【文章內(nèi)容簡介】 電方式。電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個(gè)電話接口，每戶電視插座三個(gè)。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口。消防報(bào)警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個(gè)消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。2．項(xiàng)目客戶定位本項(xiàng)目初步客戶定位為在青島工作的中高收入者和當(dāng)?shù)厥杖胼^高的中產(chǎn)階級客戶層次年齡收人主要職業(yè)住房情況備注核心客戶3367中高收入家庭（家庭月收入8000元以上）當(dāng)?shù)鼐用瘢髽I(yè)從業(yè)人員，高校教師，外來生意人，本地經(jīng)營者二次置業(yè)重要客戶2533普通收入家庭（家庭月收入4000~8000）原住居民、外來人員一次置業(yè)次要客戶不限月收入不足4000一次置業(yè) 客戶定位3．項(xiàng)目價(jià)格定位（1）住宅項(xiàng)目價(jià)格定位本項(xiàng)目住宅與附近鑫江拉菲莊園御園、林溪美地、翠堤雅筑項(xiàng)目最具有可比性，所以采用市場比較法來確定新美花園A地塊住宅2013年六月份的銷售價(jià)格。 比較案例情況表項(xiàng)目鑫江拉菲莊園御園林溪美地翠堤雅筑成交價(jià)格（元/㎡）780075008200成交日期交易情況+2%+5%2%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況03%+3%權(quán)益狀況2%0+2%交易實(shí)物4%5%2%其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2011年7月1日至2012年11月1日該類住宅樓市場價(jià)格每月遞增2%，其后至2013年1月1日則保持不變，而從2013年1月1日至2013年5月30日的市場價(jià)格每月遞增1%。計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)成交日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 式（21）交易情況修正：比準(zhǔn)實(shí)例A：100/（100+2）=100/102比準(zhǔn)實(shí)例B：100/（100+5）=100/105比準(zhǔn)實(shí)例C：100/（1002）=100/98成交日期修正：比準(zhǔn)實(shí)例A：（1+1%）^5=比準(zhǔn)實(shí)例B：（1+2%）^4（1+1%）^5=比準(zhǔn)實(shí)例C：（1+1%）^4=房地產(chǎn)狀況修正：比準(zhǔn)實(shí)例A：100/[100/3+(1002)/3+(1004)/3]=100/98比準(zhǔn)實(shí)例B：100/[(1003)/3+100/3+(1005)/3]=100/比準(zhǔn)實(shí)例C：100/[(100+3)/3+(100+2)/3+(1002)/3]=100/101比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：比準(zhǔn)價(jià)格A：7800100/102100/98=（元/㎡）比準(zhǔn)價(jià)格B：7500100/105100/=（元/㎡）比準(zhǔn)價(jià)格C：8200100/98100/101=（元/㎡）算數(shù)平均法求取本項(xiàng)目價(jià)格：（++）/3=（元/㎡）所以，本項(xiàng)目住宅在六月份開始認(rèn)購的價(jià)格暫定為8400元/㎡（2）停車場租售價(jià)格定位按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般青島市消費(fèi)者投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）247。5%=綜合青島城陽惜福鎮(zhèn)的情況，我們認(rèn)為地下車位價(jià)格應(yīng)定位在8萬元/個(gè)，地上車位定位在6萬元/個(gè)。租賃價(jià)格低于買房出租回報(bào)率：地下停車位價(jià)格為200元/個(gè)月；地上停車位為150元/個(gè)月。（3）便民綜合樓銷售價(jià)格定位㎡，㎡.3項(xiàng)目開發(fā)方案本方案位于正陽路以北，青島市城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)院院后村。地上建筑面積約58855㎡?；氐貏輺|高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。