【文章內容簡介】 前所經營商鋪的店面面積是多少？評析：本題意在了解經營戶經營面積。調查顯示有五成的商戶經營面積為3060平米，反映出吉安市場商鋪面積以30—60平米為主。貿易市場基本為兩層連體，四方圓及中山路等區(qū)域都以單層獨立經營，且隨著品牌商家的進駐，單店面積要求也在逐步提高。您目前經營現狀如何？評析：本題意在了解經營戶對經營現狀的滿意情況。調查顯示有超過六成的商戶對現在經營狀況感覺一般。反映出經營的現狀，應該說，吉安的建材市場競爭較為激烈，但行業(yè)發(fā)展較為健康穩(wěn)定，各個檔次的產品都有其特定的消費人群，市場潛力較大。您對目前經營現狀的意見是什么？評析：本題意在調查經營戶對目前經營地點的不滿之處，以此反映吉安建材類商鋪的缺陷，調查顯示“房租太高”和“倉儲不足”是經營戶不滿意的主要因素，其次是“商業(yè)氛圍差”、“經營面積小”等其他因素。此題也較為明顯的反應了吉安建材類商業(yè)的缺陷。如有要拆遷或更換經營場所，您更希望在城市什么區(qū)域經營？評析：本題意在調查建材類經營戶對吉安城區(qū)內的新市場的經營意向，調查表示67%的商戶對區(qū)位選擇沒有明確要求，另外還有25%對市中心區(qū)域較為認可。如果在吉安開發(fā)合適的專業(yè)市場，您會選擇投資或經營嗎？評析：本題意在調查建材類經營戶對吉安城區(qū)內的新市場的購買及投資意向，調查表示25%的商戶對新市場還是持有很高的期待，另外還有50%“不確定”的商家也極有可能成為項目的目標客戶群體。您如果在新市場經營，會選擇怎樣的方式？評析：本題意在了解受訪者中商鋪的租售比例。從以上調查統計資料顯示購鋪自營的經營戶相對較高，反映在吉安商鋪投資及租售皆有市場需求，可適當參考此題，在未來開發(fā)中，合理分配租售比例。如果你選買商鋪，會選擇什么樣的商鋪物業(yè)？評析：本題意在了解消費者對商鋪功能結構規(guī)劃的喜好，調查顯示58%的經營者對“一層經營展示，二層辦公倉儲”這種模式比較接受，擁有較大比例的擁護者。您選擇新市場的主要考慮因素是什么？評析：本題意在調查經營戶對項目區(qū)域的要求。調查結果顯示，排在前兩位的是“商業(yè)氛圍”、“市場管理”和“商鋪價格”，反映經營戶對現代市場的向往。您期望未來商鋪的面積為多少？評析：本項目意在了解建材類商家對商鋪面積的需求情況。調查結果顯示30—60平米、60—100平米的面積受得比較多的青睞，這也比較符合經營建材的場地要求。1如果買賣商鋪，您能接受鋪面的銷售總價是多少？評析：本題意在了解消費者對市場商鋪價格的心理預期。從以上圖表顯示，總價20—30萬、30—50萬元價格區(qū)間為絕大部分受訪者認同，也有部分受訪者能接受較高的價格，根據受訪者心理，一般會比心理預期略低一些，與目前市區(qū)范圍內市場價格較為吻合。一方面反映消費者較為理性的態(tài)度，一方面也反映目前較為健康的市場開發(fā)環(huán)境。1如果租賃，您所能接受鋪面的租賃價格是多少？評析：本題意在了解消費者對商鋪租賃價位的心理承受，調查表示3萬元/間/年以內是絕大部分建材類經營戶能夠接受的租價范圍。1您認為新市場應該設有哪些功能配套？評析：本題意在調查消費者對市場配套的需求情況。從以上調查統計資料顯示排在前三位的是“倉儲物流”、“治安保安”、“停車場”，其次為“工商稅收”“衛(wèi)生保潔”，反映經營者對商鋪配套需求的日益多樣化，本案規(guī)劃可適當參考此題，以合理規(guī)劃，精心設計，做出消費者滿意的商鋪，為成功的開發(fā)墊實基礎。六、吉安市場現狀綜合評價近年來吉安的城市經濟發(fā)展速度較快，商業(yè)氛圍較為濃厚，但在整體業(yè)態(tài)布局及經營定位方式等方面不夠完善，面臨著整體商業(yè)環(huán)境的劇烈競爭。通過對吉安現有的商業(yè)環(huán)境進行深入地調查了解，我們對吉安現有商業(yè)的綜合評價如下：◆ 一是精品商鋪勢頭看好。一些開面寬、地段好、規(guī)劃好的商鋪很受投資經營者歡迎；◆ 二是吉安商鋪投資經營熱情很高，吉安當地的投資經營客戶投資經營商鋪意愿很高，具有敏銳的投資意識。第三部分 項目資源分析一、項目概況地理位置項目位于吉安市政府新規(guī)劃的“城南專業(yè)市場集聚區(qū)”，距離市中心人民廣場約12公里，距離吉安市新行政文體中心約8公里。地塊緊鄰規(guī)劃擴建中的迎賓大道以北、丁塘路（規(guī)劃）以南、釣源大道（規(guī)劃）以西路段。周邊有樟吉高速、大廣高速兩條主要高速公路。規(guī)模地形該地塊總面積近600余畝，以山地丘陵為主，有一定的高差，但政府會負責項目的土地平整工作，目前平整工作正在進行中。