【文章內容簡介】 略措施： ※ 培育一支能適應房地產前沿經營的人才隊伍； ※ 培養(yǎng)先進的房地產經營理念 ， 加強對宏觀經濟的把握能力和對房地產周期的判斷能力以及房地產的策劃能力； ※ 房地產公司增資擴股 ， 并實現(xiàn)股權多元化 ， 增加其資金運作能力 ，在 2022年前 ， 房地產公司的注冊資金增加到 5000萬元； ※ 努力提高房地產公司的資質 ， 近期爭取二級資質；中遠期爭取 1級資質； ※ 參股具有一級資質的房地產公司 ， 參與經營 ， 以提高自身的經營能力； ※ 積累土地儲備 ， 以滿足下一步開發(fā)的土地資源 。 ※ 兼并具有相應資質和土地儲備的房地產公司。 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 房地產業(yè)的三種發(fā)展模式 ? 投資開發(fā)＋營銷＋建筑縱向發(fā)展模式 ? 投資開發(fā)＋營銷模式：建筑外包 ? 投資建設＋建筑：營銷外包 凱恩房地產的發(fā)展模式將在“投資開發(fā)＋營銷＋建筑”縱向發(fā)展模式基礎上根據(jù)實際情況對部分項目也可以采取建筑外包或營銷外包的方式，也可能是混合發(fā)展模式。不同的發(fā)展模式將分別采取不同的管理模式。 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 凱恩產業(yè)拓展戰(zhàn)略模式如下圖所示 圖 2：凱恩產業(yè)拓展戰(zhàn)略模式 其他孵化中產業(yè) 房地產、旅游 筆記本電腦電池 二次鋰電池 二次NiH電池 燈罩紙、育草紙 彩色紙繩紙 高透氣度嘴棒成型紙 過濾紙、 膠帶原 紙 電容電解紙、耐磨紙 特紙和特種電池主業(yè) 投 資 探 路 貿 易 探 路 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD （三）以投資探路和資本運作方式關注未來產業(yè)機會，伺機培育 “ 意外產業(yè) ” 。 現(xiàn)在的市場是一個快速變化的市場，任何一個最精妙的戰(zhàn)略規(guī)劃都不可能把一個公司未來的產業(yè)和業(yè)務都規(guī)劃好，然后一成不變的按這樣的規(guī)劃亦步亦趨。事實上，許多傲立世界的大公司其產業(yè)都是動態(tài)變化的，在其生命周期中，歷經多少次產業(yè)的變革。 強生公司在它開始銷售嬰兒爽身粉時，并沒有經營消費品的經歷；馬里奧特公司在涉足飯店業(yè)務時，也并沒有這方面的經歷；惠普公司在 60年代推出第一批計算機產品時，它也并沒有計算機行業(yè)的經驗；迪斯尼公司在創(chuàng)建迪斯尼樂園的時候，對主題公園也是一無所知；波音公司創(chuàng)始人波音先生原先只是一個小木材商，若是都按照原先熟悉的行業(yè)來發(fā)展的話，就沒有今天雄霸天空的波音公司了。 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 把投資作為一個產業(yè)來發(fā)展主要是為了解決主業(yè)發(fā)展的長期性、穩(wěn)定性與主業(yè)以外獲利機會的短期性和不確定性之間的矛盾。一個公司的主業(yè)需要長期扶植，但一個具有很強經營能力的公司同樣不能置這個處在高速發(fā)展期的國度存在的眾多機會視而不見，涉足投資業(yè)主要是為了抓住主業(yè)以外的獲利機會，并且通過投資探路積累經驗，飼機進入高附加值產業(yè)。 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 凱恩集團投資業(yè)可選擇的領域可以是 戰(zhàn)略投資 、 股權投資和風險投資 。 戰(zhàn)略投資是為了進入一個行業(yè)或區(qū)域，通過投資，參與被投資企業(yè)或行業(yè)的經營管理，積累該行業(yè)的經驗，最后可以通過控股該企業(yè)或另行投資而真正進入該行業(yè)。比如我們要進軍房地產業(yè)就可以采取這樣的戰(zhàn)略。這種方式也可用于我們現(xiàn)有業(yè)務的區(qū)域擴張。參股投資只是為了獲取投資收益，并不參與該企業(yè)或行業(yè)的具體經營管理。首先，可以以投資方方式涉足金融業(yè)。金融領域是大公司夢寐以求欲進入的領域，國內外所有大公司幾乎都涉足金融領域。涉足金融領域既可作為支持主業(yè)發(fā)展的工具，又可作為一個支柱產業(yè)來發(fā)展。