【文章內(nèi)容簡介】 計算單位的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得收入的時候有的時候是外國的貨幣，我們是以取得收入的當(dāng)天或者是當(dāng)月一日國家公布的市場匯價來折合成人民幣來計算。對于那些分期收款的外幣收入如何計算，有一些是分期，不是一次性交，可能分幾次，對于取得收入外幣的，我們規(guī)定是以收入當(dāng)天或者是當(dāng)月一日公布市場的匯價來折合人民幣，來計算土地增值稅，對于分期收款形式取得的外幣收入也應(yīng)當(dāng)按照實際收款的日期或者是每月當(dāng)家公布的外匯牌價來計算，來征收?？赡芤粋€月幾次，當(dāng)天沒有的話，這個月的第一天公布的價格來折合成人民幣來計算?！　。ǘ╆P(guān)于扣除項目金額　　扣除項目金額包括這么幾個方面，扣除項目金額現(xiàn)在這個情況比較復(fù)雜，我只能列舉有哪些方面。一個是取得土地使用權(quán)支付的金額，這個比較明確，你支出的出讓金還是出租收入，取得土地使用權(quán)支付的金額這是一大塊。再是開發(fā)土地的成本和費用，這是第二大塊。第三塊是新建房及配套設(shè)施的成本、費用或者是舊房建筑物的評估價格。第三類情況比較復(fù)雜，第四種項目金額是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，我交過的其他的稅收，營業(yè)稅，土地使用稅等等這些。再一些是財政部規(guī)定的其他的扣除項目，總起來是四大項。一個是獲得土地使用權(quán)的項目支出金額，再一個是開發(fā)的費用、成本。再一個是新建房配套的設(shè)施成本費用，再一個是稅金，實際上是四大塊，這四大塊雖然是四個方面，這里面涵蓋的內(nèi)容十分的繁多，十分的復(fù)雜，各地也不太一致，問題在這里面可能多一些?！　“堰@幾個扣除項目的具體內(nèi)容，因為這是一個比較復(fù)雜的問題，在這里我再講一講。取得土地使用權(quán)支付的金額，就是指納稅人，為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納有關(guān)的費用，什么土地出讓金，這些是認(rèn)定獲得的土地支付的金額，大的方面是這個方面，里面具體的細(xì)則不說了?！　￠_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本，就是開發(fā)成本，我們是指納稅人，房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費、建筑安裝工程費，以及基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，以及開發(fā)間接的費用，這里面是很復(fù)雜的。土地的征用及拆遷補償費，包括土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置費，以及有關(guān)地上、地下附著物的拆遷、補償?shù)膬糁С?，安置動遷房屋的支出等等。還有前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計項目可行性研究，以及水文、地質(zhì)、勘探、測繪、三通一平，等等，這些都在開發(fā)成本。這里面很復(fù)雜就在這兒，掌握上也比較難。所以剛才我講了為什么有的開發(fā)商希望核定征收，不希望查帳征收，核定這些東西在里面核定多少很難掌握，彈性太大，所以我們下一步要從嚴(yán)掌握這種核定征收的方式，要盡可能走查帳征收規(guī)范的方式。　　建筑安裝工程費是指以出包方式支付給承包單位的安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費，還有基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)的道路、供水、供電、供氣，排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等等發(fā)生的這種，這個也是?，F(xiàn)在一個小區(qū)拼命買大樹，栽的樹小區(qū)綠化都在扣除范圍內(nèi)，有一些樹很貴的，我聽說上幾十萬的樹都有了，買進(jìn)來小區(qū)里一栽綠化了，這個要扣除。這種方法很多。公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施的發(fā)生支出，開發(fā)的間接費用是指直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生費用，這包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費，勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房的攤銷等等，這費用很多，很復(fù)雜。　　開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費用，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，這三項費用也是比較難計算。銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡是能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，就是貸款利息。但是最高不能超過商業(yè)銀行同類、同期貸款利率的計算金額?，F(xiàn)在民間放得高利貸多，就是利率很高，這種情況扣除，我們有一個標(biāo)準(zhǔn)，按照稅法一個標(biāo)準(zhǔn)。