中山某項目的策劃案(編輯修改稿)
2025-06-07 22:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 。均價單位（元/m2）首層10015,000二層6010,000三層408,000四層306,000二、項目優(yōu)劣勢分析：項目優(yōu)勢1．項目位于中山二路及悅來南路的交匯處。這兩條路是中山市的城市主干道，也是各長途汽車的途徑之路。因此本項目憑借一定的交通優(yōu)勢。可將項目的輻射范圍遍及中山全市2．項目所在區(qū)域商業(yè)、市政設(shè)施配套較齊備，如住宅小區(qū)、銀行、郵政、電信、水電局等。從而本區(qū)域人口結(jié)構(gòu)上以中上階層為主。有一定的消費及投資潛力。3．項目計劃興建1500m2的廣場，將會給各種商業(yè)推廣活動，人流匯集提供方便，同時有助于本項目的興旺及名聲的建立。4．本項目住宅部份的高品質(zhì)定位有助于商場早期名聲的確立，吸引市民的投資欲望。5．中山目前尚未有十分成功的店中店式的綜合購物商場，因此在這方面的竟?fàn)幭鄬^小。項目劣勢1 中山的零售氣氛與廣州、深圳等城市相比有一定的差距。居民消費集中在交通、房地產(chǎn)、電信等行業(yè)上。從社會消費品零售總額上看，中山市的商業(yè)氣氛正在逐步轉(zhuǎn)好（附表四）。很多商家都會把中山放在重點開設(shè)支店的地位上。如：麥當(dāng)勞、肯德基、CY、佐丹奴、班尼路等。 表四 社會消費品零售總額（按行業(yè)分）單位：萬元年份199819991999比1998變化%社會消費品零售額855266951506批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)餐飲業(yè)零售額制造業(yè)零售額其他行業(yè)零售額57149416761030281858816575851776852482791409因此,如能適當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)中山市民的消費及投資,應(yīng)成為本項目營銷策略的重點。2 項目所在位置有人行立交橋，阻擋項目的可視面，亦減低消費人群的購買欲望。因此，在消售或租賃上有技巧地向買家或租戶解釋。3 目前停車位置數(shù)量500個左右（包含住宅部分），對于一個二萬平方米的商場是遠遠不夠的。應(yīng)盡量加大車位數(shù)量，確保商場有300個車位可供商家及客戶使用。4 項目地塊空置多年，使中山市民對本項目的信心不足，因此項目應(yīng)該盡快將前期工作作好，如拆遷及周邊環(huán)境的整治，售樓部的興建等。三、項目定位本項目既要為人們?nèi)粘Ｉ钤鎏矸奖?，又要有各地名牌連鎖店、中高檔男女士服裝、精品供人們隨意購買，成為中山市人民“購物、飲食、娛樂、悠閑”首選的去處。以這樣的形象定位才能吸引大量消費人士。從而體現(xiàn)商場商鋪有升值的潛力。項目功能分區(qū)建議項目首、二期分作兩個部分考慮，在外觀上要統(tǒng)一形象。A、項目首期主要是作為本項目住宅的配套首期功能分區(qū)首層 大型超市、西式快餐、銀行、通信二層 中式酒樓、西餐三層 發(fā)展商預(yù)留四層 證券、美容、健身B、項目二期是綜合購物中心二期功能分區(qū)首層 化妝品、首飾、鐘表、眼鏡、中高檔服飾、皮具及精品二層 中高檔服飾、皮具休閑服飾 三層 兒童服飾、玩具、男女內(nèi)衣、家居飾品四層 娛樂天地、美食廣場、卡拉OK四、營銷策略（一）項目總體營銷概念設(shè)計1．營銷概念實施的原則一個商場推廣的成功是一個集合發(fā)展商、代理商、業(yè)主、大小租戶、公關(guān)廣告公司和傳媒所組合的一個群體行動計劃方案的結(jié)果，而其中是需各方面的全力合作和支持訂立這一個方案，并不代表由發(fā)展商策劃或參與人生議定，就是完美無暇，無需修改，而是需要按市場情況竟?fàn)幉粩嘧鞒鲂拚脱a充，再配合各商戶的積極參與，始能發(fā)揮最大效用。2．本項目營銷的總體概念商場從前期推廣到開業(yè)，以及開業(yè)后的運作，管理，需要多方面的參與，需要不同的力量在該過程中扮演不同的角色。而該過程，基本可視為該物業(yè)的所有權(quán)與使用權(quán)在不同階段的操作和轉(zhuǎn)移過程。物業(yè)的開發(fā)，初始的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是統(tǒng)一控制于發(fā)展商手上的，而隨著該物業(yè)的出租，物業(yè)的使用權(quán)便轉(zhuǎn)移到租戶手中。同樣，隨著物業(yè)的出售，物業(yè)的所有權(quán)亦同樣會發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)移，發(fā)展商的利益，就是在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移中產(chǎn)生。返觀市場，商鋪的所有權(quán)和使用權(quán)會有不同的受眾，亦即在營銷推廣時應(yīng)針對不同的目標(biāo)客戶。商鋪的租戶，關(guān)心的是商鋪的使用權(quán)，亦即經(jīng)營權(quán)，商鋪的買家，亦即投資者，關(guān)心的是商鋪的所有權(quán)。租戶擅長的是經(jīng)營，他們熟悉零售業(yè)的運作，了解市場的需求，清晰商品的流通途徑和過程。因此他們會將有限的流動資金投入到經(jīng)營中，拓寬市場，開設(shè)分店，因此他們更為習(xí)慣于租用商鋪，而不會將流動資金用作購買商鋪。投資者所關(guān)注的卻是商鋪本身的升值潛力，投資后的租金回報，以及投資該商鋪所承擔(dān)的風(fēng)險。他們不擅長經(jīng)營，沒有開店的經(jīng)驗，所以在投資時會比較關(guān)注商鋪比租的可能性和難易情度。在解決出租商鋪的疑慮后，他們才會有投資的信心。所以，商場營銷策略的重點，應(yīng)該是針對經(jīng)營者與投資者的不相同的心理特質(zhì)，分別采取不同的策略和手法。亦即租售分離，以租帶售。3．營銷策略的實施步驟（1）商場的招商出租商場的商家組成，應(yīng)由品牌店鋪，特
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