凱恩涉足金融業(yè)可選擇以下的一些領域：金融衍生工具，民營銀行，投資銀行業(yè)，風險投資，投資基金等。 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 風險投資本身可成為一項產業(yè) ， 同時又是其他產業(yè)培育和企業(yè)成長的孵化器 ， 美國許多著名高科技公司如微軟 、 蘋果 、 戴爾 、 數(shù)據(jù)設備公司 、 雅虎等都是通過風險投資成長起來的 。 風險投資公司通過對某項技術 、 某個產品甚至某個創(chuàng)意進行種子期投資或成長期投資 ， 使處于嬰兒期和孕育期的企業(yè)獲得超速發(fā)展 ， 從而使被投資的企業(yè)價值成十倍甚至百倍的提高 ， 然后風險投資資金通過被投資公司上市 、 股權轉讓 、 收購兼并等方式退出 ， 獲得數(shù)十倍甚至數(shù)百倍的投資回報 。 風險投資公司得到豐厚的投資回報的同時 ， 被投資企業(yè)也獲得了超常規(guī)的發(fā)展 。 風險投資取得成功后，被成功孵化的產業(yè)也可由凱恩收購，作為凱恩旗下的事業(yè)。 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD （四）區(qū)域擴張戰(zhàn)略 區(qū)域擴張的目的 （ 1） 擴大生產規(guī)模 （ 2） 降低生產成本 （ 3） 規(guī)避環(huán)境風險 （ 4） 獲得稀缺資源 （ 如資金 、 技術 、 人才 、 信息 、 先進觀念 、 土地等 ） 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 區(qū)域擴張的地區(qū)選擇原則 （ 1） 勞動力相對成本比遂昌更低 （ 2） 政府支持 ， 有對引入外來資金的迫切需求 （ 3） 政府官員素質較高 ， 有敬業(yè)精神 ， 政府講信譽 （ 4） 人口素質較高 ， 有講誠信的文化基礎 （ 5） 有很優(yōu)惠的土地使用政策 （ 如無償獲得土地使用權等 ） （ 6） 在銀行資金支持有優(yōu)惠措施 （ 7） 稅收等有優(yōu)惠政策 （ 如增值稅地方留成部分返還 、 所得稅地 方留成部分返還等 ） 有相對集中的化工生產基地 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 第一批生產基地擴展規(guī)劃 浙江衢州 、 龍游 江西上饒 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 上海和杭州窗口 在上海和杭州設立窗口的理由是：上海是中國的經濟中心 ， 亞洲的金融和貿易中心 ， 中國的發(fā)展重心已轉移到了以上海為中心的長江三角洲地區(qū) ， 全球 500大有將近一半的公司在上海設立窗口或區(qū)域總部 ， 是我國除北京外高校和科研機構最集中的城市 。 我國的著名企業(yè)也紛紛把總部或把金融 、 投資 、 貿易和研發(fā)部門遷到上?；蛟谏虾ＴO立窗口 。 杭州是浙江的省會城市 ， 也是全國最發(fā)達 、 最有活力的城市之一 ，是接受上海輻射的核心城市 ， 杭州市政府提出的 “ 住在杭州 、 游在杭州 、 學在杭州 、 創(chuàng)業(yè)在杭州 ” 的口號和政策措施更是使杭州的發(fā)展充滿潛力和活力 。 隨著上海申辦二 ○ 一 ○ 年世博會的成功 ， 更是給以上海為中心的長江三角洲的發(fā)展注入一劑強心針 。 作為一家明星企業(yè) ， 我們更不應該置這樣一個千載難逢的機遇不顧 。 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 在上海和杭州設立窗口，我們的目的是： （ 1） 抓住上海和杭州未來幾十年強勁發(fā)展的歷史性機遇 （ 2） 展示凱恩的形象 （ 3） 獲去未來發(fā)展的信息 （ 4） 接受先進理念和觀念的熏陶 （ 5） 低成本利用社會科技設施和技術力量資源 （ 6） 獲得高密度高素質人才的優(yōu)勢 拓展融資空間 我們可先在上海和杭州設立凱恩發(fā)展公司，把金融投資、戰(zhàn)略發(fā)展、研究開發(fā)等部門放在上?；蚝贾?，以后時機成熟后再把行政總部搬遷到上海或杭州。 