【文章內(nèi)容簡介】 目中的少部分。但這些townhouse卻是發(fā)展商用來提高整個(gè)項(xiàng)目檔次的重要手段，于是他們占據(jù)了整個(gè)項(xiàng)目中最好的景觀、空間等資源，例如純水岸、水榭花都中的townhouse都是占據(jù)著項(xiàng)目中最好的水景資源。３、戶均面積較小，均價(jià)接近中小別墅 從townhouse的戶型面積來看，主要集中在250350平方米之間，而價(jià)格基本都在10000元以上。通過與別墅項(xiàng)目的比較來看，在戶均方面相對遠(yuǎn)小于別墅項(xiàng)目的300500平方米，但是在價(jià)格上已經(jīng)比較接近，例如深圳均價(jià)在2萬元以上的別墅項(xiàng)目不超過5個(gè)，大多數(shù)集中在12萬之間；不過從總價(jià)來看，townhouse的總價(jià)基本接近于中小戶型別墅的總價(jià)，也體現(xiàn)了兩種產(chǎn)品的客戶定位之間有一定區(qū)別，但界限較小。４、目前市場供需相當(dāng)，銷售情況良好結(jié)合目前的市場上幾種不同類別的townhouse來看，基本上以補(bǔ)充為主的townhouse的銷售狀況都較為理想。首先，特區(qū)外的項(xiàng)目主要是以中端客戶為主，每套僅在70100萬元左右，客戶層面廣泛，加上推出較早，所以消化并不困難；其次特區(qū)內(nèi)主要是在一些高檔項(xiàng)目中出現(xiàn)，并且由于套數(shù)較少，一般都在10套左右，所以憑借整個(gè)項(xiàng)目的高素質(zhì)都能較好消化。再從硅谷別墅和純水岸這兩個(gè)較大的townhouse項(xiàng)目來看，雖然硅谷別墅密度稍高、戶型設(shè)計(jì)缺陷較大，但其是純townhouse項(xiàng)目，社區(qū)環(huán)境及氛圍營造較好，銷售情況也比較樂觀，據(jù)了解約超過80%；而純水岸由于處于大型高檔豪宅中的最優(yōu)越的位置，且社區(qū)配套較完善，環(huán)境優(yōu)美等因素，贏得了較好的市場反饋，雖然總量較多，推出時(shí)間較短，銷售率也達(dá)到了一個(gè)較高的水平。三、townhouse總價(jià)及客戶特征在各個(gè)項(xiàng)目的推算總價(jià)上，明顯有著特區(qū)內(nèi)外兩極分化的特征，特區(qū)外主要在100萬左右，而特區(qū)內(nèi)基本上與中小面積別墅的價(jià)格接近，其中水榭花都更是在每套500萬元左右，達(dá)到了townhouse的極限?！　?從成交客戶情況來看，根據(jù)總價(jià)分析發(fā)現(xiàn)幾乎都是高端客戶而非中產(chǎn)階級，明顯不同于廣州的townhouse以中產(chǎn)階級為主的客戶群；同時(shí)，結(jié)合深圳townhouse的地理位置及客戶購買目的來看，體現(xiàn)了目前深圳的townhouse仍是以居家概念為主的住宅物業(yè)，客戶還是以本地客戶居住為主，超過80%的比例，香港外銷客戶的比例較低。深圳別墅區(qū)域盤點(diǎn)　　第一代別墅區(qū)較早形成的是銀湖、蛇口大南山、葵涌大鵬灣別墅區(qū)，這些區(qū)域基本都處在距離市中心較遠(yuǎn)，但周邊自然景觀資源比較豐富，優(yōu)于一般住宅物業(yè)，吸引了最先富起來的人購買居住、度假。它滿足了富人追求身份象征，渴望改善生活環(huán)境的心理，填補(bǔ)了市場空白。