區(qū)分所有解釋廈門ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-08 06:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 法 》 第三十七條 “ 國(guó)家為武裝力量建設(shè)、國(guó)防科研生產(chǎn)和其他國(guó)防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國(guó)防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國(guó)防資產(chǎn)。國(guó)防資產(chǎn)歸國(guó)家所有。 ” ） 物權(quán)法第三十條規(guī)定，建造建筑物的行為成就，即產(chǎn)生所有權(quán)，建設(shè)單位是原始所有人；第一百四十二條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物，屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，有相反證據(jù)證明的除外；第七十四條則規(guī)定得最為具體：對(duì)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位有權(quán)處分，包括出售、出租和附贈(zèng)。 16 個(gè)人關(guān)于商品房配建人防車位問(wèn)題的三個(gè)觀點(diǎn)： 三 車位權(quán)屬與處分規(guī)則 第一，在民用建筑中大量建造人防工程不符合國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，造成社會(huì)財(cái)富巨大浪費(fèi)； 第二，即使需要在民用建筑中配建人防工程，也不是建設(shè)單位的法定義務(wù)； 第三，即使作為建設(shè)單位的法定義務(wù)，其所有權(quán)也屬于投資人。 17 反駁人防車位屬于業(yè)主共有的幾個(gè)理由： 三 車位權(quán)屬與處分規(guī)則 一、成本進(jìn)入了房?jī)r(jià)。 成本與所有權(quán)無(wú)關(guān)。成本是經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，只是用來(lái)計(jì)算收益的。是否支付成本，與是否取得所有權(quán)沒(méi)有必然聯(lián)系。 二、未計(jì)入容積率。 容積率本質(zhì)上是行政許可，是政府批準(zhǔn)的商品房建筑指標(biāo)。反映的是規(guī)劃行政管理關(guān)系，也與所有權(quán)無(wú)關(guān)。就算超出容積率建造的，也只是政府依法進(jìn)行行政處罰或者行政處理的問(wèn)題，而不是該部分的所有權(quán)就歸業(yè)主共有了。 三、屬于配套設(shè)施。 配套是功能屬性，也與所有權(quán)無(wú)關(guān)。小區(qū)里配套的設(shè)施很多，象磁卡電話機(jī)、商場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園，不能因其功能是為居民服務(wù)，就屬于居民所有了。 18 “車位首先滿足業(yè)主需要”是一個(gè)假命題 三 車位權(quán)屬與處分規(guī)則 ? 如果業(yè)主愿意買，開(kāi)發(fā)商會(huì)拒絕賣嗎？ ? 如果業(yè)主以外的人都愿意買，業(yè)主能說(shuō)是 “ 天價(jià) ” 嗎？ ? 法律規(guī)定只能賣給業(yè)主，能解決業(yè)主不愿買的問(wèn)題嗎？ ? 法律就是不規(guī)定只能賣給業(yè)主，開(kāi)發(fā)商有可能賣給外人嗎？ ? 就算車位法定為業(yè)主共有，業(yè)主就可以不用花錢嗎？ ? 車位歸業(yè)主共有，停車難的問(wèn)題能消除嗎？ 問(wèn)題的根源在于： 一方面是車輛數(shù)量的急劇增長(zhǎng)，停車的矛盾日益尖銳，另一方面是業(yè)主不認(rèn)可車位的價(jià)值，不愿意以市場(chǎng)價(jià)值來(lái)購(gòu)買。這種情況下法律就是規(guī)定車位一元錢一個(gè)，或者干脆法定共有，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)只是成本核算和價(jià)值轉(zhuǎn)移的問(wèn)題，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)不會(huì)增加任何利益。 無(wú)論法律如何規(guī)定，車位賣不掉的風(fēng)險(xiǎn)都是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。在目前的政策、輿論環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商少建車位是明智的選擇。 停車難是必然的，只有停車難、行車難，才能制約車輛增加，保護(hù)我們的城市環(huán)境。 19 聽(tīng)累了吧，請(qǐng)大家休息十分鐘。 需要此課件的，函索即奉。 20 四、規(guī)劃報(bào)建對(duì)所有權(quán)的影響 ? 規(guī)劃上專屬于特定房屋，是“露臺(tái)等”屬于專有組成部分的前提 ? 規(guī)劃車位屬于建設(shè)單位所有；規(guī)劃外的屬于業(yè)主共有 ? 按規(guī)劃配置比例處分車位，是建設(shè)單位的法定義務(wù) ? 報(bào)建時(shí)列為法定共有的部分，建設(shè)單位不得再處分 在實(shí)務(wù)中要注意： ? 擬附贈(zèng)給特定買受人的露臺(tái)等專有組成部分，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上做到專屬于特定房屋； ? 建設(shè)單位保留產(chǎn)權(quán)的車位，都必須取得規(guī)劃依據(jù)；設(shè)計(jì)方案修改涉及到車位位置變化的，應(yīng)取得規(guī)劃部門認(rèn)可文件； ? “送面積”操作中，擬附贈(zèng)的部分在規(guī)劃報(bào)建時(shí)不能涉及法定共有部分的名稱； ? 實(shí)務(wù)中規(guī)劃部門拒絕批準(zhǔn)底層花園或者院墻時(shí)的靈活處理。 21 五、共有部分及其合理利用 區(qū)分所有解釋 第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。 建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 吸收了 “ 共有部分系由法定共有、約定共有、天然共有組成 ” 的觀點(diǎn) ,將重要的天然共有部分用法律條文規(guī)定下來(lái)，充實(shí)了法定共有。 22 住宅小區(qū) 業(yè) 主 市 政 其它權(quán)利人 專有部分 共有部分 法定共有 天然共有 約定共有 住 宅 經(jīng)營(yíng)性用房 規(guī)劃車位 道路、綠地 物業(yè)管理用房 道路、綠地 規(guī)劃外車位 結(jié)構(gòu)部分 通行部分 公共空間 設(shè)施設(shè)備 基礎(chǔ)設(shè)施 增益設(shè)施 會(huì) 所 水電氣熱 通訊、網(wǎng)絡(luò) 有線電視 污水處理 建地使用權(quán) 規(guī)劃車位 攤位等 專有組成部分 露臺(tái)等 住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖 司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分，即法律沒(méi)有規(guī)定，合同也沒(méi)有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間。
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