【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2)售價(jià)(元/M2)駿庭名園1/F250200002/F120120003/F8010000深港豪苑1/F250220002/F120120003/F709000TCL閱讀繽紛1/F200002/F10000金眾經(jīng)典家園1/F230002/F110003/F8000以上為最終成交紀(jì)錄，駿庭名園一層已全部出售給一投資財(cái)團(tuán)。（2）主題專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)建設(shè)檔次大型主題專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)建設(shè)檔次中檔，趕上甚至超過(guò)深圳市內(nèi)其他超市的規(guī)模和環(huán)境；便利店的檔次同樣較低，主要服務(wù)于街道、住宅小區(qū)以及來(lái)往筍崗物流園區(qū)的過(guò)客。（3）商品品種總量建材、家具品種豐富，但其它如汽車(chē)保養(yǎng)用品呈零星狀分布，未形成一定的規(guī)模，且品種總量尚須進(jìn)一步增加。（4）商品檔次主流商品屬中等甚至偏下等水平，與深圳市的各檔商品齊全相比，目前筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)缺乏很高檔次的商品等級(jí)。（5）商品特色及格調(diào)商品的特色，與深圳市區(qū)內(nèi)相比，不相上下，但格調(diào)的“程度”需要進(jìn)一步提高。項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析地段優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于筍崗東路與寶崗路（規(guī)劃中）交匯處，東靠萬(wàn)駿國(guó)際汽車(chē)交易市場(chǎng)，西臨即將開(kāi)發(fā)的大型主題商城，離公交站點(diǎn)桂園中學(xué)僅30米（該站點(diǎn)有30多路大中巴到達(dá)），交通快捷；周邊商業(yè)近期已啟動(dòng)、建設(shè)項(xiàng)目如：香江裝飾廣場(chǎng)、香江家具城等。未來(lái)商業(yè)需求旺盛，商業(yè)輻射范圍廣本項(xiàng)目小區(qū)、筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)規(guī)劃中改造工程將在近幾年內(nèi)動(dòng)工，商業(yè)需求旺盛。以汽車(chē)用品為主題的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)定位，使本商業(yè)物業(yè)除了輻射本項(xiàng)目小區(qū)、筍崗片區(qū)及筍崗物流園區(qū)外，還將輻射到羅湖其它區(qū)域、福田區(qū)及深圳市。商業(yè)的升值潛力本項(xiàng)目所在地段（寶崗路）現(xiàn)為羅湖區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，為商業(yè)提供了無(wú)限的需求。項(xiàng)目的規(guī)模連帶效應(yīng)本項(xiàng)目小區(qū)規(guī)模較大，其規(guī)模效應(yīng)不言而喻。項(xiàng)目劣勢(shì)分析目前周邊配套不足，難聚商業(yè)氣氛周邊公建設(shè)施相對(duì)滯后，不利于商業(yè)氣氛的聚集（普遍影響）。目前商業(yè)氛圍未形成，商業(yè)消費(fèi)不足筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的東部住宅、商業(yè)區(qū)的形成比較緩慢，除居民消費(fèi)的一些中低檔消費(fèi)外，商業(yè)消費(fèi)能力明顯不足。商業(yè)物業(yè)的總體銷(xiāo)售面積相對(duì)較小，商業(yè)規(guī)模效應(yīng)略弱，且無(wú)法形成龍頭商業(yè)。貴司商業(yè)物業(yè)的面積僅4000平方米左右，相對(duì)面積較小，不利于大型商業(yè)的進(jìn)駐，無(wú)法形成龍頭商業(yè)，商業(yè)規(guī)模效應(yīng)略差。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的商業(yè)需求增長(zhǎng)快筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，規(guī)劃中住宅區(qū)將不斷建成，使具有商業(yè)購(gòu)買(mǎi)力的人口不斷增加。區(qū)域商業(yè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)高筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃將會(huì)和本商業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略相得益彰。深圳缺乏汽車(chē)用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)目前深圳市缺乏汽車(chē)用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，而隨著人們生活水平的提高，私家車(chē)已越來(lái)越多，汽車(chē)用品市場(chǎng)有極大的潛在需求。項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析商業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈周邊大量商業(yè)面積的租賃，會(huì)分散部分客戶(hù)群體，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。其他地區(qū)商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)羅湖區(qū)其它地區(qū)特別是寶安南路上的金典家園及TCL閱讀繽紛裙樓即將上市將對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。