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2025-05-12 06:38本頁(yè)面
【正文】 當(dāng)在法律中明確規(guī)定下來。 29 七、業(yè)主表決權(quán)的計(jì)算 物權(quán)法第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 專有部分占建筑物總面積三分之二以上 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 法條中，面積計(jì)算的表述方式出現(xiàn)了明顯錯(cuò)誤。 30 以 “ 建筑物總面積 ” 作基數(shù)是錯(cuò)誤的 兩個(gè)項(xiàng)目的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù) 某高層項(xiàng)目： 某多層項(xiàng)目 ： 總建筑面積： 77267 19568 其中不計(jì)容積率的面積： 20510（ ） 2377（ %） 計(jì)容積率的面積： 56757（ %） 17190（ %） 套內(nèi)建筑面積： 46715（ %） 14008（ %） 分?jǐn)偣裁娣e： 10911（ %） 2220（ %） 可見，如果以套內(nèi)建筑面積作為專有部分，則全部專有部分加在一起，也只能達(dá)到總建筑面積的 60%—70%；加上分?jǐn)偣裁娣e后，也才能達(dá)到70%－ 80%。那么 “ 專有部分占建筑物總面積三分之二以上 ” ，在不算分?jǐn)偯娣e的情況下，幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。 問題出在表述方法上，用 “ 西瓜瓤占西瓜總總量的三分之二 ” ，忽視了西瓜皮的存在。 七 業(yè)主表決權(quán)的計(jì)算 31 七 業(yè)主表決權(quán)的計(jì)算 區(qū)分所有解釋 第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算； （二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定： （一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但 建設(shè)單位 尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及 同一買受人 擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算； （二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 以上規(guī)則很好地解決了面積計(jì)算的問題，但在人數(shù)計(jì)算上，對(duì)大業(yè)主明顯不利，容易在日后的管理中形成 “ 自治僵局 ” 。 同一買受人：不同的買賣合同中重復(fù)出現(xiàn)的買方。 人數(shù)計(jì)算規(guī)則不利于大業(yè)主 32 八、法院判斷物權(quán)歸屬的法律依據(jù) 第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。 此條文的理由與現(xiàn)實(shí)意義： 物權(quán)是基本民事權(quán)利，只有法律才可以設(shè)立與限制； 物權(quán)爭(zhēng)議不只發(fā)生在平等民事主體之間，更多是的在公民與政府之間；政府自己制定規(guī)則處理自己與老百姓的財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議顯然荒謬； 目前地方性法規(guī)、地方規(guī)章、規(guī)范性文件中干涉所有權(quán)的情況很普遍，甚至給法院審判造成困擾，亟待明確審判原則。 33 涉及物權(quán)歸屬的地方政府規(guī)范性文件舉例： 八 法院判斷物權(quán)歸屬的法律依據(jù) 廣州市人民防空工程建設(shè)和使用管理實(shí)施辦法（穗府 [1994]45號(hào)） 第三十五條 凡建設(shè)費(fèi)用列入商品房綜合開發(fā)成本，按規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)的人防工程，均列入本市公共人防工程管理，作為國(guó)家的人防戰(zhàn)備設(shè)施。開發(fā)建設(shè)單位不得出售，并按開發(fā)建設(shè)單位的隸屬關(guān)系，移交市、區(qū)人防辦統(tǒng)一管理和使用。 上海市人民政府關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃和管理意見的通知（滬府發(fā) [2022]2號(hào)） 加強(qiáng)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃管理，禁止擅自改變使用性質(zhì)。按照規(guī)劃配置的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)除已有明確規(guī)定的外，一律歸區(qū)縣政府所有，明確國(guó)資監(jiān)管責(zé)任主體，納入國(guó)有資產(chǎn)管理范疇。 深圳市人民政府貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于基礎(chǔ)教育改革與發(fā)展決定的若干意見（深府 [2022]57號(hào)） 加強(qiáng)學(xué)校國(guó)有資產(chǎn)的管理。城市規(guī)劃小區(qū)配套學(xué)?；蛴變簣@屬國(guó)有資產(chǎn)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、校舍建設(shè)、工程驗(yàn)收等方面，教育行政部門須參與管理和指導(dǎo)。學(xué)?；蛴變簣@建成之后，由規(guī)劃與國(guó)土資源部門協(xié)助，在住宅驗(yàn)收時(shí)一并向教育行政部門辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。過去未移交的，規(guī)劃與國(guó)土資源部門和財(cái)政部門要采取相應(yīng)措施，限期辦理產(chǎn)權(quán)移交。 34 感謝聆聽，歡迎指正！ 本課件函索即奉 13802211922
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