最高院關于商品房買賣糾紛的司法解釋(編輯修改稿)
2024-12-08 04:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 解讀或提示：本條是關于購房人因開發(fā)商私自將商品房設定抵押或一房 多賣的行為而無法實現(xiàn)商品房買賣合同目的，可以從開發(fā)商獲得何種賠償?shù)囊?guī)定。本條解釋的最大意義在于，確立了對開發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責任的原則。即購房人在可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時，還可以要求開發(fā)商承擔不超過購房款一倍的懲罰性賠償。 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證 明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 解讀或提示：本條規(guī)定的是在訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明或是在訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；或是訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實等情形下，購房人可以在請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時，還可以 要求開發(fā)商承擔不超過購房款一倍的懲罰性賠償。其意義同上條。 第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定購房人在以下事實同時存在的情況下，可以請求法院確認開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效，法院應予支持： 開發(fā)商與第三人惡意串通， 另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用， 購房人無法取得房屋。這是關于購房人可以行使合同撤消權的規(guī)定。 第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。 解讀或提示：本條規(guī)定了房屋交付的標準。即對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。本條同時明確了房屋交付前后買賣雙方的風險承擔的基本原則。這種原則下，不論房屋的所有權是否已經(jīng)轉移，均由房屋的實際占有人承擔風險。但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。應提示購房人，即使在與開發(fā)商或物業(yè)公司發(fā)生糾紛情況下，也應及時接收房屋，同時，通過正常渠道解決糾紛。否則，不能對房屋進行管理和進一步發(fā)現(xiàn)房屋的其他問題，卻可能承擔房屋毀損的實際風險。 第十二條 因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體 結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定，房屋若出現(xiàn)重大質(zhì)量問題，購房人可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失。 第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定房屋若出現(xiàn)不能正常使用的質(zhì)量問題，購房人可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人 修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 解讀或提示：本條是對房屋存在一般質(zhì)量問題時的保修規(guī)定。 第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： 解讀或提示：本條規(guī)定開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理； （一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受 人請求解除合同的，不予支持； 解讀或提示：本條規(guī)定，合同沒有約定或者約定不明確的，在一定的誤差幅度（ 3%）內(nèi)，據(jù)實結算。 （二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受 人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 解讀或提示：本條規(guī)定，合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值超出３％的，購房人可以請求解除合同。還規(guī)定了若購房人
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