【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目帶來(lái)直在本項(xiàng)目的建設(shè)期及運(yùn)營(yíng)初期，軌道交通的遠(yuǎn)期規(guī)劃并不能對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)直接的利好。接的利好。由于商辦綜合項(xiàng)目重長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)收益，因此兩條軌道交通的啟用，將對(duì)項(xiàng)目原規(guī)劃寫字樓部分的租金起到一定拉升作用，此外也更有利于本項(xiàng)目?jī)?nèi)原規(guī)劃商業(yè)部分吸引更廣泛的客源。本項(xiàng)目 規(guī)劃銅川路站規(guī)劃真北路站上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究7 重點(diǎn)規(guī)劃板塊發(fā)展比較作為普陀未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的 4 個(gè)辦公板塊，真如與其它板塊相比優(yōu)勢(shì)何在？? 長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商貿(mào)區(qū)辦公 ㎡，商業(yè) 30 萬(wàn)㎡，酒店式公寓 70 萬(wàn)㎡。優(yōu)勢(shì)——普陀政府重點(diǎn)打造商務(wù)板塊 具有長(zhǎng)風(fēng)公園、蘇州河等自然景觀資源 規(guī)劃完整，區(qū)域規(guī)模龐大，易產(chǎn)生聚集效應(yīng)劣勢(shì)——區(qū)域辦公市場(chǎng)完全沒(méi)有基礎(chǔ) 目前區(qū)域內(nèi)多為老廠房，環(huán)境條件較差 東西走向金沙江路、光復(fù)西路道路條件較差 體量較大，經(jīng)營(yíng)初期阻力較大? 真如城市副中心商業(yè)辦公 52 萬(wàn)㎡優(yōu)勢(shì)——上海市 4 大城市副中心之一 具有上海西站貨運(yùn)交通樞紐劣勢(shì)——區(qū)域發(fā)展早，居住氛圍過(guò)濃，目前無(wú)辦公氛圍 規(guī)劃定位較為籠統(tǒng)，辦公市場(chǎng)定位不清晰 銅川路、曹楊路地面道路交通較為擁堵（由于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在真如已獲得大幅綜合土地，目前該區(qū)域頗受關(guān)注）? 長(zhǎng)壽綜合服務(wù)帶辦公 37 萬(wàn)㎡，商業(yè) 萬(wàn)㎡，酒店 萬(wàn)㎡優(yōu)勢(shì)——普陀商辦發(fā)展最為成熟的區(qū)域 地處市中心區(qū)域，交通便利，辦公氛圍較好劣勢(shì)——未來(lái)發(fā)展空間有限，區(qū)域辦公市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量為 4 大區(qū)最少 租金、售價(jià)較高，辦公入門門檻相對(duì)較高? 真北組團(tuán)商貿(mào)群上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究8辦公 67 萬(wàn)㎡，商業(yè) 51 萬(wàn)㎡，公寓式酒店 17 萬(wàn)㎡。優(yōu)勢(shì)——地理區(qū)位條件最為優(yōu)越 滬寧高速公路為上海江蘇商貿(mào)主通道；中環(huán)線為上海市內(nèi)交通動(dòng)脈 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟，商業(yè)、生活配套齊全劣勢(shì)——辦公組團(tuán)尚未形成聚集效應(yīng) 區(qū)域規(guī)劃總結(jié)真北組團(tuán)商貿(mào)群從地理位置上來(lái)看，是目前普陀大力發(fā)展的真如、真北、真北組團(tuán)商貿(mào)群從地理位置上來(lái)看，是目前普陀大力發(fā)展的真如、真北、長(zhǎng)風(fēng)三大商務(wù)區(qū)中區(qū)位較好的板塊，滬寧高速公路、真北路中環(huán)線這兩條對(duì)外長(zhǎng)風(fēng)三大商務(wù)區(qū)中區(qū)位較好的板塊，滬寧高速公路、真北路中環(huán)線這兩條對(duì)外對(duì)內(nèi)主干道的存在，可以吸引眾多經(jīng)貿(mào)、物流企業(yè)落戶。對(duì)內(nèi)主干道的存在，可以吸引眾多經(jīng)貿(mào)、物流企業(yè)落戶。在環(huán)境上，除長(zhǎng)壽路沿線外，真北地區(qū)相比長(zhǎng)風(fēng)、真如，其商業(yè)金融成熟在環(huán)境上，除長(zhǎng)壽路沿線外，真北地區(qū)相比長(zhǎng)風(fēng)、真如，其商業(yè)金融成熟度更高，便利的配套設(shè)施在三大區(qū)中更具有吸引力。度更高，便利的配套設(shè)施在三大區(qū)中更具有吸引力。依照真北地區(qū)的商務(wù)規(guī)劃，以及普陀區(qū)商、辦、購(gòu)物、酒店綜合發(fā)展的產(chǎn)依照真北地區(qū)的商務(wù)規(guī)劃，以及普陀區(qū)商、辦、購(gòu)物、酒店綜合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位，本項(xiàng)目適宜打造成為與長(zhǎng)三角互為輻射對(duì)接的商務(wù)平臺(tái)，輔之以商業(yè)、業(yè)定位，本項(xiàng)目適宜打造成為與長(zhǎng)三角互為輻射對(duì)接的商務(wù)平臺(tái)，輔之以商業(yè)、賓館、娛樂(lè)項(xiàng)目建設(shè)，建成集涉外經(jīng)貿(mào)、休閑購(gòu)物、都市娛樂(lè)為一體的區(qū)級(jí)綜賓館、娛樂(lè)項(xiàng)目建設(shè)，建成集涉外經(jīng)貿(mào)、休閑購(gòu)物、都市娛樂(lè)為一體的區(qū)級(jí)綜合商務(wù)休閑中心。