【文章內(nèi)容簡介】 1( 1 ) 1 ( 1 ) 1[ ] [ ]( 1 ) ( 1 ) ( 1 )nnn n ni G i nPAi i i i i i? ? ? ?? ? ?? ? ?1 ( 1 ) 1[]( 1 ) ( 1 )nnnini i i i?? ??? 稱 為 “ 等 差 序 列 現(xiàn) 值 系 數(shù) ”第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 46 等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù) ? 將等差現(xiàn)金流量序列換算成等值等額序列支付 A 11[]( 1 ) 1nnA A Gii? ? ? ??1[]( 1 ) 1nnii? ?? 稱 為 “ 等 差 序 列 年 費(fèi) 用 系 數(shù) ”第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 47 等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù) ? 等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列。 ? 例如： 建筑物的建造成本每年以 10%的比例逐年增加、房地產(chǎn)的價格或租金水平每年以 5%的速度逐年增加等。 P= [當(dāng) 時 ] [當(dāng) 時 ] 1 11 1nA si s i???????????????? is?1 /(1 )nA i? is?11 11nsi s i?? ?????????? ???? 稱 為 “ 等 比 序 列 現(xiàn) 值 系 數(shù) ”第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 48 例： 設(shè)某物業(yè)價值 500000元，基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 12%，第一年的租金收入為 40000元，問（ 1）租金純收入的年遞增率；（ 2）第 35年的租金純收入的現(xiàn)值。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 49 解： 1 111nA sP i s i??????? ??????????當(dāng) n=∞時，可以簡化公式為 P0=A1/（ is） s=iA1/P0=A35 = A1（ 1+s） 34=40000（ 1+） 34 =151772（元） P35=A35/（ 1+i） 35 =151772/（ 1+） 35 =（元） 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 50 等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù) ?將等比現(xiàn)金流量序列換算成等值等額序列支付 A， 則公式為 ： 1( 1 ) 11( 1 ) 1nnisAAi s i????????? ? ???( 1 ) 11( 1 ) 1nnisi s i?? ?????? ? ??? 稱 為 “ 等 比 序 列 年 費(fèi) 用 系 數(shù) ”第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 51 一般形式為 (X/Y， i， n)。 X表示所求的是什么， Y表示已知的是什么。 例如， F／ P表示 “ 已知 P求 F”，而 (F/P， 10％， 25)表示一個系數(shù)。這個系數(shù)若與現(xiàn)值 P相乘，便可求得按年利率為 10％復(fù)利計息時 25年后的終值 F。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 52 三、房地產(chǎn)投資經(jīng)營經(jīng)濟(jì)效果評價 （一） 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式 置業(yè)投資 ? 對于置業(yè)投資來說 ， 房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金 、 物業(yè)增值 、 減少納稅 、 股權(quán)增加 等四個方面 。 ? 置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 53 （一） 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式 開發(fā)投資 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為 銷售收入 ，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用 開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率 等指標(biāo)來衡量。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 54 （二）投資回收與投資回報 房地產(chǎn)投資的收益包括 投資回收 和 投資回報 兩部分 。 投資回收 是指投資者對其所投入資本的回收 ， 投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬 。 例如 ， 金融機(jī)構(gòu)在向居民提供抵押貸款時 ， 借款人在每月的還款額中一部分是還本 ， 另一部分是付息 ， 對于金融機(jī)構(gòu)來說 ， 借款人還本的部分就是其貸款 (投資 )回收部分 ， 借款人所支付的利息 ，就是金融機(jī)構(gòu)所獲得的貸款 (投資 )回報 。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 55 （二）投資回收與投資回報 等額系列支付的年值與現(xiàn)值之間的關(guān)系 ： ( 1 )( 1 ) 1 ( 1 ) 1nnni i P iA P P iii?? ??? ? ? ???? ? ? ???Pi?(1 ) 1Pii???