新美花園2號地位于青島市城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)院后社區(qū)，距離市中心，區(qū)中心較遠(yuǎn)，人口密度較小。根據(jù)城陽區(qū)總體規(guī)劃，惜福鎮(zhèn)將建成青島市新型旅游觀光休閑度假為主題的城鎮(zhèn)。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，惜福鎮(zhèn)已基本形成以琴島學(xué)院為軸心的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模。而近年來由于銀盛泰等開發(fā)商在周邊的大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)，周邊土地供應(yīng)出現(xiàn)了前所未有的興盛，土地成交價(jià)格與成交情況都呈現(xiàn)高速增長。而且由于近年來城陽區(qū)對惜福鎮(zhèn)地區(qū)環(huán)境建設(shè)及配套設(shè)施建設(shè)投入的不斷加大，該地區(qū)環(huán)境日益改善，居住條件明顯好轉(zhuǎn)，臟亂差現(xiàn)象逐步得到整治。給該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的活力。另外真?zhèn)€城陽區(qū)房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，也對惜福鎮(zhèn)的地產(chǎn)發(fā)展帶來了潛移默化的影響。另外，政府對青島市未來發(fā)展戰(zhàn)略中心逐步向城陽轉(zhuǎn)移的規(guī)劃，也直接導(dǎo)致惜福鎮(zhèn)地區(qū)土地的升值和未來發(fā)展?jié)摿Φ奶嵘桨?新美花園2號地設(shè)計(jì)主題思想是休閑養(yǎng)生，觀光度假。主要設(shè)計(jì)風(fēng)格為悠然恬靜的歐式風(fēng)格建筑。主要體現(xiàn)靜謐自然，溫馨放松，慢節(jié)奏的的設(shè)計(jì)特色。如悠長的蔓藤抄手游廊，整個(gè)被包裹在綠意之中，滿足業(yè)主晨練和與家人散步的需要。流動水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動意境。方案2新美花園2號地設(shè)計(jì)主題思想是適宜居住，飄逸大方。主要設(shè)計(jì)風(fēng)格為動感現(xiàn)代，飄逸大方的歐式風(fēng)格建筑，主要體現(xiàn)光影變化，富有很強(qiáng)的節(jié)奏感和韻律感，特色鮮明的建筑風(fēng)格，可以充分滿足年輕人的存在感和成就感，同時(shí)也能消除工作帶來的壓力和緊張。使居住在這的業(yè)主可以充分的得到休息以便投入到第二天的工作中，緊張有序，有條不紊。 擬定規(guī)劃方案序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1多層住宅小區(qū)4914079幢，每層3單元1梯2戶，主客、主臥均南向。不含地下部分。2便民綜合樓56655開發(fā)早期可為售樓中心，建成后為含物業(yè)，餐飲，養(yǎng)生，休閑，購物，幼兒園于一體的便民綜合樓3地下停車場40501每幢地下一層設(shè)置地下停車場合計(jì)58855打造適度超前的智能化、生態(tài)化高端住宅。智能化概念在新建住宅樓中已經(jīng)開始普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。類型：6躍7層低密度多層住宅層數(shù)：7層戶型：15層以錯(cuò)層為主、頂層躍層為主。單元：每層兩單元三戶面積：49140㎡戶均住宅面積：127㎡戶數(shù)：49140247。（9010%+10030%+13040%+18020%）=385 計(jì)劃戶型配比表面積（㎡）比例（按戶數(shù)%）類型備注9010平層躍層均為6層加頂層10030錯(cuò)層13040錯(cuò)層18020躍層戶型設(shè)計(jì)建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳1衛(wèi)為主力戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在711%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（89%以內(nèi)）外觀風(fēng)格建議：采用穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義歐式風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。注重實(shí)用，提高利用率。