【文章內容簡介】 工程準備措施，就可以進行修建。3）自然條件 地塊沿河，風景成為突出優(yōu)勢，周圍沒有很高的建筑，建筑朝向好，從而采光通風好。4）周邊環(huán)境 離曹安公路距離適中，車流噪音和灰塵影響小。 劣勢1）人氣 由于周邊多數地塊尚待開發(fā)，本地塊不如西北面的具有人氣，周邊距其他辦公性建筑較遠。2）居住區(qū)的影響 本地塊與居住區(qū)公用北邊的國豪路，居住區(qū)人/車流量大，影響寫字樓里的員工上下班。居住區(qū)早晨比較嘈雜。3）市政配套 地塊以及其周邊市政設施不完善，待改進。 機會1）東側研發(fā)區(qū) 東側規(guī)劃中的研發(fā)區(qū)具有相當的規(guī)模，對研究性企業(yè)來說，緊挨研發(fā)區(qū)設辦事處、子公司，是非常有利的。2）交通條件的改善 多處修建的曹安公路運量下降幅度大，在建的地鐵也將于近年通車，完工后，某新城對外交通條件大為改善，將吸引一批企業(yè)。 威脅1）經濟金融 目前，全球經濟下滑，寫字樓市場受到影響，價格下跌，空置率升高。2）安亭 安亭的發(fā)展建設更容易形成具有吸引力的商業(yè)辦公區(qū)，長期上逐漸體現集中優(yōu)勢，對本項目構成威脅。3）在建寫字樓 西北側在建寫字樓與本項目定位相當，周邊交通也便利，人車流動干擾相對較小，人氣優(yōu)于本項目。 價格定位周邊寫字樓租金 周邊寫字樓分高端、中端、中低端，出租率在85%左右。通過調查，各選取部分具代表性的寫字樓：實例名稱檔次月租金面積[平方米]日租金[元/（平方米天）]曹安國際商城高480061永惠大廈中9000200v6時代低180055實例名稱詳細信息曹安國際商城某區(qū)曹安路1855號永惠大廈黃浦區(qū)/永惠大廈/西藏南路765號v6時代某區(qū)安亭鎮(zhèn)新源路155弄某區(qū)樓價走勢：（見三，統(tǒng)計圖，P5）日租金如下：檔次價格（元/平方米）高中低考慮近期房地產市場趨勢，寫字樓的出租率和租金有較大下降的可能。價格定位 照顧本項目檔次，交通，容積率等指標。五、建設內容與市政配套 項目建設內容1) 本項目由建筑工程設計綜合甲級資質的民營設計事務所**三益建筑設計事務所，設計風格簡約、現代。2) 項目設計符合國家制定的設計規(guī)范、規(guī)定、規(guī)程，同時符合**市相關的設計規(guī)范和規(guī)定。3) 本項目選址臨近某公園，專享珍稀生態(tài)資源。建筑設計積極融合人本主義與生態(tài)意識，樓體采用簡潔的幾何形體，以成熟的現代建筑科技為基礎，由鋼構架及玻璃幕墻組成外立面，滿足充足的自然采光與通風，形成晶瑩剔透的建筑形象。徹底告別傳統(tǒng)寫字樓的亞健康狀態(tài)，契合當今推崇的生態(tài)辦公大廈，為員工創(chuàng)造一個安全、舒適、健康的工作環(huán)境。1) 本項目為多層辦公建筑，地下1層，地上按6層設計，位于**市某區(qū)曹安公路與綠苑路交匯處。2) 本項目建筑功能定位為乙級寫字樓，部分達到5A級寫字樓水平。3) 屋面設置室外休閑、綠地。4) 地下空間：地下一層各種配套設施用房及地下停車場所。1) 本項目為乙級寫字樓，設備材料應選擇價格合理的中檔品牌產品。2) 本項目暖通設計保證新風供應和所有房間的通風要求，必要時設立獨立的新風供應系統(tǒng)和排風系統(tǒng)。新風口和排風口的布置要和建筑設計緊密結合。3) 寫字樓擬采用雙管水系統(tǒng)中央空調，冷源來離心式冷水機組，熱源由市政熱力管網提供，可分層、分區(qū)控制，以減少施工難度和初期投資。1) 給水系統(tǒng)的設計應避免水質由于水箱和管路產生二次污染。2) 排水設計采用合流制排水，生活污水經化糞池處理后再排入城市管網，屋面排水采用內排水方式。3) 熱水供應擬采用統(tǒng)一的中央電熱水器。4) 凈水供應擬采用統(tǒng)一供應的凈水裝置。1) 本項目屬于多層建筑，根據國家標準屬二級負荷，無特殊要求。2) 二路供電電源由供電部門區(qū)域變電站以電纜引入，電壓為35kV，經樓內電力用戶站降壓后分配電力。3) 照明方式：地下室設置應急照明，常用照明，及應急指示燈；樓內用戶照明采用普通照明方式；公共部位除設置外，還需設置應急照明及應急指示燈。消防樓梯處設常用照明和應急照明。4) 建筑物采用TNS聯(lián)合接地，接地電阻≤1Ω，且大樓鋼結構主筋相互連接成環(huán)，外立面金屬門、窗均與接地可靠連接；衛(wèi)生間設置等電位箱。