合商務(wù)休閑中心。上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究9 宏觀背景普陀區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)市區(qū)其他行政區(qū)發(fā)展較為緩慢，目前寫字樓供應(yīng)主要集中在長(zhǎng)壽路沿線和中山北路沿線，且以中低檔辦公物業(yè)為主，其中商住型物業(yè)也是區(qū)域辦公市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品?；谄胀訁^(qū)政府的整體規(guī)劃方向，目前長(zhǎng)風(fēng)、真如、真北地區(qū)均是普陀區(qū)政府鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)商務(wù)區(qū)，如前文所述，各區(qū)域的發(fā)展重點(diǎn)各有特點(diǎn)，目前這三個(gè)今后的寫字樓重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)均處于起步狀態(tài)，35 年后將會(huì)對(duì)普陀區(qū)的寫字樓市場(chǎng)格局產(chǎn)生重大影響。今后 35 年間，普陀區(qū)將是市中心區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量最大的行政區(qū)域。單 位 ： ㎡0500001000001500002021002500002021 2021普 陀 區(qū) 寫 字 樓 成 交 供 應(yīng) 比成 交 面 積 供 應(yīng) 面 積普陀區(qū) 2021 年共計(jì)新增辦公樓 萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌 %。全年成交辦公樓 萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌 %。由于寫字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，06 年區(qū)域?qū)懽謽浅山痪鶅r(jià) 11293 元/㎡，環(huán)比下跌 %。普陀區(qū)新增企業(yè)個(gè)數(shù)新增企業(yè)類型 2021 年新增企業(yè)數(shù) 2021 年新增企業(yè)數(shù) 2021 年新增企業(yè)數(shù)私營(yíng)企業(yè)戶 1069 1919 2237內(nèi)資企業(yè)戶 273 230 193“三資”企業(yè)家 46 43 52從普陀區(qū)新增企業(yè)數(shù)量來(lái)看，基本保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，辦公樓市場(chǎng)需求具有一定的保證。基于這樣的經(jīng)濟(jì)背景，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的寫字樓未來(lái)供應(yīng)量也十分可觀。真北、真如、長(zhǎng)風(fēng)共計(jì)規(guī)劃有近 300 萬(wàn)㎡左右的辦公項(xiàng)目，且有國(guó)浩、旭輝、上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究10長(zhǎng)實(shí)等諸多實(shí)力開發(fā)商進(jìn)入該區(qū)域市場(chǎng)，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。由于市場(chǎng)需求容量有限，本項(xiàng)目規(guī)劃的辦公部分也應(yīng)及早入市，搶占先機(jī)。 區(qū)域辦公競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱 開發(fā)面積 功能定位 規(guī)劃百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)43 萬(wàn)商業(yè) 25 萬(wàn)酒店 7 萬(wàn)辦公 10 萬(wàn)大型百貨購(gòu)物中心家居賣場(chǎng)餐飲休閑廣場(chǎng)五星級(jí)酒店公寓式辦公樓綠洲湖畔商務(wù)港30 萬(wàn)辦公 萬(wàn)酒店公寓 萬(wàn)商業(yè) 萬(wàn)住宅 萬(wàn)國(guó)際化高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓環(huán)型商業(yè)休閑街酒店與酒店式公寓高層經(jīng)典住宅創(chuàng)邑金沙谷 萬(wàn)創(chuàng)意辦公 時(shí)尚美食街創(chuàng)意產(chǎn)品專賣店旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)11 萬(wàn)商 業(yè) 辦 公 6 萬(wàn)公 寓 式 酒 店 5 萬(wàn)創(chuàng) 展 “LOFT” SOHO 公 寓 式 辦 公5A 甲 級(jí) 寫 字 樓北岸長(zhǎng)風(fēng)29 萬(wàn)一期 萬(wàn)辦公寫 字 樓購(gòu) 物 中 心休 閑 娛 樂(lè)五 星 級(jí) 酒 店酒 店 式 公 寓受到普陀區(qū)大力發(fā)展商貿(mào)的影響，其為市中心新建辦公項(xiàng)目體量最多的行政區(qū)之一，目前市場(chǎng)競(jìng)品主要集中在真北路沿線及長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)。