區(qū)分所有解釋廈門ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-08 06:38 本頁面
【文章內容簡介】 法 》 第三十七條 “ 國家為武裝力量建設、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術成果等屬于國防資產(chǎn)。國防資產(chǎn)歸國家所有。 ” ） 物權法第三十條規(guī)定，建造建筑物的行為成就，即產(chǎn)生所有權，建設單位是原始所有人；第一百四十二條規(guī)定，建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物，屬于建設用地使用權人，有相反證據(jù)證明的除外；第七十四條則規(guī)定得最為具體：對規(guī)劃用于停放機動車的車位、車庫，建設單位有權處分，包括出售、出租和附贈。 16 個人關于商品房配建人防車位問題的三個觀點： 三 車位權屬與處分規(guī)則 第一，在民用建筑中大量建造人防工程不符合國家發(fā)展戰(zhàn)略，造成社會財富巨大浪費； 第二，即使需要在民用建筑中配建人防工程，也不是建設單位的法定義務； 第三，即使作為建設單位的法定義務，其所有權也屬于投資人。 17 反駁人防車位屬于業(yè)主共有的幾個理由： 三 車位權屬與處分規(guī)則 一、成本進入了房價。 成本與所有權無關。成本是經(jīng)濟學概念，只是用來計算收益的。是否支付成本，與是否取得所有權沒有必然聯(lián)系。 二、未計入容積率。 容積率本質上是行政許可，是政府批準的商品房建筑指標。反映的是規(guī)劃行政管理關系，也與所有權無關。就算超出容積率建造的，也只是政府依法進行行政處罰或者行政處理的問題，而不是該部分的所有權就歸業(yè)主共有了。 三、屬于配套設施。 配套是功能屬性，也與所有權無關。小區(qū)里配套的設施很多，象磁卡電話機、商場、學校、幼兒園，不能因其功能是為居民服務，就屬于居民所有了。 18 “車位首先滿足業(yè)主需要”是一個假命題 三 車位權屬與處分規(guī)則 ? 如果業(yè)主愿意買，開發(fā)商會拒絕賣嗎？ ? 如果業(yè)主以外的人都愿意買，業(yè)主能說是 “ 天價 ” 嗎？ ? 法律規(guī)定只能賣給業(yè)主，能解決業(yè)主不愿買的問題嗎？ ? 法律就是不規(guī)定只能賣給業(yè)主，開發(fā)商有可能賣給外人嗎？ ? 就算車位法定為業(yè)主共有，業(yè)主就可以不用花錢嗎？ ? 車位歸業(yè)主共有，停車難的問題能消除嗎？ 問題的根源在于： 一方面是車輛數(shù)量的急劇增長，停車的矛盾日益尖銳，另一方面是業(yè)主不認可車位的價值，不愿意以市場價值來購買。這種情況下法律就是規(guī)定車位一元錢一個，或者干脆法定共有，對開發(fā)商來說只是成本核算和價值轉移的問題，對業(yè)主來說不會增加任何利益。 無論法律如何規(guī)定，車位賣不掉的風險都是由開發(fā)商承擔。在目前的政策、輿論環(huán)境下，開發(fā)商少建車位是明智的選擇。 停車難是必然的，只有停車難、行車難，才能制約車輛增加，保護我們的城市環(huán)境。 19 聽累了吧，請大家休息十分鐘。 需要此課件的，函索即奉。 20 四、規(guī)劃報建對所有權的影響 ? 規(guī)劃上專屬于特定房屋，是“露臺等”屬于專有組成部分的前提 ? 規(guī)劃車位屬于建設單位所有；規(guī)劃外的屬于業(yè)主共有 ? 按規(guī)劃配置比例處分車位，是建設單位的法定義務 ? 報建時列為法定共有的部分，建設單位不得再處分 在實務中要注意： ? 擬附贈給特定買受人的露臺等專有組成部分，應在規(guī)劃設計上做到專屬于特定房屋； ? 建設單位保留產(chǎn)權的車位，都必須取得規(guī)劃依據(jù)；設計方案修改涉及到車位位置變化的，應取得規(guī)劃部門認可文件； ? “送面積”操作中，擬附贈的部分在規(guī)劃報建時不能涉及法定共有部分的名稱； ? 實務中規(guī)劃部門拒絕批準底層花園或者院墻時的靈活處理。 21 五、共有部分及其合理利用 區(qū)分所有解釋 第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。 建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 吸收了 “ 共有部分系由法定共有、約定共有、天然共有組成 ” 的觀點 ,將重要的天然共有部分用法律條文規(guī)定下來，充實了法定共有。 22 住宅小區(qū) 業(yè) 主 市 政 其它權利人 專有部分 共有部分 法定共有 天然共有 約定共有 住 宅 經(jīng)營性用房 規(guī)劃車位 道路、綠地 物業(yè)管理用房 道路、綠地 規(guī)劃外車位 結構部分 通行部分 公共空間 設施設備 基礎設施 增益設施 會 所 水電氣熱 通訊、網(wǎng)絡 有線電視 污水處理 建地使用權 規(guī)劃車位 攤位等 專有組成部分 露臺等 住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖 司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間。
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