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正文內(nèi)容

區(qū)分所有解釋廈門ppt課件(編輯修改稿)

2025-06-08 06:38 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 法 》 第三十七條 “ 國(guó)家為武裝力量建設(shè)、國(guó)防科研生產(chǎn)和其他國(guó)防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源,以及由此形成的用于國(guó)防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國(guó)防資產(chǎn)。國(guó)防資產(chǎn)歸國(guó)家所有。 ” ) 物權(quán)法第三十條規(guī)定,建造建筑物的行為成就,即產(chǎn)生所有權(quán),建設(shè)單位是原始所有人;第一百四十二條規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物,屬于建設(shè)用地使用權(quán)人,有相反證據(jù)證明的除外;第七十四條則規(guī)定得最為具體:對(duì)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù),建設(shè)單位有權(quán)處分,包括出售、出租和附贈(zèng)。 16 個(gè)人關(guān)于商品房配建人防車位問(wèn)題的三個(gè)觀點(diǎn): 三 車位權(quán)屬與處分規(guī)則 第一,在民用建筑中大量建造人防工程不符合國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略,造成社會(huì)財(cái)富巨大浪費(fèi); 第二,即使需要在民用建筑中配建人防工程,也不是建設(shè)單位的法定義務(wù); 第三,即使作為建設(shè)單位的法定義務(wù),其所有權(quán)也屬于投資人。 17 反駁人防車位屬于業(yè)主共有的幾個(gè)理由: 三 車位權(quán)屬與處分規(guī)則 一、成本進(jìn)入了房?jī)r(jià)。 成本與所有權(quán)無(wú)關(guān)。成本是經(jīng)濟(jì)學(xué)概念,只是用來(lái)計(jì)算收益的。是否支付成本,與是否取得所有權(quán)沒(méi)有必然聯(lián)系。 二、未計(jì)入容積率。 容積率本質(zhì)上是行政許可,是政府批準(zhǔn)的商品房建筑指標(biāo)。反映的是規(guī)劃行政管理關(guān)系,也與所有權(quán)無(wú)關(guān)。就算超出容積率建造的,也只是政府依法進(jìn)行行政處罰或者行政處理的問(wèn)題,而不是該部分的所有權(quán)就歸業(yè)主共有了。 三、屬于配套設(shè)施。 配套是功能屬性,也與所有權(quán)無(wú)關(guān)。小區(qū)里配套的設(shè)施很多,象磁卡電話機(jī)、商場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園,不能因其功能是為居民服務(wù),就屬于居民所有了。 18 “車位首先滿足業(yè)主需要”是一個(gè)假命題 三 車位權(quán)屬與處分規(guī)則 ? 如果業(yè)主愿意買,開(kāi)發(fā)商會(huì)拒絕賣嗎? ? 如果業(yè)主以外的人都愿意買,業(yè)主能說(shuō)是 “ 天價(jià) ” 嗎? ? 法律規(guī)定只能賣給業(yè)主,能解決業(yè)主不愿買的問(wèn)題嗎? ? 法律就是不規(guī)定只能賣給業(yè)主,開(kāi)發(fā)商有可能賣給外人嗎? ? 就算車位法定為業(yè)主共有,業(yè)主就可以不用花錢嗎? ? 車位歸業(yè)主共有,停車難的問(wèn)題能消除嗎? 問(wèn)題的根源在于: 一方面是車輛數(shù)量的急劇增長(zhǎng),停車的矛盾日益尖銳,另一方面是業(yè)主不認(rèn)可車位的價(jià)值,不愿意以市場(chǎng)價(jià)值來(lái)購(gòu)買。這種情況下法律就是規(guī)定車位一元錢一個(gè),或者干脆法定共有,對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)只是成本核算和價(jià)值轉(zhuǎn)移的問(wèn)題,對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)不會(huì)增加任何利益。 無(wú)論法律如何規(guī)定,車位賣不掉的風(fēng)險(xiǎn)都是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。在目前的政策、輿論環(huán)境下,開(kāi)發(fā)商少建車位是明智的選擇。 停車難是必然的,只有停車難、行車難,才能制約車輛增加,保護(hù)我們的城市環(huán)境。 19 聽(tīng)累了吧,請(qǐng)大家休息十分鐘。 需要此課件的,函索即奉。 20 四、規(guī)劃報(bào)建對(duì)所有權(quán)的影響 ? 規(guī)劃上專屬于特定房屋,是“露臺(tái)等”屬于專有組成部分的前提 ? 規(guī)劃車位屬于建設(shè)單位所有;規(guī)劃外的屬于業(yè)主共有 ? 按規(guī)劃配置比例處分車位,是建設(shè)單位的法定義務(wù) ? 報(bào)建時(shí)列為法定共有的部分,建設(shè)單位不得再處分 在實(shí)務(wù)中要注意: ? 擬附贈(zèng)給特定買受人的露臺(tái)等專有組成部分,應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上做到專屬于特定房屋; ? 建設(shè)單位保留產(chǎn)權(quán)的車位,都必須取得規(guī)劃依據(jù);設(shè)計(jì)方案修改涉及到車位位置變化的,應(yīng)取得規(guī)劃部門認(rèn)可文件; ? “送面積”操作中,擬附贈(zèng)的部分在規(guī)劃報(bào)建時(shí)不能涉及法定共有部分的名稱; ? 實(shí)務(wù)中規(guī)劃部門拒絕批準(zhǔn)底層花園或者院墻時(shí)的靈活處理。 21 五、共有部分及其合理利用 區(qū)分所有解釋 第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分: (一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分; (二)其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 吸收了 “ 共有部分系由法定共有、約定共有、天然共有組成 ” 的觀點(diǎn) ,將重要的天然共有部分用法律條文規(guī)定下來(lái),充實(shí)了法定共有。 22 住宅小區(qū) 業(yè) 主 市 政 其它權(quán)利人 專有部分 共有部分 法定共有 天然共有 約定共有 住 宅 經(jīng)營(yíng)性用房 規(guī)劃車位 道路、綠地 物業(yè)管理用房 道路、綠地 規(guī)劃外車位 結(jié)構(gòu)部分 通行部分 公共空間 設(shè)施設(shè)備 基礎(chǔ)設(shè)施 增益設(shè)施 會(huì) 所 水電氣熱 通訊、網(wǎng)絡(luò) 有線電視 污水處理 建地使用權(quán) 規(guī)劃車位 攤位等 專有組成部分 露臺(tái)等 住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖 司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分,即法律沒(méi)有規(guī)定,合同也沒(méi)有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬于共有的部分,包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間。
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