【文章內容簡介】 進行滾動式開發(fā)，遷出一片，建設一片，安置一片，直到舊村置換改造完畢，并將村民全部回遷至新建設的公寓式住宅當中，并同時修建商業(yè)或工業(yè)設施。這是一種典型的就地改造的模式。這種模式主要適于有一定復建用地、村的規(guī)模較大、村的生活居住用地與經濟發(fā)展用地相混雜、村的商業(yè)資源稟賦較好、村及所在區(qū)街財力較雄厚的城中村。此外，村民的觀念意識須以改善居住環(huán)境為導向。這種模式一般由村集體經濟組織與市場主體簽訂合作協(xié)議，市場主體負責支付開 發(fā)工作和支付開發(fā)費用。目前，廣州首批參與改造的 7 個試點村以及天河區(qū)主要采取這種模式。 案例：廣州石牌村 石牌村人口多，建設規(guī)模大，經濟實力強，又位于新城市中心區(qū)。從初步方案看，石牌采取的是一種以村集體經濟為主體的半市場化社區(qū)改造模式，政府從公共設施、基礎設施和配套建設上給予適當支持。在具體規(guī)劃上，逐步拆遷原村生活居住區(qū)內的非公寓式住宅，將原村民遷往周邊本村新辟建的新村居住，同時，發(fā)揮石牌地區(qū)強烈的商業(yè)氛圍，逐步將抽疏后的原村居住區(qū)建設為以“ IT業(yè)＋ 日用百貨”為主題的商業(yè)街區(qū)，并增加公共設施和市政基礎設施 ，合理保留少量住宅。 指利用村里剩余空地較多的優(yōu)勢，以土地資本為杠桿，將空地轉為商住性質用地，并與宅基地一起進行聯(lián)片統(tǒng)一開發(fā)。在對舊村物業(yè)逐步拆遷補償?shù)幕A上，建設公寓式新村；在開發(fā)建設完成后，將一部分住宅物業(yè)按一定比例分配給村民（按成本價購買），而另一部分物業(yè)則全部對外銷售，以回收投資；回籠的資金一部分用于支付舊村拆遷補償，一部分用于支付新村建設成本，剩余部分則作為投資者的必要利潤?？紤]到啟動資金的規(guī)模和村民在改造中需要另行安置的問題，整個操作過程也可以采取分期滾動開發(fā)的方式 。這是一種建立在充分運用土地資本和市場手段基礎上的就地改造模式。這種模式主要適于規(guī)模不大、集體空地較多、地理位置較好、村的生活居住與經濟發(fā)展用地分離度較高的城中村。 案例：廣州獵德村 獵德村位于珠江新城臨江的規(guī)劃區(qū)內，該村改造方案和構想的基本要點是：利用本村空地多地段好的優(yōu)勢，按照完全市場化的房地產開發(fā)方式，籌集舊村改造資金，解決村民拆遷安置和集體物業(yè)發(fā)展要求，實現(xiàn)改造項目自身經濟平衡。改造地塊劃分為三部分：西部地塊轉為國有土地，按商業(yè)用地進行市場化拍賣，所得土地拍賣款用于支付舊村改造項目資金；東部地塊仍 保留集體土地，作為復建安置小區(qū)；南部地塊亦為集體土地，將建起五星級酒店，作為集體經濟支柱。通過西部地塊的土地拍賣，獵德村得到 46 億的舊村改造資金。東部的復建安置區(qū)總建筑面積約 87 萬平方米，其建設標準不會低于珠江新城任何一個小區(qū)，辦理的是集體土地房產證，不能買賣，村民除自住外可以用來出租。 獵德村有其特殊的區(qū)位條件（珠江新城商務區(qū)），其復建安置區(qū)容積率高達 ，遠超一般居住區(qū)容積率標準。在 2020 年土地市場尚好的行情下，獵德村通過拍賣部分舊村土地獲得 46 億元資金，解決整體改造的資金來源。但這種賣地籌集改造資 金、單個村或單個改造地塊進行經濟平衡的模式，容易面臨市場波動和容積率過高的難題。所以，獵德村模式只能作為特例不能被廣泛復制。 ⅲ全面改造的土地利用政策 根據(jù)《城中村改造實施意見》第二條，改造項目用地范圍原則上以舊村的用地范圍為基礎，結合所在地塊的特點和周邊路網(wǎng)結構，合理整合集體經濟發(fā)展用地、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源，實行連片整體改造。