【文章內容簡介】 區(qū)的項目分為以下幾個區(qū)域：市中心地帶（我項目、怡景嘉園、錦繡嘉園、世紀公寓等），東部（歐雅花園、金屋雅園等）、周邊地帶（金屋鑫苑、海洋新城、康怡家園等），項目開發(fā)呈散發(fā)狀向四周輻射，各自以自身的優(yōu)勢吸引消費者，形成了諸侯林立的局面。從以上地產項目的分布來看，市區(qū)的房產開發(fā)已經趨于飽和，這對金屋家園項目的開發(fā)存在著客觀優(yōu)勢。孟營區(qū)域的房地產項目在世紀星城，大秦世家，寶佳花園，等開發(fā)商的進駐以后，帶動了孟營地區(qū)的發(fā)展，低價位的樓盤存在著強大的潛在購買群體，但是此地段為新規(guī)劃地段，大多是在建或在售項目，未形成入住潮流及高峰期，其交通和基礎設施也不是太完善。現階段房產開發(fā)數量已經可以滿足人們重新置業(yè)的需要，而且在天洋新城、海洋新城、大秦世家等幾家大規(guī)模社區(qū)面世以后，我市的房產表象上將暫時呈現供大于求的現象。一些封頂的項目已走過了其黃金銷售期，處于營銷的下線，市場影響力會逐漸處于比較平緩的階段，此時，正是本案切入市場的一個良好契機。通過良好的機會機會，利用有效的媒體溝通與品牌形象的延展與炒作，相信會起到非常不錯的效果。四、總體規(guī)劃策略建議在充分了解市場，并就市場調查得出的分析結論進行充分了論證與研究后，我們得出了項目的策略規(guī)劃意見。（一） 項目定位經過2002年秦皇島房地產業(yè)的發(fā)展，地產項目與開發(fā)商也日趨成熟。從早些年前簡單的選擇住房——到今天地產項目概念的宣傳與影響以及產品的包裝與理念訴求，我們可以預測，2003年房地產的發(fā)展將會重新回歸到自然的本質，即開發(fā)商認真做品質，而消費者也將注重產品的內涵，選擇住房其實也表示他們在選擇一種怎樣的生活。由于受地理位置、消費人群構成以及其它地產項目先入為主客觀造成的影響，本案做高檔住宅顯然已經不合適，而且一旦開發(fā)也將會面臨極大的市場危機。 低檔住宅的客戶消費群體比較單一，且住房單價較少、總價低，且我市孟營區(qū)域的低檔住宅、工薪階層住宅已基本趨于飽和，受所處位置決定，本案價格如開發(fā)低檔住宅根本無多大價格優(yōu)勢可言，而且低端消費群已經被孟營區(qū)域的項目搶走了不少，顯然不能滿足本項目容量的需要。鑒于以上幾點分析考慮，建議將本案做為中高檔住宅，均價要控制在2200—2500元/平米之間（多層），理由有以下幾點： 秦皇島市區(qū)中檔住宅價格在2200—2500供應量還顯然無法滿足整個市場的需求。 隨著市公安局與海港區(qū)政府的西遷，項目所在位置的其它配套設施必將會逐步完善，而這一點也是許多看好本地段位置但遲遲未能購房客戶的一個重要原因。 緊依湯河，且社區(qū)及地段規(guī)模發(fā)展將日趨成熟，具有無限的升值潛力。另：建議在社區(qū)西面鄰湯河的一端做連排別墅（TOWNHOUSE），以滿足有限高端消費群體的關注與需要。（二）案名一個好名字。JACK TROUT在《定位論》里說，“市場營銷中最重要的決策是如何給產品取名字”。房地產項目更是如此。一個房地產項目在推廣中會投入大量的廣告，可能各種賣點、訴求輪番上陣，但其中消費者接觸最多的一是項目的名稱，而消費者在看到實物之前，最容易通過名稱產生聯想，并形成第一印象。金屋地產開發(fā)的此項目因有以前黃金走廊作為鋪墊，是黃金走廊的發(fā)展和延伸，依金屋花苑，金屋雅苑，金屋鑫苑，根據其定位健康，開放，安靜，自然，親情，故起名為金屋家苑，突出一種親情，一種生活方式，一種家的感覺。雖然第一次出現不會引起人們的注意，但作為黃金走廊的延伸，是很有意義的。（建議起一個比較好的案名，在這個名字第一次出現時，給人眼前一亮的的感覺。）