樓層：3層面積：5665㎡ 便民綜合樓配套功能功能面積（㎡）樓層備注購物中心1000一層藥店300一層物業(yè)和售樓處700一層咖啡廳（茶館）、酒吧、餐飲1200二層養(yǎng)生spy，美容美發(fā)、足療等500二層棋牌室300二層健身俱樂部600三層幼兒托管所500三層多功能廳等其他配套設(shè)施465三層合計(jì)56651．小區(qū)內(nèi)車位需求測算；便民服務(wù)綜合樓需要50個(gè)。停車位總數(shù)為：385+50=250個(gè)2．停車場的使用管理：建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時(shí)IC卡）。在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對項(xiàng)目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。53開發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間項(xiàng)目20132014789101112123456789101112上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下前期可行性論證建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)三通一平基礎(chǔ)工程主體工程砌筑工程安裝工程裝飾裝修配套設(shè)施園林施工景點(diǎn)施工竣工新都市主義人文內(nèi)涵建筑、健康生活格調(diào)、尊貴服務(wù)生活主題的安全領(lǐng)地1．完美規(guī)劃完美規(guī)劃設(shè)計(jì)是新都市生活的基本前提，新美花園2號地由國際大師設(shè)計(jì)，小區(qū)順應(yīng)規(guī)劃群體的肌理與地形相共生，風(fēng)格各異、氣勢恢宏的現(xiàn)代經(jīng)典建筑。2．環(huán)境盡可能完美的環(huán)境為居民提供舒心的樂園，新美花園的完美環(huán)境讓青島人度假休閑成為現(xiàn)實(shí)。3．人文內(nèi)涵以居住生活行為規(guī)律為原則，滿足居住者的生活需求，實(shí)現(xiàn)居民的舒適、安全、衛(wèi)生、健康的文明居住生活的目標(biāo)，適度開放的庭院設(shè)計(jì)，洋溢濃郁的歐式園林風(fēng)情，融合本土人文意韻，演化為島城人民最親切的精神家園。4．建筑實(shí)質(zhì)住區(qū)的形象設(shè)計(jì)和住區(qū)空間塑造應(yīng)考慮地域特征，城市文脈的繼承和發(fā)展，使建筑具有個(gè)性，新美花園以親近自然，傳承發(fā)展生態(tài)的理念，大面積綠化園林，塑造綠色建筑形象與區(qū)域群體建筑溶為一體5．健康生活引導(dǎo)住區(qū)健康行為，規(guī)范住區(qū)健身活動，培育健康生活的意識和生活方式，提高居住品質(zhì)，新美花園倡導(dǎo)回歸自然的健康和諧生活，全程健康住宅設(shè)計(jì)規(guī)劃，全面提供個(gè)性化保健服務(wù)。6．格調(diào)生活新都市主義生活是一種居住形態(tài)，為滿足人們對生活格調(diào)的追求，必須有完善的生活功能，新美花園配置健康會所，在片區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，自設(shè)高尚配套自成體系保證生活的品位和便利。7．尊貴服務(wù)個(gè)性化服務(wù)是社會分工的需要，也是心靈休憩的需要，新美花園由國際認(rèn)證的著名物管公司提供人性化的管理服務(wù)。8．安全領(lǐng)地智能化安防系統(tǒng)是未來家居生活的必然趨勢，新美花園提供全方位智能化安全管理標(biāo)準(zhǔn)，處處呵護(hù)住戶的安全。9．居住品質(zhì)居住的品質(zhì)源自于具體的建筑材質(zhì)，新美花園提供名牌裝修材料、先進(jìn)的室內(nèi)設(shè)備，以人性化材質(zhì)詮釋對品質(zhì)生活的追求，居住品質(zhì)源于長遠(yuǎn)發(fā)展的眼光，新美花園位處未來城陽旅游中心，樣的區(qū)位和地段，體現(xiàn)項(xiàng)目對未來品質(zhì)生活的前瞻性。1．總體營銷策略（1）總體指導(dǎo)思想①基本策略——快銷快打②基本戰(zhàn)略——整合資源先發(fā)制人熱點(diǎn)迭出③整合資源——整合公司品牌資源，整合社會資源④先發(fā)制人——搶先入市，擔(dān)綱區(qū)域龍頭角色，快速銷售⑤熱點(diǎn)迭出——要熱銷，就要有亮點(diǎn)產(chǎn)生價(jià)值熱點(diǎn)，貫穿全過程（2）基本手段:借勢造勢①借勢——天時(shí)、地利、人和②造勢——立竿見影（3）銷售準(zhǔn)備良好的銷售條件是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)順利銷售的重要因素之一,我們認(rèn)為本