—— 投資者投入資本后所獲得的投資回報 ，投資回報率為 i —— 投資者的投資回收。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 56 （三）收益率 收益率 (Yield Rates)是一個投資回報率，表明了投資項目在某一計算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力。 內(nèi)部收益率 (IRR)代表了某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實(shí)際獲得的或預(yù)期可獲得的收益率。內(nèi)部收益率可以用來衡量任何資本投資的回報水平，包括所得稅前和所得稅后。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 57 （三）收益率 全部投資收益率 (Y0)反映了全部已投入資本的收益水平。是權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率的合成。 權(quán)益投資收益率 (YE)是衡量投資者投入自有資本或自有資金收益水平的指標(biāo)。權(quán)益投資收益率是投資者在投資項目中所投入的自有資本的內(nèi)部收益率，它考慮了還本付息對自有資金現(xiàn)金流的影響。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 58 （四）通貨膨脹的影響 通貨膨脹或通貨緊縮程度的預(yù)期將影響投資者對未來投資收益的預(yù)測和收益率的選擇。 在通貨膨脹的情況下，現(xiàn)金的購買力會下降，則投資者往往提高對名義投資回報率的預(yù)期，以補(bǔ)償購買力的損失。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 59 （四）通貨膨脹的影響 通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。 通貨膨脹往往首先導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升，并進(jìn)一步導(dǎo)致購買力下降。 房地產(chǎn)增值是由需求超過供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價值上升造成的。 通貨膨脹和增值對未來的錢來說有類似的影響，但對折現(xiàn)率的影響不同。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高；增值則不影響折現(xiàn)率。 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 60 （五）房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析方法與指標(biāo) 投資收益率 靜態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 61 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析所需的數(shù)據(jù) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （ 1）項目的投資規(guī)模及類型 （ 2）建成項目的出租、出售或經(jīng)營收入（為預(yù)測數(shù)據(jù)，根據(jù)市場調(diào)查得出）。 （ 3）項目建設(shè)投資構(gòu)成及分年度使用計劃（反映項目實(shí)施各階段資金構(gòu)成及資金來源構(gòu)成）。 （ 4）經(jīng)營期間流動資金來源構(gòu)成及其分年度使用計劃 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 62 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析所需的數(shù)據(jù) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （ 5）籌資方式及條件（借款利率、償還方式及時間） （ 6）稅金（建設(shè)稅、城市維修建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等） （ 7）項目實(shí)施進(jìn)度（土地開發(fā)期、工程建設(shè)期、完成時間、銷售時間或出租時間等） （ 8）房屋空置率 （ 9）職工人數(shù)及工資總額 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 63 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析所需的報表 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益分析報表 現(xiàn)金流量表 預(yù)測財務(wù)報表：預(yù)測損益表 全部投資現(xiàn)金流量表 自有資金現(xiàn)金流量表 第 2章 房地產(chǎn)經(jīng)營分析基礎(chǔ) 64 土地開發(fā)期 工程建設(shè)期 出租、出售或經(jīng)營期 項目 合計 0 1 2 3 4 5 6 … n 一、現(xiàn)金流量 1. 出租、出售或經(jīng)營收入 1niiAa??? a 0 a 1 a 2 a 3 a 4 a 5 a 6 … a n 2. 回收其他固定資產(chǎn)余值 1niiBb??? b 0 b 1 b 2 b 3 b 4 b 5 b 6 … b n 3. 回收流動資金 1niiCc??? c 0 c 1 c 2 c 3 c 4 c 5 c 6 … c n 流入小計 I =A+B+C 二、現(xiàn)金流出 1. 投資 1niiDd??? d 0 d 1 d 2 d 3 d 4 d 5 d 6 … d n 2. 經(jīng)營成本 1niiEe??? e 0 e 1 e 2 e 3 e 4 e 5 e 6 … e n 3. 所得稅 1niiFf??? f 0 f 1 f 2 f 3 f 4 f 5 f 6 … f n 流出小計 P