么 ， 這 一 點(diǎn) 就 特 別 重 要 了 。北外灘酒店及服務(wù)公寓項(xiàng)目，上海 Page 1111從 長 期 來 看 ， 如 果 建 立 在 世 茂 集 團(tuán) 基 地 和 北 外 灘 開 發(fā) 的 其 余 部 分 之 上 的 周 邊 寫 字 樓 和 零 售業(yè) 項(xiàng) 目 一 旦 開 發(fā) 完 畢 ， 那 么 ， 項(xiàng) 目 就 將 會 位 于 一 個 設(shè) 施 齊 備 的 旅 游 和 休 閑 集 合 體 之 中 。 這樣 ， 項(xiàng) 目 就 將 會 感 受 到 來 自 本 地 居 民 和 外 地 游 客 的 強(qiáng) 烈 需 求 ， 人 們 都 會 到 這 里 來 欣 賞 物 業(yè)的 位 置 和 景 觀 ， 享 受 物 業(yè) 的 零 售 和 娛 樂 場 所 ， 利 用 物 業(yè) 的 團(tuán) 隊(duì) 和 會 議 設(shè) 施 。MICE不 論 從 長 期 來 看 還 是 從 短 期 來 看 ， 不 管 是 經(jīng) 由 現(xiàn) 有 的 道 路 、 橋 梁 還 是 外 灘 的 輪 渡 ， 基 地 都應(yīng) 當(dāng) 擁 有 足 夠 的 交 通 途 徑 可 以 通 達(dá) 位 于 浦 東 新 區(qū) 的 上 海 主 要 的 會 議 和 展 覽 中 心 。 今 年 年 末的 大 連 路 隧 道 的 開 通 將 會 進(jìn) 一 步 提 升 從 基 地 到 浦 東 新 區(qū) 主 要 會 議 和 展 覽 中 心 的 交 通 狀 況 。虹 橋 會 議 和 展 覽 中 心 將 可 以 從 外 灘 主 區(qū) 經(jīng) 由 高 架 系 統(tǒng) 直 接 到 達(dá) 。由 于 基 地 臨 近 外 灘 游 覽 區(qū) ， 同 時 物 業(yè) 擁 有 濱 江 特 質(zhì) 和 優(yōu) 良 景 觀 ， 因 此 ， 在 短 期 內(nèi) 將 會 產(chǎn) 生更 多 的 會 議 和 激 勵 需 求 。 再 次 強(qiáng) 調(diào) ， 在 短 期 之 內(nèi) ， 這 種 需 求 的 品 質(zhì) 和 持 續(xù) 性 將 會 依 賴 于 周邊 道 路 和 建 筑 的 品 質(zhì) 、 濱 水 交 通 狀 況 以 及 到 達(dá) 外 灘 主 區(qū) 的 人 行 交 通 狀 況 。從 長 期 來 看 ， 物 業(yè) 將 會 享 受 到 周 邊 新 建 寫 字 樓 租 戶 的 高 端 會 議 需 求 。 物 業(yè) 也 將 會 由 于 臨 近 2022 年 世 界 博 覽 會 場 址 ， 而 在 世 博 會 的 施 工 建 造 和 會 議 期 間 享 受 到相 關(guān) 需 求 。團(tuán) 隊(duì)除 了 來 自 于 鄰 近 的 萬 象 大 廈 和 美 國 俱 樂 部 （ 兩 個 建 筑 的 本 地 租 戶 都 資 質(zhì) 較 低 ） ， 以 及 附 近的 Jiawha 大 廈 和 俄 羅 斯 駐 上 海 總 領(lǐng) 事 館 的 潛 在 需 要 ， 在 現(xiàn) 階 段 ， 已 有 基 地 跟 適 宜 建 造 真正 意 義 的 A 級 寫 字 樓 還 有 很 遠(yuǎn) 的 距 離 。 因 此 ， 在 短 時 期 內(nèi) ， 團(tuán) 隊(duì) 需 求 將 主 要 由 到 上 海 進(jìn)行 商 業(yè) 旅 行 的 游 人 來 推 動 。 