上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究11特征 1：均為大型商辦綜合項(xiàng)目如上圖所示，目前本項(xiàng)目競(jìng)品個(gè)案中，除「創(chuàng)邑金沙谷」為小型創(chuàng)業(yè)園區(qū)外，其余項(xiàng)目均為 10 萬(wàn)㎡以上大型綜合項(xiàng)目，其物業(yè)形態(tài)均十分齊全，且較為類似，包含有甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓、五星級(jí)酒店、創(chuàng)業(yè)辦公等。該情況主要是受到土地規(guī)模限制所致，而本項(xiàng)目辦公面積也達(dá)到 18 萬(wàn)㎡，建筑單類型物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此建議采取混合物業(yè)形態(tài)。特征 2：寫字樓類型雷同，競(jìng)爭(zhēng)壓力大區(qū)域內(nèi)寫字樓均以甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建筑品質(zhì)并非各項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。目前總部基地型寫字樓群和小面積寫字樓為市場(chǎng)主力供應(yīng)的兩類物業(yè)，也是上述競(jìng)品的兩個(gè)主要物業(yè)類型?？偛炕匦晚?xiàng)目由于某些項(xiàng)目地理位置缺陷，概念過(guò)于夸大，其實(shí)際需求受到質(zhì)疑。小面積寫字樓在市場(chǎng)上銷售情況較好，但目前市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)大。上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究12 項(xiàng)目辦公客戶方向? 據(jù)中房指數(shù)顯示，去年第三季度上海甲級(jí)辦公樓平均租金已達(dá) 美元/平方米/天，同比上漲了 %，創(chuàng)下了上海自 1999 年以來(lái)的新高。而隨著上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金壓力持續(xù)增大，企業(yè)外遷動(dòng)力正在不斷增強(qiáng)，傳統(tǒng) CBD 外圍的準(zhǔn) CBD 區(qū)域逐漸成為投資商和大型企業(yè)共同關(guān)注的熱點(diǎn)。? 據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，普陀區(qū) 07 年一季度引進(jìn)內(nèi)資企業(yè) 887 戶，注冊(cè)資金 億元。其中服務(wù)業(yè) 375 戶、物流業(yè) 37 戶，注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元以上的企業(yè) 20 戶，其中 5000 萬(wàn)元以上的 4 戶，引進(jìn)企業(yè)規(guī)模和質(zhì)量在不斷提高。? 上海陸上貨運(yùn)交易中心 4 月 26 日在西北物流園區(qū)內(nèi)正式開工建設(shè)，其將通過(guò)整合城市現(xiàn)有的貨運(yùn)服務(wù)資源，形成上海市內(nèi)貨運(yùn)巴士的城市終端網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)于長(zhǎng)三角和全國(guó)。綜上三點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)充分利用緊靠中環(huán)線、滬寧高速公路的地理優(yōu)勢(shì)，以市區(qū)傳統(tǒng) CBD 區(qū)域外遷的大中型企業(yè)、外省市（主要為長(zhǎng)三角）大中型服務(wù)業(yè)企業(yè)和物流企業(yè)為主要客戶目標(biāo)。另外，據(jù)調(diào)查，長(zhǎng)壽路、中山北路區(qū)域辦公樓主要以老式乙級(jí)辦公樓為主，其入駐企業(yè)行業(yè)分布范圍較廣，包括紡織、貿(mào)易、電子、化工、咨詢服務(wù)業(yè)等多個(gè)行業(yè)，企業(yè)多為國(guó)內(nèi)小型企業(yè)或大型企業(yè)代表處，辦公場(chǎng)地較小。中山北路作為物貿(mào)一條街，更是聚集了大量的貿(mào)易類公司。所屬區(qū)域 物業(yè)名稱 入駐企業(yè)特點(diǎn) 入駐率聯(lián)合大廈 各地辦事處、紡織公司 95%物貿(mào)大廈 金屬貿(mào)易、期貨公司 100%新建業(yè)中心 電腦、電器、家具貿(mào)易等小型企業(yè) 60%萬(wàn)千大廈 貿(mào)易、進(jìn)出口公司 90%中星經(jīng)貿(mào)大廈 貿(mào)易、科技、電子等私營(yíng)小公司 85%中期大廈 貿(mào)易、進(jìn)出口、醫(yī)藥科技、成套設(shè)備 85%華源世界廣場(chǎng) 華源藥房、華源集團(tuán)內(nèi)部各部門 70%中山北路振源大廈 服飾、塑膠、電子、精細(xì)化工等企業(yè) 85%上海 XX 財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究13恒達(dá)廣場(chǎng) 房產(chǎn)開發(fā)、數(shù)碼科技、投資、機(jī)械 98%沙田大廈 房產(chǎn)、投資、貿(mào)易、家具 95%世紀(jì)商務(wù)廣場(chǎng) 律師行、投資公司、銀行、機(jī)械設(shè)備業(yè) 95%長(zhǎng)壽路中環(huán)商務(wù)大廈 中環(huán)集團(tuán)、廣告、裝潢公司 100%本項(xiàng)目在產(chǎn)品上較這些老式辦公樓具有一定優(yōu)勢(shì)，部分成長(zhǎng)階段的中小企業(yè)隨著公司的發(fā)展，將會(huì)產(chǎn)生出置業(yè)或是改善辦公環(huán)境的需求，加上普陀區(qū)每年有近 2