連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地等，允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的前提下，通過土地位置調換等方式，對原有存量建設用地進行調整使用。全面改造項目具體用地范圍由區(qū)政府會同市“三舊”改造辦公室確定。 全面改造項目采取土地公開出讓融資模式的，可以實行現(xiàn)狀出讓。全面改造的城中村項目涉及新增建設用地的，應 當依法辦理農用地轉用或按照建設用地增減掛鉤政策辦理，其新增建設用地指標應當納入全市土地利用年度計劃優(yōu)先予以保障。 ⅳ財政支持政策 對于由村集體經濟組織自行融資改造的，需繳交的土地出讓金可以給予適當延期的待遇；對于通過土地公開出讓融資的，土地公開出讓收入中的改造成本部分，在土地公開出讓后先行撥付給村集體經濟組織。除市政府土地儲備項目外，未來 5 年全面改造項目的土地純收益(土地公開出讓收入扣除土地儲備成本及按規(guī)定計提、上繳的專項資金 )的 60%支出用于支持村集體經濟發(fā)展。剩余的土地純收益由市、區(qū)政府按 8： 2 的比例 分成。區(qū)留成部分將設立專項資金，用于“城中村”整治改造和舊城更新改造項目，以及改造項目周邊的市政基礎設施、公共服務設施建設等用途。 綜合整治模式 針對位于城市重點功能區(qū)外，環(huán)境較差、公共服務配套設施不完善的城中村，以改善居住環(huán)境為目的，清拆違章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，實現(xiàn)“三線”下地、“雨污分流”，加強環(huán)境整治和立面整飾，使環(huán)境、衛(wèi)生、消防、房屋安全、市政設施等方面基本達到要求。《城中村改造實施意見》第四條確定了城中村綜合整治的相關政策，涉及以下主要內容： ⅰ項目計劃管理 綜 合整治項目原則上由區(qū)政府編制整治規(guī)劃和實施計劃，報市“三舊”改造辦公室備案后指導各村集體經濟組織具體實施。 ⅱ綜合整治投融資模式 綜合整治項目以村集體經濟組織自主融資開發(fā)為原則。在符合城市規(guī)劃、留用地管理政策和經 80%以上村集體經濟組織成員同意的前提下，允許村集體經濟組織按照城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造政策，通過舊廠房、舊商鋪等低效空閑存量土地升級改造，適用集體建設用地使用權流轉政策，自主進行綜合整治招商融資。 ⅲ綜合整治的財政支持政策 區(qū)財政根據(jù)綜合整治改造工作任務和改造進度，安排專項資金，用于綜合整治 項目的公共服務配套設施建設。 ⅳ綜合整治項目適用全面改造政策 涉及局部拆建的綜合整治項目，經所在區(qū)政府同意，并報市“三舊”改造工作領導小組批準，可以適用全面改造項目的政策。另外，對于未納入全面改造計劃的村，村民自愿進行全面改造的，經市“三舊”改造工作領導小組同意，可以補充納入全面改造計劃。 （四）、拆遷補償安置辦法 《城中村改造實施意見》第五條確定了城中村全面改造和綜合整治的拆遷補償安置辦法，主要涉及以下內容： 城中村整治改造需要拆除的原有合法產權的房屋，被拆遷人可以選擇復建 補償、貨幣補償，或者二者相結合的補償安置方式。 對于住宅房屋，無論選擇哪種補償方式，都需以房屋基準建筑面積作為依據(jù)?；鶞式ㄖ娣e可由區(qū)政府或其會同村集體經濟組織根據(jù)改造范圍內村民現(xiàn)狀住房面積、整治改造成本等因素綜合確定。 （ 1）復建補償標準 確定拆遷補償安置基準建筑面積的改造項目，住宅房屋被拆遷人選擇復建補償?shù)?，被拆遷房屋的建筑面積在基準建筑面積以內的按“拆一補一”給予安置，不足基