由 于 這 類 游 客 沒 有 必 要 居 住 在 其 工 作 地 點(diǎn) 附 近 ， 因 此 ， 項(xiàng) 目 物業(yè) 就 能 夠 憑 借 其 自 身 特 質(zhì) （ 例 如 體 現(xiàn) 上 海 風(fēng) 貌 的 外 形 、 位 于 外 灘 延 續(xù) 帶 的 地 理 位 置 、 擁 有極 佳 的 景 觀 視 野 、 具 有 高 貴 品 質(zhì) 以 及 豪 華 設(shè) 施 等 ） 來 吸 引 這 部 分 市 場 需 求 。從 這 個 角 度 來 看 ， 短 期 、 長 期 的 團(tuán) 隊(duì) 需 求 將 主 要 來 源 于 以 下 的 四 個 商 業(yè) 區(qū) 域 ：? 靜安區(qū)——南京西路的綜合區(qū)域（15 分鐘車程）。該區(qū)域包括有恒隆廣場、中信泰富、上海中心、嘉里中心等物業(yè)。雖然這些酒店現(xiàn)在主要由麗思卡爾頓酒店、希爾頓酒店、錦滄文華酒店和四季酒店來提供服務(wù)，但是這個地區(qū)對位于滿意車程范圍之內(nèi)的豪華濱江酒店仍會具有潛在需求。? 淮海路，主要是南北高架以東區(qū)域。該地區(qū)包括有中環(huán)廣場、瑞安廣場、上海時代廣場、新世界中心、香港廣場、力寶廣場等物業(yè)。這個地區(qū)在現(xiàn)階段還沒有高品質(zhì)的商務(wù)酒店存在（接下來會出現(xiàn)的有力對手將是新威斯汀酒店和花園酒店）。這將為本項(xiàng)目能夠贏得較高的市場份額提供良機(jī)，將使項(xiàng)目酒店作為一個可以為高收入游客團(tuán)隊(duì)提供獨(dú)一無二、前所未有的膳宿服務(wù)的豪華濱江物業(yè)而得到社會的認(rèn)同。北外灘酒店及服務(wù)公寓項(xiàng)目，上海 Page 1212? 外灘的整個區(qū)域。該區(qū)域包括了中國和亞洲其它地區(qū)的大多數(shù)主要銀行的辦事機(jī)構(gòu)，和其它一些公司（例如美國國際集團(tuán)和維珍航空等）。外灘中心也于 2022 年 10月投入使用。雖然在現(xiàn)階段，這座寫字樓聯(lián)合體目前只有 40%的利用率，但是卻已經(jīng)吸引了一批著名公司入駐，其中包括德勤國際會計(jì)師事務(wù)所、惠普、諾基亞、高偉紳律師行、沃爾沃、怡和洋行等。這座寫字樓主要由毗鄰的威斯汀酒店來提供服務(wù)，但是由于項(xiàng)目酒店的距離、景觀、品質(zhì)以及設(shè)施等方面的條件，外灘中心仍然會產(chǎn)生對于本項(xiàng)目物業(yè)的需求。 ? 浦東新區(qū)的陸家嘴商務(wù)區(qū)。該區(qū)域內(nèi)有包括金茂大廈、匯豐大廈、中銀大廈等在內(nèi)的 A 級寫字樓，主要由浦東新區(qū)的酒店提供服務(wù)，酒店包括金茂君悅酒店、香格里拉和瑞吉紅塔大酒店；但是由于項(xiàng)目酒店的距離、景觀、品質(zhì)以及設(shè)施等方面的條件，該區(qū)域仍然會產(chǎn)生對于本項(xiàng)目物業(yè)的需求。特別是當(dāng)大連路隧道完工以后，這種作用酒會更加明顯。從 長 期 來 看 ， 當(dāng) 世 茂 集 團(tuán) 的 項(xiàng) 目 基 地 上 或 是 整 個 北 外 灘 區(qū) 域 內(nèi) 其 余 部 分 的 周 邊 的 寫 字 樓 和零 售 商 業(yè) 開 發(fā) 完 成 以 后 ， 項(xiàng) 目 物 業(yè) 就 將 坐 落 在 一 個 設(shè) 施 齊 備 的 商 業(yè) 區(qū) 域 （ 特 別 類 似 于 香 港的 太 古 廣 場 或 是 倫 敦 的 金 絲 雀 碼 頭 ） 。 