規(guī)模的限制因本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積不大，難以形成規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目本身的特殊性限制 因本項(xiàng)目為工程抵押而來(lái)，考慮到回籠資金，業(yè)主不大可能以租賃為主，從而客觀上也限制了某些主題定位。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提升“商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道”、“商業(yè)中樞、街中之王”地處城市主干道（筍崗路）的黃金分割點(diǎn)上，又緊鄰寶安北路，為筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的交通要道，可謂“商業(yè)旺區(qū)，商業(yè)要道”。周邊車(chē)行林立、鼎盛人氣深圳市首家汽車(chē)用品主題商城為汽車(chē)保養(yǎng)名家制造之大雅店堂……項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位商業(yè)整體定位城市商業(yè)要道并輻射深圳市的汽車(chē)專(zhuān)業(yè)用品商城商業(yè)理念定位深圳市首個(gè)開(kāi)放式、國(guó)際名品汽車(chē)用品主題商城商業(yè)宣傳定位天上的街市，名車(chē)的故事物流的要道，名車(chē)的天堂……項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題定位影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題的因素針對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題定位論述主要從幾個(gè)方面進(jìn)行分析：（1）經(jīng)營(yíng)規(guī)模特別建議：為達(dá)到主題商城的規(guī)模效應(yīng)，建議將與其并行的另一棟裙樓同時(shí)拿下，同時(shí)將二棟的二樓用天橋連接，進(jìn)而統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一銷(xiāo)售。本商業(yè)裙樓建筑面積共4000多平方米，相對(duì)于筍崗一些大型商業(yè)來(lái)說(shuō)，規(guī)模偏小，如：香江家具城、香江裝飾廣場(chǎng)建筑面積均達(dá)到3萬(wàn)平米左右。（2）競(jìng)爭(zhēng)比較及市場(chǎng)潛力方面本文前面對(duì)筍崗商業(yè)物業(yè)分析中全面描述了筍崗各商業(yè)類(lèi)型和業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，從中我們可以發(fā)現(xiàn)筍崗商業(yè)類(lèi)型的特點(diǎn)：① 筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)借助物流的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)空白點(diǎn)被大量填補(bǔ)。② 中高檔汽車(chē)用品商業(yè)形態(tài)目前在筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)甚至整個(gè)深圳市都是處于稀缺狀態(tài)。而隨著私家車(chē)主的增多，汽車(chē)用品市場(chǎng)需求將越來(lái)越大。筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)自功能改造以來(lái)，片區(qū)內(nèi)已集中了N家汽車(chē)銷(xiāo)售、汽車(chē)維修等汽車(chē)企業(yè)群體。目前筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)中低檔商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)明顯加劇，隨著筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)原來(lái)所依托的鐵路北站的貨運(yùn)編組功能將被特區(qū)外的平湖大型編組站所取代，倉(cāng)儲(chǔ)功能也將向東、西兩翼港口和平湖大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)轉(zhuǎn)移。另一方面，隨著筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)及園嶺片區(qū)等地中高檔住宅帶的興起，預(yù)計(jì)未來(lái)２年內(nèi)筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的消費(fèi)層次將會(huì)有力的推動(dòng)筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)中高檔商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。（3）交通位置方面本項(xiàng)目商業(yè)在交通位置上有相對(duì)明顯的優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在：① 貼近筍崗路，便利羅湖、福田客戶(hù)的往來(lái)；② 規(guī)劃中的寶崗路裝飾連接了車(chē)流量大的筍崗東路與泥崗路；③ 筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的改造將帶來(lái)大量的居住群體，從而使本片區(qū)形成鼎盛的人氣。從地理位置上來(lái)說(shuō)，本商業(yè)有比較廣泛的輻射范圍，可以拓寬相應(yīng)的客戶(hù)來(lái)源，而不僅僅作為區(qū)域性商業(yè)。（4）周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、種類(lèi)目前項(xiàng)目周邊商業(yè)主要是以裝飾材料、家居用品、辦公用品、文具批發(fā)、舊貨買(mǎi)賣(mài)