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按照規(guī)定，按照剛才扣除項目的第一條、第二條，就是一個土地使用權(quán)支出的金額和開發(fā)費用這兩項費用規(guī)定金額的之和，11%內(nèi)計算。但這個具體的我們把權(quán)利范圍放到各省、市、自治區(qū)政府去確定了?！　∨f房建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓使用房屋、及建筑物，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的，重置成本乘以新舊程度折扣率后的價格，評估價格必須經(jīng)當(dāng)?shù)貦C構(gòu)確認(rèn)。　　與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易費附加，這些都可以作為稅金予以扣除?！　‖F(xiàn)在還有一個很大的一條就是對扣除成本，我們還規(guī)定，原來是政策處于鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展時候出的政策。對扣除成本還要按照剛才我說的第一項，一個是土地，獲得土地使用權(quán)取得支付的金額和開發(fā)成本，這兩個項目成本之和加計扣除20%。就是扣完這兩個成本以后，對這兩個成本還可以加計扣除20%，這條政策在房地產(chǎn)調(diào)控的時候都想取消掉，當(dāng)時在鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的時候成本扣除。那么現(xiàn)在這個政策還在保留。所以說現(xiàn)在的房地產(chǎn)的市場可能有一些新的情況，新的政策的研究可能還沒有更多的好一些的新辦法。所以現(xiàn)在政策還繼續(xù)保留執(zhí)行。我們對經(jīng)濟適用房還有一個20%，大家可能知道。對經(jīng)濟適用房，對普通住房具體政策可能有，還在這個基礎(chǔ)上它取得的收入增值額還可以在對他高于成本20%，再加計20%的扣除。對普通住房。所以這個扣除很復(fù)雜。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅，在計算項目的時候也可以扣除，但是不允許作為加計20%，就是省以下政府有一個代收的費用，這個費用有一些是計入房價的，有的是不計入房價，那這部分計入房價的部分，這不能作為加計20%成本的不能扣除，這是特殊情況。對于代收費用沒有作為房地產(chǎn)專項計稅，在計算增值稅的時候不能允許扣除代扣費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓為企業(yè)自用，或者用于出租等商業(yè)用途的，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。在稅款清算時也不列收入，不扣除相應(yīng)的成本費用，利息的上浮的幅度按照國家的規(guī)定來執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不能扣除，對超過貸款期限的利息部分加罰的利息，這個也不能扣除?！　∥?、關(guān)于核定征收的問題　　我們的政策是在不斷的完善過程中，有一個土地征收的政策，原來有很多的弊端，有一些政策在執(zhí)行的過程中，各地的可能在理解上執(zhí)行上都有一些出入。剛才我講了，因為我們的國家的各地的情況差距太大，房子的價值，像北京均價上到三萬、四萬，有一些地方均價才三千、四千，統(tǒng)一用一個標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行的話可能會有一些問題。稅收政策中還有一個很難把握的，一個普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)化的問題。一個面積、價格、容積率三個標(biāo)準(zhǔn)，三個標(biāo)準(zhǔn)掌握的各地都不一樣。所以土地增值稅的清算這個問題很復(fù)雜，我們是這樣的掌握的：在現(xiàn)階段，在不違背政策的原則上，對土地增值稅我們是主張宜粗不宜細(xì)，宜簡不宜繁。核定征收的出臺就是考慮了這種情況，　　由于核定征收里面情況比較復(fù)雜，說得比較嚴(yán)肅一點，就是說這個里面有我們中介的，有稅務(wù)機關(guān)的一些干部和企業(yè)相互之間，相互勾結(jié)吧，共同減少國家的稅收收入，使企業(yè)少交稅，從中獲取一些不正當(dāng)?shù)睦妫@種情況有的地方已經(jīng)發(fā)生了?！　‖F(xiàn)在土地增值稅清算成了社會各界關(guān)注的一個焦點問題。前不久，我到一個直轄市去，由于社會反映比較強烈，所以政府就組織了專門針對土地增值稅的一個專案監(jiān)察小組。紀(jì)檢委書記當(dāng)組長，公安部門、檢查部門、紀(jì)檢部門組成了聯(lián)合檢查組進(jìn)行檢查，很多人認(rèn)為這里面有很多問題，所以我們在座的，在執(zhí)行土地增值稅的情況過程中一定要慎之又慎，一定要作為執(zhí)行國家稅法的一個模范，要嚴(yán)格遵守，這也是為我們事務(wù)所的發(fā)展，一個健康發(fā)展的前提，也是為你們自身的發(fā)展，所以在這里講一點題外的話，要嚴(yán)肅的遵守稅收法律法紀(jì)，一定要特別引起注意?！　。ㄒ唬╆P(guān)于扣除項目四種具體情況的說明　　剛才講到一些具體的計算土地增值稅的一些扣除項目的問題，就是在具體的計算土地增值稅的時候，要具體的區(qū)分以下的情況進(jìn)行處理：一個是對土地或者是取得土地或者是取得房地產(chǎn)使用權(quán)以后，沒有進(jìn)行開發(fā)就轉(zhuǎn)讓了，就是這種情況。