這 樣 ， 基 地 所 在 區(qū) 域 就 將 變 成 一 個 擁 有 比 浦 西 其 它區(qū) 域 都 更 好 的 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 ， 比 浦 東 更 加 生 活 化 、 更 加 具 有 吸 引 力 的 地 區(qū) 。長 期 逗 留 及 生 活 方 式由 于 規(guī) 劃 項(xiàng) 目 開 發(fā) 中 包 括 了 服 務(wù) 公 寓 部 分 ， 因 此 我 們 就 必 須 考 慮 基 地 所 臨 近 的 該 市 場 層 面的 需 求 發(fā) 生 機(jī) 制 。正 如 先 前 所 討 論 的 ， 一 方 面 ， 在 現(xiàn) 階 段 ， 基 地 區(qū) 域 既 沒 有 臨 近 已 有 的 辦 公 商 務(wù) 區(qū) ， 也 沒 有臨 近 上 海 零 售 商 業(yè) 或 是 休 閑 娛 樂 的 聚 集 區(qū) ； 另 一 方 面 ， 從 基 地 到 市 內(nèi) 所 有 主 要 的 商 業(yè) 和 娛樂 中 心 的 距 離 都 不 算 遠(yuǎn) 。 因 此 ， 從 短 期 來 看 ， 這 些 中 心 都 應(yīng) 該 作 為 長 期 逗 留 需 求 的 一 種 資源 為 項(xiàng) 目 物 業(yè) 服 務(wù) 。 從 長 期 來 看 ， 在 周 邊 的 辦 公 、 零 售 和 娛 樂 用 途 的 設(shè) 施 和 建 筑 都 完 工 之后 ， 這 種 需 求 將 會 更 加 穩(wěn) 定 持 久 。從 短 期 來 看 ， 長 期 逗 留 需 求 的 程 度 和 質(zhì) 量 都 將 依 賴 于 服 務(wù) 公 寓 物 業(yè) 的 本 身 特 質(zhì) 及 品 牌 效 應(yīng) ，依 賴 于 周 邊 街 道 和 建 筑 的 品 質(zhì) 高 低 。 進(jìn) 出 基 地 的 交 通 狀 況 、 客 人 和 住 戶 來 往 于 水 濱 之 間 的通 路 以 及 抵 達(dá) 外 灘 的 人 行 交 通 都 將 進(jìn) 一 步 影 響 此 種 需 求 。同 樣 重 要 的 是 ， 一 些 支 持 性 的 基 本 設(shè) 施 （ 比 如 百 貨 、 銀 行 、 日 常 零 售 需 求 和 其 他 方 面 ） 也應(yīng) 得 到 改 進(jìn) 。 在 現(xiàn) 階 段 ， 本 區(qū) 域 內(nèi) 的 以 上 設(shè) 施 還 是 非 常 有 限 的 。 基 地 附 近 也 沒 有 國 際 學(xué) 校（ 國 際 學(xué) 校 都 主 要 位 于 虹 橋 /古 北 或 是 浦 東 區(qū) 域 ） ， 這 一 點(diǎn) 對 于 家 庭 類 市 場 來 說 也 是 一 個 不容 忽 視 的 考 慮 因 素 。 因 此 ， 長 期 的 逗 留 需 求 在 很 大 程 度 上 將 會 期 望 于 單 身 和 夫 婦 客 源 。從 長 期 來 看 ， 當(dāng) 基 地 周 邊 的 、 在 世 茂 集 團(tuán) 項(xiàng) 目 基 地 內(nèi) 或 是 在 整 個 北 外 灘 區(qū) 域 內(nèi) 的 其 余 部 分上 的 辦 公 和 零 售 物 業(yè) 一 旦 開 發(fā) 完 成 以 后 ， 本 物 業(yè) 項(xiàng) 目 的 所 在 區(qū) 域 就 將 成 為 一 個 設(shè) 施 齊 備 的商 業(yè) 和 生 活 社 區(qū) 。 這 樣 ， 項(xiàng) 目 物 業(yè) 就 應(yīng) 該 又 可 以 享 受 得 到 來 自 于 長 期 逗 留 的 外 地 游 客 以 及本 地 居 民 的 顯 著 增 加 的 需 求 了 。北外灘酒店及服務(wù)公寓項(xiàng)目，上海