彼得杜拉克說：有效的創(chuàng)新都是從不起眼處開始的。它們并不宏大，只是試圖做一件與眾不同的事情。金屋地產從金屋花苑到金屋雅苑，到金屋鑫苑的黃金走廊，懷著“要創(chuàng)新，要做一些與眾不同的事情”的心態(tài)，又精心繪制了一條呈動態(tài)上揚之美的創(chuàng)新曲線—一個崇尚健康，開放生活方式，立志成為開發(fā)區(qū)龍頭的—金屋家苑。名稱的由來：“金屋家園”堅持并延續(xù)金屋房地產開發(fā)公司項目名稱的品質與內涵，從金屋花苑到金屋雅園、金屋鑫苑，每一個項目的名稱都凝聚著金屋人對其的期冀與濃濃深厚的感情。“家園”是發(fā)自內心的、是飽含著深厚感情的、是一種血濃于水、游子歸故里的一種希望與聲音，雖然普通，但它卻蘊含著中華民族最為優(yōu)秀的傳統美德與人們對生活的美好祝愿。家園應該是寧靜的、安謐的、包容的、自然的、親情的、永恒的、魅力無窮的，讓我們魂繞夢牽的……“金屋家園”作為“黃金走廊”的延伸，是金屋人致力于品牌建設的一個里程牌，是對新居住觀念的一個全新的詮釋。“金屋家園”不僅僅是您的家，更是你休生養(yǎng)息的理想所在。選擇金屋家園，其實是在選擇一種生活，雖然我們做不到“采菊東籬下，悠然見南山”的境界，但在這里，您擁的是親情、友情，擁有的是健康、是自信，擁有的開放的生活，擁有的是家人般無微不至的照顧，在這里，建筑、景觀、鄰居都會成為您至親至近的人……（三） 努力塑造“金屋家園”的特征 親近自然、崇尚綠色； 遠離鬧市卻又交通快捷； 社區(qū)配套齊全，集方便、健康、個性、網絡為一體； 集合別墅與多屋住宅，凝結一代情感居住主張與生活方式的生活空間；（四）我們的目標客戶隨著住宅理念的改變及金屋家園的廣泛影響，金屋家園的的置業(yè)群有以下幾類：1） 準白領層：特征：（1） 他們大多在開發(fā)區(qū)或市內私企、外企工作，收入較高，但追求開放生活，消費水平較高，沒有過多的存款，但對于總價在15萬左右價位的房屋有足夠的承受能力，他們喜歡小戶型；（2） 他們拋棄封閉的傳統觀念，倡導開放與包容的新理念；他們崇尚自然，擁有新價值觀；他們懂得生活，追求時尚和品味；他們充滿自信，把握自己的生活節(jié)奏。在以時間換空間的理念下，他們是健康、開放、自信的始作俑者與追求者。2) 老齡群體：特征：（1） 富裕的老齡群體，他們追求安靜寫意的田園生活環(huán)境，而金屋家園的環(huán)境與理念訴求正符合了他們的需求。（2） 雖不富裕但在市內有房的老齡群體，他們的子女孝順，希望可以和父母居住在一起，共同感受家的溫暖。他們會選擇一個環(huán)境優(yōu)雅的地段讓老人安度晚年。家園，是一個人與人感情交流與溝通、親情交匯的組合體，其實我們每個人都有過這樣的體驗與心境。作為一個年輕人，我們總會喜歡在早晨上班或者晚上回家的社區(qū)內看到我們父輩、母輩的一代正在甬路上、草地上練劍、打拳、遛彎、有說有笑，有種家的感覺與溫暖。看到他們開心與滿足的表情，作為晚輩，無論他們是否是真正的親人，也會為之所感染、所打動……作為一個老年人，總希望在煮早餐或晚飯的時候，能從玻璃間看到一個個年輕人的身影；總會希望在自己搬東西上下樓不方便得到年輕燦爛笑容的幫助，總會希望看到在社區(qū)的運動場上看到自己晚輩熟悉的身影……看著年輕人從身旁走過，看著年輕人的朝氣。作為長輩，無論他們是否是我們真正的晚輩，我們同樣被年輕打動，同樣被希望感動……所有的這一切，才真正是金屋家園釋放親情與感激的開始與序幕……我們有理由相信，隨著公共交通設施的發(fā)展，生活配套設施的齊全，將會使大量的市區(qū)潛在的購房需求釋放，最終促進金屋家園房產的升溫。（五）環(huán)境規(guī)劃設計因開發(fā)商具有多年實際操作項目經驗，且在項目環(huán)境、規(guī)劃設計上具有一定的特色與成功案