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 五、資本運籌規(guī)劃 按我們的目標規(guī)劃，到 2022年要達到 18億元的產業(yè)規(guī)模。這樣的產業(yè)規(guī)模需要大量的資本和資金支撐。 2022年凱恩的營業(yè)收入為 2億元，集團總資產為 元。投入產出比為 :1。若未來凱恩按制造業(yè)比較理想的投入產出 1： 1來推算，到 2022年我們需要大約 18億元的運作資金。假若我們加強了內部能力，并抓住了外部的市場機會，那么很可能獲得超常規(guī)的發(fā)展企業(yè)的規(guī)模超過 30億的可能性也是存在的。這樣，資金籌集的壓力是很大的，我們必須要運用先進的資本經營理念和方法運籌資金，用母公司少量的資本控制大量的運作資金，達到做大規(guī)模再從規(guī)模出效益的目的。 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 資本運籌模式 2022年凱恩的凈資產是 萬元 ,利潤 5000萬元 ,凈資產回報率約 %。隨著市場競爭的激烈化和規(guī)范化，全國產業(yè)資產回報率趨于微利化、穩(wěn)定化和平均化是必然趨勢，公司的近期凈資產回報率的目標是 ，而且我們假設未來 8年公司所產生的利潤一半不分紅而用于發(fā)展，那么，從 2022年的 萬元凈資產出發(fā)，到2022年公司的凈資產達到 億元，假設那時公司的負債率為50%，則總資產為約為 億元，離 18億元的營運資產尚差 億元的缺口，這部分的缺口需要以資本經營的手段解決。 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 凱恩資本經營和資金運籌模式的基本思路如下： 通過投資 、 收購 、 兼并 、 分立等方式形成母 、子 、 孫公司結構 。 通過母 、 子 、 孫公司間層層控股 、 吸納資本 、收購兼并 、 負債等形成母公司資產縱向延伸和橫向擴張 。 通過子公司重組上市擴大集團資本規(guī)模 。 通過以上模式效力的發(fā)揮 ， 達到以少量資本控制大量營運資金的目標 。 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 以上資金運籌模式理想的狀態(tài)和運作程序如下： 母公司層面： 母公司進一步增資擴股或股權進一步多元化 ， 使股本增加一倍 ，即凱恩的股本達到 萬元 。 每年產生利潤僅以一半分紅 ， 剩下一半投入繼續(xù)發(fā)展 ， 即到2022年凱恩的凈資產為 億元 。 母公司以 50%比例負債 ， 使凈資產與負債達到 1： 1的比例；即到2022年 ， 母公司本級的總資產為 億元 。 這樣 ， 母公司 （ 股東 ） 的初始基金達到 1元資本控制 4元營運資金的效果 。 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 子公司層面 母公司以 50%的比例將資產投入到子公司 ， 到 2022年 ， 母公司投入到子公司的資本約為 億元；母公司自身營運資金為約為 億元 。 子公司以與母公司同樣的比例吸納股份和負債 ， 達到以 1元資本控制 4元營運資金的效果 。 這樣 ， 到 2022年 ， 子公司層面達到 億元的總資產 。 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 孫公司層面： 子公司將 50%的資產投入到孫公司 。 到 2022年 ， 子公司投入到孫公司的資本為 億元；子公司自身的營運資金為 億元 。 孫公司以母公司同樣的比例吸納資本和負債 ， 達到 1元資本控制 4元資金的效果 。 這樣 ， 孫公司層次的總資產達到 億元 。 通過母 、 子 、 孫公司三個層面的運作 ， 到 2022年整個集團的營運資金達到 億元的規(guī)模 ， 做到了以母公司 1元初始基金控制約 30元資金的效果 。 以上資金運籌模式僅為凱恩集團以后的資本經營提供了一條運作路線，該模式的運作能發(fā)揮多大程度受人才、運作水平、當?shù)刭Y本和資金資源的制約。但該模式只要能發(fā)揮部分功效就能滿足集團的資金需求。我們應按這樣的思路運作，逐步逼近模式的最佳狀態(tài)。 2022/6/2 ShangHai GOTO Management Consulting CO.,LTD 凱恩資本運籌模擬如下（表 2和圖 3）所示： 表 2 凱恩集團資本運籌動態(tài)模擬表 年份 狀態(tài)