5) 防雷系統(tǒng)：本項目為三類防雷建筑物，采用裝設在建筑物上的避雷帶做接閃器，避雷帶應沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷擊的部位敷設，利用結構柱頭外側主鋼筋做引下線，樁基做接地極。6) 消防系統(tǒng)參照商務樓消防規(guī)定，在地下車庫及辦公區(qū)域建立報警（煙感、溫感）及聯(lián)動（包括緊急廣播）系統(tǒng)；噴淋系統(tǒng)同時設置消防栓及其他防火設備。1) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 攝像機位置：各電梯轎廂，地下車庫出入口，地下車庫內部，地下車庫進入單體樓地下室電梯廳處，辦公底層出入口，消防安保中心門口，室外停車場。l 監(jiān)控中心和消防中心統(tǒng)一考慮。l 系統(tǒng)集中供電2) 車庫管理系統(tǒng)l 系統(tǒng)采用CAN總線的通訊方式，避免了傳統(tǒng)RS485網絡采用輪詢方式的低效率之弊，大大提高了系訊速度和效率。l 系統(tǒng)兼容性強，可與同系統(tǒng)中多個管理子系統(tǒng)結合使用，輕松實現一卡通管理系統(tǒng)。l 系統(tǒng)采用32位高速運轉處理器和超大容量存儲器；脫機、脫網工作時，不影響出、入庫及數據記錄存儲功能。l 出、入庫讀卡認證由一臺讀卡機完成，替代了以往入庫與出庫所用讀卡機各自分開模式，降低了用戶采購成本。l 停車庫出入口處裝設聲光設備，方便用戶尋找所分配車庫車位。用戶進入車庫存車時語音提示“請讀卡確認車輛已停好”，很好的避免了因用戶停留在車內，而車輛上行存放導致的人身安全事故。同時，當系統(tǒng)出現異常情況后，顯示屏也將顯示異常代碼，提示管理員檢修。l 立體車庫（敞開式）管理系統(tǒng)與停車管理系統(tǒng)無縫鏈接，可完成車位引導功能，減少車主因尋找所分配車位帶來的麻煩。l 車位信息查詢功能：當車主取車時忘記所停放車輛的車庫位置時，可在任一控制機或車庫讀卡器上讀卡，系統(tǒng)將語音提示車主正確的車庫位置。l 可根據不同用戶車型分配不同車型車位，臨時用戶由管理員先預置車牌，再存車。3) 門禁l 各單元門口設置門禁。l 地下車庫進入電梯廳設置門禁。4) 機電設備監(jiān)控系統(tǒng)◇給排水系統(tǒng)監(jiān)測l 各樓宇屋頂水箱高、低水位自動報警監(jiān)控l 地下室集水坑高、低水位監(jiān)控l 給水系統(tǒng)地下水池高、低水位監(jiān)控l 生活水泵運行及故障監(jiān)控l 凈化水裝置運行及故障監(jiān)控l 消防泵的運行狀態(tài)監(jiān)控◇送排風系統(tǒng)l 樓宇地下室排風機故障監(jiān)測l 地下車庫排風兼排煙風機故障監(jiān)測l 地下車庫新風機運行監(jiān)測◇其他設備l 車輛出入口進出口管理機運行故障信號監(jiān)控l 電梯運行狀態(tài)及故障監(jiān)控5) 樓宇信息系統(tǒng)l 電話通信系統(tǒng)l 數據傳輸系統(tǒng)6) 有線電視雙向寬帶信息傳輸系統(tǒng)7) 移動通信和尋呼通信系統(tǒng)l 實現地下停車庫及電梯轎廂內通信無盲區(qū)8) 大樓內部無線對講系統(tǒng)l 寫字樓無線局域網系統(tǒng)因特網進行商務活動等。9) 弱電防雷系統(tǒng)l 在機房弱電配電輸出端安裝電源避雷器；在機房UPS輸入端安裝電源避雷器；在機房弱電井道處安裝電源避雷器；在電梯機房電源進線處安裝電源避雷器。10) 大樓綜合布線系統(tǒng)l 建立無線局域網并覆蓋整個寫字樓區(qū)域內，使商務人員能自由地通過 市政配套每戶設置電話/數據通信配線箱，由2對電話線和一根五類線入箱，可用于電話和寬帶數據網絡通信，通信信號覆蓋大樓。市政雙路供電，雙路電纜引入?？側萘?500KVA。市政雙路電源自動切換。根據有關技術指標，本項目規(guī)劃最高日用水量約300立方米。區(qū)域供水單位為**某自來水有限公司安亭水廠，其最大日供水能力12萬立方米能夠滿足本項目需求。本區(qū)域屬于已建的**市某區(qū)雨水污水系統(tǒng)安亭國際汽車城片，能夠滿足本項目的下水需要。本項目今后將使用天然氣，根據有關技術指標，預計規(guī)劃最高日用氣量1500立方米，屆時需要結合道路工程，埋設合適的燃氣管以適應傳輸天然氣的要求