廣東中山麗意居項(xiàng)目前期策劃案(編輯修改稿)
2025-05-14 01:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 推單位建設(shè)中350畝大型社區(qū)分5期開發(fā)，現(xiàn)已開發(fā)到第三期3棟電梯小高層已完成拆棚架，還有四棟差不多封頂，商鋪正拆棚架。交樓時(shí)間2008年7月30日2008年12月2008年底預(yù)計(jì)2008年11月30日管理費(fèi)用（㎡）（第一太平戴維斯）廣州珠江物業(yè)管理公司其它小車位賣十萬一個(gè)、租200元/月，摩托車位租30元/月。該樓盤6月份的銷售十分緩慢，至今仍未做任何電視廣告宣傳或更換戶外廣告。推出一口價(jià)特惠單位，主要是100平方以下的2房和3房。特惠價(jià)單位約3300元/平方。除外該樓盤本月投入了大量宣傳，在中山日?qǐng)?bào)刊登軟文并準(zhǔn)備參加中山日?qǐng)?bào)舉行的看樓團(tuán)活動(dòng)。該樓盤小戶型賣得比較好，新推的大戶型銷售很不樂觀。該樓盤使用多種推廣手段：在小欖大信商場(chǎng)里面的展位設(shè)計(jì)已更換，新的展位設(shè)計(jì)以綠色為主，顏色、位置都較搶眼。該樓盤開始建立品牌，舉辦‘同是東鳳建設(shè)者’、‘逸湖半島杯’等活動(dòng)；該樓盤在中山房地產(chǎn)之窗也有投放軟文稿件。該樓盤7月13日開盤至今銷售情況從網(wǎng)上備案系統(tǒng)看來銷售十分不理想。開盤至今僅簽約4套單位。賣點(diǎn)位置優(yōu)越，離廣珠輕軌較近，交通方便。商業(yè)、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美。售樓部在樓盤的會(huì)所中，外觀精致、視野開闊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，教育配套完善。已建好的一期樓宇外立面以米黃色為主，配以坡屋頂與塔樓，整體外觀比較悅目。位置便利，臨近廣珠輕軌站，距小欖大信新都匯8分鐘車程。東南亞風(fēng)情園林、建筑時(shí)尚精致而有品味。6月的銷售重點(diǎn)放在地理位置優(yōu)勢(shì)上，主打離小欖、輕軌距離近。推出的一口價(jià)單位價(jià)錢與我司同一戶型單位價(jià)錢相差不遠(yuǎn)，吸引了一些客戶。準(zhǔn)備建立超市、會(huì)所、幼兒園；戶型選擇多元化；樓盤的外里面效果與我們樓盤相似；樓盤中有個(gè)音樂噴泉；本月宣傳重點(diǎn)在于首期款（）； 樓盤的陽臺(tái)較大；所有單元最少1個(gè)套房，符合當(dāng)?shù)氐男枨?；部份單位可以做到南北?duì)流；號(hào)稱樓距超過100米。該樓盤136平方的3房示范單位以中式裝修風(fēng)格得到一批客戶的贊許，示范單位的陽臺(tái)也布置得比較精致。主人房窗戶外面正對(duì)著小區(qū)景觀，導(dǎo)致客戶認(rèn)為旭景花園的綠化比我樓盤好。缺點(diǎn)小區(qū)由于前期以賣地自建別墅為主，造成小區(qū)的開發(fā)進(jìn)度較慢，且出現(xiàn)部份別墅地空置或爛尾停工現(xiàn)象。小區(qū)生活配套欠缺，靠近同樂大街噪音較大，2期部分樓宇貼近廠房，環(huán)境較差，2期樓宇價(jià)格定位較周邊配套完善的項(xiàng)目高。1期項(xiàng)目貼近皇冠粘膠廠，污染較大，景觀較差，戶型設(shè)計(jì)較一般，客廳、廚房的采光都較差。戶型面積偏大，受宏觀調(diào)控政策影響，銷售上有一定難度。對(duì)教師出售價(jià)錢定位較高，在市場(chǎng)反應(yīng)低微的情況下，較難銷售。注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止至2008年7月31日 基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)研究對(duì)本案的啟示優(yōu)勢(shì)資源A東北角的旭日公園應(yīng)作為本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上應(yīng)把握的賣點(diǎn)B 包裝上應(yīng)與旭日公園進(jìn)行聯(lián)動(dòng)包裝，應(yīng)該是個(gè)很好的支撐，應(yīng)做足本持點(diǎn)利益體現(xiàn)。C由于本案東靠麗城路，與旭日公園隔路相望，具體巨大的商業(yè)價(jià)值，有條件打造成為東升的新商業(yè)區(qū)。項(xiàng)目規(guī)?；鶞?zhǔn)分析本案是周邊同類項(xiàng)目中的規(guī)模最大的樓盤，且開發(fā)周期較周邊項(xiàng)目早，隨著小區(qū)業(yè)主的不斷交樓入住，業(yè)主對(duì)生活配套的完善更加迫切，這要求本案：A在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上要做好臨麗城路商業(yè)街的規(guī)劃，盡快完善商業(yè)配套。B 由于我司位于本項(xiàng)目附近期新項(xiàng)目麗景名筑也會(huì)于同期進(jìn)行開發(fā)，為避免產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象，導(dǎo)致公司自身產(chǎn)品之間產(chǎn)生正面竟?fàn)帲诋a(chǎn)品的面積段和戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)有差異化，避免上述問題的發(fā)生；B定位上做一定的區(qū)隔啟示容積率本案的容積率是周邊項(xiàng)目中最高的，高檔物業(yè)中，容積率低的項(xiàng)目產(chǎn)品有更好的銷售前景。檔次基準(zhǔn)分析由于與本項(xiàng)目同期開發(fā)的麗景名筑項(xiàng)目在整體定位和環(huán)境上都會(huì)較本項(xiàng)目?jī)?yōu)勝，對(duì)項(xiàng)目而言，消費(fèi)者除注重價(jià)格外，更注重產(chǎn)品的本身。 客源分析 目檔客戶定位原則基于本項(xiàng)目體量，中低檔物業(yè)定的市場(chǎng)特征，結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)考慮，主體目標(biāo)客戶界定原則有三：序號(hào)內(nèi)容原則一主體目標(biāo)客戶階層中的個(gè)體物業(yè)消費(fèi)承受力較一般。原則二主體目標(biāo)客戶主要為首次置業(yè)。原則三主體目標(biāo)客戶階層具備符合未來生活潮流的共同價(jià)值取向，必須作為本項(xiàng)目定位的重要依據(jù)。 定位 通過對(duì)客戶住宅消費(fèi)群的考察，結(jié)合本案層次化特征，同進(jìn)符合這三個(gè)條件的階層是： 主力目標(biāo)所有承受住宅總價(jià)25萬左右的
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