這個(gè)時(shí)期的別墅數(shù)量不多，但比較集中，別墅風(fēng)格只是簡單的模仿西方別墅，經(jīng)過時(shí)間的推移，這些別墅已經(jīng)逐漸沒落，被新興的別墅區(qū)淘汰。蛇口的別墅因?yàn)槭芡饧耸烤幼》諊?、人文環(huán)境的影響，保值情況較好?！俱y湖片區(qū)】開發(fā)始于90年代初，90年代中期最為紅火，是深圳較早形成的富人區(qū)。銀湖別墅區(qū)因?yàn)槠淙姝h(huán)山，山谷中有金銀二湖，積聚了金湖山莊、齊明山莊、頤園別墅，后有金碧苑、田園居、棕櫚泉?jiǎng)e墅和銀谷別墅，內(nèi)外連成一片，成為深圳別墅最集中的片區(qū)?！　?購買銀湖別墅的人群大都是深圳第一批富裕起來的人。銀湖別墅屬于早期建設(shè)規(guī)劃的別墅，容積率偏高，建筑密度也較高，配套少，且其入口處環(huán)境較差，體現(xiàn)不出別墅的氣派。但由于其屬于早期開發(fā)，填補(bǔ)了深圳早期別墅開發(fā)的空白，當(dāng)時(shí)的市場反應(yīng)良好。但片區(qū)可供開發(fā)的土地不多，區(qū)域發(fā)展空間受到限制。【蛇口大南山片區(qū)】90年代初期開始出現(xiàn)別墅物業(yè)，90年代中期趨向成熟。主要物業(yè)被大南山分成兩個(gè)部分，東南麓有鯨山別墅、龜山別墅、碧濤苑、半山海景別墅等，西麓有月亮灣山莊、青青山莊、御景苑，基本屬于居家型別墅。　　 片區(qū)內(nèi)大部分物業(yè)都有較好的山、海景觀資源，但由于各種原因，這些別墅出現(xiàn)了截然相反的兩種情況，東南麓的物業(yè)位于蛇口，區(qū)域人文環(huán)境好，外部環(huán)境好，內(nèi)部管理好，社區(qū)氛圍好，使得蛇口別墅物業(yè)較好的保值，部分物業(yè)還有升值；西麓的物業(yè)位于月亮灣，區(qū)域人文環(huán)境一般，社區(qū)居住氛圍淡薄，最嚴(yán)重的是環(huán)境受到污染，別墅物業(yè)普遍貶值。【葵涌大鵬灣片區(qū)】得益于天然的大鵬灣海景，給當(dāng)?shù)氐膭e墅創(chuàng)造了良好的外圍環(huán)境。別墅項(xiàng)目主要發(fā)展在90年代中期，有華僑海景山莊、御海灣山莊、金海灘半山海景別墅、名墅海景度假村，新增有萬科17英里。片區(qū)區(qū)域性較強(qiáng)，項(xiàng)目輻射力有局限，主要以度假用途為主?！　?第二代別墅區(qū)第二個(gè)階段是大華僑城、香蜜湖別墅區(qū)形成，這些區(qū)域距市中心不遠(yuǎn)，但因?yàn)樯?、湖、城市綠化等外部環(huán)境的隔離，同樣能夠遠(yuǎn)離喧囂，享受良好的生活環(huán)境，尤其是擁有稀缺景觀資源的郊區(qū)和市中心湖景為龍頭的別墅特別受到青睞。這個(gè)時(shí)期的別墅風(fēng)格不再簡單的模仿西方，越來越多的建筑、園林、戶型設(shè)計(jì)更加注重生態(tài)，營銷更加注重社區(qū)人文環(huán)境的營造，成為近年市場供需熱點(diǎn)區(qū)域?！鞠忝酆瑓^(qū)】為深圳市中心區(qū)二級輻射地帶，坐擁有“深圳市綠肺”之美譽(yù)的植物園和香蜜湖，遠(yuǎn)可觀安托山山景和深圳灣海景，既可“盡享城市繁華”，又可“遠(yuǎn)離城市喧囂”，該片區(qū)除擁有別墅物業(yè)外，多為高尚人文社區(qū)，區(qū)域人文環(huán)境較好，社區(qū)居住氛圍濃厚。