地塊不涉及拆遷。沿現有道路邊已有“大眾4S店”、“奇瑞4S店”框架基本施工完畢，吉安市駕駛員考試中心也在該區(qū)域。 管線狀況項目所在區(qū)域還處在整體前期工程階段，主要道路及市政管網基本還沒有鋪設到位；但隨著該區(qū)域建設速度的加快推進，相信給水、供電、供氣、排水、通訊等城市市政基礎設施將會陸續(xù)得到完善。目前區(qū)域內的主要道路已經規(guī)劃、并開始路基施工。二、項目環(huán)境分析本項目位于吉安市城南專業(yè)市場集群區(qū)域，距離市中心廣場約12公里，距離吉安市新行政中心約8公里。從小環(huán)境看，雖然目前地塊周邊商業(yè)、居住氛圍極其一般，幾乎是在荒山丘陵上開發(fā)，但隨著前期的幾個項目投入建設，以及樟吉、大廣兩條高速帶來的交通便利，給本區(qū)域專業(yè)市場集群的定位帶來很好的發(fā)展?jié)摿?。從大環(huán)境看，本地塊所在區(qū)域是未來吉安市發(fā)展商貿物流業(yè)的重點區(qū)域，規(guī)劃總面積達5000多畝，涉及汽車、農機、鋼材、農產品、機械、日用品、倉儲物流等幾大領域，目標打造贛中南地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)市場集群，各項配套設施也正在緊張完善中；而本項目正好處在區(qū)域內的核心位置。然而，盡管有政府的大力扶持政策及宏大的遠景規(guī)劃，但整個區(qū)域的市場輻射力、消費支撐度、與市區(qū)的商貿消費關系等因素都將直接影響到本項目乃至整個區(qū)域能否打造成功的關鍵因素。此外，由于吉安市作為贛中革命老區(qū)，雖然有國家的大力扶持，但當地居民的收入水平相對較低，對房產投資的理念也相對較弱，這些都將給本項目的未來發(fā)展帶來一些不確定因素。三、項目研判（SWOT分析）（1）項目優(yōu)勢（Strength）＞＞城市發(fā)展方向項目所在位置為城市規(guī)劃發(fā)展方向。目前城南新區(qū)初具規(guī)模，市行政中心、文化中心、商務中心基本成型，市政配套基礎良好。而項目所在城南專業(yè)市場區(qū)將是吉安市未來幾年商貿業(yè)重點發(fā)展區(qū)域。＞＞政府大力扶持商貿業(yè)發(fā)展與政府重視程度關系密切。近年來政府高度重視商貿流通業(yè)發(fā)展，以此作為拉動本地經濟的引擎之一。本項目為吉安市政府重點服務工程項目，各項政策優(yōu)惠明顯。＞＞交通條件良好項目所在地塊的交通設施規(guī)劃良好，正在建設中，未來將會便于物流展開。同時與市區(qū)有城市主干道相連，與外部下屬縣市有高速、鐵路等快速交通銜接。有利于對吉安地區(qū)乃至整個贛中南地區(qū)的商貿物流全面輻射。＞＞市場集群程度高城南專業(yè)市場群規(guī)劃用地面積達5000多畝，擬建10多個專業(yè)市場。目前近千畝市場已經開工建設。規(guī)?；袌鋈旱囊?guī)劃建設，各市場的經營聯動效應顯著，未來必將形成大型商品集散基地。（2）項目劣勢（Weakness）＞＞項目地塊稍偏從目前地塊位置看，離主城區(qū)約有12公里左右。政府對項目構架化的規(guī)劃，造成目前項目環(huán)境較為冷清現象。＞＞直接交通尚缺由于城南新區(qū)尚在建設之中，公交系統尚未完善。尤其是作為市場集群，類似公交總站及聯通下屬縣區(qū)客運站尚未有規(guī)劃布局。＞＞城區(qū)市場競爭 由于本項目計劃打造大型的商貿市場，規(guī)劃涉及家居建材、五金機電、小商品等幾大品類，但以上業(yè)態(tài)在市區(qū)都已形成固定的經營場所，且消費者認同度較高。尤其是建材類市場，擁有四方圓家居裝飾廣場、凱震建材裝飾市場、貿易廣場、中山路五金建材街，以及市區(qū)天一圓家居市場、東方家居城、太平洋家居城等幾大家居賣場，使得吉安市的家居建材行業(yè)競爭激烈，但經營檔次區(qū)分較為明顯。（3）項目機會點（Opportunity）＞＞處于商貿業(yè)轉型期吉安商貿業(yè)總體發(fā)展水平不高。隨著城南新區(qū)的拉動，未來零售商業(yè)及批發(fā)市場將會出現較快速的上升。尤其是批發(fā)類市場將進入整合、轉型、提升的時期，迎來新的發(fā)展機會。＞＞綜合開發(fā)成本較低項目土地、材料、人力成本較低。尤其是土地成本低廉，大大降低開發(fā)成本，以及今后運營成本。操作空間比較大。＞＞具有市場開發(fā)先機目前城南市場集群尚處于初期開發(fā)階段。政府政策，以及業(yè)態(tài)選擇余地較大。具有明顯的開發(fā)先機優(yōu)勢。