雖然你土地使用權(quán)取得了，但是沒有開發(fā)，轉(zhuǎn)讓了。這個計算增值額的時候，只允許扣除取得土地使用權(quán)時候支付的地價款，不能附加別的。或者你繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，我說的是什么意思？就是土地結(jié)算取得土地房地產(chǎn)使用權(quán)，你沒有開發(fā)就轉(zhuǎn)讓了，只能是你取得使用權(quán)時候支付的金額，別的不能扣除。這主要是為了抑制炒買、炒賣。賣地皮的行為，你買我買，你轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去。這個時候拿了以后，就高價位轉(zhuǎn)給你，你就是炒來炒去，炒地皮，所以扣除上我們要嚴(yán)格，只能是購地的成本，其他的我不能扣除。這是具體計算這是一條?！　〉诙瑢θ〉猛恋厥褂脵?quán)后有投入了資金，將生地變?yōu)槭斓?，這時候轉(zhuǎn)讓了，就是通過買了以后三通一平，把生地變?yōu)槭斓?。這時候計算的增值額的時候，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，繳納的有關(guān)費用或開發(fā)土地所需成本，再加上開發(fā)成本的20%，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金。這樣的規(guī)定主要是鼓勵投資者更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)，不是讓你炒賣土地的，這是第二種情況，就是生地變?yōu)槭斓氐臅r候怎么扣除標(biāo)準(zhǔn)?！　〉谌N情況對取得土地使用權(quán)以后，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額的時候，允許扣除一個是取得土地使用權(quán)支付的地價款和有關(guān)費用，開發(fā)土地和新建房以及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，并允許加計20%的扣除。這樣可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動投資房地產(chǎn)的積極性。這是當(dāng)時加計20%這樣來的，就是這樣有一定的回報，這里面剛才講了，在市場調(diào)控的情況下，這種政策保留下來，不容易。所以大家一定要把它執(zhí)行好。　　第四種情況是轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物的時候在計算其增值額的時候，允許其扣除由稅務(wù)機關(guān)參照評估價格確定的扣除項目，也就是房屋及建筑的重置成本乘以新舊折扣率的價值，以及在轉(zhuǎn)讓時繳納的有關(guān)稅金，這主要是考慮到如果按照原來的成本價作為扣除項目金額，不盡合理，而采用評估的重置的成本價能夠相對消除通貨膨脹的因素，通貨膨脹造成的影響比較合理，對舊房和一些老房，允許按照稅務(wù)局的評估價格。因為舊房在幾十年前很便宜，可能那時候幾百塊錢一平米，現(xiàn)在賣到幾萬塊錢一平米?！　。ǘ┛鄢椖拷痤~的確定　　土地增值稅的征稅第一項是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物所取得的增值額，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入減除規(guī)定的扣除項目今后的余額。計算增值額需要把握兩個關(guān)鍵，一個是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，二是扣除項目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，包括貨幣收入，實物收入和其他收入?；谵D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益，對納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，稅務(wù)機關(guān)要進(jìn)行核實。對隱瞞收入等情況，應(yīng)按照評估價格確定轉(zhuǎn)讓收入?？鄢捻椖堪凑諚l例細(xì)則規(guī)定：第一個是取得土地使用權(quán)支付的金額，包括納稅人取得土地使用權(quán)支付的地價款，按照國家統(tǒng)一規(guī)定的繳納的費用。具體的是以出讓方取得土地使用權(quán)的為支付的土地出讓金，以及政府劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金，以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)為支付的地價款。第二是開發(fā)土地的新建房配套設(shè)施的成本，包括土地征用及拆遷的補償費、前期工程費、建設(shè)安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)的間接費用，這些成本允許按照實際發(fā)生額來扣除?！　〉谌情_發(fā)土地和新建房配套實施的費用，是指銷售費用，管理費用和財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接進(jìn)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸計和分?jǐn)偟摹榱吮阌?