從2002年開始崛起水榭花都，至今已經(jīng)有中旅國際公館、熙園等包含別墅的物業(yè)，成為文化層次較高的新一代財(cái)富階層的首選，片區(qū)存在待開發(fā)土地，未來仍有新增別墅物業(yè)?！敬笕A僑城片區(qū)】包括紅樹灣、沙河、華僑城三個(gè)區(qū)域，擁有豐富的旅游資源、高尚的人文景觀和部分湖景、海景、高爾夫景觀優(yōu)勢，與香蜜湖片區(qū)類似，同樣可以遠(yuǎn)離城市喧囂又不脫離城市繁華。大華僑城別墅物業(yè)主要從2001年開始出現(xiàn)，沙河片區(qū)有高爾夫球場內(nèi)的名商園、沙河高爾夫別墅，華僑城片區(qū)有東方花園、波托菲諾，紅樹灣片區(qū)目前僅有瑞河耶納，同樣成為文化層次較高的新一代財(cái)富階層的首選?！　?值得注意的是紅樹灣片區(qū)，按政府規(guī)劃草案，將分成東、中、西三區(qū)規(guī)劃，東區(qū)將以低密度和低強(qiáng)度開發(fā)為主，建設(shè)成居住環(huán)境與旅游功能相結(jié)合的居住區(qū)；中區(qū)將延續(xù)華僑城旅游景區(qū)的主題公園，開敞湖區(qū)空間；西區(qū)以高、中、低強(qiáng)度分區(qū)開發(fā)新型居住區(qū)。未來別墅供應(yīng)較大的區(qū)域【大小梅沙片區(qū)】擁有豐富的旅游資源和豐富的山景、海景優(yōu)勢。區(qū)域建設(shè)的物業(yè)大多與旅游度假有關(guān)，主要物業(yè)形態(tài)有酒店、度假公寓、別墅，別墅功能界于居住和度假之間。片區(qū)土地儲(chǔ)備雄厚，是別墅物業(yè)新增的“主戰(zhàn)場”。片區(qū)項(xiàng)目主要有近年開發(fā)的萬科東海岸、天琴灣?！炯鈱狡瑓^(qū)】尖岡山為寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)低密度高尚生活居住區(qū)，規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展，如果這一目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，那么，該區(qū)域?qū)?huì)成為別墅聚集地。另外，由于是規(guī)劃中的高尚居住區(qū)，政府會(huì)在配套建設(shè)，政策支持等方面加大力度，以期實(shí)現(xiàn)其高尚生活居住區(qū)的目標(biāo)。片區(qū)環(huán)境優(yōu)美、交通便利，但目前市場不成熟、配套不成熟、關(guān)外形象差等諸多問題，片區(qū)別墅市場有待培育。整個(gè)尖岡山土地出讓面積將會(huì)達(dá)到2平方公里，目前招華已經(jīng)拿下總用地面積60萬平米，總建筑面積30萬平米的低密度住宅用地，未來片區(qū)值得期待。【其它片區(qū)】其它片區(qū)有龍華、福永、布吉、橫崗等區(qū)域，別墅主要建設(shè)在一些山、海資源相對較好的地帶，但由于關(guān)外環(huán)境、距離等因素影響，對市區(qū)別墅市場影響很小。但最近橫崗振業(yè)城認(rèn)籌踴躍，龍華星河丹堤、圣莫麗斯也受到關(guān)注。2005 深圳 Townhouse 年【2005深圳地產(chǎn)show】之一：2005 深圳 Townhouse 年■ 2005 深圳 Townhouse 井噴■ 豪宅市場空前細(xì)分■ 關(guān)外 Townhouse 能否成為“第一居所”■ 千座院落一座城■ 好產(chǎn)品自己會(huì)說話■ 振業(yè)城 Townhouse 挑